مصوبه «ضدجنگل‌خواری» یکساله شد؛ بازار رسمی ویلاسازی راه افتاد؟
دهکده تفریحی در هشت استان
گزارش «دنیای اقتصاد» از سه هدف و ۴ اقدام در طرح «واگذاری اراضی دولتی برای شهرک‌های تفریحی-سکونتی»
کارنامه یکساله ساخت دهکده‌های تفریحی، گردشگری و سکونتی در شهرهای کشور با اهرم‌قرار دادن زمین‌های دولتی، از برنامه‌ریزی برای تحقق سه هدف و انجام چهار اقدام عمده به منظور عرضه رسمی ویلاهای اقامتی حکایت دارد. یافته‌های «دنیای اقتصاد» یکسال بعد از ابلاغ مصوبه هیات وزیران به چهار وزارتخانه و یک سازمان دولتی مرتبط با موضوع ساخت دهکده‌های تفریحی، گردشگری و سکونتی برای پایان بخشی به جنگل‌خواری و تخریب اراضی کشاورزی برای ویلاسازی‌های بیضابطه، نشان می‌دهد طی ۱۲ ماه منتهی به پایان شهریور ماه امسال، چهار گام برای اجرای این مصوبه از سوی متولی ساخت دهکده‌های گردشگری برداشته شده است. در قالب این مصوبه که شهریور ماه سال گذشته به وزارتخانه‌های کشور، راه وشهرسازی، جهاد کشاورزی و نیرو وهمچنین سازمان میراث فرهنگی و گردشگری ابلاغ شد، قرار است ویلاسازی در نقاط مختلف کشور به خصوص نوار ساحلی استان‌های شمالی به رسمیت شناخته شود و در قالب ساخت دهکده‌های گردشگری در نواحی مستعد، به همه ساختوسازهای بیضابطه در این مناطق پایان داده شود؛ برنامه‌ریزی‌های صورت گرفته برای اجرای این مصوبه همچنین نشان می‌دهد ویلاهای تفریحی و گردشگری که در این دهکده‌ها احداث خواهند شد در چهار شکل «مالکیت زمانی»(time sharing)، «مالکیت شخصی»، «اجاره ویلاها» و «احداث کمپ‌های ارزان‌قیمت برای سکونت موقت گردشگران»، در اختیار متقاضیان قرار خواهد گرفت. این ویلاها متناسب با ظرفیت‌ها و جانمایی مکانی و همچنین نقش و کارکرد و ابعاد دهکده‌ها، به مکان‌هایی برای سکونت موقت یا دائم اقشار و گروه‌های مختلف با تاکید بر گروه‌های متوسط، تبدیل خواهد شد. این طرح با استفاده از دو اهرم عمده شامل استفاده از «اراضی دولتی مستعد ساخت دهکده‌های گردشگری» و همچنین بهره‌گیری از «توان بخش خصوصی برای ساخت و تامین مالی پروژه‌ها»، اجرایی خواهد شد. بنا بر اعلام متولی ساخت دهکده‌های گردشگری، سازوکار اجرای طرح به‌گونه‌ای است که هیچ وابستگی به منابع دولتی نخواهد داشت و توان مالی سرمایه‌گذاران بخش خصوصی مبنای تامین مالی پروژه‌ها خواهد بود؛ یافته‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون سرمایه‌گذار واجد شرایط به تعداد کافی برای ورود به این پروژه‌ها وجود دارد ومانعی از بابت تامین مالی ساخت این دهکده‌ها پیش‌رو نخواهد بود.
با توجه به اهداف تعریف شده برای ایجاد دهکده‌های گردشگری که یکی از مهم‌ترین آنها حفاظت از محیط زیست، حریم‌های جنگلی و اراضی کشاورزی در برابر ویلاسازی‌های بیضابطه است، قرار است این دهکده‌ها در اراضی غیرجنگلی و فاقد کاربری کشاورزی احداث شوند.
در قالب این مصوبه، سه هدف عمده برای ساخت دهکده‌های تفریحی، گردشگری و سکونتی تعریف شده است؛ در وهله اول «در دست گرفتن مدیریت بازار عرضه در این حوزه و به رسمیت شناختن تقاضای سکونت مقطعی یا دائم در شهرک‌ها ومناطق مختلف به خصوص در سه استان شمالی کشور» یکی از مهم‌ترین اهداف این مصوبه است؛ همچنین طرح ساخت دهکده‌ها وشهرک‌های گردشگری در واقع به دنبال آن است که نوعی از توسعه را در شهرهای کشور دنبال کند که حداکثر هماهنگی را با «اکوسیستم‌ها» داشته باشد؛ به خصوص اکوسیستم‌های حساس و آسیب‌پذیر؛ یعنی در این مصوبه تلاش شده است حداکثر هماهنگی با توان ها، قابلیت‌ها وظرفیت‌های زیست محیطی انجام شود و هرگونه ساختوساز متناسب با این ظرفیت‌ها انجام شود.
«فراگیری اجتماعی جامعه هدف» سومین هدف مورد تاکید در این طرح است. در گذشته برخی شهرک‌های مشابه به‌گونه‌ای طراحی شده بودند که تمام اقشار نمی‌توانستند به آنها ورود کنند و تنها برای سکونت اقشار خاصی استفاده می‌شد اما در این مصوبه تلاش شده است شمول افراد و طبقاتی که می‌توانند از این امکانات استفاده کنند افزایش یابد و فضاهای گردشگری و خدماتی در راستای تحقق عدالت اجتماعی ایجاد شوند. براساس مصوبه هیات وزیران، وزارت راه و شهرسازی و شرکت عمران شهرهای جدید وابسته به این وزارتخانه متولی اصلی شناسایی اراضی و برنامه‌ریزی برای ساخت دهکده‌های گردشگری است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تا شهریور سال گذشته که هیات وزیران در قالب مصوبه‌ای به وزارتخانه‌ها و سازمان ذکر شده ماموریت داد با شناسایی اراضی دولتی در نقاط مختلف کشور به خصوص استان‌های شمالی، مناطق مستعد را برای احداث و ایجاد دهکده‌های گردشگری شناسایی و اقدامات لازم را برای ساخت این دهکده‌ها برای پاسخ به تقاضای موجود و پایان بخشیدن به ویلاسازی‌های بیضابطه انجام دهند، عملا بازار رسمی برای ویلاسازی در کشور وجود نداشت.
با گذشت یکسال از مصوبه ضدجنگل‌خواری و ساختوسازهای بیضابطه در زمین‌های کشاورزی، هم‌اکنون ستاد شهرک‌سازی با حضور نمایندگان چهار وزارتخانه و یک سازمان ذکر شده فعال است که دبیرخانه آن در شرکت عمران شهرهای جدید مستقر شده است؛ در گام بعدی تمام شهرک‌هایی که پیش از این در شهرهای کشور احداث شده‌اند نیز مورد آسیب‌شناسی قرار گرفتند و مشخص شد همه شهرک‌ها وشهرهای جدیدی که در سال‌های گذشته با مقاصد مختلف در کشور احداث شده‌اند نواقصی دارند که باید در طرح‌های جدید شناسایی و برطرف شوند.
مطالعات انجام شده نشان می‌دهد موضوع ساخت دهکده‌های تفریحی، گردشگری و سکونتی از دهه ۴۰ در کشور مطرح بوده و تجارب خوبی هم در این زمینه به‌دست آمده که در قالب آن اقداماتی نیز برای ساخت این دهکده‌ها و شهرک‌ها در عرصه‌های دارای جاذبه‌های طبیعی انجام شده است. به‌عنوان مثال از دهه ۴۰، در استان مازندران در ساحل دریای خزر شهرک‌هایی طراحی و ساخته شد که در حال‌حاضر نیز نقش و کارکرد مثبت خود را در ارتقای فضاهای خدماتی و گردشگری حفظ کرده‌اند؛ در سال‌های گذشته شهرک‌ها وشهرهای جدید با دو هدف عمده ساخته شدند؛ برخی از این شهرک‌ها با کارکرد توریستی و تفریحی برای اقامت موقت گردشگران ساخته شدند و برخی دیگر در قالب شهرهای جدید عمدتا با هدف اسکان دائم جمعیت سرریز کلان‌شهرها ساخته شدند؛ هر چند یافته‌ها حاکی است سازوکار این طرح‌ها با طرحی که هم‌اکنون در قالب مصوبه هیات وزیران برای ایجاد دهکده‌های گردشگری در کشور به‌خصوص در استان‌های شمالی مطرح شده متفاوت است؛ چراکه در طرح‌های قبلی عمدتا تامین منافع گروه‌ها واقشار خاص مورد توجه بوده است اما در این مصوبه ایجاد فضاهای خدماتی، تفریحی و گردشگری عمدتا برای عموم مردم و اقشار و طبقات مختلف مدنظر است.
در گام سوم طی یک سال منتهی به پایان شهریور ۹۷ دست‌کم ۸ استان نامزد ساخت دهکده‌های تفریحی، گردشگری و سکونتی در قالب سکونت دائم و موقت شده‌اند؛ در این میان سه استان شمالی کشور به ترتیب شامل استان‌های مازندران، گلستان و گیلان در اولویت اجرای این طرح قرار دارند؛ همچنین در استان‌های دیگری مانند تهران، البرز، اصفهان، شیراز و سمنان، عمدتا مطالعات اولیه برای شناسایی اراضی و مناطق برخوردار از استعداد لازم برای ساخت دهکده‌ها و شهرک‌های گردشگری و تفریحی انجام و در برخی از این استان‌ها نمونه‌هایی از اراضی مستعد نیز شناسایی شده‌اند. در دو استان مازندران و گلستان به‌عنوان دو استان اولویت‌دار برای اجرای مصوبه ساخت دهکده‌های تفریحی، گردشگری و سکونتی، مناطقی به‌عنوان مکان‌های مستعد ایجاد دهکده‌های گردشگری مشخص شده‌اند که مطالعات اولیه آنها به مرحله تصویب شورای برنامه‌ریزی استان نیز رسیده است؛ به‌خصوص در استان مازندران، یک نسخه از مطالعات اولیه برای شناسایی مناطق مناسب احداث این دهکده‌ها که به تصویب شورای برنامه‌ریزی استان رسیده، برای بررسی‌های بعدی به شورایعالی شهرسازی و معماری ارسال شده است.
در گام چهارم و بنا بر اعلام مسوولان احداث دهکده‌های گردشگری در شهرهای کشور، هدف، تنها ساخت دهکده‌های جدید گردشگری در شهرها نیست؛ بلکه قرار است بخشی از ظرفیت‌های شهرهای جدید نیز به این موضوع اختصاص یابد.
مدیرکل دفتر معماری و شهرسازی شرکت عمران شهرهای جدید در این‌باره به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در این راستا، در برخی شهرهای جدید نسل اول مانند پرند، هشتگرد، فولادشهر، سهند، بهارستان و. . . برای مدیریت آسیب‌های ایجاد شده در سال‌های گذشته، فضاهایی که قابلیت تطبیق با طرح ایجاد شهرک‌های توریستی و گردشگردی دارند شناسایی شده‌اند و با مصوباتی که از کمیسیون‌های ماده ۵ استان‌ها اخذ خواهد شد، با تغییر تراکم و قطعه‌بندی‌ها، به این منظور اختصاص می‌یابند؛ این اقدام نیز به نوبه خود می‌تواند باعث به حداقل رساندن آسیب‌ها واصلاح رویکردهای اشتباه گذشته شود.
همتعلی عبدینژاد افزود: همچنین در قالب نسل دوم شهرهای جدید که در حال مکان‌یابی هستند تنوع نقش عملکرد یکی از ویژگی‌های این شهرهاست و از همان ابتدای مطالعات نسل دوم شهرهای جدید این رویکرد به‌عنوان بخشی از رویکردهای مطالعاتی در نظر گرفته خواهد شد تا بتوان در فضاسازی‌ها، فضاهای مناسب را در کنار سکونت دائم برای سکونت موقت تعریف کرد و از این طریق سرانه‌های تفریحی وتوریستی برای اقشار مختلف مردم تامین شود؛ در این زمینه می‌توان از «شهر جدید تیس» به‌عنوان شهری با محوریت و نقش غالب گردشگری در میان شهرهای جدید نسل دوم یاد کرد. شهری در مقیاس ۴ هزار هکتار برای سکونت دائم ۱۵۰ هزار نفر یا سیراف در شهر جدید عسلویه که قبلا مراحل تصویب خود را طی کرده و با محوریت نقش گردشگری مورد توجه است. به گفته وی، مطالعات متعدد دیگری در سایر شهرهای کشور و عمدتا در مناطق ساحلی و در راستای رویکرد توسعه دریامحور و دریا مبنا در حال انجام است.
شرط توقف ویلاسازی‌های بیضابطه
یافته‌های «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت اجرای طرح ساخت دهکده‌های گردشگری، در شهرهای مختلف کشور نشان می‌دهد اجرای این طرح علاوه بر وجود دو مانع عمده، مستلزم در نظر گرفتن یک ملاحظه مهم نیز هست. در برخی مکان‌ها نوعی منافع پنهان از بابت ادامه ویلاسازی‌های بیضابطه وجنگل‌خواری برای عده‌ای از مقامات محلی وجود دارد که لازم است برخوردهای لازم در این زمینه صورت بگیرد؛ با این حال مدیرکل دفتر شهرسازی و معماری شرکت عمران شهرهای جدید با بیان اینکه هم‌اکنون و در راستای اجرای این مصوبه در سطوح دستگاه‌های حاکمیتی و اجرایی همراستایی و همفکری خوبی وجود دارد و تلاش‌های مطلوبی هم برای اجرای این سیاست‌ها انجام می‌شود، افزود:در برخی مواقع ممکن است نوعی منافع پنهان بین برخی از سطوح مدیریتی و بعضی مقامات محلی ایجاد شود که این منافع پنهان موجب کندشدن توقف سریع و بی قید وشرط روندهای قبلی می‌شود. اما آنچه مسلم است اینکه روند جنگل‌خواری‌ها و ویلاسازی‌های بیضابطه با وجود این مصوبه وبرخورد فعال دستگاه‌های نظارتی و قضایی و پیگیری‌های وزارت جهادکشاورزی، وزارت راه و شهرسازی و استانداری‌ها با کاهش قابل‌ملاحظه‌ای مواجه شده است، هرچند این روند به‌طور کامل متوقف نشده است و در برخی مناطق ساختوسازهای بیضابطه در اراضی جنگلی و کشاورزی وجود دارد. به اعتقاد وی، تا زمانی که راه‌حل جایگزین مانند ایجاد دهکده‌های گردشگری پیش‌روی مردم قرار نگیرد و محیط‌های مناسب به منظور ساخت فضاهای تفریحی و گردشگری مطابق با ضوابط و مقررات قانونی و رسمی ایجاد نشود، شاید انتظار توقف کامل روندهای اشتباه گذشته و ساختوسازهای بیضابطه انتظار درستی نباشد.
این در حالی است که فرآیند زمانبر برای انجام مطالعات کارشناسی و بوروکراسی‌های موجود در مسیر شناسایی و تصویب طرح‌های ایجاد دهکده‌های گردشگری و تفریحی یکی دیگر از موانع توقف کامل ویلاسازی‌های بیضابطه حتی پس از مصوبه هیات وزیران برای پایان‌بخشی به جنگل‌خواری و ساختوساز در اراضی کشاورزی و جنگلی است. بنا بر اعلام مسوولان ساخت دهکده‌های گردشگری، برخی شهرک‌هایی که از سال‌های قبل با رویکرد مشابه طراحی شده‌اند هم‌اکنون به مرحله اخذ مجوز احداث هم رسیده‌اند و عملیات ساخت آنها هم شروع شده ولی عملیات ساخت و ساز در دهکده‌های جدید گردشگری براساس مصوبه هیات وزیران در سال ۹۶ تاکنون آغاز نشده است. عمده پیشرفت انجام شده در قالب این مصوبه آن است که برخی از این شهرک‌ها هم اکنون مراحل مطالعات اولیه خود را در استان‌ها پشت سر گذاشته و به منظور دریافت مصوبه، به شورایعالی شهرسازی و معماری ارسال شده‌اند. با این‌حال، فرآیندهای مربوط به بررسی‌ها، تصویب‌ها و استعلام‌ها به قدری طولانی است که نمی‌توان انتظار داشت فرآیند احداث یک شهرک یا دهکده در طول ۶ ماه تا یک سال مطالعه شده، جانمایی شود، تصویب شده، نقشه‌های آن طراحی و مصوب شود، فرآیند جذب سرمایه‌گذار برای آن انجام و بالاخره عملیات ساخت آن آغاز شود.
بنا بر اعلام عبدینژاد، حوزه اصلی و هدف نهایی این طرح، مناطق شمالی و نواحی اطراف کلان‌شهرهاست که به دلیل هجوم گسترده و ساختوسازهای بیضابطه در معرض بیشترین آسیب قرار گرفته‌اند. در این محدوده‌ها به دلیل ضرورت‌های مربوط به حفاظت از محیط‌زیست و همچنین الزام به توقف ساختوساز در اراضی کشاورزی و جنگلی، به جای گسترش افقی شهرها، توسعه عمومی مدنظر قرار گرفته است. به این معنا که بتوان سیاست‌های افزایش تراکم را جایگزین تغییر کاربری‌های گسترده اراضی کشاورزی، جنگل‌ها و محیط زیست برای ساختوساز کرد. به خصوص در شهرهای شمالی کشور لازم است به منظور پاسخ به نیازهای سکونتی، بدون آسیب به محیط‌زیست و همچنین ارتقای وضعیت اقتصاد شهری و روستایی، مناطقی از شهرها و روستاها که دارای ظرفیت افزایش تراکم هستند از طریق توسعه عمودی مورد توجه واقع شوند و بخش دیگری از این نیاز در قالب ایجاد شهرک‌های گردشگری و سکونتی پاسخ داده شود. در واقع سیاست‌ها باید به سمتی برود که از حداقل زمین برای پاسخ به نیازهای تفریحی، توریستی و سکونتی استفاده شود. چون موجودی زمین غیرکشاورزی در این مناطق بسیار محدود است. هر چند در این زمینه باید توجه داشت که افزایش تراکم در هر محدوده و منطقه‌ای باید متناسب با توان اکولوژیک همان منطقه باشد، بنابراین برای همه مناطق نمی‌توان نسخه و الگوی واحدی را پیاده کرد. از سوی دیگر موضوع تامین خدمات در این زمینه مطرح است؛ به این معنا که اگر حتی ۱۰ درصد تعداد و تراکم جمعیت در سطح شهر افزایش می‌یابد، باید به همین میزان سطح خدمات‌رسانی نیز افزایش یابد.
یافته‌ها همچنین نشان می‌دهد، ممکن است این تصور ایجاد شود که شهرک‌ها محیط‌های بسته و حصارکشی شده و مخصوص افرادی هستند که در آنجا سکونت و مالکیت دارند. در بسیاری از مفاهیم قبلی شهرک‌ها نیز مفهوم محصور بودن همواره وجود داشته است اما در مفهوم جدید از شهرک و آنچه در طرح ایجاد شهرک‌ها و دهکده‌های گردشگری مدنظر است اینگونه مفاهیم تغییر می‌کند؛ یعنی مفهوم شهرک یا دهکده گردشگری این نیست که کل فضای آن تنها متعلق به افرادی باشد که مالک ویلاهای ساخته شده در آن هستند.
عبدینژاد همچنین تصریح کرد: این شهرک‌ها در وهله اول تنها شهرک‌های اقامتی نیستند بلکه شهرهای گردشگری هستند؛ شهرک‌های گردشگری هم تعریف خودشان را دارند یعنی شهربازی، هتل، متل، باغ‌وحش و امکانات تفریحی در سطوح مختلف مانند انواع پیست‌های دوچرخه، موتورسیکلت، اتومبیل و کارتینگ و... را در خود جای داده‌اند که منجر به تامین سرانه‌های تفریحی و فرهنگی و ورزشی می‌شود و در اختیار عموم قرار می‌گیرد؛ بخشی از این شهرک‌ها می‌تواند اقامتگاه‌هایی باشد که در اختیار مالکان قرار می‌گیرد و بخشی هم واحدهای اقامتی باشد که به اشکال دیگر همچون مالکیت زمانی (time sharing) در اختیار افراد قرار می‌گیرد، به‌گونه‌ای که اقشار مختلف در برنامه‌های زمانی متفاوت بتوانند از یک فضا استفاده کنند. در واقع این شهرک‌ها انواعی از کاربری‌ها و کارکردهای مختلف معطوف به گردشگری را خواهند داشت. از سوی دیگر، در یک دهکده گردشگری انواع مختلفی از زیرساخت‌های خدماتی مستقر می‌شوند که هر کدام از آنها تعداد قابل توجهی خدمه و کارمند دارند که نیاز است در آنجا حضور دائم داشته باشند یا افرادی که تمایل دارند در این شهرک‌ها و دهکده‌ها سکونت دائم داشته باشند؛ بی‌تردید برای این افراد در این شهرک‌ها و دهکده‌های گردشگری فضای سکونتی دائمی نیز درنظر گرفته می‌شود.
ارسال نظر