مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن در گفت‌وگو با «اکو ایران»:
سبدهای خرید مسکن در راه است
یکی از مهم‌ترین نکاتی که در مسیر عملکرد گروه سرمایه‌گذاری مسکن دیده می‌شود، تغییر رویه این شرکت طی سال‌های گذشته بوده است. در سال‌های گذشته عمده فعالیت و تمرکز فعالیت این شرکت در حوزه ساخت‌وسازهای لوکس یا به تعبیری ساخت‌وسازهای تجاری بوده است، اما اخیرا این گروه به نوع جدیدی از ساخت‌وسازها در اجرای طرح‌های بزرگی مثل اقدام ملی مسکن هم ورود پیدا کرده است. علت تغییر این ریل کاری چه بوده است؟
همان‌طور که مطلع هستید شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن، شرکتی است با سابقه ۳۰ سال و در ابتدا به عنوان بازوی عملیاتی بانک مسکن با مالکیت کامل آن بانک تشکیل شده بود و با نیت تولید مسکن اقشار متوسط. به‌طور طبیعی، شرکت در مرور زمان دچار تغییر و تحولاتی شد، از جمله ورود به بازار بورس و تغییر سیاست‌هایی که به طور طبیعی در هر مجموعه نهادی شرکت اتفاق افتاده است. این باعث شد که در مقاطعی در کنار توجه به ساخت مسکن اقشار متوسط توجه به سودآوری هم به لحاظ تامین خواست ذی‌نفعان در بازار سرمایه اتفاق بیفتد و شرکت را به نوعی از پروژههای مسکن متوسط خارج کرده که تلاقی این موضوع با تغییرات در شرایط اقتصادی جامعه و اقبال کمتر به واحدهای تجاری باعث شد رکودی در برخی از دارایی‌های شرکت اتفاق بیفتد.
از سال ۱۳۹۵ بانک مسکن به عنوان سهامدار عمده تصمیم گرفت تغییر ریلی را در مجموعه ایجاد کند و با این تغییر در کنار تعریف پروژههای مسکن متوسط، توجه ویژه‌ای به سودآوری هم صورت گرفت که ما تقریبا از سال ۹۷ سعی کردیم این مسیر را با شتاب بیشتر پیش ببریم. هم‌اکنون در سبد پروژه‌هایی که در مجموعه وجود دارد بر مبنای استراتژی‌ها، ۹۰ درصد را پروژههای مسکونی تشکیل می‌دهد که از این پروژههای مسکونی حدودا ۷۵ تا ۸۰ درصد برای مسکن متوسط و سهم حدود ۱۰ تا ۱۵ درصدی برای مسکن بالای متوسط در نظر گرفته می‌شود. به لحاظ تامین معیارهای سودآوری برای ذی‌نفعان نیز حدود ۱۰ درصد باقی‌مانده در سبد شرکت متعلق به پروژههای تجاری و اداری است که بتوانیم به نوعی هم توازن عملیاتی هم توازن سودآوری را محقق کنیم.
عمده فعالیت‌های شما در تهران متمرکز شده یا در کل کشور توزیع می‌شود؟
با توجه به اینکه ساختار گروه به نحوی است که از ۱۱ شرکت عملیاتی تشکیل شده و این شرکت‌ها در محدوده‌های جغرافیایی مختلف هستند، ما به هیچ عنوان تمرکز در محدوده تهران نداریم و حجم پروژه‌هایی که داریم در تمام کشور به شکل یکنواختی پخش شده است.
زمانی که شما سکان این شرکت را به‌دست گرفتید چندان اوضاع مناسبی در عملکرد شرکت دیده نمی‌شد و طی سال‌های اخیر بهبود عملکرد در فعالیت‌های شرکت حاصل شده، چه تغییری در روند عملیات این شرکت به‌وجود آمده که بوی بهبود از اوضاع شنیده می‌شود؟
اولین اقدام برای هر فعالیتی، شناخت درست مساله است؛ تقریبا در دو سال گذشته که توفیق حضور در شرکت سرمایه‌گذاری مسکن را داشتم با سه چالش اصلی روبه‌رو بودیم. چالش اول اینکه به عنوان یک بنگاه تولیدی و اقتصادی، طبیعتا ظرفیت تولید شرکت باید عددی باشد که بتواند جوابگوی نیازهای سودآوری باشد. در یک نمونه، در ۳۰ سال گذشته به‌طور متوسط سالانه ۲ هزار واحد مسکونی وارد سبد تولید شرکت شده است، در حالی که از سال ۱۳۹۵ تا ۱۳۹۷ به‌طور متوسط حدود ۷۰۰ واحد مسکونی شروع کردیم که نشان می‌دهد کمتر یا حدود ۳۰ درصد از ظرفیت ۳۰ ساله شرکت بوده که این به عنوان یکی از نقاطی بوده که می‌توانست در کاهش فعالیت و سودآوری شرکت اثرگذار باشد.
البته بخشی از این کاهش طبیعی است، چون در سه یا چهار سال اخیر ما رکود ساختمان را داشتیم.
همین‌طور است، ولی وقتی روندهای بلندمدت را در نظر می‌گیریم، در روندهای بلندمدت باید دورههای رکود و رونق وجود داشته باشد. نکته بعدی، ناشی از برخی پروژههای تجاری تعریف شده و عدم گردش منابع بود که حجمی از بدهی‌های غیرجاری قابل توجه برای شرکت به‌وجود آورده بود. به این صورت که حدود نیمی از ۴۰۰ میلیارد تومان تسهیلاتی که شرکت گرفته بود، تبدیل به بدهی غیرجاری شده بود و این در کنار کاهش فعالیت، مسیر و فضا را سخت‌تر می‌کرد. بحث بعدی هم این بود که با توجه به شرایطی که وجود داشت توازن لازم بین تعریف ماموریت‌های شرکت و سودآوری هم وجود نداشت.
ما با این سه رویکرد سعی کردیم که اصلاحی را در ساختار شرکت ایجاد کنیم؛ در این راستا، طرحی را با عنوان «پویش فصل نو» شکل دادیم که این پویش به طور خلاصه دو امر توسعه کمی در کنار توسعه کیفی را مبنا قرار داد. در حوزه توسعه کمی، «طرح آباد» (آغاز، بهبود و اقدامی دوباره) تعریف شد که در طرح آباد ما حدود ۶۵۰۰ واحد را در سبد گذاشتیم که تا امروز حدود ۳۷۰۰ واحد آن کلنگ‌زنی شده و وارد سبد شده است. به عبارتی، ما تقریبا جهش بیش از ۵۰ درصدی را نسبت به میانگین ۳۰ ساله داشتیم و یک جهش حدود ۹ برابری را نسبت به آمار سال ۹۷ داشتیم که ۳۵۰ واحد شروع شده بود؛ با ذکر این نکته که پروژه‌ها را به نحوی تنظیم کردیم که بتواند همزمان در چارچوب ماموریت‌های شرکت، سودآوری لازم را داشته باشد. امروز افق مثبتی پیش روی شرکت است که حاصل آن را در بازار سرمایه و ذی‌نفعان خود می‌بینیم که ارزش سهام ما از حدود ۷۷ تومان در تیر ماه ۱۳۹۷ به نزدیک یک‌هزار تومان برای هر سهم در تیر ماه ۱۳۹۹ رسیده که یک جهش قابل توجه است.
وقتی ضوابط و قوانین بانک مسکن را نگاه می‌کنیم گروه قرار بوده بازوی اصلی بانک مسکن باشد اما در حوزه تامین مسکن ارزان، عملکرد گروه قابل دفاع نیست.
به نظر می‌رسد توقع سودآوری از این شرکت با دغدغه ماموریت تامین مسکن ارزان قابل جمع نیست. مثل اینکه بگوییم چرا صندوق مسکن یکم سود نداد، در حالی که این صندوق قرار نبود سود بدهد، بلکه قرار بود یکسری از افراد را صاحب‌خانه بکند. سوالی بسیار اساسی را مطرح کردید؛ ما تقریبا در کشور سالانه به تولید ۹۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داریم که اگر شما ظرفیت شرکت ما را که بزرگ‌ترین انبوه‌ساز حال حاضر است با این حجم در نظر بگیرید، همان‌طور که شما گفتید ما حدود ۶۰ هزار واحد در ۳۰ سال ساختیم که در قیاس با جمعیت و نیاز رقم قابل توجهی نیست؛ ولی از طرف دیگر بحث اینجاست که این موضوع نشانگر این است که آیا می‌شود از طریق مداخله مستقیم، امر تولید مسکن را یک‌جانبه پیش برد؟ یا ما نیاز به الگوسازی، جهت‌دهی و تسهیل‌گری داریم؟
معتقد هستم که گروه سرمایه‌گذاری مسکن با توجه به اینکه اگر افزایش ظرفیتی اتفاق بیفتد این دو هزار واحد در یک افق به ۱۰ هزار واحد تبدیل شود، باز هم پاسخگوی نیاز نیست و قرار نیست که همه نیاز از طرف گروه سرمایه‌گذاری مسکن بر طرف بشود؛ ولی اگر بتواند به یک الگویی تبدیل شود که این الگو قابل تکثیر باشد در بخش خصوصی یا در بخش‌های دیگر، شرایطی فراهم خواهد کرد که می‌تواند نیاز مسکن را تامین کند.
بنابراین جهت‌گیری «الگوسازی» را در شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن تا به امروز در پیش گرفته‌ایم و در حال حاضر در زمینه کیفیت بدون تردید می‌توانیم بگوییم، کیفیتی که در محصولات گروه سرمایه‌گذاری مسکن در این ۳۰ سال وجود داشته، قابل رقابت نبوده است.
یعنی شما فکر می‌کنید این شرکت در زمینه الگوسازی موفق عمل کرده است؟
کاملا و این استدلال را با توجه به این می‌گویم که در بسیاری از مجموعه‌هایی که بیش از ۲۰ سال از تحویل آپارتمان‌ها می‌گذرد اگر مراجعه کنید به آن محدوده، تعیین‌کننده قیمت منطقه، واحدهایی است که ۲۰ سال از عمرشان می‌گذرد؛ در صورتی که در همه کشور، این واحدها اکثرا واحدهای کلنگی به حساب می‌آیند. این همان معنای الگوسازی است که در حقیقت مبنای کارمان داشتیم، نه فقط انبوه‌سازی. همان‌طور که شما گفتید، تیراژ مورد نیاز را نمی‌توان از طریق یک شرکت تامین کرد.
دغدغه همه وزیران قبلی مسکن این بوده که چرا ما شرکتی نداریم که کاری مثل اکباتان انجام بدهد؟ چرا شما نتوانستید در این مدت چنین کاری را انجام بدهید؟
معتقد هستم که گروه سرمایه‌گذاری مسکن این کار را کرده است؛ با نمونه‌هایی که عرض خواهم کرد. در حقیقت بهترین نمونه‌هایی که می‌توانیم برای این مجموعه نام ببریم، دو پروژه «زیتون» اصفهان و «آسمان» تبریز است. پروژه آسمان تبریز اگر به سابقه حدود ۲۰ سال قبل رجوع کنید در محدوده ائل‌گلی تبریز یکی از نقاطی بود که به عنوان محل دپوی نخاله تبریز استفاده می‌شد؛ اما شما امروز با توسعه‌ای که در آن منطقه توسط گروه اتفاق افتاده یکی از ارزشمندترین نقاط شهر را می‌بینید با ساختمان‌هایی که با کیفیتی بسیار قابل توجه ساخته شده‌اند که هم باعث توسعه محدوده شده و هم ماندگاری ایجاد کرده است.
نمونه دیگر، پروژه «زیتون» در اصفهان است که این پروژه وقتی که ساخته می‌شد تمام اراضی اطرافش کاربری‌های صنعتی یا شرایط غیر مسکونی داشتند که امروزه با کیفیتی که آن پروژه دارد، کاملا باعث توسعه و تغییر منطقه شده است. حتی در شیراز، پروژه «دراک» همین ویژگی را داشته و توانسته اثرگذاری قابل توجهی در محدوده معالی‌آباد داشته باشد و توسعه خوبی را ایجاد کند؛ بنابراین معتقد هستم این الگوسازی صورت گرفته، اما برنامه‌هایی را برای توسعه‌اش خواهیم داشت در قالب پروژههای بزرگی که بتوانیم الگوی هویتی و ساخت را با توجه به بهبود تکنولوژی که اتفاق افتاده به‌ظهور برسانیم که امیدوارم اخبارش را به‌زودی اعلام کنیم.
یکی از مراکز اصلی فعالیت شما شهرهای جدید است؛ یعنی ساخت‌وسازهایی که در این نقاط برای بخش خاصی از تقاضای بازار مسکن انجام می‌شود. با توجه به بازار مسکن و شرایط آن در سال‌های اخیر، آیا حجم پیش‌فروش‌ها و حجم ساخت‌وسازها در این شهرهای جدید افزایش پیدا کرده؟ آیا تقاضا به این سمت سوق پیدا کرده یا نه و شما هنوز تغییری مشاهده نکرده‌اید؟
حقیقت این است که به دو دلیل این اتفاق افتاد. نکته اول این است که توسعه‌ای که در شهرهای جدید صورت گرفته و زیرساخت‌هایی که شکل گرفته به عنوان نمونه در شهر جدید پردیس، مانند مسیرهای دسترسی خوب و سایر مزایای این شهر، باعث شده که به شهرهای جدید بیش از قبل اقبال شود و نکته دوم این است که به شکل ناخواسته با توجه به افزایش قیمتی که در کلان‌شهرها صورت گرفته، سرریز جمعیتی که کاهش قدرت خرید در کلان‌شهرها پیدا کرده‌اند بخشی تمایل به شهرهای جدید پیدا کردند. با این دو ملاحظه، شهرهای جدید در مسیری قرار گرفته‌اند که محل توسعه است. یکی از آن نکاتی که در پرسش قبلی شما بود که چطور می‌توانید با تناقض بین پروژههای ماموریتی و سودآوری در شرکت کنار بیایید، دقیقا در سال ۹۷ یکی از استراتژی‌های اصلی این بود که تحلیل‌ها خبر از کاهش عرضه و احتمال افزایش قیمت می‌داد و اگر بتوانیم در مسکن‌هایی سرمایه‌گذاری کنیم که نیاز مصرفی را پوشش بدهد، به‌واسطه مزیت‌هایی که خودمان داریم، مانند بهره‌مندی از تسهیلات بانک مسکن و مسکن با کیفیت، امکان پیش‌فروش وجود دارد.
سرمایه‌گذاری مسکن یک مزیت دارد که خریدار به شما اطمینان کرده و راحت خرید می‌کند؟
همین‌طور است. با این ملاحظه ما پروژه‌هایی را تعریف کرده‌ایم که بیش از ۹۰ درصد برای نقطه‌ای تنظیم شده که بتواند قدرت خرید را پوشش و نیاز مصرفی را جواب بدهد.
با توجه به پروژههای بزرگی که در دست ساخت دارید، هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان در شهری مثل تهران به عنوان معیار چقدر است؟
این نرخ بسیار متغیر بوده و تابعی از مشخصات فنی و معماری پروژه است. بر مبنای کمترین هزینه‌ها، در حال حاضر برای هر مترمربع ناخالص بنا کمتر از سه میلیون هزینه ساخت در کشور نداریم. البته درتهران، اعداد بالاتر است؛ هزینه ساخت در تهران حدود سه میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا سه میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به‌طور ناخالص بر مبنای قیمت امروزی است که دارد صورت می‌گیرد.
تقریبا در پروژههای سرمایه گذاری مسکن نسبت خالص به ناخالص حدود ۶۵/ ۰درصد است؛ یعنی اگر مبنا را ۶۵/ ۰ در نظر بگیریم این عدد تقریبا به حدود متری ۶ میلیون تومان بالغ می‌شود.
با احتساب زمین، قیمت ساخت چقدر می‌شود؟
باز این عدد بسیار متفاوت است؛در مورد پروژههای شرکت بگویم تقریبا حدود ۴۰ درصد سهم زمین از هر واحد مسکونی است؛ یعنی شما اگر این نسبت را در نظر بگیرید، حدود بین ۳۵درصد تا ۴۰درصد در پروژههای ما متغیر است. عددی حدود متری ۱۲ تا ۱۵ میلیون برآورد می‌شود. جایی که مالکیت زمین هم با خودمان است، طبیعتا اگر در حوزه مشارکت باشد، نرخ مشارکت هم در این موضوع اثرگذار است.
سرمایه‌گذاری مسکن ساختمانها را گارانتی می‌کنید؟
طرحی را جدیدا در دست بررسی داریم که در چند ماه آینده رونمایی خواهد شد و برای اولین بار در کشور می‌خواهیم گارانتی را برای برخی از محصولاتمان ارائه کنیم. گام اول را می‌خواهیم با اطمینان برداریم و این گارانتی را به مشتریان بدهیم که ساختمانی که از گروه سرمایه‌گذاری مسکن خرید می‌کنند، این قابلیت را دارد و این گارانتی را قطعا توسعه خواهیم داد به سایر بخش‌های ساختمان؛ ولی برای گام اول می‌تواند شروع خوبی در کشور باشد.
برای ما پروژههای اقدام ملی یا غیر آن تفاوت نمی‌کند. این طرح را برای برخی محصولاتمان ارائه می‌کنیم. فعلا در گام نخست می‌خواهیم سازه ساختمانها را گارانتی کنیم. این پوشش گارانتی را من کلی عرض کردم. ان‌شاءالله جزئیات آن در رونمایی طرح ارائه می‌شود؛ اما هدف این گارانتی این است که ساختمان در برابر زلزله ایمن باشد و این اطمینان را بدهیم که فروریزش اتفاق نخواهد افتاد.
