علت پرش قیمت مسکن

در این نشست اعلام شد، التهاب ایجاد شده در بازار معاملات واحدهای مسکونی و نوسانات قیمتی ماه‌های اخیر، بیش از آنکه منشأ درونی ناشی از کم‌کاری دولت در این بخش داشته باشد عمدتا مربوط به تحولات بیرونی اثرگذار بر بازار ملک است؛«افزایش نقدینگی»، «تاثیرات روانی خروج آمریکا از برجام در اقتصاد کلان و بخش مسکن» و «شوک‌های هیجانی بازارهای ارز و سکه و انتقال این شوک‌ها به بازار مسکن» سه منشأ بیرونی تحولات اخیر بازار مسکن است که بیشترین اثر خود را بر سطح قیمت‌ها در معاملات املاک مسکونی طی ماه‌های اخیر نشان داده است. روایت معاون مسکن وساختمان وزیر راه وشهرسازی از جزئیات نشست مسوولان بخش مسکن با نمایندگان مجلس نشان می‌دهد در پایان این نشست برداشت نمایندگان کمیسیون عمران از علت پرش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر اصلاح شد.پیش‌تر این تصور از سوی برخی نمایندگان وجود داشت که ناتوانی دولت در تدوین سیاست‌های حمایتی کارآمد و همچنین عدم قیمت‌گذاری در بازار ملک برای کنترل بازار دو عامل اثرگذار در بروز التهابات قیمتی اخیر در بازار مسکن است. طوری‌که در صورت موفقیت سیاست‌های دولت در بخش مسکن و تعیین سطح مجاز برای نوسانات قیمتی در بازار ملک پرش ایجاد شده در سطح قیمت مسکن ایجاد نمی‌شد.

حامد مظاهریان، معاون مسکن وساختمان وزیر راه وشهرسازی دیروز در کانال تلگرامی خود در تشریح جزئیات نشست دو روز پیش وزیر راه و شهرسازی و هیات همراه وی با نمایندگان کمیسیون عمران مجلس با اشاره به سرفصل‌های مورد بررسی و موارد مطرح شده در این نشست اعلام کرد: علاوه‌بر تشریح دلایل و منشأ رشد محسوس قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در این نشست مشترک، اقدامات صورت گرفته از سوی دولت برای خروج بازار ملک از رکود طی چهار سال گذشته نیز تشریح شد؛ضمن آنکه در این نشست با تشریح سیاست‌های حمایتی دولت برای کنترل بازار مسکن مقرر شد در کمیسیون ویژه‌ای مواردی همچون اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان و تشویق سرمایه‌گذاران به ساخت واحدهای کوچک‌متراژ مطابق الگوی غالب تقاضا در بازار مسکن برای رونق بخشی به بازار معاملات ملک بدون بروز عوارض تورمی، مورد بررسی قرار گیرد.

گزارش ارائه‌شده از سوی هیات همراه وزیر راه و شهرسازی نشان می‌دهد رشد نقدینگی طی سال‌های اخیر منجر به افزایش استقبال سرمایه‌گذاران از بازارهای پول، طلا و ارز شد و همین موضوع کمترین میزان رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را رقم زد. این در حالی است که نوسانات اخیر ایجاد شده در بازارهای اقتصادی و سرایت آن به بخش مسکن و همچنین تاثیر خروج آمریکا از برجام بر اقتصاد کلان و به تبع آن بخش مسکن، سه عامل مهمی هستند که منجر به پرش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر شده‌اند.

در بخش دیگری از این نشست مسوولان بخش مسکن همچنین با اشاره به «تاثیر جنس عرضه و عدم تطابق آن با تقاضای غالب در بازار مسکن»، این موضوع را از دیگر زمینه‌های موثر بر پرش قیمت در معاملات اخیر انجام شده در بازار ملک اعلام کردند. بر مبنای آنچه آخوندی و تیم همراه وی در حضور نمایندگان کمیسیون عمران مجلس شرح دادند، طی سال‌های گذشته تاکنون در حالی واحدهای مسکونی با مساحت بیش از ۱۰۰ مترمربع بیشترین عرضه به بازار ملک را در انحصار خود داشته‌اند که بیشترین سطح تقاضا در بازار معاملات مسکن مربوط به آپارتمان‌های با متراژ کمتر از ۹۰ مترمربع است که این موضوع بیانگر عدم تعادل بین نوع عرضه و جنس تقاضا در بازار معاملات مسکن است. این در حالی است که هم‌اکنون ساختار جمعیتی در کشور به لحاظ بعد خانوار در حال متحول شدن است و موجی از تقاضای جدید مربوط به تقاضای خانوارهای تک‌نفره در بازار مسکن ایجاد شده و در حال گسترش است؛ این گروه از خانوارها هم‌اکنون متقاضی واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ هستند و این تقاضا رو به افزایش است. براساس اعلام مراجع رسمی آماری، تعداد خانواده‌های تک نفره در حال افزایش است که تقاضای این خانوارها در بازار مسکن عمدتا معطوف به واحدهای با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع است.

از سوی دیگر، در پی راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم و پرداخت ارزان‌ترین و مناسب‌ترین شکل تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان خانه‌اولی، این گروه از خانوارها نیز که عمدتا زوج‌های جوان هستند متقاضی خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت وکوچک متراژ محسوب می‌شوند. این گزارش حاکی است رشد تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ در کنار عدم تعادل بین نوع عرضه و جنس تقاضا در بازار ملک نیز از دیگر دلایلی است که منجر به پرش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر شده است.

براساس آمارهای اعلام شده در این نشست روزانه حدود ۱۲۰۰ نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم ثبت‌نام می‌کنند. همچنین تاکنون بیش از ۴۴۰ هزار نفر در این صندوق سپرده‌گذاری کرده‌اند که به معنای ایجاد تقاضای قطعی برای خرید آپارتمان‌های مصرفی کوچک‌متراژ یا میان‌متراژ به همین میزان است. آمارها نشان می‌دهد هم‌اکنون ۲۵ درصد واحدهای معامله شده درتهران مساحتی کمتر از ۶۰ مترمربع دارند؛ اما پروانه‌های صادر شده برای این واحدها یک درصد از کل واحدها است که نشان‌دهنده عدم تطابق نوع عرضه با جنس تقاضا در بازار ملک است. همچنین میانگین متراژ واحدهای احداثی در پروانه‌ها به بیش از ۱۵۰ مترمربع رسیده که نه تنها در سال‌های اخیر به تناسب تغییرات ایجاد شده در بعد خانوار و افزایش نیاز به واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ، کاهش نداشته، بلکه افزیش پیدا کرده است؛ درحالی‌که ۵۰ درصد معاملات در تهران مربوط به واحدهای زیر ۵۰ مترمربع است که این میزان با نیاز بازار تناسب ندارد. از سوی دیگر، در کشور ۲ میلیون و ۶۰۰ هزارواحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد که البته این میزان غیر از تعداد خانه‌های دوم است. از طرفی، تعداد اجاره نشین‌ها افزایش پیدا کرده و به ۶۱ درصد کل خانوارها رسیده است.

دیروز همزمان با انتشار این گزارش، بانک عامل بخش مسکن همچنین اعلام کرد: در سال‌جاری سیاست‌های حمایتی بخش مسکن به صورت هدفمند دنبال می‌شود؛به این معنا که سیاست‌ها به سمتی هدایت خواهد شد که مشوق‌ها و تسهیلات مورد نیاز برای ساخت واحدهای مسکونی با اولویت پاسخ به تقاضای غالب در بازار مسکن یعنی ساخت واحدهای کوچک‌متراژ و میان‌متراژ پرداخت شود؛ بر این اساس از ابتدای سال جاری درحالی‌که منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن محدود است؛ اما ساخت وسازهای با متراژ کمتر از ۱۰۰ مترمربع در اولویت دریافت وام بدون سپرده قرار گرفته‌اند و نرخ سود ساخت وسازهای مطابق با الگوی مصرف یک واحد درصد کمتر از سایر ساخت‌وسازهاست. این در حالی است که بناست در گام بعدی طول دوره بازپرداخت تسهیلات برای ساخت‌وسازهای مطابق با الگوی تقاضا در بازار ملک نسبت به سایر ساخت و سازها نیز افزایش یابد. علاوه‌بر این در راستای حمایت از متقاضیان مصرفی بازار مسکن، در سه ماه اول امسال ۹۵ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده است که از لحاظ تعداد ۶۶ درصد و از نظر مبلغ ۷۴ درصد رشد را در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، نشان می‌دهد. در حوزه ساخت نیز تسهیلات پرداختی طی ۳ ماه اول امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل(سه ماهه اول سال ۹۶) معادل ۵۰ درصد و تسهیلات جعاله(تعمیرات مسکن که همزمان با تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود) نیز ۱۰۵ درصد افزایش داشته است.