رسم جدید صدور جواز ساخت در مناطق ۲۲گانه در مرحله تصویب با مقاومت روبه‌رو شد
تعلیق تخریب اتاق لابی شهرداران
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از برنامه شهردار تهران برای شوراهای معماری منطقه
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» شوراهای معماری مناطق که به‌عنوان «اتاق تسهیل‌گری» از دهه ۵۰ با هدف توضیح موارد خاص اسناد فرادست شهری برای سازنده‌ها تشکیل شدند، پس از گذشت دوره‌ای، به محلی برای «لابی» میان مدیران شهری و سازنده‌های خاص (اضافه خواهان در بازار ساخت‌وساز) و پاسخ مثبت به درخواست‌های سلیقه‌ای و مغایر با طرح جامع و تفصیلی شهر تهران بدل شد. مهم‌ترین درخواست این گروه سازنده‌های ساختمانی که مسیر لابی برای اخذ جواز ساختمانی ویژه را انتخاب می‌کردند اضافه بنا به دو شکل تراکم و سطح اشغال و تغییر کاربری بود.
بررسی وضعیت پرونده‌های ساختمانی خاص طی سال‌های گذشته نشان می‌دهد انحراف ماموریتی شوراهای معماری در سال‌های گذشته سبب شده بود تا منشأ عمده تخلفات رخ داده در بازار ساخت وسازهای شهری، اتاق لابی در شهرداری‌های مناطق بوده است. مدیریت شهری پایتخت نیز برای تغییر این مسیر و بازگشت به ضوابط مصوب طرح تفصیلی و در نهایت پایان دادن به شهرفروشی، در قالب یک لایحه محدوده اختیارات و مسوولیت‌های شوراهای معماری مناطق را تعریف و بنا داشت به تصویب شورای شهر تهران درآورد. در دستورالعمل کاری جدید شوراهای معماری مناطق، عمده اختیارات تصمیم‌گیری برخلاف گذشته از جنس کیفی است.
پیش‌نویس این لایحه اگرچه در ابتدای پاییز از سوی شهرداری به شورای شهر ارائه شد و در چند جلسه جزو لیست دستورجلسه‌های علنی قرار گرفت اما پس از آن مجدد از دستور جلسات کاری شورای شهر خارج شده است. بررسی‌ها حاکی از آن است که نشانه‌های یک نوع مقاومت برای تصویب و ابلاغ لایحه تهیه شده در مجموعه مدیریت شهری وجود دارد این در حالی است که تعیین چارچوب تشکیلاتی برای «شوراهای معماری مناطق» و «نوسازی ماموریت این شوراها» متناسب با وضعیت تهران، تکلیف معوق ۷ ساله شهرداری بوده که به صراحت در صفحه ۵۷ کتابچه ۶۸ صفحه‌ای طرح تفصیلی فعلی به‌عنوان یک ضرب‌الاجل سه ماهه قید شده است.
بررسی جزئیات کارنامه عملکردی شوراهای معماری مناطق طی دهه‌های اخیر نشان می‌دهد همزمان با تصویب طرح جامع اولیه شهر تهران در سال ۴۹، شورایی تحت عنوان شورای هماهنگی در شهرداری تهران با حضور شهردار تهران، معاون شهرسازی، مدیرکل شهرسازی و روسای ادارات صدور پروانه تشکیل شد. هدف اصلی تشکیل این شورا در دستورالعمل اولیه ابلاغی برای تشکیل این شورا (که بعدها به شورای معماری مناطق تغییر نام داد) صدور مصوبات لازم در حدود قوانین و تشریح مطالب برای شهرسازی و رفع مشکلات متقاضیان صدور پروانه ساختمانی تعریف و در قالب یک دستورالعمل ابلاغی از سوی شهردار تهران تاکید شد تمامی پرونده‌هایی که از مناطق برای شورای معماری ارسال می‌شد در شورای شهرسازی مناطق مطرح شود. با این حال تفویض یک اختیار جدید به شوراهای معماری مناطق در شهریورماه سال ۸۰ سبب شد تا مسیر انحرافی در انجام ماموریت‌های این شورا شکل بگیرد. براساس بند یک صورت جلسه ۳۳۶ کمیسیون ماده پنج در آن سال، به شورای معماری مناطق اختیار داده شد که واحدهای اداری-تجاری که بدون مجوز احداث شده‌اند، با رعایت شرایط تعیین شده و با حفظ حقوق شهرداری نسبت به تثبیت واحدهای مذکور اقدام شود. کارشناسان شهری معتقدند واگذاری این اختیار به شوراهای معماری مناطق به‌عنوان نقطه آغاز اخذ تصمیمات سلیقه‌ای و مغایر با اسناد فرادست شهری با هدف کسب درآمد سهل الوصول برای شهرداری بود. از آن پس این شوراها، به معضلاتی همچون اعمال رفتارهای سلیقه‌ای و ناعادلانه با توجه به منافع عمومی شهروندان، اتخاذ تصمیمات مغایر با ضوابط و مقررات بالادستی، نبود چارچوب، ساختار و حدود اختیارات، تعدد و پراکندگی موضوعات و عدم تصمیم‌گیری واحد، نبود شفافیت و نظام‌مندی در فرآیند سیستمی موجود و زمان بر بودن تصمیمات گرفتار شدند. به‌طوری که حجم تصمیمات مغایر با ضوابط فرادست در سال‌های اخیر به اندازه‌ای گسترده شده که این موضوع در تمامی مناطق شهری تهران به تدریج به یک رویه برای حل مشکلات صدور مجوز ساختمانی بدل شد.
شهرداران مناطق برای آنکه تصمیمات اخذ شده قابلیت ارزیابی و نظارت نداشته باشد روال توافقات را به‌صورت دستی پیش می‌بردند. ضمن آنکه به جای امضای شهردار منطقه، امضای مشاوران مناطق در برگه‌ها به‌صورت دستی ثبت می‌شد. در نتیجه، این رویه حاشیه امنی را برای شهرداران مناطق در اتخاذ تصمیمات مغایر با ضوابط طرح تفصیلی ایجاد می‌کرد. برای توقف این جریان، مدیریت شهری تهران در آغاز دوره جدید با ارائه یک بخشنامه تلاش کرد تا محدوده ماموریت‌ها و اختیارات شورای معماری مناطق را تعیین و با ایجاد شفافیت در مسیر تصمیم‌گیری این شورا، مانع از اعمال تصمیمات سلیقه‌ای شود اما پس از گذشت مدتی به دلیل برخی تغییرات مدیریتی اعمال شده و همچنین تنگنای مالی شهرداری، این بخشنامه عملا کنار گذاشته شد.
با این حال، پارلمان محلی پایتخت، پس از گذشت چندماه در قالب یک الزام، شهرداری تهران را موظف به تهیه و ارائه یک لایحه جدید برای نظام‌مند کردن محدوده اختیارات شورای معماری مناطق کرد. آن‌طور که اعضای شورای شهر عنوان می‌کنند در دستورالعمل جدید تهیه شده تلاش شد تا به معیارهای کیفی ساخت وساز توجه و از اتخاذ تصمیمات کمی مغایر با طرح تفصیلی همچون اعطای مازاد تراکم، افزایش تعداد طبقات، تغییر در سطح اشغال و تغییر و تثبیت کاربری دوری شود.
هدف اصلی از تدوین این لایحه که تحت عنوان «تعیین ماموریت‌ها، حدود اختیارات و مسوولیت‌های شوراهای معماری مناطق» تدوین شده، شفافیت در تصمیم‌گیری‌ها و ایجاد وحدت رویه در میان شوراهای معماری مناطق مختلف عنوان شده است. اولین خط قرمز تعیین شده برای حدود مسوولیت‌های شوراهای معماری آن است که هرگونه تصمیم‌گیری براساس بخشنامه یا دستورالعمل داخلی شهرداری که مغایر ضوابط و مقررات فرادست و مفاد مصوبه باشد، ممنوع اعلام شده و نباید ملاک عمل شوراهای معماری مناطق از این پس قرار گیرد. در قالب خط قرمز دوم نیز مسیر دور زدن طرح تفصیلی بسته شده است. به این معناکه هرگونه تصمیم‌گیری درخصوص افزایش سطح اشغال، تراکم و طبقه، تغییر کاربرد، خارج از ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران در حوزه صدور پروانه و گواهی‌های ساختمانی تحت هر عنوان و در قالب هر سازوکاری ممنوع است. نکته‌ای که تاکنون از جمله اختیارات ناگفته این شوراها بود و یکی از مهم‌ترین دلایل سازنده‌های خاص برای هدایت درخواست صدور مجوز به شوراهای معماری مناطق، این اختیار طلایی بود.
محدوده لازم‌الاجرا شدن تصمیمات نیز در این لایحه تعیین شده است. به‌طوری‌که مطابق با مفاد تهیه شده، تمامی صورت‌جلسات شورای معماری مناطق صرفا به‌صورت سیستمی و پس از امضا شهرداری منطقه معتبر خواهد بود. به این ترتیب هر تصمیم اخذ شده در این شوراها، در صورت عدم تایید شهردار منطقه (حتی با داشتن حداقل حدنصاب سه رای مثبت) درخواست متقاضی رد خواهد شد. کارشناسان شهری درخصوص این بند از لایحه، اگرچه عنوان می‌کنند این اقدام می‌تواند تصمیمات اخذ شده در شوراهای معماری مناطق را قابل ردیابی کند اما در عین حال می‌تواند یک «اختیار ویژه» برای شهردار منطقه محسوب و در ادامه به تولید رانت منجر شود.
نکته جالب‌توجه که در این لایحه به آن پرداخته شده و می‌تواند یکی از اهداف تدوین و تصویب این لایحه یعنی شفافیت را محقق کند آن است که موارد درخواستی و قابل پیگیری در شوراهای معماری مناطق، در سایت به‌صورت فهرستی از گزینه‌های قابل انتخاب طراحی خواهد شد و متقاضی می‌تواند صرفا درخواست در موارد موجود در سامانه را داشته باشد و پس از آن نتیجه بررسی پرونده‌ها در تمام شوراهای معماری مناطق در سامانه شفافیت و به‌صورت برخط بارگذاری خواهد شد. در عین حال معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران مکلف خواهد بود که ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ این مصوبه نسبت به پارامتریک کردن و کنترل هوشمند گزینه‌های مورددرخواست برای رسیدگی در شوراهای معماری مناطق اقدام کند. به این ترتیب یک حریم مشخص برای رسیدگی به «درخواست‌ها» از بابت انواع درخواست مجاز تعیین خواهد شد.
این شیوه یعنی «اعلام عمومی» تصمیمات شوراهای معماری مناطق موجب می‌شود تمامی تصمیمات این شورا در معرض پایش و قضاوت ساکنان هر منطقه به‌ویژه اهالی مجاز ملک دارای پرونده و دریافت کننده مجوز از این شوراها قرار بگیرد و برای تخلفات احتمالی شورای معماری مناطق یک نوع «بازدارندگی» ایجاد کند. در ماده چهارم این لایحه، «تصمیمات مجاز» برای شوراهای معماری مناطق تعریف شده است.تخصیص کاربردهای مختلف طبقات در پهنه مختلط، تعیین جهت و راستای قطعات حاصل از تفکیک اراضی و املاک، میزان سطح اشغال زیرزمین‌های اول صرفا جهت احداث پارکینگ، تعیین تکلیف دسترسی سواره به ملک در قطعات دارای دو بر و تعیین عمق پیش‌آمدگی ساختمان‌ها در موارد استثنا از جمله موارد مجاز برای تصمیم‌گیری این شوراها عنوان شده است.
همین‌طور در این لایحه علاوه بر دو خط اصلی تعیین شده، موارد دیگری نیز جزو محدوده غیرمجاز برای تصمیم‌گیری شوراهای معماری تعیین شده است. به‌عنوان مثال هرگونه تصمیم‌گیری درخصوص کسر یا حذف پارکینگ خارج از ضوابط و مقررات ملاک‌عمل ممنوع است. در عین حال، هرگونه تصمیم‌گیری درخصوص تغییر کاربرد مغایر با ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران نیز ممنوع اعلام شده است. این در حالی است که یکی از مهم‌ترین محورهای کاری این شوراها، طی سال‌های گذشته صدور مجوز برای تغییر کاربری مغایر با ضوابط طرح تفصیلی بوده است.
اگرچه به‌نظر می‌رسد لایحه پیش‌نویس تهیه شده برای تغییر حدود اختیارات شهرداران مناطق در اتاق لابی، به شرط اجرای صحیح می‌تواند تا حدود زیادی دریچه‌های بروز فساد و رانت در صدور مجوزهای خاص مناطق ۲۲گانه پایتخت را مسدود کند اما تعلیق به‌وجود آمده در نهایی کردن این تصمیم یک خطر بالقوه را برای شهر تهران در این حوزه به همراه دارد. آنطورکه متن پیش‌نویس این لایحه نشان می‌دهد این لایحه در اوایل مهرماه سال‌جاری از سوی شهرداری به شورای شهر تهران ارائه شده است اما همچنان در صحن علنی، مطرح نشده است. برخی از اطلاعات به‌دست آمده از مجموعه مدیریت شهری حاکی از آن است که مقاومت در جریان بررسی و تصویب این لایحه به شکل فعلی در میان مدیران شهری وجود دارد و همین موضوع اقدام برای تصویب و نهایی کردن لایحه را به تعویق انداخته است.
کارشناسان شهری معتقدند این تعلل عجیب ممکن است موجب شود «اصلاح و کنترل شوراهای معماری مناطق» به سرنوشت کار «تعیین تکلیف برج باغ» تبدیل شود. سال گذشته لایحه جایگزین مصوبه برج -باغ به برخی دلایل و مقاومت‌ها در مجموعه مدیریت شهری، با چند ماه تاخیر از سوی شورای شهر تهران تصویب شد. همین امر موجب شد تا یک پاس گل به متقاضیان صدور مجوز در باغات داده شود و در نهایت، در حالی مصوبه برج -باغ از سوی شورای‌شهر لغو شده بود، مدیریت شهری به ناچار برای حقوق مکتسبه ایجاد شده، مجوز ساخت برج در باغات را صادر کند. همین موضوع سبب شد تا حدی لایحه جایگزین از کارآمدی دور شود.
از این‌رو به مدیران شهری توصیه می‌کنند برای تحقق وعده‌های خود به شهروندان به‌ویژه در حوزه ایجاد شفافیت کامل و شهرداری شیشه‌ای، با درس گیری از تجربه‌های قبلی، این لایحه را به سرعت در دستور کار بررسی و تصویب قرار دهند. شهردار منطقه، معاون شهرسازی و معماری منطقه، رئیس صدور پروانه منطقه، رئیس نظارت فنی منطقه، رئیس طرح تفصیلی منطقه و یک نفر کارشناس متخصص منطقه اعضای اصلی شورای معماری مناطق هستند. مهم‌ترین سیاست‌ها و الزامات فعالیت شورای معماری مناطق نیز تصمیم‌گیری در چارچوب ضوابط و مقررات طرح تفصیلی، رعایت الزامات مربوط به کیفیت محیط، سیما و منظر شهری، پاسخگویی سریع و دقیق به درخواست‌ها با رعایت صرفه و صلاح عمومی شهر و شفافیت در تصمیم‌گیری و وحدت رویه در این لایحه عنوان شده است.
