طراحی صندوق‌های سرمایه‌گذاری تخصصی
چند سال پیش مسوولیت پژوهشی کاربردی در حوزه تبدیل بانک مسکن به یک بانک توسعه‌ای از جانب وزارت راه و شهرسازی و تحت نظارت دکتر عبده‌تبریزی بر عهده اینجانب قرار گرفت. در مطالعاتی که پیرامون موضوع بانک توسعه‌ای به انجام رسید وظایف اصلی و فرعی برای این بانک پیش‌بینی و تعریف شد که یکی از این موارد «تعدیل دوره‌های رونق و رکود است»، اما چگونه؟ پیش‌بینی رونق و رکود سخت است اما این امکان وجود دارد مکانیزم‌هایی طراحی شود که خودبه‌خود با شرایط رونق و رکود تغییر کنند بدون آنکه نیاز به قانونگذاری باشد، مثلا درصورتی‌که حجم معاملات مسکن طبقه متوسط یا حجم میزان استفاده از تسهیلات از درصد خاصی از GDP کمتر بود، مزایای ویژه‌ای برای تسهیلات‌گیرندگان در نظر گرفته شود و در صورت عکس این حالت، این مزایا کمتر مدنظر قرارگرفته شوند. برخی از این مزایا و مشوق‌ها عبارتند از:
۱- کاهش نرخ تسهیلات اعطایی به اشخاص و افزایش فاصله آن نسبت به نرخ تسهیلات تعلق گرفته به سایر بخش‌های اقتصادی.
وقتی قیمت مسکن آنقدر رشد می‌کند که نسبت منطقی قیمت مسکن به نرخ اجاره بر هم می‌خورد و این نسبت به سقف خود می‌رسد، کاهش هزینه تامین‌مالی باعث تحریک بیش از حد تقاضا و رشد قیمت نمی‌شود، چون حتی با تسهیلات کم بهره نیز همچنان از بعد سرمایه‌گذاری، مسکن یک کالای جذاب نخواهد بود و دوره بازگشت سرمایه (از طریق درآمد حاصل از اجاره) بسیار بالاست و حتی ممکن است کفاف پرداخت اقساط تسهیلات مربوطه را نیز ندهد، بنابراین در دوره‌های رکودی و جهش قیمت می‌توان نرخ تسهیلات را کاهش داد بدون آنکه نگران تشدید تورم در حوزه مسکن بود.
۲- افزایش دوره تنفس و افزایش دوره عمر بازپرداخت تسهیلات
اگر به نمودارها و آمارهای تاریخی مراجعه کنیم، مشاهده می‌کنیم که پس از هر جهش قیمتی در مسکن، دوره سکون و حتی نزول قیمت را خواهیم داشت، به گونه‌ای که طی چند سال بعد از آن با افزایش درآمدها، شکاف بین قیمت مسکن و میانگین درآمدها (درآمد طبقه متوسط) مجددا به میانگین تاریخی خود نزدیک می‌شود، بنابراین در دوره‌های بروز شوک، به‌دلیل ایجاد شکاف درآمدی مذکور، تقاضای طبقه متوسط برای خرید مسکن کاهش می‌یابد و این تقاضا تا زمان کاهش فاصله درآمد (سالانه قابل‌تصرف) و قیمت مسکن به تعویق می‌افتد، بنابراین در نظر گرفتن دوره تنفس برای تسهیلات مسکن، متناسب با روند رشد آتی درآمدها، می‌تواند باعث شود، مشتریان بالقوه این بازار، تقاضای خود را با تاخیر کمتری وارد بازار کنند (حداقل به میزان دوره تنفس) و از این طریق دوره رکود کاهش یابد.
۳- افزایش میزان تسهیلات
زمانی که به‌طور میانگین تسهیلات مسکن کمتر از یک پنجم قیمت مسکن است، افزایش میزان و رساندن مبلغ تسهیلات به حدود یک سوم و حتی نیمی از قیمت مسکن، به هیچ عنوان باعث ایجاد تقاضای غیرواقعی در حوزه مسکن نشده و صرفا متقاضیان واقعی را وارد این عرصه می‌کند و مجددا چرخه معاملات و چرخه تامین‌مالی ساخت‌و ساز رونق می‌گیرد. افزایش حجم تسهیلات نگران‌کننده نیست، بر مبنای تجربه سایر کشورها به‌ویژه در اروپا و آمریکای شمالی که حجم تسهیلات رهنی نسبت به GDP و همچنین میزان تسهیلات اعطایی (بر حسب درصدی از قیمت ملک) ارقام بسیار بالایی است، لزوما این شرایط باعث ایجاد تورم قیمتی نمی‌شود، به شرط آنکه با دقت کافی ریسک‌های تسهیلات گیرندگان شناسایی شده و به هر شخص متناسب با توانمندی‌اش تسهیلات اعطا شود. در واقع اتفاقات سال‌های اخیر نشان داده، پوشش درصد بالایی از قیمت ملک به وسیله تسهیلات مساله ساز نیست، بلکه اعطای تسهیلات به افراد فاقد توانمندی جهت بازپرداخت اقساط باعث ایجاد حباب قیمتی در این حوزه و برهم خوردن نظام تامین‌مالی می‌شود.
هوشمندی در اعطای تسهیلات
اعطای تسهیلات باید به مصرفکننده باشد، تا وی بتواند در یک فضای رقابتی بهترین مسکن را جهت خرید انتخاب کند، اعطای تسهیلات به سازنده باعث کاهش فضای رقابتی و کیفیت ساخت می‌شود، بانک‌ها نیز توانی جهت نظارت بر مسکن‌سازان ندارند، در واقع با اعطای تسهیلات به مصرفکننده، عملا بار تامین‌مالی سازنده (و عملا نظارت بر وی) به خریداران منتقل می‌شود و سازندگان جهت جلب رضایت خریداران بالقوه از ابتدا تمرکز بیشتری روی کیفیت ساخت خواهند داشت.
اعطای تسهیلات پیش‌خرید از طریق صندوق پیش‌خرید
در ادامه بند قبلی و به‌عنوان یک پیشنهاد تکمیلی جهت حذف تامین‌مالی مستقیم سازندگان، در صورت ایجاد سازو کارهای موثر جهت نظارت و جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و سوء‌استفاده‌ها، از لحاظ منطق اقتصادی هیچ ایرادی ندارد که روی پیش‌خرید واحدهای مسکونی نیمه‌ساخته تسهیلات مسکن اعطا شده و از این طریق هم به رونق بیشتر ساخت‌و ساز کمک شود و هم توان خریداران جهت صاحب خانه شدن (با توجه به پایین‌تر بودن هزینه پیش‌خرید) افزایش یابد. در این راستا پیشنهادی که چندی پیش در همین روزنامه مطرح کرده بودیم را مجددا یادآور می‌شوم: ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری تخصصی در حوزه پیش‌خرید، این صندوق‌ها، با هدف افزایش نقدشوندگی بازار مسکن و نیز ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری سودآور، منابع خُرد جمع‌آوری‌شده را به حوزه پیش‌خرید ملک تخصیص می‌دهند.
همچنین با هدف مدیریت ریسک و کاهش احتمال خطا یا سوء‌استفاده، هیچ صندوقی حق سرمایه‌گذاری کل وجوه خود را در یک پروژه ساختمانی ندارد و نمی‌تواند بیش از ۱۰ درصد واحدهای یک مجتمع یا پیمانکار را پیش‌خرید کند. همچنین سرمایه‌گذاری در طول چرخه ساخت باید تقسیم شود و واحدهای دارای ۳۰ تا ۸۰ درصد پیشرفت فیزیکی باید در سبد صندوق پیش‌خرید شده باشند. حتی پیشنهاد می‌شود، با حمایت شبکه بانکی و به‌ویژه بانک مسکن، شرکت‌های تخصصی پیش‌خرید ایجاد شود و فرآیند پیش‌خرید مسکن از طریق اینگونه شرکت‌ها، نظام‌مندتر و حرفه‌ای‌تر دنبال شود، به این ترتیب اشخاص حقیقی مستقیما درگیر فرآیند پیش‌خرید نخواهند شد و احتمال سوء‌استفاده و بروز ریسک‌های غیرقابل تحمل کاهش می‌یابد. این راهکار و در واقع این نوع نهادسازی و ایجاد زیرساخت حقوقی مناسب کمک می‌کند، با کم‌ترین نیاز به منابع محدود شبکه بانکی، منابع سرمایه‌ای قابل‌توجهی از خانوارهای طبقه متوسط به سمت بازار سرازیر شود.
نگاهی بلندمدت‌تر به بازار
در کنار پیشنهادات مطرح شده فوق که حتی در کوتاه‌مدت و میان‌مدت می‌تواند اثرگذار باشد، یک راهکار استراتژیک، انجام اقدامات مقتضی جهت کاهش سهم هزینه زمین (به‌عنوان پرهزینه‌ترین نهاده تولید در بخش مسکن و ساختمان) در قیمت واحد مسکونی از طریق توسعه حمل‌و نقل عمومی از حومه به مرکز شهرهای بزرگ و ایجاد شرکت‌های تخصصی توسعه‌دهنده زمین جهت افزایش عرضه زمین‌شهری در مناطق شهری مهم ایران است.
