۵ ماموریت سکاندار جدید تسهیلات ملکی ابلاغ شد

پنج نردبان وام مسکن

دنیای اقتصاد : وزیر راه و شهرسازی در مراسم تودیع و معارفه سکان‌دار وام مسکن، ۵ ماموریت در حوزه تامین مالی بخش مسکن را تشریح کرد. سکان‌دار جدید بانک عامل بخش مسکن در اولین اقدام برای فراهم شدن بستر افزایش سقف و تیراژ تسهیلات ارزان قیمت، باید موضوع «تغییر ساختار بانک از تجاری به توسعه‌ای» را پیگیری کند و همزمان، طرح افزایش سرمایه بانک از محل تبدیل خط‌اعتباری مسکن مهر را تا مرحله تصویب و اجرا پیش ببرد. کاهش تعداد شعب و قیمت تمام‌شده تسهیلات نیز دستور کار دیگر است.

متولی بخش مسکن و بازوی مالی و اعتباری دولت در این بخش یک هدف مشترک از مسیر پیش‌روی تامین مالی حوزه مسکن و ساختمان در چهار سال منتهی به ۱۴۰۰ ارائه و خواسته مشترک خود در راستای تامین این هدف مشترک را اعلام کردند. به گزارش «دنیای اقتصاد» روز گذشته عباس آخوندی سیاست‌گذار بخش مسکن و بانک عامل بخش مسکن هدف مشترک حوزه تامین مالی بخش مسکن را تبدیل بانک عامل این بخش از حالت تخصصی-تجاری به بانک تخصصی-توسعه‌ای عنوان کردند. به گفته آنها اگرچه بخشی از این تغییر به شکل تدریجی و شماتیک در سال‌های اخیر رخ داده اما تغییر اساسی ریل بانکی تامین مالی حوزه مسکن نیازمند تصویب مراحل قانونی و به تبع آن تامین تجهیزات و ابزارهای موردنیاز یک بانک توسعه‌ای است که البته هم‌اکنون بخشی از این ابزار فراهم شده است.

از دیدگاه آنها در قالب این هدف مشترک باید طی چهار سال منتهی به ۱۴۰۰ کانال پرداخت تسهیلات مسکن از طریق چهار تغییر عمده در حجم و شکل آن تعریض شود. به این معنی که نخست تیراژ و دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات مسکن (خریدار و سازنده) دست‌کم به دوبرابر وضع موجود برسد. دوم آنکه تسهیلات خرید مسکن به‌صورت تسهیلات بلندمدت ارزان قیمت حداقل ۲۰ ساله ارائه شود. همین‌طور دوره انتظار دریافت تسهیلات در نظام فعلی صندوق پس‌انداز مسکن یکم باید حداقل ۳۰ درصد کاهش پیدا کند. تغییر دیگری که در مسیر تعریض کانال تسهیلات مسکن باید رخ دهد کاهش مبلغ اقساط ماهانه وام مسکن است به این شکل که مبلغ اقساط در سطح استطاعت تسهیلات‌گیرندگان باشد. متولی بخش مسکن و بازوی مالی و اعتباری دولت در این بخش معتقدند با اعمال این تغییرات در کانال وام مسکن، امکان اجرای هر نوع سیاست حمایتی دولت در بخش مسکن از طریق پشتیبانی مالی بانک عامل بخش مسکن در قامت یک بانک توسعه‌ای فراهم می‌شود. در این صورت بانک عامل بخش مسکن قدرت تنظیم بازار مسکن در دوره‌های نوسان(سیکل‌های رونق و رکود مسکن) را به دست می‌آورد و حتی در بازار اجاره هم کنترل‌های لازم را به نفع مستاجران انجام می‌دهد. در عین حال متولی بخش مسکن و بازوی تامین مالی حوزه مسکن دستیابی به این هدف را به اجرای یک خواسته مشترک از مسیر چندین ابزار است که باید دومینووار برآورده شود منوط کرده است.

به عبارت دیگر تعریض کانال وام مسکن نیازمند انجام دومینویی از اقدامات از سوی دولت و سیاست‌گذار پولی است.

وزیر راه و شهرسازی و سکاندار جدید بانک عامل بخش مسکن خواسته مشترک خود را در چند محور را تشریح کردند.

از دیدگاه آنها برای آنکه هدف مشترک یعنی تبدیل بانک عامل بخش مسکن به یک بانک توسعه‌ای محقق شود ابتدا نیاز است سرمایه بانک افزایش یابد. مطابق با بررسی‌ها اگرچه در حال حاضر طی دوره گذشته سرمایه بانک عامل بخش مسکن از ۳ هزار میلیارد تومان به ۸ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کرده اما برای تحقق اهداف توسعه‌ای بانک عامل بخش مسکن نیاز است تا این رقم دست‌کم ۵ برابر افزایش و به حدود ۴۰ هزار میلیارد تومان برسد. از دیدگاه آخوندی در این صورت بانک عامل بخش مسکن به اندازه ۲۰ برابر سرمایه خود قدرت مداخله و تجهیز مالی در بخش مسکن را پیدا می‌کند.

وی گفت: در این راستا طی چهار سال گذشته پیشنهادی از سوی بنده مطرح شد که برمبنای آن اشتباهی که در بحث تامین اعتبار طرح مسکن مهر از طریق افزایش پایه پولی صورت گرفت و دارای آثار منفی متعددی در اقتصاد کشور بود با یک تدبیر به یک ابزار مثبت تبدیل شود. به گفته وی در این راستا اولین پیشنهاد من برمبنای تبدیل یکجای رقم اختصاص یافته به خط اعتباری مسکن مهر به افزایش سرمایه بانک مسکن بود. درصورت اجرایی شدن این پیشنهاد سرمایه بانک مسکن از ۳ هزار میلیارد به حدود ۴۸ هزار میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کرد و به این ترتیب بزرگ‌ترین بانک توسعه‌ای با بیشترین سرمایه ایجاد می‌شد که می‌توانست نقش موثری در مقابله با سیکل‌های رونق و رکود بخش مسکن ایفا کند اما از آنجا که این پیشنهاد پذیرفته نشد گزینه بعدی افزایش سرمایه بانک مسکن از مسیر بودجه کشور بود. نهایتا پیشنهاد دوم پذیرفته شد و با تصویب بودجه سال ۹۴، رقم ۱۰ هزار میلیارد تومان به سرمایه بانک مسکن اضافه شد که جمعا سرمایه بانک مسکن را به رقم ۱۳هزار میلیارد تومان می‌رساند.

او ادامه داد: با پیگیری‌های انجام شده از سوی مدیریت و هیات مدیره بانک مسکن این موضوع مصوب شد که در عمل ۵هزار میلیارد تومان از رقم ۱۰هزار میلیارد تومان مصوب به ثبت رسید. او در این زمینه ماموریت اول مدیر عامل جدید بانک عامل بخش مسکن خواست تبدیل خط اعتباری ۴۵ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر را به سرمایه نقد بانک در اولویت قرار دهد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: از مجموع رقم ۸ هزار میلیارد تومان سرمایه کنونی بانک مسکن حدود ۵ هزار میلیارد تومان از سوی دولت در ازای بدهی به بانک عامل بخش مسکن پرداخت شده و به‌عنوان سرمایه آن ثبت شده است اما از آنجا که این رقم فقط در صورت‌های مالی ثبت شده عملا نقدینگی را به سرمایه بانک عامل بخش مسکن اضافه نکرده است.

دومین ابزار یا ماموریت برای تحقق این هدف مشترک، توسعه ابزارها و نهادهای نوین تامین مالی در بخش مسکن است به این گونه که این بانک از پتانسیل بازار سرمایه به نفع تامین مالی بخش مسکن استفاده کند. در حالی که طی سال‌های گذشته ابزارهای نوین همچون MBS و صندوق‌های زمین و ساختمان راه‌اندازی شده است، اما به لحاظ حجم و تعداد متناسب با نیاز بازار مسکن نیست. ماموریت دومینووار بعدی مثبت شدن عملکرد جاری سالانه بانک عامل بخش مسکن است. آخوندی در این باره از یک اعتراض مجمع عمومی نسبت به عملکرد این بانک گفت و افزود: سرجمع عملکرد مالی بانک در طول یک سال منفی است؛ به این معنی که قیمت تمام شده پول از قیمت تسهیلات پرداختی بالاتر است. این نکته از سوی مجمع عمومی مورد اعتراض است. از این رو از هیات مدیره بانک عامل بخش مسکن این انتظار وجود دارد که عملکرد جاری بانک فارغ از سود و زیان انباشته مثبت باشد.

کاهش هزینه‌های جاری بانک عامل بخش مسکن از طریق کاهش ۲۰ درصدی شعب بانک در طول سه سال آتی چهارمین ماموریت سکاندار جدید تسهیلات ملکی است. او با بیان اینکه با تحولات مدرن در اقتصادجهانی، به نظر نمی‌رسد بانک مسکن به این تعداد شعبه نیاز داشته باشد، عنوان کرد: کاهش تعداد شعب ظرف سه سال می‌تواند سیگنال مثبتی برای افزایش حمایت سیاست‌گذار باشد، چراکه در حال حاضر یکی از موانع موجود بر سر راه افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن، عملیات منفی سالانه بانک عامل بخش مسکن است. از این طریق بانک عامل بخش مسکن به سیاست‌گذار علامت می‌دهد که اراده جدی برای کاهش هزینه‌های بانک دارد. به تعبیر دیگر سیاست‌گذار پولی افزایش سرمایه و توسعه‌ای شدن بانک عامل بخش مسکن را نیازمند اعمال یکسری اصلاحات و تحولات در ساختار اداری و مالی آن می‌داند. در حال حاضر این بانک حدود ۱۳۰۰ شعبه در سراسر کشور دارد که مطابق با مختصات یک بانک توسعه‌ای استاندارد نیست.

در عین حال وزیر راه و شهرسازی با ابراز رضایت از عملکرد دوره اخیر بانک عامل بخش مسکن، عنوان کرد این بانک در چهار سال گذشته یک دوره گذار از انحرافات و غفلت‌های مالی در بخش مسکن را پشت سرگذاشته است. از دیدگاه او این دوره گذار سه ویژگی مهم داشته است. ویژگی اول مربوط به اضافه برداشت ۴۵ هزار میلیارد تومان مربوط به طرح مسکن مهر می‌شود که هنوز تعیین تکلیف نشده بود به این معنا که بانک عامل بخش مسکن در صورت‌های مالی به بانک مرکزی همچنان بدهکار بود اما در چهار سال گذشته اضافه برداشت از سوی بانک مرکزی به خط اعتباری بانک عامل بخش مسکن با دوره تنفس ۱۰ ساله و تقسیط ۲۰ ساله تبدیل شد که باعث شد بحث آشفتگی صورت‌های مالی بانک تا حدود زیادی برطرف شود. به این ترتیب ماهانه حدود ۲ هزار میلیارد تومان از محل پرداخت اقساط مسکن مهر از سوی وام‌گیرندگان در اختیار بانک عامل قرار می‌گیرد که می‌تواند در افزایش قدرت بانک در بخش تسهیلات‌دهی موثر باشد. ویژگی دیگر دوره چهار سال گذشته این بود که اگرچه بدون بانک در دنیای مدرن اساسا امکان توسعه وجود ندارد اما مشکل موجود در اقتصاد کشور آن است که طی سال‌های گذشته سیستم بانکی و نظام پولی کشور به پول سمی آلوده شد، این در حالی است که در سال‌های دور بانکداری ایران با چنین پدیده‌ای مواجه نبود اما در سال‌های اخیر پول سمی بخش قابل توجهی از کل پول در گردش بانک‌های کشور را در برگرفت.

آخوندی با بیان اینکه در سال‌های اخیر فساد همچون موریانه بر تن نظام پولی و بانکی افتاده بود، گفت: بنابراین ماموریت اول دوره گذشته خاتمه دادن به فساد در سیستم بانک بود اما سختی فعالیت مدیریت اخیر بانک عامل بخش مسکن به این دلیل بود که حداقل در مدیریت و سیستم پولی و بانکی آمادگی لازم برای سم‌زدایی گسترده از نظام پولی و بانکی وجود نداشت. ویژگی دیگر فعالیت دوره اخیر بانک عامل بخش مسکن نیز تغییر جهت حرکت بانک از ریل انحرافی به سمت یک بانک توسعه‌ای بود. آخوندی با اشاره به این موضوع که در چهار سال گذشته بانک از یک بانک توسعه‌ای به یک بانک تخصصی تغییر جهت داده بود، اظهار کرد: حال آنکه از ابتدای شکل‌گیری مختصات تعریف شده برای این بانک به‌طور کلی مختصات یک بانک توسعه‌ای بود اما طی دهه ۸۰ و ۹۰ بانک مسکن به یک بانک تخصصی تبدیل شد و وظیفه خود برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن و رویارویی با سیکل‌های رونق و رکود را از دست داد. نکته مهم آنکه در عمل بانک مسکن از حمایت لازم برای این تغییر جهت از سوی سیاست‌گذار پولی و بانکی برخوردار نبود بنابراین بانک با گرفتاری بیشتری مواجه شد. با این حال پس از گذشت چهار سال موفق شدیم در جلسه مجمع عمومی بانک مسکن رسما تغییر جهت‌گیری بانک عامل بخش مسکن به سمت یک بانک توسعه‌ای را در صورت‌جلسه رسمی بانک درج کنیم.

وزیر راه و شهرسازی همچنین به عنوان آخرین ماموریت، از بانک عامل بخش مسکن خواست همان‌طور که در چند سال اخیر به‌طور جدی به مساله بازآفرینی شهری ورود کرده است این مسیر را ادامه دهد. او در پایان عنوان کرد: بنابراین کاری که بانک عامل بخش مسکن به‌عنوان یک بانک توسعه‌ای باید انجام دهد اتخاذ تدابیر و سیاست‌های روشن برای حمایت از سیاست‌های بازآفرینی شهری است. البته در این زمینه با کاهش ارقام سود ترجیحی به میزان ۵/ ۱ درصد در تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم مختص بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهری عملکرد خوبی داشته است اما ما نیاز داریم که بانک عامل بخش مسکن سیاست‌های تهاجمی و قوی‌تری در این حوزه داشته باشد.

روز گذشته ابوالقاسم رحیمی‌انارکی نیز به‌عنوان مدیر عامل جدید بانک عامل بخش مسکن با بیان اینکه قرار است در دوره جدید، فعالیت‌های توسعه‌ای بانک عامل بخش مسکن گسترش پیدا کند، عنوان کرد: لازمه این موضوع احصای منابع ارزان‌قیمت و بلندمدت است که مهم‌ترین اقدام در جهت دستیابی به آن افزایش سرمایه بانک عامل بخش مسکن است تا از این طریق علاوه بر در اختیار گرفتن خطوط اعتباری طرح مسکن مهر، سرمایه نقدی بانک نیز افزایش پیدا کند. به گفته وی تعیین تکلیف بیش از نیم میلیون واحد مسکن مهر برای تزریق منابع جدید به بانک و کمک به افزایش ۵ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک از مسیر اختصاص اموال مازاد وزارت راه و شهرسازی مهم‌ترین ابزارهایی است که می‌تواند قدرت مداخله بانک عامل بخش مسکن را در حوزه مسکن و ساختمان افزایش دهد. او در مقابل این اطمینان را به وزارت راه و شهرسازی داد که تمامی نقدینگی حاصل از این محل را صرف فعالیت در حوزه‌های توسعه‌ای کند. به گفته وی حتی در صورتی که منابع خط اعتباری مسکن مهر به سرمایه بانک عامل بخش مسکن اضافه شود دست کم تا سال ۱۴۰۰ صرف تسهیلاتی که در سال‌های اخیر تعریف شده شامل واحدهای مسکن مهر نیمه‌کاره و تعادل‌بخشی به صندوق پس‌انداز مسکن یکم خواهد شد. به این معنی که دست‌کم تا چهار سال آینده نمی‌تواند نقدینگی به بانک عامل بخش مسکن اضافه کند، از این رو از وزارت راه و شهرسازی درخواست واگذاری اموال مازاد خود به بانک عامل بخش مسکن به شرط صرف آن در حوزه فعالیت‌های توسعه‌ای را کردیم.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در حال حاضر حجم تسهیلات پرداختی با ابعاد بازار مسکن تناسب ندارد به طوری که سالانه در بخش ساخت کمتر از ۱۲۰ هزار فقره و در بخش خرید کمتر از ۱۳۰هزار فقره وام پرداخت می‌شود که حتی کفاف بازار مسکن شهر تهران را در دوران رونق نمی‌دهد.