مسکن بر سر دو راهی
ابتدا و در همین‌جا باید توجه داشت که سهم هزینه زمین در قیمت مسکن، کمابیش و به‌طور کلی فزاینده بوده است و حتی شاخص نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن هم به سقف‌های جدیدی رسیده است، تمام این موارد نشان می‌دهد که کمیابی زمین کلان‌شهری در ایران رو به افزایش است که طبعا قیمت و سهم آن در هزینه مسکن را افزایش داده است. دلیل این اتفاق از یکسو رشد جمعیت در کلان‌شهرها و همزمان روند کند در توسعه اراضی شهری و قواعد سختگیرانه برای حفظ مرز شهرها (UGB)، بوده است. همزمان باید به این نکته توجه داشت که مالکیت عمومی بسیاری از زمین‌های بزرگ درون کلان‌شهرها، توام با موانع خودساخته، برخی از عرصه‌های قابل‌استفاده را مدت‌ها بدون کاربری نگه داشته است. همچنین برخورد روند توسعه کلان‌شهرها با دیوار برخی از زمین‌های بزرگ عمومی (ازجمله پادگان‌ها)، کمیابی زمین را تشدید کرده است. بنابراین مساله قیمت بالای مسکن در کلان‌شهرها در قیاس با شهرهای کوچک و متوسط، اصولا مساله‌ای ناظر به بحث کمیابی اداری و دستوری زمین کلان‌شهری است، درحالی‌که این مساله در اغلب مواقع با قواعد منعطف‌تر قابل‌حل یا ترمیم است.
در کنار این عوامل، مولفه مهم دیگری در بازار مسکن ایران را نیز باید یادآوری کرد که همان خصلت دوره‌ای رشد و ثبات قیمت مسکن است. این امر نیز ناشی از ترکیب ماهیت زمانبر پروژه‌های ساخت مسکن با نرخ میانگین تورم تقریبا ۲۰درصد در کشور است. مسکن کالایی است که عرضه جدید آن، نیازمند زمان است و به سرعت نمی‌تواند به رشد تقاضا، واکنش نشان دهد. در عمل هر رشد تقاضای مسکن در ایران ناشی از رشد اسمی درآمدها و دستمزدها، در ابتدا باعث پرش قیمت مسکن پس از یک دوره ثبات می‌شود. اما همزمان انگیزه سازنده‌ها برای ساخت را نیز تقویت می‌کند که باعث افزایش جدی اخذ پروانه، تکمیل واحدهای نیمه‌کاره و ساخت واحدهای جدید می‌شود. شدت این ساخت‌وسازها معمولا به نحوی است که مازاد عرضه جدی در قیمت جدید و جهش‌یافته ایجاد می‌کند و چند سال بازار مسکن را به رکود می‌برد. در دوران رکود، ساخت‌وسازها کاهش می‌یابد و زمینه را برای کمبود عرضه و تعدیل قیمت پله‌ای در جهش بعدی فراهم می‌کند.
این اتفاق از اواخر دهه ۱۳۶۰ تاکنون و در قالب سیکل‌های ۴ تا ۷ ساله، بارها رخ داده که آخرین موارد جهش آن در سال‌های ۱۳۹۲-۱۳۹۰ و ۱۳۹۸-۱۳۹۶ بوده است. اما در آخرین پرش قیمت مسکن حد فاصل پاییز ۱۳۹۶ تا بهار ۱۳۹۸، شاهد جهشی در اخذ پروانه و ساخت‌وساز نبودیم. در نتیجه این امر، ثبات قیمتی که از اواخر بهار ۱۳۹۸ آغاز شد، شکننده به‌نظر می‌رسید و ۶ ماه بیشتر دوام نیاورد. این نکته را نیز باید توجه داشت که در رژیم تورم ۲۰درصد متعارف قبلی، حدودا ۴ سال زمان لازم بود تا درآمدهای اسمی دوبرابر شود؛ درحالی‌که در رژیم تورم ۳۵درصد تا ۴۰درصد کنونی، این دوره می‌تواند به حدود ۲ سال کاهش یابد. بالاخره برای یک تحلیل حداقلی از بازار مسکن باید به خصلت محلی و منطقه‌ای مسکن هم توجه داشت. بازار مسکن کلان‌شهری ایران و حتی بازار مسکن یک کلان‌شهر، در عمل مجموعه‌ای از بازارهای مسکن با قابلیت جانشینی محدود است و مثلا نمی‌توان تصور کرد که مازاد عرضه مسکن در بخشی از شهر، به‌راحتی جبران کمبود عرضه در بخش یا نوع دیگری از تقاضا را خواهد کرد. بالاخره باید به نرخ‌های سود بانکی و اثرات آن هم توجه کرد که تحلیل اثر آن بر بازار مسکن به‌عنوان یک دارایی، به‌رغم اهمیت موضوع فراتر از این یادداشت است.
بنابراین عوامل موثر و تعیین‌کننده بر ادامه چشم‌انداز بازار مسکن کلان‌شهری ایران، کمابیش روشن است و نیازمند پاسخ به این پرسش‌ها است: الف- آیا کمیابی زمین کلان‌شهری تداوم یافته و تشدید می‌شود یا اقداماتی در جهت ترمیم آن صورت می‌گیرد؟ ب- اکنون به‌دلیل نسبت بسیار بالای شاخص قیمت زمین به قیمت مسکن و توامان جهش شدید در هزینه ساخت تحرکی در اخذ پروانه و ساخت‌وساز مشاهده نمی‌شود. طبعا این امر محدودیت عرضه به‌خصوص در برخی زیربازارهای مسکن ایجاد می‌کند. آیا اقدامات موثری برای تعدیل این موارد، توام با مشوق‌های مالی (وام)، مالیاتی و... برای توسعه‌دهندگان، این وضعیت را ترمیم می‌کند یا نه؟ ج- هزینه ساخت مسکن در ایران، با تورم و نرخ ارز ارتباط قوی دارد. آیا کاهش درآمدهای ارزی نفتی، باعث تداوم رشد نرخ ارز و تورم و بالمآل رشد جدی بیشتری در هزینه ساخت می‌شود یا خیر؟ د- آیا رژیم تورم بالا یعنی نرخ‌های تورم ۳۵ تا ۴۰درصدی ادامه می‌یابد یا نه؟ رژیمی که می‌تواند در فاصله کوتاهی، درآمدهای اسمی را دوبرابر کند و بنابراین پرش‌های قیمت مسکن را هم در دوره‌های سریع‌تر و کوتاه‌تری ممکن کند.
در شرایط فعلی، روند همه متغیرهای بالا، در جهتی است که در صورت ادامه، تصویرگر چشم‌انداز وضعیت شکننده در بازار مسکن و تداوم آن است. طبعا هر دوره رشد قیمت مسکن می‌تواند به دوره‌ای از آرامش، منجر شود. اما دوباره بی‌ثباتی می‌تواند بازگردد و احتمالا این‌بار دوره‌های ثبات-جهش می‌تواند کوتاه‌تر باشد. در میان متغیرهای بالا، بیشترین و نزدیک‌ترین امکان و امید را فعلا باید درخصوص تورم جست‌وجو کرد. اگر تلاش‌ها برای تامین مالی کسری بودجه از محل اوراق بدهی موفق باشد و ثباتی نسبی هم در بازار ارز حاصل شود، آنگاه می‌توان امیدوار بود که تورم عمومی و بزرگ شدن اسمی درآمدها و دستمزدها هم کنترل شود. نهایتا از این طریق یک تورم عمومی پایین تر، می‌تواند دوره‌های ثبات-پرش در بازار مسکن را دوباره طولانی‌تر کند و بنابراین شاهد ثبات بیشتری در قیمت مسکن باشیم. گفتنی است که تحلیل بازار مسکن، صرفا به‌عنوان یک بازار سرمایه‌گذاری و تشکیل پرتفوی و تلاش برای تحلیل تحولات قیمتی آن در ارتباط با بازارهای سرمایه‌گذاری معمول دیگر نظیر بورس، طلا، ارز و...، به‌خصوص با اشتباهات مهمی همراه است که نیازمند بحث جداگانه‌ای است. اما باید توجه داشت که رشد قیمت مسکن هم در دوره‌های ثبات سایر دارایی‌ها (مثلا سال‌های ۸۶-۸۵) و هم در دوره رشد سایر دارایی‌ها (مثلا سال‌های ۹۱-۹۰) رخ داده است. ثبات قیمت مسکن، اما عملا در دوران بی‌ثباتی بازار ارز تقریبا مشاهده نشده است. بنابراین روند بازارهای فوق، عملا نمی‌تواند تضمین‌کننده ثبات قیمت مسکن باشد و مناسب‌تر است که بازار مسکن را در چارچوب متغیرهای مستقیما موثر فوق تحلیل کنیم.
