پیشخرید مسکن برای زوج‌های سپرده‌گذار امکان‌پذیر می‌شود؟
«خانه اول» بیرون پایتخت
گزارش «دنیایاقتصاد» از تصمیم شورای مسکن برای پروژه ویلایی ۳ هزار واحدی پرند
فاز اول ساخت ۵۰ هزار واحد مسکن مشارکتی برای خانه‌اولی‌ها در حومه شهرهای بزرگ با کلنگ‌زنی ۳ هزار واحد مسکونی در شهر جدید پرند آغاز شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، تصمیم شورای مسکن برای آغاز ساخت پروژه ۳ هزار واحدی پرند در حالی پنج‌شنبه گذشته با حضور وزیر راه و شهرسازی، استاندار تهران، مدیر عامل شهر جدید پرند و سایر مسوولان دولتی در حوزه شهرهای جدید به‌عنوان فاز پایلوت این طرح عملیاتی شد که قرار است در قالب این طرح واحدهای این پروژه با واسطه شبکه بانکی، منجر به ایجاد اتصال بین خانه‌اولی‌های «وام آماده» و «انبوه‌سازان سازنده این واحدها» شود. براساس این طرح، این واحدها بر خلاف واحدهای مسکن مهر که برای متقاضیان کم‌درآمد احداث و به آنها واگذار شد، گروه‌های درآمدی متوسط –خانه‌اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم-را هدف قرار داده است تا علاوه بر تحقق هدف اختلاط جمعیتی در شهرهای جدید، آن دسته از خانه‌اولی‌هایی که موعد پرداخت وام یکم به آنها فرا رسیده است اما به دلیل جهش قیمت مسکن توانایی مالی برای خرید آپارتمان در شهر تهران ندارند، به این پروژه‌ها متصل شده و وام آنها به‌عنوان منبع تامین مالی ساخت واحدها، در اختیار سازندگان قرار بگیرد.
پروژه ۳ هزار واحدی مسکن مشارکتی پرند برای ساخت واحدهای مسکونی ویلایی، حداکثر دو طبقه، طراحی شده است؛ این پروژه قرار است در قالب بارگذاری جدید واحدهای مسکونی در این شهر جدید، متفاوت با پروژه‌های مسکن مهر و در شکل ساخت واحدهای مسکونی در قطعات ۲۵۰ مترمربعی زمین و با سطح اشتغال ۶۰ درصد در فاز ۶ شهر جدید پرند احداث شود؛ برآوردهای اولیه حاکی است قیمت خرید این واحدها در ازای هر واحد برای خانه‌اولی‌ها حول و حوش ۳۰۰ میلیون تومان خواهد بود؛ تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز وکم سن در شهر جدید پرند حدود یک سوم قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز یا با عمربنای کم در شهر تهران است. هر چند یکی دیگر از مهم‌ترین تفاوت‌های این طرح با مسکن مهر آن است که اساسا قیمت‌گذاری مشخصی برای این واحدها بر خلاف مسکن مهر که برای هر مترمربع از واحدها قیمت مقطوع تعیین شده بود، وجود ندارد؛ اما روند قیمت‌گذاری برای این واحدها مطابق اعلام مسوولان بخش مسکن تحت نظارت خواهد بود.
طی دو سال گذشته که خانه اولی‌های سپرده‌گذار در صندوق پس‌انداز مسکن یکم اقدام به سپرده‌گذاری در این صندوق کردند واحدهای مسکونی با قیمت کل کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان در شهر تهران در مناطق معمولی قابل خریداری بود؛ این در حالی است که پس از گذشت یک سال و فرا رسیدن موعد دریافت وام از سوی آنها، خرید واحدهای مشابه با قیمت کمتر از ۶۰۰ میلیون تومان بسیار دشوار است. قرار است در صورت موفقیت این طرح و استقبال خانه‌اولی‌ها برای سکونت در شهرهای جدید، این طرح در شهر جدید پرند و سایر شهرهای جدید تکثیر شود؛ به گفته مدیران شهرهای جدید، هم‌اکنون زمین کافی در شهرهای جدید برای تکثیر این طرح وجود دارد.
سیاست‌گذار مسکن با همکاری شبکه بانکی از طریق اجرای این طرح درنظر دارد امکان پیشخرید مسکن را برای خانه‌اولی‌های وام آماده که به دلیل جهش قیمت مسکن در شهر تهران هم‌اکنون قادر به استفاده از تسهیلات خود برای خرید مسکن نیستند و عملا قدرت خرید خود را از دست داده‌اند فراهم کند؛ علاوه بر آن بنا است با اجرای این طرح، سیاستی که همواره طی سال‌های اخیر مبنی بر ضرورت اختلاط جمعیتی و سکونت دهک‌های درآمدی متوسط و بالاتر در میان ساکنان پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید مورد تاکید قرار داشت وارد فاز عملیاتی شود.
شهرهای جدید که از میانه دهه ۸۰ به کانون تمرکز پروژه‌های مسکن مهر برای اسکان سرریز جمعیت کلان‌شهرها و شهرهای مادر و همچنین پاسخ به نیاز تامین مسکن گروه‌های کم درآمد تبدیل شد در طول تمام سال‌های گذشته با مشکلات زیادی از جمله فراهم نبودن امکانات حمل و نقل عمومی انبوه و سریع، عدم تامین خدمات زیربنایی و روبنایی مناسب و. . . روبه‌رو بوده است که منجر به عدم شکل‌گیری حس تعلق مکانی ساکنان و عدم ایجاد هویت شهری در این شهرها شده است؛ نتایج همه پژوهش‌های صورت گرفته طی سال‌های اخیر درخصوص کیفیت سکونت در این شهرها نشان می‌دهد اکثر قریب به اتفاق ساکنان شهرهای جدید به دلیل ناتوانی از تامین مسکن در شهرهای مادر و کلان‌شهرها به اجبار به سکونت در این شهرها روی آورده‌اند؛ طوری که ساخت واحدهای مسکن مهر نه تنها در بسیاری از موارد منجر به اسکان جمعیت سرریز کلان‌شهرها نشده است بلکه به دلیل عدم تامین خدمات زیربنایی و روبنایی مناسب، امکان‌پذیر نبودن حمل و نقل عمومی سریع بین شهر جدید و شهر مادر و سایر نقایص موجود و در نتیجه عدم تمایل گروه‌هایی از خریداران این واحدها به سکونت در شهر جدید، به میزان مهاجرت از سایر شهرها به اطراف کلان‌شهرهایی مانند تهران افزوده است. در حالی که مطابق با آخرین مطالعات انجام شده در طرح جامع شهر پرند، سقف جمعیت‌پذیری شهر جدید پرند نزدیک به نیم میلیون نفر –معادل ۴۸۵ هزار نفر-اعلام شده است، هم‌اکنون تنها ۲۰ درصد از افق جمعیتی تعریف شده برای این شهر جدید به واسطه عدم رفع مشکلات ذکر شده محقق شده است؛ در حال حاضر شهر جدید پرند نزدیک به ۹۷ هزار نفر جمعیت دارد.
پروژه ۳ هزار واحدی مسکن مشارکتی پرند که روز پنج‌شنبه توسط وزیر راه و شهرسازی کلنگ‌زنی شد پروژه پایلوت به منظور «اتصال عرضه و تقاضای مصرفی مسکن» است. از این طریق امکان استفاده ثانویه از وام مسکن یکم به منظور تبدیل وام خرید به تامین منابع مالی ساخت مسکن از مسیر پیش‌فروش فراهم می‌شود. خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم به واسطه ایجاد این امکان، از مسیر پل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به سازنده‌ها متصل می‌شوند هر چند این اتصال نیازمند عملیاتی شدن پنج ضرورت مهم است تا به واسطه آنها پل ایجاد شده بین دو ضلع عرضه‌کننده و مصرفی‌ترین نوع تقاضای هدف (خانه‌اولی‌ها) تکمیل شود. دیدگاه‌های کارشناسی نسبت به جزئیات این طرح و نحوه اجرای بهینه آن نشان می‌دهد متولی بخش مسکن و مدیران شهرهای جدید در اجرای این طرح باید نسبت به این ضرورت‌ها و تلاش در جهت تامین آنها هوشیار باشند تا این طرح نیز مانند پروژه مسکن مهر که در زمان اجرا و بعد از آن با مشکلات فراوانی مواجه شد، با مشکل روبه‌رو نشود. اولین ضرورت مهم در این زمینه «تعریف مقیاس پروژه متناسب با میزان نیاز گروه هدف به واحدهای مسکونی» است؛ در حال حاضر مقیاس پروژه مسکن مشارکتی پرند (۳۰۰۰ واحد) در حالی تعریف شده است که تاکنون حدود ۴۰۰ هزار خانه‌اولی در صندوق پس‌انداز مسکن یکم سپرده‌گذاری کرده‌اند؛ نزدیک به یک‌پنجم از این متقاضیان، خانه‌اولی‌های شهر تهران هستند که بخش قابل توجهی از آنها هم‌اکنون به دلیل افت شدید قدرت خرید قادر به خرید آپارتمان در شهر تهران نیستند؛ لازم است تعریف مقیاس پروژه برمبنای انجام برآوردی درست از مقیاس تقاضا انجام شود تا بتواند در تنظیم بازار مسکن و پاسخ به نیاز گروه هدف، بیشترین سطح تاثیرگذاری را داشته باشد.
ضرورت دوم، نیاز به «تعیین تکلیف و اصلاح قانون فعلی پیش‌فروش ساختمان» است؛ با توجه به اینکه قرار است این واحدها به‌صورت پیش‌فروشی به خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم واگذار شود، به دلیل نواقص قانون پیش‌فروش ساختمان که عملا انجام این معاملات به‌صورت قانونی را به حالت تعطیل درآورده است، امکان پیش‌فروش قانونی وجود ندارد؛ لازم است اصلاحیه قانون پیش‌فروش ساختمان هر چه زودتر تهیه، تصویب و ابلاغ شود تا هم خریداران، هم سمت عرضه این واحدها و هم شبکه بانکی به‌عنوان نهاد واسط و ضلع سوم این اتصال، به ضوابط قانونی مشخص برای ساخت، عرضه و خرید این واحدها دسترسی داشته باشند. در شرایط فعلی به دلیل عدم امکان پیش‌فروش مسکن به‌صورت قانونی و وجود ابهامات و نواقص قابل توجه در متن قانون پیش‌فروش، مبنای قانونی قراردادهایی که قرار است منجر به اتصال خانه‌اولی‌ها به سازندگان این واحدها شود، نامشخص است.
در وهله سوم، کارشناسان و صاحب‌نظران شهرسازی و برنامه‌ریزی شهری معتقدند مسوولان باید به موازات اجرای این طرح برای ترغیب خانه‌اولی‌ها و گروه‌های متوسط به سکونت در شهرهای جدید، زیرساخت‌ها، خدمات روبنایی و امکاناتی نظیر دسترسی به حمل و نقل عمومی سریع، ارزان و راحت را بین این شهرها و شهرهای مادر فراهم کنند؛ راهاندازی و بهره‌برداری از خطوط حمل و نقل مترو بین شهر جدید و شهر مادر، تامین و تدارک امکانات عمومی شهری و افزایش کیفیت سکونت در شهرهای جدید از مهم‌ترین الزامات جذب جمعیت به این شهرهاست؛ به گونه‌ای که ساکنان این شهرها نسبت به آنها احساس تعلق و هویت داشته باشند و به محض کسب توانمندی مالی برای سکونت در شهرهای مادر دیگر مایل به ترک شهر جدید و مهاجرت به کلان‌شهرها نباشند. بنا بر اعتقاد کارشناسان شهری لازم است شهرهای جدید از حالت شهرهای خوابگاهی به شهرهای بشارت دهنده زندگی برتر تبدیل شوند. این در حالی است که به دلیل مدیریت دوگانه عملیات ساخت متروی پرند و وجود برخی اختلافات بین شهرداری و دولت، هنوز چشم‌انداز زمانی مشخصی برای راهاندازی و بهره‌برداری از متروی این شهر جدید به رغم پیشرفت فیزیکی قابل توجه آن وجود ندارد. با این حال، در شرایط فعلی، روزانه ریل باس شهر جدید پرند به میزان ۲۸ بار-شامل ۱۴ بار طی مسیر تهران تا پرند و ۱۴ بار طی مسیر پرند تا تهران-بین این شهر جدید و پایتخت اقدام به جابه‌جایی سریع مسافران می‌کند؛ به این معنا که در فاصله ساعات ۵ صبح تا ۹ شب، در مدت زمان کمتر از یک ساعت، یک ریل‌باس بین تهران و پرند، مسافران را به مقصد مورد نظر می‌رساند.
«تضمین تحویل به موقع واحدها و نظارت بر سطح قیمت‌ها» به گونه‌ای که سازندگان در مراحل بعدی نتوانند قیمت‌های اعلام شده را تغییر دهند از دیگر ضرورت‌های تکمیل پل در حال ساخت برای اتصال خانه‌اولی‌های وام آماده وسازندگان پروژه‌های مشارکتی است. لازم است مدل اتصال خانه‌اولی‌ها به این پروژه‌ها و ضوابط پیشخرید این واحدها هر چه سریع‌تر از سوی شرکت عمران شهرهای جدید یا شعب بانکی صندوق پس‌انداز مسکن یکم اعلام شود تا متقاضیان بتوانند نسبت به ارائه درخواست برای پیشخرید واحدها اقدام کنند.
هم‌اکنون دو گروه از خانه‌اولی‌های مجهز به وام یکم می‌توانند مخاطب این طرح قرار بگیرند؛ اولین گروه خانه‌اولی‌هایی هستند که تسهیلات خرید مسکن آنها بعد از گذشت مدت زمان یک سال یا ۱۸ ماه از سپرده‌گذاری در صندوق پس‌انداز مسکن یکم، هم‌اکنون آماده است اما به دلیل رشد شدید قیمت‌ها توانایی مالی خود برای خرید مسکن در شهر تهران را از دست داده‌اند؛ از سوی دیگر خانه‌اولی‌هایی که به تازگی اقدام به سپرده‌گذاری در این صندوق می‌کنند یا قصد دارند در آینده به جمع متقاضیان وام یکم اضافه شوند می‌توانند به‌عنوان یکی از مخاطبان این طرح مورد بررسی قرار بگیرند؛ کارشناسان شبکه بانکی و سیستم گرداننده صندوق پس‌انداز مسکن یکم با درنظر گرفتن جزئیات این طرح بر این عقیده‌اند که از آنجا که قرار است وام یکم متقاضیان به‌عنوان منبع مالی یا دست‌کم بخش مهمی از منابع مالی مورد نیاز برای ساخت این پروژه‌ها مورد استفاده سازندگان قرار بگیرد بنابراین خانه‌اولی‌های وام آماده نسبت به متقاضیانی که قصد دارند به تازگی در این صندوق سپرده‌گذاری کنند گروه هدف بهتری هستند. چرا که اساسا مهم‌ترین دلیل امکان پرداخت تسهیلات یکم به خانه‌اولی‌ها با نرخ سود یک‌رقمی و در موعد مقرر، به دلیل سپرده‌گذاری یکساله یا به‌طور متوسط ۱۸ ماهه متقاضیان در صندوق پس‌انداز مسکن یکم بدون تعلق سود بانکی به سپرده‌هاست؛ این در حالی است که در صورت خروج تمام یا بخشی از این سپرده‌ها از حساب صندوق، عملا امکان وام‌دهی با نرخ سود تک‌رقمی به خانه‌اولی‌ها دچار اختلال خواهد شد؛ بنابراین خانه‌اولی‌های وام آماده بهترین گزینه برای اتصال به این پروژه‌ها هستند هر چند ممکن است بخشی از این خانه‌اولی‌ها نیز به دلایل مختلف از جمله امکان خرید مسکن در شهر تهران و نداشتن مشکل مالی برای تامین هزینه خرید آپارتمان در پایتخت، نسبت به خرید واحدهای مشارکتی پرند اعلام تمایل نکنند.
ارسال نظر