یک تیر و دو نشان در بازار مسکن

بیش از یک دهه پیش قیمت‌های مسکن در چین بسیار ارزان بود؛ تنها با ماهانه ۱۰۰ دلار می‌شد آپارتمانی دو خوابه در شهر هانگژو واقع در جنوب شانگهای اجاره کرد. این وضعیت نه‌تنها به‌خاطر ارزانی عمومی سایر کالاها، بلکه در مقایسه با قیمت سایر کالاها و خدمات اجاره‌ها به‌طور شگفت‌انگیزی پایین‌تر بود. فقدان تقاضای کافی برای اجاره‌نشینی در کنار عدم شکل‌گیری بازار اجاره به‌طور کامل ازجمله دلایل این ارزانی‌ به‌شمار می‌رفت. در آن سال‌ها هر چند نیروی‌کار یدی به دنبال اجاره خوابگاه‌های ارزان در حاشیه شهرها بودند، اما برای جمعیت تحصیلکرده و نیروی‌کار ماهری که روانه شهرهای بزرگ می‌شدند به اندازه کافی مسکن مناسب با قیمت‌های ارزان وجود داشت. در آن زمان هنوز به این شدت فشار اجتماعی برای خانه‌دار شدن وجود نداشت و مردم نیازی برای اجاره خانه نداشتند. به گزارش گروه اقتصاد بین‌الملل روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نشریه فوربس در گزارشی عنوان کرده است که امروز اما چهره بازار مسکن چین بسیار متفاوت شده است. در بسیاری از مناطق این کشور خرید خانه خارج از توان بخش عمده جمعیت است. جابه‌جایی میان شهرها برای یافتن بهترین فرصت برای مردم عادی شده و تابوی اجاره مسکن به تدریج رنگ باخته است. حتی به نظر می‌رسد امروز اجاره مسکن نشانی از زندگی مدرن و شیک و از لحاظ مالی اقدامی استراتژیک باشد.

در حال‌حاضر در عمده شهرهای چین، بازار مسکن به بلوغ رسیده است و وضعیتی باثبات را تجربه می‌کند. رونق ساخت‌وساز نیز در این کشور روندی رو به افول دارد. نسل جوان با نگرانی روزافزونی مواجه است که خرید خانه‌ با قیمت‌های نجومی فعلی، بدهی‌های هنگفت و بلندمدتی را برایشان به‌بار خواهد آورد. در این شرایط تقاضا برای خرید خانه راکد است و اجاره مسکن گزینه‌ای ایده‌‌آل برای نسل جوان به‌شمار می‌رود، بنابراین به نظر می‌رسد بازار اجاره چین در آغاز مسیر شکوفا شدن خود قرار دارد.  در یک انقلاب اقتصادی نادیده گرفته شده، بازار املاک چین در سال ۱۹۹۸ تولدی دوباره داشت. یکی از بالاترین نرخ‌های مالکیت خانه جهان در چین رقم خورد.

از اوایل دهه ۲۰۱۰ اما بازار مسکن چین دچار جنون قیمت شد. بدعت‌های اجتماعی نیز به این وضعیت دامن زد. برای مثال، توانایی خرید خانه به گزینه‌ای اجتناب‌ناپذیر برای ازدواج نسل جوان تبدیل شد. این فشارها بدان معنا بود که ازدواج‌های قریب‌‌الوقوع سهم ۳۰ درصدی از خرید خانه‌های جدید در این کشور داشتند. در اغلب موارد نیز والدین خانه را برای ازدواج آینده فرزندان خود خریداری می‌کردند. به گفته مارک تانر، رئیس بخش تحقیقات مصرف‌کنندگان شرکت «چاینا‌اسکینی»، حدود ۹۰ درصد از خانه‌ اولی‌های چین با کمک والدین خود صاحب خانه شده‌اند. او در این رابطه می‌گوید: «به نظر می‌رسد این کمک بخشی از قرارداد ازدواج در چین شده باشد، شما خانه را می‌خرید و سپس به خانواده خود بدهکار می‌شوید. زمانی که شما صاحب خانه، ماشین خوب و شغل مناسب شدید، می‌توانید با خیال راحت قهوه خود را در کافی‌شاپ بنوشید. شاید بتوان این وضعیت را «تجارت ازدواج» نامید.» کمک‌های مالی والدین برای خانه‌دار شدن اما امروز در دست‌انداز واقعیت‌های مالی افتاده است. هزینه‌های نجومی مسکن در چین باعث شده است زوج‌های جوان برای تامین مسکن روزافزون به اجاره‌نشینی روی بیاورند. تانر در این رابطه می‌گوید: «در چین مسکن در توان خرید در مقایسه با سطح دستمزدها از معیار جهانی بسیار فاصله دارد. تقریبا تمام اقشار چین برای خرید خانه با دستمزدهای خود، با چالش مواجه هستند. این امر باعث شده است نسل جوانی که قصد ماندن در شهرهای بزرگ را دارند، خانه‌دار شدن را در طول دوره زندگی محال ببینند. در این رابطه برخی خرید خانه در شهرهای زادگاه خود را ترجیح می‌دهند و در عوض به گزینه اجاره‌نشینی در شهرهای بزرگ بسنده کرده‌اند.» به گزارش رسانه آمریکایی «فوربس»، در حال‌حاضر چین یکی از بالاترین قیمت‌های مسکن را در جهان دارد، قیمت‌هایی که از سال ۲۰۰۰ بیش از چهار برابر شده‌اند. در اوایل سال ۲۰۱۸، میانگین «نسبت قیمت‌به‌درآمد» در شهرهای اصلی این کشور در سطح باورنکردنی ۹/ ۳۴ سال قرار داشت، یعنی اینکه پرداخت هزینه خرید یک خانه متوسط در این کشور به واسطه میانگین دستمزدها، حدود ۳۵ سال طول می‌کشید. با وجود اینکه رشد طبقه متوسط چین همچنان ادامه دارد، اما رشد هزینه‌های مسکن در مقایسه با درآمد قابل‌تصرف خانوار بیش از دوبرابر شده است. البته چالش‌های بخش مسکن تنها مربوط به پیشی گرفتن قیمت از توان خرید شهروندان نمی‌شود. امروز خرید خانه در این کشور به پیش‌پرداخت‌های هنگفتی نیاز دارد، در حالی که نرخ بهره‌ وام‌های رهنی نیز روزافزون در حال افزایش هستند، امری که خانه‌دار شدن را برای نسل سوم طبقه متوسط این کشور بیشتر محال کرده است. در این شرایط اما اجاره مسکن گزینه‌ای مناسب می‌تواند باشد. به‌عنوان مثال، به گزارش شرکت آمریکایی «جی‌ال‌ال»، یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های املاک جهان، تا ژوئن ۲۰۱۸ میانگین هزینه ماهانه وام‌های رهنی در شهرهای بزرگ چین حدود ۱۶ هزار یوآن بود، در حالی که میانگین نرخ‌های اجاره به نصف این مقدار یعنی ۷ هزار یوآن می‌رسید.  عوامل دیگری نیز در شهرهای دسته‌بندی اول و دوم چین وجود دارد که خرید خانه را برای نسل جوان این کشور دشوارتر می‌کند، از ‌جمله مقررات محدودکننده خرید خانه. این محدودیت‌ها با هدف جلوگیری از مهاجرت‌های گسترده به مراکز اقتصادی این کشور طراحی شده‌اند. ایجاد اهرم برای دولت‌های محلی به منظور رسیدگی و کنترل حباب بازار مسکن از دیگر اهداف چنین قوانینی است. اثرگذاری این محدودیت‌ها به این گونه است که اگر شما از شهر چنگدو برای یافتن شغل به شانگهای مهاجرت کنید، همانند سایر کشورها در همان ابتدا نمی‌توانید برای خرید خانه اقدام کنید. بر این اساس پیش از اجازه ورود به بازار مسکن، مهاجران ابتدا باید طول دوره اشتغال و پرداخت مالیات خود را به مراجع ذی ربط اعلام کنند. بنابراین، مهاجران به شهرهای بزرگ چین پیش از اینکه به خانه‌دار شدن فکر کنند، ابتدا باید یک دوره برزخ اجاره‌ای را تحمل کنند.

تانر، کارشناس بخش مسکن چین در این رابطه می‌گوید: «اگر شما قصد مهاجرت به شهرهایی نظیر شانگهای را دارید، باید در نظر داشته باشید که از جمعیت ۲۵ میلیونی این شهر، ۱۱ میلیون شهروند قدیمی این شهر هستند، گروهی که بخش عمده مسکن این شهر در مالکیت آنها است. در این شهر شما مهاجرانی را می‌بینید که بیش از ۱۰ سال از عمر خود را در این شهر سپری کرده‌اند و می‌خواهند برای بهره‌مندی از فرصت‌های شغلی و امکانات شهری باقی عمر خود را در این شهر بگذرانند.» در حال حاضر جمعیت نسل سوم چین به حدود ۴۰۰ میلیون نفر می‌رسد، افرادی که با چشم‌انداز و تجارب بسیار متفاوتی نسبت به والدین خود در حال ورود به بازار نیروی‌کار و مسکن این کشور هستند. هر چند نسل جوان چین در کشوری به نسبت مرفه بزرگ شده‌اند، اما در مقایسه با پیشینیان خود با واقعیت‌های مالی بسیار متفاوتی مواجه هستند. البته با توجه به اینکه اغلب نسل جوان و تحصیلکرده چین در خارج از این کشور تحصیل یا کار کرده‌اند، دید منعطف‌تری نسبت به بسیاری از قضایا دارند. این ویژگی باعث می‌‌شود این نسل برای کار و زندگی در شهرهایی خارج از زادگاه خود بهتر با شرایط کنار بیایند. بر این اساس نظرسنجی دولت چین نشان می‌دهد حدود ۴۳ درصد از مهاجران شهری در این کشور جمعیت جوان هستند. این مهاجران که اغلب در نواحی شهرها بزرگ شده‌اند و تحصیل کرده‌اند، و در قطب‌های اقتصادی چین به دنبال فرصت‌های جذاب می‌گردند، احساس راحتی بیشتری با اجاره‌نشینی دارند.

از دیگر ویژگی‌های اجتماعی اثرگذار بر بازار اجاره چین، زمان طولانی بچه دار شدن است. نسل جوان این کشور به‌رغم ازدواج اما بچه‌دار شدن خود را تعویق می‌اندازند. بر اساس اطلاعات اداره آمار چین، میانگین سن ازدواج و بچه‌دار شدن این کشور در ۱۹۹۱ به ترتیب ۷/ ۲۳ و ۲/ ۲۴ سال بود. سال گذشته اما میانگین سن ازدواج به ۸/ ۲۷سال رسید و میانگین سن بچه‌دار شدن نیز به ۳۰سال افزایش یافت. بر این اساس مطالعات شرکت «جی‌ال‌ال»‌ نشان می‌دهد طولانی‌شدن سال‌های بچه‌دار شدن منجر به به تاخیر افتادن خرید خانه زوجین می‌شود.  

امروز بیش از ۲۰۰ میلیون نفر در چین اجاره‌نشین هستند که به معنای اجاره‌نشینی حدود ۱۵ درصد از جمعیت این کشور است. این می‌تواند نشانه‌ اولیه از انفجار بازار اجاره این کشور در سال‌های آتی باشد.  با این حال دولت چین به خوبی از پتانسیل‌های اقتصادی و کارکردهای اجتماعی بازار اجاره آگاه است. در سال ۲۰۱۷ طرحی واقع‌گرایانه با عنوان «تمرکز بر هر دو بخش اجاره و فروش بازار مسکن» برای توسعه بخش اجاره نوپا در این کشور معرفی شد. مجموعه سیاستی این طرح با هدف ساخت مسکن اجاره‌ای بیشتر و تشویق مالکان به اجاره دادن خانه‌های خالی طراحی شدند از طریق مشوق‌هایی همچون معافیت‌های مالیاتی. برای مثال در کلان شهر پکن، پایتخت چین، بنا شد یک سوم از واحدهای مسکونی جدیدی که در پنج سال آتی وارد بازار می‌شوند تنها به مستاجران اختصاص یابد. مدیران شهر ووکسی نیز امکان درخواست شهروندی را برای اجاره‌کنندگان مهاجر فراهم ساختند، اتفاقی که شرایط دسترسی به آموزش، بهداشت و سایر خدمات اجتماعی را برای آنها ایجاد می‌کند.

پیش از آن شرط مالکیت خانه حداقل ۶۰ متری برای درخواست شهروندی وجود داشت.  در حال حاضر شرایط ایجاد بازار اجاره پویا برای چین فراهم شده است و شرکت‌های بزرگ به خوبی در جریان این واقعیت قرار دارند. غیر از شرکت‌های بزرگ ساخت وساز همچون «کانتری گاردن»، «وانکه» و «دالیان واندا»، غول‌های تکنولوژیک نظیر «علی بابا»، «تِنسِنت» و «دی جی دات کام» نیز سرمایه‌گذاری‌های عظیمی را در بخش اجاره چین آغاز کرده‌اند. در کنار بخش فیزیکی، فعالیت‌های مجازی این حوزه نیز در حال رونق است. برای مثال اپلیکیشن «زی روم»، مشابه نمونه آمریکایی «ایر بی ان بی»، نقش برجسته‌ای در قراردادهای اجاره مسکن چین ایفا می‌کند. این کسب وکار اینترنتی توانست تا ژانویه امسال ارزش بازار خود را به ۶۲۱ میلیون دلار برساند. بر اساس برآوردها انتظار می‌رود ارزش بازار اجاره مسکن چین تا سال ۲۰۳۰ با چهار برابر شدن به ۲/ ۴ هزار میلیارد یوآن (۵۸۸ میلیارد دلار) برسد.