سختی کار بساز و بفروش‌ها
بساز و بفروش‌ها در تهران سخت ترین شرایط را در مقایسه با دوره‌های گذشته تجربه می‌کنند. این گروه از فعالان بازار مسکن از سه جهت تحت فشار قرار گرفته‌اند و نیروی حاصل از آن جلوی رشد تیراژ صدور پروانه ساختمانی به سطح مورد نیاز را گرفته است. طی ماه‌های گذشته متوسط حدود ۵ تا ۶ هزار واحد مسکونی در هر ماه در تهران ساخته شد در حالی که این رقم برای تعادل بخشی به بازار عرضه و تقاضای مسکن باید چیزی در حدود ۸ تا ۹ هزار واحد باشد. مهم‌ترین عامل بازدارنده سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران در حال حاضر «زمین» است. قیمت زمین مسکونی در تهران به بیشترین حد به لحاظ نسبت آن به قیمت مسکن رسیده است.رابطه بلندمدت قیمت زمین و مسکن در تهران طی سه دهه گذشته به این شکل رقم خورده که معمولا متوسط قیمت زمین اندکی بیش از یک برابر قیمت آپارتمان بوده است. طی سال گذشته نسبت قیمت زمین به قیمت مسکن عددی در حدود یک تا ۰۳/ ۱ بوده است. البته این نسبت در دهه‌های ۷۰ و ۸۰ حتی از این رقم هم کمتر بود اما در ماه‌های گذشته از سال ۹۸ متوسط قیمت زمین تا ۴/ ۱ برابر قیمت مسکن رسیده است که از گسترش شدید فاصله حکایت دارد.
زمین بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد از کل هزینه‌های یک بساز و بفروش در تهران را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین رشد شدید آن اختلال شدید در کار بساز و بفروش‌ها ایجاد می‌کند و بالعکس. متوسط قیمت هر مترمربع زمین (ملک کلنگی) در تهران در نیمه اول امسال تا مرز ۲۰ میلیون تومان پیش رفت در شرایطی که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این مدت ۱۳ میلیون تومان بوده است. متوسط قیمت واحدهای نوساز معمولا ۲۰ تا ۲۵ درصد بیشتر از میانگین قیمت‌ها است که به این ترتیب میانگین واحدهای نوساز حول و حوش ۱۶ میلیون تومان در مترمربع برآورد می‌شود. بساز و بفروش‌ها می‌گویند فاصله ۴ میلیون تومانی بین متوسط قیمت خرید زمین و متوسط قیمت فروش واحد نوساز، حاشیه سود ساخت و فروش مسکن را تا سطح «از جذابیت افتادن بساز و بفروشی» کاهش داده است. هر چند هنوز هم فرآیند ساخت و فروش مسکن برای فعالان ساختمانی عایدی دارد اما احتمالا محاسبات بساز و بفروش‌هایی که این بازار را با اوضاع فعلی زمین «قابل ادامه» نمی‌دانند به عایدی نسبی و در مقایسه با بازدهی دیگر فعالیت‌ها مربوط می‌شود. ساخت‌وساز در شرایط فعلی فقط از ناحیه تورم زمین آسیب ندیده است. قیمت مصالح ساختمانی نیز در ماه‌های اخیر همواره افزایشی بوده است. قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های آتی نیز احتمال دارد ناپایدار باقی بماند و همین ریسک ناپایداری قیمت خرید مصالح ساختمانی برای سازنده‌ها به اندازه تورم زمین، مشکل ساز است. بساز و بفروش‌های تهران این روزها از یک جهت دیگر نیز تحت فشار هزینه‌ای قرار گرفته‌اند و آن تغییر افزایشی عوارض ساخت‌وساز است.
