از نقشه جدید دولت برای بازار ملک رمزگشایی شد
خطای تشخیص در بورس مسکن
گزارش «دنیای اقتصاد» از تدارک صندوق ویژه برای جذب ملک بازها
بازار دوم سرمایه‌گذاری ملکی در قالب بورس املاک و مستغلات برای اولین بار در کشور راه‌اندازی می‌شود. این خبر را اخیرا وزیر امور اقتصادی و دارایی اعلام کرده است. بر خلاف برخی برداشت‌های اولیه از این خبر، عرضه‌کنندگان در بورس املاک و مستغلات، نهادهای دولتی هستند که قرار است از صندوق‌های املاک و مستغلات به عنوان ابزار تامین مالی استفاده و دارایی‌های ملکی غیرنقدی خود را به دارایی نقدی تبدیل کنند. در سوی دیگر بورس املاک و مستغلات، سرمایه‌داران خرد و کلانی قرار می‌گیرند که به سرمایه‌گذاری ملکی تمایل دارند. صندوق‌های املاک و مستغلات ابزار مناسبی برای جلوگیری از سوداگری در بازار املاک مصرفی است چراکه مقصدی خارج از بازار مصرفی املاک مسکونی را برای جذب سرمایه‌گذاران بازار املاک و مستغلات تعریف کرده است. به این ترتیب بازار دوم سرمایه‌گذاری ملکی برای ملک‌بازها تدارک دیده شده و خریداران واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند بدون اینکه وارد بازار مسکن مصرفی شده و زمینه‌ساز پرواز قیمت‌ها در این بازار شوند، هم از عایدی جاری ناشی از بهره‌برداری املاک خریداری شده متناسب با میزان سرمایه‌گذاری خود برخوردار شوند و هم عایدی ناشی از تغییرات قیمت ملک در بلندمدت نصیب آنها خواهد شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، طی ماه‌های اخیر دو برداشت غلط درباره ارتباط بازار مسکن و بازار سرمایه مطرح و به حدی در شبکه‌های اجتماعی و فضای مجازی تکرار شده که اجازه عرضه اندام و خودنمایی به اصل طرح دولت را نداده است. دولت در طرح جدید خود بنا دارد ارتباط تازه‌ای میان بازار مسکن و بورس برقرار کند اما درباره شکل این ارتباط سوء‌برداشت شده است. تا پیش از این راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان به عنوان یک راه ارتباطی بین بورس و مسکن محقق شده بود. در این صندوق‌ها سرمایه‌های خرد کسانی که علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن هستند، هزینه‌های ساخت و ساز پروژه‌های مسکونی را تامین می‌کند. اما با وجود تشکیل تعدادی صندوق زمین و ساختمان و حتی به سرانجام رسیدن پروژه‌های ذیل این صندوق‌ها، این پل ارتباطی نتوانست آن‌گونه که باید ارتباط موثر و مداومی میان بازارهای سرمایه و مسکن ایجاد کند؛ چراکه اصولا سازنده‌ها تمایلی به جمع‌آوری سرمایه از افراد برای اجرای پروژه‌های ساختمانی نشان نمی‌دهند و در نتیجه در سمت عرضه استقبالی از صندوق‌های زمین و ساختمان صورت نگرفت.
اما پیش از طرح جزئیات نقشه دولت، باید دو تعبیر و برداشت غلط از مسیر جدید ارتباطی بورس و بازار مسکن که طی دو ماه اخیر در شبکه‌های مجازی اطلاع‌رسانی بارها تکرار شده است، مرور شود. برداشت غلط اول این است که دولت قرار است قانون یا مصوبه‌ای بگذراند که در راستای آن، فروشنده‌های آپارتمان‌های مسکونی در شهرها مجاز یا مکلف به عرضه واحدهای مسکونی خود در بورس شوند. البته تصور یک گروه این است که این موضوع به شکل اجباری پیاده خواهد شد و گروه دیگر تصور می‌کنند که اختیار عرضه مسکن در بورس به فروشنده‌ها داده خواهد شد.
تعبیر غلط دوم نیز این است که برخی تصور می‌کنند دولت قرار است از ابزارهای نوین مالی بازار سرمایه نظیر اوراق سلف، صندوق‌های زمین و ساختمان، اوراق رهنی و فروش متری مسکن استفاده کند. برداشت اول به هیچ عنوان نه مطرح بوده و نه قابلیت طرح موضوع را دارد؛ چراکه مسکن یک کالای همگن نیست و به خاطر طیف متنوع خصایص واحدهای مسکونی، کشف قیمت برای مسکن بسیار دشوار و به نوعی ناممکن است. در واقع با وجود اینکه مانعی برای ورود مسکن به بازار سرمایه وجود ندارد، اما در حال حاضر این کالا قابلیت عرضه در بورس را ندارد. از طرفی اگر زمینه این عرضه فراهم شود، بعید است که مالکان و سازنده‌ها حاضر به فرآیند فروش در بستر بورس شوند، چراکه آنها اغلب روی قیمت‌های پیشنهادی خود برای فروش مصر هستند و اعتقادی به کشف قیمت و قیمت کارشناسی ندارند.
در مورد برداشت دوم نیز اگرچه دولت قصد استفاده از ابزارهای نوین مالی برای تامین مالی بخش مسکن را دارد، اما طرح تازه دولت ارتباطی با این ابزارهای متداول ندارد. در واقع طرح دولت تقریبا هیچ ارتباطی به مسکن و ساختمان مسکونی ندارد و کاملا مرتبط با املاک و مستغلات متعلق به دولت است. البته قاعدتا با کلید خوردن این طرح، به تدریج املاک غیردولتی نیز امکان عرضه در بورس را پیدا خواهند کرد اما در شروع، قرار است املاک دولتی آن‌هم نه الزاما با کاربری مسکونی، بلکه با هر نوع کاربری در بستر بازار سرمایه عرضه شود.
اما مختصات واقعی طرح مسکنی دولت چیست؟ بر اساس این طرح، دولت برای تامین بخشی از کسری بودجه خود و منابع مورد نیاز سرمایه‌گذاری در پروژه‌های عمرانی در شرایطی که درآمد نفتی کاهش یافته است، از مسیر و ظرفیت بکری استفاده خواهد کرد. بر این اساس بنای دولت این است که املاک مازاد و غیر قابل استفاده و البته مستعد فروش خود را واگذار کند. موضوع املاک مازاد نه فقط در دولت فعلی، بلکه در سه دولت نهم، دهم و یازدهم نیز همواره مطرح بوده و در همه این سال‌ها روسای جمهور و معاونان اول ریاست‌جمهوری در مقاطع مختلف، به دستگاه‌ها درباره واگذاری املاک مازاد فرمان مکتوب داده‌اند و حتی استانداران موظف شدند مسیر اجباری فروش املاک مازاد را با شناسایی املاک دستگاه‌ها در هر استان و معرفی آنها به دولت، در پیش بگیرند. اما صرف‌نظر از مقاومت دستگاه‌ها به واگذاری املاک که از آن به عنوان «چسبندگی» یاد می‌شود، گیر دیگری هم در کار واگذاری وجود داشته که سبب شده در همه این سال‌ها بحث فروش املاک مازاد نتیجه‌بخش نباشد. گیر ماجرا این بود که در سال‌های اخیر متناسب با رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، ارزش تک‌قطعه از املاک دولتی به قدری بالا رفته که عملا در سمت تقاضا بنیه خرید برای یک فرد حقیقی یا حقوقی وجود ندارد. در واقع بهای املاک دولتی از توان خرید سرمایه‌گذاران ملکی در بازار به مراتب بیشتر شده است. به عنوان مثال دولت ممکن است زمین یا ساختمانی با کاربری مختلط داشته و حاضر به واگذاری آن باشد، اما بهای فروش آن به صورت یکجا به حدی بالاست که هر کسی در بازار نمی‌تواند مشتری خرید آن باشد. بنابراین گیر مذکور موجب شده بحث واگذاری املاک مازاد دولتی در سال‌های گذشته به نتیجه نرسد.
اما طرح فعلی دولت را می‌توان یک برنامه عملیاتی دومنظوره توصیف کرد که می‌تواند هم گیر نامتناسب بودن ارزش املاک دولتی با قدرت خرید سرمایه‌گذاران ملکی را برطرف کند و هم به نفع پیشگیری از ایجاد فضای سوداگری در بازار مسکن مصرفی تمام شود. در طرح دولت، املاک دولتی از طریق تشکیل صندوق املاک و مستغلات به لحاظ ارزش فروش به یونیت‌ها یا واحدهای سرمایه‌گذاری تقسیم می‌شوند، با این هدف که امکان خرید آنها برای گروه زیادی از متقاضیان سرمایه‌گذاری ملکی فراهم شود. به عبارت دیگر، طبق کارکرد جهانی و تجربه شده صندوق املاک و مستغلات، این املاک دولتی وقتی از طریق صندوق عرضه می‌شود، امکان خرید و سرمایه‌گذاری از سوی یک گروه از سرمایه‌گذاران روی یک فقره ملک دولتی فراهم می‌شود و در نتیجه هر فرد با سرمایه خرد و کلان می‌تواند به این طریق سرمایه خود را روانه بازار ملک کند تا ارزش واقعی دارایی خود را از تورم در امان بدارد.
نفع دیگر طرح دولتی اتصال بازار املاک و بورس این است که بازار دوم برای سرمایه‌گذاران ملکی در جایی بیرون از بازار مسکن مصرفی ایجاد می‌کند. در دهه‌های اخیر بازار املاک مصرفی مسکن دوره‌های متعدد جهش قیمت را پشت سر گذاشته و به دنبال آن رکود سنگین ناشی از اخراج تقاضای مصرفی از بازار مسکن به دلیل عدم تناسب بودجه آنها با سطوح قیمت‌ها نیز رخ داده است. یک علت اصلی جهش قیمت، حضور همزمان تقاضای مصرفی، سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار مسکن بوده است. حضور تقاضای مصرفی نیز که شرط کلیدی حیات بازار مسکن است اما در مورد تقاضای سرمایه‌ای، ماجرا متفاوت است. ریشه این تقاضا التهاب در بازارهای رقیب، تورم عمومی و انتظارات تورمی ناشی از آن است که سبب می‌شود صاحبان سرمایه نقدی همواره به تبدیل سرمایه خود به ملک رغبت نشان دهند. از طرفی تجربه دهه‌های گذشته نشان داده در کشور ما امن‌ترین بازار برای حفظ ارزش سرمایه، بازار ملک بوده است، چراکه رشد قیمت اسمی املاک در دوره‌های بلندمدت از نرخ تورم بالاتر بوده است.
در گذشته این نگاه وجود داشت که باید از حضور تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن جلوگیری کرد و بعضا سیاست‌گذاران به دنبال سرکوب این نوع تقاضا بودند. اما از آنجا که ریشه این تقاضا وضعیت اقتصادی کشور است، امکان سرکوب آن وجود ندارد. دولت اخیرا سرانجام این واقعیت را پذیرفت که نمی‌تواند صورت مساله تقاضای سرمایه‌ای مسکن را پاک کند و به صراحت در جلسه ستاد هماهنگی اقتصادی دولت اعلام شد که تقاضای سرمایه‌ای یک علت رشد سرسام‌آور قیمت مسکن بوده و دولت قصد دارد از ابزارهایی برای انتقال تقاضای سرمایه‌ای مسکن به بورس استفاده کند. با راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان، عملا بازار دوم سرمایه‌گذاری برای ملک‌بازها راه‌اندازی می‌شود. اما این تنها مزیت صندوق‌های مذکور نیست. ویژگی مهم صندوق‌های املاک و مستغلات این است که فرصت سرمایه‌گذاری ملکی را به شکل برابر میان طبقات اجتماعی مختلف و صاحبان سرمایه‌های خرد تا کلان توزیع می‌کند. این صندوق‌ها از یکسو جاذب سرمایه‌های کلان افرادی است که می‌توان به آنها «ملک‌باز» لقب داد و از سوی دیگر زمینه حضور خانه اولی‌ها یا متقاضیان سرمایه ملکی که اندازه سرمایه آنها برای خرید چند مترمربع مسکن کفاف می‌دهد و به اندازه پوشش قیمت یک واحد آپارتمان کامل نیست را در بازار سرمایه‌گذاری ملکی فراهم می‌کند.
هر دو گروه سرمایه‌گذاران در صندوق‌های املاک و مستغلات که با عرضه املاک دولتی از هفته جاری آغاز به کار خواهد کرد، از دو ناحیه منتفع خواهند شد؛ یکی از ناحیه عایدی ناشی از بهره‌برداری این املاک که اغلب به شکل اجاره‌داری صورت می‌گیرد و به شکل درآمد جاری بورسی در اختیار صاحبان واحدهای سرمایه‌گذاری قرار می‌گیرد و دیگری از ناحیه رشد ارزش دارایی ملکی متناسب با نرخ تورم در دوره‌های میان و بلندمدت که به این ترتیب اصل سرمایه آنها نیز مشمول رشد می‌شود.
بنا بر تعریف استاندارد، فعالیت اصلی این صندوق‌ها خرید املاک و مستغلات و کسب سود از محل هر نوع بهره‌برداری از آنها به ویژه اجاره‌داری است. البته این صندوق‌ها در اوراق بهادار مرتبط با حوزه املاک مانند اوراق رهنی نیز سرمایه‌گذاری می‌کنند و عایدی ناشی از این سرمایه‌گذاری‌ها نیز نصیب صاحبان واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها می‌شود.
دو سناریو درباره آینده صندوق املاک
به گزارش «دنیای اقتصاد» با دو نگاه خوش‌بینانه و بدبینانه می‌توان آتیه سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی مذکور را پیش‌بینی کرد. در سناریوی خوش‌بینانه، نهادهای دولتی که قرار است املاک خود را در قالب این صندوق‌ها عرضه کنند، بهترین زمین و ساختمان‌های خود را که هیچ مشکل قانونی، سند و معارض ندارد را پای کار می‌آورند و مردم نیز با خرید متری این املاک از صندوق‌های مذکور استقبال می‌کنند. در این صورت دستگاه‌ها و نهادهای دولتی با تامین مالی انجام شده در زمینه‌های تولید حقیقی کالا و خدمات اقدام خواهند کرد و مردم نیز از محل افزایش قیمت و ارزش افزوده املاک و مستغلات منتفع می‌شوند.
اما در سناریوی بدبینانه، نهادهای دولتی تمام زمین‌هایی که دارای تعارض، مشکل قانونی و اختلاف سندی است را پای کار خواهند آورد و ممکن است با تامین مالی انجام شده از این محل، به سوداگری در بازارهای دیگر ورود کنند و منافع سنگینی به جیب آنها سرازیر شود، اما مردم از سرمایه‌گذاری‌های مذکور انتفاع قابل توجهی پیدا نکنند. بنابراین جنس مشارکت نهادهای دولتی در موفقیت یا عدم موفقیت صندوق‌های زمین و ساختمان در مهار شدت تورم ملکی بسیار مهم است.
