۵ راهبرد عربستان برای رونق املاک و ساختمان چیست؟
پلان عربی مسکن حمایتی
دولت عربستان در مواجهه با رشد جمعیت متقاضی خرید و اجاره مسکن از «سرمایه‌گذاری خارجی» برای «تحریک تولید مسکن» و همزمان از «سیاست‌‌‌های پولی و مالی» برای «تسهیل خرید خانهاول» استفاده می‌کند
مالیاتها در بازار مسکن عربستان در خدمت «رونق ساخت» و «رونق خرید» است
افزایش چشمگیر جمعیت عربستان از حدود ۷ میلیون نفر در سال ۱۹۷۴ به حدود ۳۰ میلیون نفر در سال ۲۰۱۶، باعث شد تا دولت سعودی یک هدف بلندپروازانه برای افزایش مالکیت خانه مردمش به ۷۰درصد تا سال ۲۰۳۰ را دنبال کند. این در حالی بود که تا سال ۲۰۱۳ نرخ مالکیت تنها ۳۰درصد بوده است. این افزایش بیش از حد تقاضای مسکن به‌‌‌دلیل جمعیت نسبتا جوان عربستان است که بیش از ۵۸درصد از جمعیت این کشور را جوانان زیر ۳۰ سال تشکیل می‌دهند که با ازدواج و ترک والدین نیاز به مسکن نیز افزایش می‌‌‌یابد. این تغییرات جمعیتی و افزایش سریع قیمت مسکن در سال ۲۰۱۳ باعث شد تنها ۳۰درصد مردم عربستان امکان خرید مسکن را داشته باشند، در حالی که میانگین جهانی ۷۰درصد بوده است. با توجه به شهرنشینی سریع و رشد جمعیت، افزایش تقاضا، عرضه محدود مسکن و نرخ پایین مالکیت، بخش مسکن در عربستان سعودی با چالش‌‌‌های مهمی به‌ویژه در تامین مسکن مناسب برای خانوارهای با درآمد متوسط و کم مواجه بوده است.
از طرفی هم ادامه قیمت‌های پایین نفت به کاهش اجتناب‌‌‌ناپذیر هزینه‌‌‌های عمومی منجر شد که به نوبه خود تاثیر منفی بر تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن داشته است. بنابراین دولت اصلاحات متعددی را برای تشویق توسعه‌‌‌دهندگان داخلی و خارجی برای ساختن ۱.۵ میلیون مسکن در کشور تا سال ۲۰۲۵ طراحی کرد و با ساخت ۱.۲ میلیون دیگر تا سال ۲۰۳۰، هدف خود مبنی بر مالکیت ۷۰درصد مسکن سعودی‌‌‌ها را تحقق می‌‌‌بخشد. در واقع با اعمال اصلاحات سیاستی خود در حوزه مسکن به حدود ۳.۶ میلیون مسکن جدید تا سال ۲۰۳۰ دست می‌‌‌یابد. دولت سعودی در راستای رسیدن به این هدف گام‌‌‌های بلندی برداشته است. بر اساس اعلام برنامه مسکن عربستان سعودی در چشمانداز ۲۰۳۰، عربستان در سال ۲۰۲۳ توانست نرخ مالکیت خانه در میان خانوارهای سعودی را به ۶۳.۷درصد برساند که ۱۶.۷ واحد‌درصد نسبت به سال ۲۰۱۶ افزایش یافته است. این نرخ همچنین از هدف ۶۳ درصدی سال ۲۰۲۳ فراتر رفته است. علاوه بر این، عربستان با سیاست‌‌‌های اخیر خود یعنی اجازه مالکیت بیشتر به خارجیها و دسترسی آسان‌‌‌تر به وام مسکن، «بازار املاک و مستغلات» خود را به روی جهان گشوده است. این امر باعث رشد و در نتیجه افزایش تقاضا در بازار مسکونی سعودی‌‌‌ها می‌شود.
دولت سعودی، منابع موردنیاز برای رونق مسکن را به جای اتکای صرف به درآمدهای نفتی به‌خصوص در مواجهه با کاهش قیمت نفت در سال‌های اخیر، از سرمایه‌‌‌های بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران خارجی تامین می‌کند. توسعه شهرهای هوشمند عربستان نیز توانست در خط مقدم تحول اقتصادی این کشور قرار گیرد. بخش «املاک و مستغلات» در عربستان نقش مهمی در تبدیل این کشور به یک اقتصاد غیر‌وابسته به نفت دارد. چشمانداز ۲۰۳۰ بازار مسکن این کشور، بخش مسکن و ساختمان را به یک بازیگر مهم در «رشد اقتصادی عربستان» تبدیل کرده است. به‌‌‌طوری که قرار است سهم این بخش در تولید ناخالص داخلی از ۵درصد به ۱۰درصد افزایش یابد. این تسهیل‌‌‌سازی، تاثیر مثبتی بر تقاضا برای املاک گران‌قیمت به‌ویژه در مناطق پرطرفدار دارد. در حال حاضر، ارزش کل املاک و پروژه‌‌‌های زیربنایی در عربستان (KSA) از ۱.۲۵ تریلیون دلار فراتر رفته است و ۶۰۰هزار واحد مسکونی در دست توسعه است.
راهبردهای کلیدی رونق مسکن سعودی‌‌‌ها
عربستان برای تحقق اهداف بلندپروازانه خود جهت دسترسی مالکیت خانه 70درصد شهروندان عربستان تا 2030، پنج راهبرد کلیدی را دنبال کرد تا از این طریق به نیازهای مسکن متقاضیان در حال رشد پاسخ دهد. توسعه زیرساخت‌‌‌های شهری، اصلاح سیاست‌‌‌های پولی، تدابیر مالیاتی، تسهیل ورود سرمایه خارجی به بازار املاک و ساختمان و اجازه ورود سرمایه‌‌‌های خارجی در «صندوق املاک و مستغلات» باعث شد تا عربستان به اهداف خود بسیار نزدیک شود. عربستان برای رسیدن به چشمانداز خود، نخست تقویت زیرساخت‌‌‌ها را در پیش گرفت که در این راستا، سرمایه‌گذاری‌‌‌های قابل‌توجهی در زیرساخت‌‌‌های خود انجام داده است، از ساخت سیستم‌های جدید مترو تا توسعه فرودگاه‌‌‌ها. این پیشرفت در زیرساخت‌‌‌ها به عنوان یک مولفه حیاتی زمینه رشد بازار املاک و مستغلات را فراهم کرده است. بخشهای متعددی از جمله تجاری، مسکونی و صنعتی می‌توانند از این توسعه بهره‌‌‌مند شوند. در کنار تقویت زیرساختی، قوانین و مقررات جدیدی را در بخش املاک و مستغلات نیز وضع کرد تا با بهبود شفافیت، سرمایه‌گذاران بیشتری را در این کشور جذب کند تا رشد بلندمدت در بخش املاک را تضمین کند.
دومین راهبردی که عربستان به منظور رونق املاک و مسکن در پیش گرفت، اصلاح سیاست‌‌‌های پولی برای تقویت قدرت خرید مسکن است. بر اساس این سیاست پولی جدید، بانک مرکزی عربستان حداقل پیش‌پرداخت برای خرید ملک را از 30درصد به 5درصد کاهش داد. این امر ورود خریدارانی را که برای اولین بار وارد بازار می‌‌‌شوند، آسان‌‌‌تر می‌کند. همچنین، شرکت بازپرداخت املاک سعودی (SRC) قرار است تا سال 2025 حدود 20درصد از بازار وام مسکن مسکونی را مجددا تامین مالی کند. پیش از این، نرخ بهره بالای وام مسکن و لیست‌‌‌های انتظار طولانی برای وام‌‌‌های بدون بهره با حمایت دولت، تحقق رویاهای خود برای داشتن خانه را برای خریداران مسکن چالش‌برانگیز کرده بود.
علاوه بر این تدابیر مالیاتی برای «تحریک قدرت خرید» از دیگر راهبردهای دولت سعودی برای تحقق چشمانداز 2030 بازار مسکن است که در این برنامه، دولت سعودی، با لغو مالیات 5درصدی برای نقل و انتقال مختص به خانه اولی‌‌‌‌‌‌ها و اخذ مالیات 2.5 درصدی قیمت زمین از «مالکان زمین سفید»، مالیات‌‌‌های بازار مسکن را در خدمت رونق ساخت و خرید قرار داد.
خرید آسان ملک خارجیها
از دیگر اصلاحات اخیر عربستان، می‌توان به طرح‌‌‌هایی برای اجازه دادن به خارجیها و مهاجران برای داشتن ملک، ساده‌‌‌سازی روند ثبت ملک و تقویت سیستم وام مسکن برای امکان مالکیت خانه برای نسل‌‌‌های جدید سعودی‌‌‌ها اشاره کرد. حدود 5.5 میلیون کارگر خارجی باعث افزایش تقاضای مسکن شده‌‌‌اند. این موضوع به اشتغال‌زایی زیادی منجر شده است، به طوری که تنها در سال 2021 حدود 40هزار شغل در زمینه املاک و مستغلات وجود داشت. به علاوه، پیش‌بینی می‌شود سهم مسکن در تولید ناخالص داخلی از 7درصد به 8.8درصد تا سال 2030 افزایش یابد. بنابراین، دولت عربستان در چهارمین راهبرد خود با هدف «شارژ غیرمستقیم سرمایه‌گذاران ساختمانی برای تولید بیشتر مسکن»، با ایجاد قوانین جدید مالکیت دارایی، اقدام به تسهیل‌‌‌سازی ورود سرمایه‌‌‌های خارجی به بازار املاک و ساختمان این کشور کرد.
توسعه کلیدی در بازار املاک و مستغلات عربستان، «گسترش حقوق مالکیت خارجی» است. این بخشی از ابتکارات دولت برای تشویق سرمایه‌گذاری خارجی است. از سال 2015 تا 2023، ارزش سرمایه‌گذاری‌‌‌های خارجی در این کشور 137درصد افزایش یافته است. البته از لحاظ تاریخی، سرمایه‌گذاران خارجی اجازه داشتن ملک در برخی مناطق، به‌ویژه در مکه و مدینه، را نداشتند. دولت عربستان در بسیاری از این مقررات تجدید نظر کرده است تا امکان مالکیت گسترده‌‌‌تر خارجیها را فراهم کند.
به طور سنتی، عربستان سعودی در مورد اجازه مالکیت خارجی بر اموال سختگیرانه عمل می‌کند. اما اصلاحاتی که از سال 2020 صورت گرفت، تا حدودی برخی از این محدودیت‌ها را کاهش داده است. بنابراین کشور امروزه رویکرد ملایم‌‌‌تری دارد. این به غیر‌سعودی‌‌‌ها اجازه می‌دهد تا اشکال مختلف ملک را در مناطق مسکونی، تجاری و حتی کشاورزی خریداری کنند که البته چندان ساده نیست. سیستم جدید به خارجیها اجازه می‌دهد در مناطق خاصی دارای املاک باشند. یکی از تغییرات کلیدی، گسترش انواع املاکی است که خارجیها مجاز به خرید آن هستند. پیش از این، غیر‌سعودی‌‌‌ها محدود به خرید برخی از املاک، مانند آپارتمان و ویلا، در مناطق تعیین‌شده بودند. با این حال، مقررات جدید به خارجیها اجازه می‌دهد تا در اکثر نقاط کشور دارای انواع املاک، از جمله املاک تجاری و صنعتی باشند. اصلاحات اخیر اکنون اجازه مالکیت صددرصدی خارجی در بخشهای مختلف را می‌دهد.
«اقامت ممتاز» نیز یک برنامه جدید است که به خارجیها اجازه می‌دهد با سرمایه‌گذاری در این کشور مجوز اقامت در عربستان سعودی را دریافت کنند. یکی از گزینه‌‌‌های سرمایه‌گذاری موجود، خرید ملکی به ارزش حداقل 4میلیون ریال است. این برنامه برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی و ارتقای رشد اقتصادی در کشور ساخته شده است. در واقع، خارجیهایی که اقامت قانونی عربستان را دارند و دارای ویزای معتبر هستند، واجد شرایط خرید ملک در آنجا هستند. اما، این ملک باید برای مقاصد مسکونی شخصی باشد و وزارت کشور عربستان نیز باید پیش‌خرید خانه را تایید کند. با این حال، آنها باید قبل از خرید ملک، تاییدیه قبلی از سازمان سرمایه‌گذاری عمومی عربستان سعودی (SAGIA) دریافت کنند. پس از اعطای موافقت، آنها می‌توانند ملک را به نام خود یا از طریق یک نماینده محلی خریداری کنند. سازمان سرمایه‌گذاری عمومی عربستان سعودی (SAGIA) همچنین باید هرگونه سرمایه‌گذاری خارجی در املاک عربستان را تایید کند. این بیشتر پذیرش شرکت‌های خارجی است. به‌ویژه، کسانی که در بخشهای اصلی اقتصادی مانند گردشگری، خرده‌‌‌فروشی و صنعت سرمایه‌گذاری می‌کنند، بیشتر مورد علاقه هستند.
به‌‌‌طور کلی، خارجیها به جز مناطق اقتصادی، مناطق تجاری و توسعه‌‌‌های توریستی، اجازه مالکیت زمین در عربستان سعودی را ندارند. اما آنها می‌توانند در خارج از این مناطق، صاحب ساختمان یا آپارتمان در زمین اجاره‌‌‌ای شوند. این به آن معناست که می‌توانند یک واحد مسکونی در یک ساختمان چند طبقه بدون مالکیت زمینی که در آن قرار دارد خریداری کنند.
در واقع، سرمایه‌گذاران خارجی که مایل به خرید ملک در عربستان سعودی هستند نیز باید معیارهای واجد شرایط بودن خاصی را داشته باشند. آنها باید دلیل موجهی برای سرمایه‌گذاری در کشور داشته باشند و قوانین و مقررات سرمایه‌گذاری خارجی را رعایت کنند. همچنین در شهرهای مقدس مکه و مدینه، اتباع خارجی مجاز به داشتن ملک نیستند. این شهرها برای اتباع غیر‌سعودی ممنوع است.
خارجیها می‌توانند مالکیت ملک را داشته باشند اما نمی‌توانند مالک زمینی باشند که در آن ساخته شده است. در عوض، آنها می‌توانند «حق انتفاع» بگیرند که به آنها حق استفاده از زمین را برای مدت مشخصی می‌دهد. حق انتفاع تا 99 سال ادامه دارد و قابل تمدید است. هنگام خرید ملک خارجیها در عربستان، خریدار باید هزینه تراکنش و مالیات را بپردازد. اینها شامل هزینه ثبت‌‌‌نام، حق تمبر و مالیات ارزش افزوده (VAT) می‌شود. مالیات ثبت یک‌درصد ارزش ملک و حق تمبر 0.5درصد و مالیات ارزش افزوده نیز 5درصد از ارزش کل معامله است.
سعودی‌‌‌ها در پنجمین راهبرد کلیدی خود، امکان ورود سرمایه‌گذاران خارجی به «صندوق املاک و مستغلات» عربستان را نیز فراهم کردند تا منابع مالی موردنیاز برای افزایش عرضه مسکن به‌خصوص مسکن اجاره‌‌‌ای تامین شود. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) گزینه جدیدی برای خارجیهایی است که در بازار املاک عربستان سعودی سرمایه‌گذاری می‌کنند. REIT ابزارهای سرمایه‌گذاری هستند که به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهند پول خود را جمع کرده و آن را در مجموعه‌‌‌ای از املاک قرار دهند. آنها راهی را برای خارجیها فراهم می‌کنند تا در بازار املاک عربستان سعودی بدون داشتن دارایی فیزیکی سرمایه‌گذاری کنند.
چالش‌‌‌های پیش روی مسکن عربستان
افزایش جمعیت جوان باعث شد تا نیاز به مسکن ارزان‌قیمت در عربستان روز‌به‌روز در حال افزایش باشد، زیرا «تورم» در عربستان خرید خانه را برای مردم دشوارتر کرده است. در حالی که دولت سعودی سیاست‌‌‌های خرید وام مسکن را ارائه کرده است، قیمت ملک همچنان در حال افزایش است. این ممکن است مقرون به صرفه بودن را برای برخی محدود کند. بنابراین دولت باید روی توسعه راه‌حل‌‌‌های مسکن مقرون به صرفه در کنار املاک لوکس تمرکز کند. همچنین، رشد اجاره‌‌‌بها در عربستان بالای 8درصد در سال است و از رشد قیمت هم بیشتر است که «کمبود در این بخش از بازار مسکن» را نشان می‌دهد. بنابراین، عربستان در سیاست‌‌‌های جدید خود در بازار مسکن باید بتواند به جمعیت و اقتصاد متنوع پاسخ دهد. علاوه بر این، آزادسازی مالکیت خارجی ممکن است تقاضا برای املاک گران‌قیمت را تشدید کند و قیمت‌ها را در مکان‌‌‌های برتر افزایش دهد. بنابراین، اطمینان از تعادل بین عرضه و تقاضا برای ثبات بازار بسیار مهم است. اگرچه، در سال گذشته تعداد خانه‌‌‌های فروخته شده 24.5درصد کاهش داشته است. با وجود این، پروژه‌‌‌های بزرگ و زیرساخت‌‌‌های بهتر باعث می‌شود افراد بیشتری، از جمله افرادی از کشورهای دیگر، به سرمایه‌گذاری در عربستان علاقه‌‌‌مند شوند. سیاست‌‌‌های اقتصادی جدید به جذب سرمایه‌‌‌های خارجی و بالا رفتن بازده سالانه سرمایه‌گذاری در این کشور منجر شد به طوری که بازده سالانه سرمایه‌گذاری در شهرهای کلیدی مانند ریاض، جده، مکه و مدینه بین 7 تا 10درصد متغیر است.
