کدام پل بورسی، «سه قفل مسکن» را باز می‌کند؛ چهار سوءبرداشت از صندوق املاک و مستغلات
تحریف «فروش متری»
سیاستگذار بر «احیای صندوق زمین و ساختمان» متمرکز شود
تحریف واقعیت و ماهیت صندوق املاک و مستغلات به فروش متری مسکن، نوعی انحراف ذهنی برای متقاضیان سرمایه‌گذاری در این صندوق نسبت به کارکرد آن ایجاد کرده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حالی که پذیره‌‌‌نویسی اولین صندوق املاک و مستغلات به‌عنوان یکی از روش‌های بورسی سرمایه‌گذاری ملکی 26مهرماه امسال انجام شد و اولین صندوق املاک و مستغلات به پشتوانه یک‌ملک ساختمانی غیرمسکونی از سوی یک‌نهاد دولتی شکل گرفت، هماکنون ماهیت و واقعیت این صندوق در معرض تحریف قرار گرفته است.
از دوروز پیش هم، امکان معاملات ثانویه بعد از عرضه اولیه واحدهای صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه فراهم شده است.تحریف صورت‌گرفته در معرفی ماهیت و واقعیت صندوق‌های املاک و مستغلات باعث شده است تا برداشت نادرستی در این زمینه شکل بگیرد مبنی بر اینکه در قالب این صندوق‌ها فروش متری مسکن با هدف خانه‌‌‌دار شدن متقاضیان و سرمایه‌گذاران در طول دوره سرمایه‌گذاری انجام می‌شود، در صورتی که این برداشت کاملا اشتباه است. اولین صندوق املاک و مستغلات به پشتوانه ملک ساختمانی غیرمسکونی ایجاد و یونیتهای آن به سرمایه‌گذاران عرضه شده است.
بنابراین در وهله اول، ملک عرضه‌شده در بازار سرمایه در قالب صندوق املاک و مستغلات اساسا ملک مسکونی نیست و کاربری اداری دارد، بنابراین سرمایه‌گذاری در این صندوق به معنای خرید متری مسکن از سوی سرمایه‌گذاران نیست. اساسا هم این صندوق‌ها ماهیت فروش متری مسکن نخواهند داشت. صندوق‌های املاک و مستغلات در واقع به پشتوانه یک‌ملک با کاربری اداری، تجاری یا مسکونی تشکیل میشوند و مالک به پشتوانه این ملک، اقدام به انتشار یونیت یا واحدهای سرمایه‌‌‌ای می‌کند و سرمایه‌گذاران می‌‌‌توانند این یونیت‌‌‌ها را خریده و بعد از یک دوره پنج‌ساله که دوره عمر این صندوق‌ها محسوب می‌شود، علاوه بر برخورداری از عایدی ناشی از اجاره ملک در دوره حیات صندوق، اصل و سود سرمایه خود را برمبنای تورم ملکی دریافت کنند.
در واقع، این صندوق با پشتوانه یک ملک با کاربری مختلف ایجاد شده، براساس ارزش ملک یونیتهای سرمایه‌‌‌ای منتشر و در بازار سرمایه عرضه می‌شود، ملک اجاره داده می‌شود و در دوره حیات صندوق که براساس اساسنامه تشکیل این صندوق‌ها پنج‌ساله است، عایدی اجاره به سرمایه‌گذاران تعلق می‌گیرد. در نهایت با اتمام دوره سرمایه‌گذاری یا اتمام دوره حیات صندوق، اصل و سود ناشی از این سرمایه‌گذاری براساس ارزش روز ملک، به خریداران یونیت یا سرمایه‌گذارها پرداخت می‌شود. بنابراین در این صندوق‌ها مالکیت ملک به سرمایه‌گذارها منتقل نمی‌شود.
این در حالی است که در نتیجه برخی برداشت‌‌‌های نادرست، در روزهای اخیر این تصور به‌اشتباه ایجاد شده که سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات مترادف با خرید متری مسکن است، حال آنکه اساسا صندوق فعلی که اولین صندوق ایجادشده در این قالب است، به پشتوانه ملک مسکونی ایجاد نشده است و حتی اگر این ملک مسکونی هم بود، سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات ارتباطی به فروش متری مسکن و خانه‌‌‌دار شدن خانوارها با استفاده از این صندوق سرمایه‌گذاری ندارد. اما این صندوق‌ها به‌عنوان سپر تورمی مسکن می‌‌‌تواند مورد توجه باشد، از این بابت که در پایان دوره سرمایه‌گذاری اصل و سود سرمایه‌گذاری صورت‌گرفته متناسب با تورم ملکی که صندوق به پشتوانه آن ایجاد شده است، به خریداران یونیت یا سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شود.
در واقع سود سرمایه‌گذاران متناسب با ارزش روز ملک و افزایش قیمت آن تعیین می‌شود. اما این صندوق‌ها مالکیت دائمی برای خریداران یونیت به شکل فروش متری فراهم نمی‌‌‌کنند. این در حالی است که در روزهای اخیر به‌طور مداوم اعلام شده است مردمی که استطاعت و بودجه لازم برای خرید مسکن را ندارند می‌‌‌توانند از طریق خرید متری زمین در قالب صندوق‌های املاک و مستغلات بر قطار تورم مسکن سوار شده و به مرور صاحب‌‌‌خانه شوند؛ در حالی که اساسا ماهیت خرید متری مسکن با این روش سرمایه‌گذاری متفاوت است.
ریسک‌‌‌های پنهان
یک‌اشتباه مربوط به تحریف واقعیت این صندوق‌ها به فروش متری است که به آن اشاره شد. اما باید گفت که صندوق املاک و مستغلات، به معنای فروش متری مسکن نیست. البته عایدی آن ممکن است حول و حوش تورم مسکن باشد؛ اما مالکیت دائم به خریداران منتقل نمی‌شود و بعد از اتمام دوره حیات صندوق، اصل و سود سرمایه‌گذاری و نه بخش یا کل یک‌واحد مسکونی، به آنها پرداخت می‌شود. ضمن اینکه لزوما املاکی که پشتوانه تشکیل صندوق قرار می‌‌‌گیرند املاک مسکونی نیستند. ملکی که اولین و تنهاترین صندوق املاک و مستغلات تا الان به پشتوانه آن شکل گرفته، ملک اداری مربوط به یک نهاد دولتی است.
هر ملکی با هر کاربری به شرط تامین سایر شروط تعیین‌شده، می‌‌‌تواند پشتوانه این صندوق‌ها باشد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که در همه ادوار گذشته، تورم مسکن با تورم املاک اداری و تجاری متفاوت بوده است. در برخی مقاطع زمانی تورم مسکن بالاتر از تجاری و اداری بوده است. در عمده موارد تورم تجاری‌‌‌ها و در برخی موارد هم تورم اداری‌‌‌ها بیشتر بوده است. این واقعیت می‌‌‌تواند دربردارنده نوعی ریسک پنهان برای سرمایه‌گذاران صندوق‌های املاک و مستغلات باشد، مبنی بر اینکه، تورم این املاک و سود ناشی از سرمایه‌گذاری در این صندوق در مواردی که ملک، مسکونی نبوده و اداری یا تجاری است، لزوما به اندازه تورم مسکن نخواهد بود و ممکن است مساوی یا بیشتر یا کمتر از آن باشد. ریسک پنهان می‌‌‌تواند ابعاد بیشتری از سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها را با توجه به واقعیت بازار املاک اداری و تجاری در دوره کرونا و پساکرونا (مقطع زمانی فعلی) نشان دهد.
در دوره اوج شیوع کرونا و بعد از آن، رواج دورکاری موجب شکل‌‌‌گیری رکود عمیق در بازار املاک اداری شد و برخی از شرکت‌های مبتکر و نوآور، حضور خود در عرصه‌‌‌های کسب‌وکار را از حضور فیزیکی کارکنان و کارمندان به دورکاری تغییر دادند. به این ترتیب، تقاضا برای خرید و اجاره املاک اداری بسیار کاهش یافت و این کسب‌وکارها از خرید یا اجاره این املاک بی‌‌‌نیاز یا کم‌‌‌نیاز شدند. اما نباید از نظر دور داشت که به احتمال قریب به یقین، سرمایه‌گذاری پنج‌ساله در این صندوق‌ها سودی بیشتر از نرخ سود بازار پول (سپرده‌‌‌گذاری در بانک‌ها) را برای سرمایه‌گذارها به همراه خواهد داشت.
اما اینکه این نوع سرمایه‌گذاری به طور مستقیم موجب مالکیت چند متر یا کل یک واحد مسکونی شود، از اساس اشتباه است. از سوی دیگر، در این صندوق عایدی حاصل از سرمایه‌گذاری عینا معادل عایدی اجاره‌‌‌داری و رشد قیمت ملک متناسب با کاربری آن است. علاوه بر ریسک پنهان این سرمایه‌گذاری و عدم‌الزام برابری سود ناشی از سرمایه‌گذاری در این صندوق متناسب و معادل با تورم ملکی، ریسک یا خطای ذهنی دیگر، متوجه سمت عرضه مسکن است.
در روزهای اخیر در برخی موارد مشاهده شده است که صحبت از اثر راه‌‌‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان بر افزایش تولید مسکن، مهار تورم ملکی و خانه‌‌‌دار شدن بی‌‌‌خانه‌‌‌هاست. دومین تصور نادرست از ماهیت این صندوق‌ها مربوط به این موضوع است. باید گفت به طور مستقیم این سه‌رویداد مثبت، یعنی افزایش عرضه و ساخت مسکن، مهار تورم آپارتمان‌‌‌های مسکونی و خانه‌‌‌دار شدن خانهاولیها و افراد فاقد مسکن از مسیر صندوق‌های املاک و مستغلات نخواهد بود. این صندوق‌ها به پشتوانه یک‌ملک ساختمانی با کاربری‌‌‌های مختلف که الزاما مسکونی نیست و قبلا هم وجود داشته و چند سال از عمر آن می‌‌‌گذرد، ایجاد میشوند. صندوق‌های املاک و مستغلات و سرمایه‌گذاری در این زمینه موجب ایجاد ملک جدید نخواهد شد، بلکه ملکی که پشتوانه این صندوق قرار دارد، از قبل وجود داشته است و صندوق به پشتوانه آن ایجاد می‌شود.
در واقع این صندوق‌ها مسیر مستقیمی نیستند که این سه‌رویداد مثبت در بازار مسکن را گارانتی کنند. مسیری که به طور مستقیم این سه رویداد را تضمین می‌کند، صندوق زمین و ساختمان است؛ صندوقی که به پشتوانه سرمایه‌‌‌های جذب‌شده، با هدف ساخت واحدهای مسکونی، یک پروژه را از ابتدا استارت زده و در نهایت اصل و سود سرمایه افراد در قالب واحد مسکونی یا عایدی نقدی در پایان دوره ساخت، به آنها واگذار می‌شود. در قالب صندوق‌های زمین و ساختمان است که اولا عرضه جدید مسکن افزایش می‌‌‌یابد و واحدهای مسکونی جدید ساخته و به بازار عرضه میشوند، ثانیا اشتهای تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی در مسیر درست که ساخت و تولید واحدهای مسکونی جدید است، هدایت شده و در مهار تورم ملکی موثر واقع می‌شود و در نهایت نیز به خانه‌‌‌دار شدن خانهاولیها و افراد فاقد مسکن کمک می‌کند.
اما این صندوق‌ها که در ابتدای دهه 90 راه‌‌‌اندازی شدند، به دلیل بوروکراسی و شروط بورسی غیرقابل اجرا در پروژه‌‌‌های ساختمانی در نهایت به اجرای چند پروژه از سوی یک نهاد دولتی محدود شدند و مورد استقبال بخش خصوصی قرار نگرفتند. البته بخشی از تقاضای سرمایه‌گذاری ملکی حتما از طریق همین صندوق‌های املاک و مستغلات، از بازار مسکن و فعالیت‌‌‌های غیرمولد ملکی خارج شده و از این طریق می‌‌‌تواند اثر مثبتی بر کنترل ناآرامی‌‌‌ها در این بازار و کمک به مهار التهاب در سایر بازارهای زودنقدشونده مانند دلار، سکه و... داشته باشد. اشتباه دیگر مربوط به تحریف کارکرد اصلی این صندوق‌هاست.
کارکرد اصلی صندوق‌های املاک و مستغلات در دنیا به‌عنوان یک شیوه نوین سرمایه‌گذاری در املاک، پاسخ به تقاضای تامین مالی افراد مایل به اجاره‌‌‌داری از یکسو و برخورداری سرمایه‌گذاران متمایل به کسب درآمد از عایدی بازار اجاره از سوی دیگر است.در برخی از کشورها از آنجا که عایدی بازار اجاره بالاست و با عایدی سایر بازارها برابری می‌کند، برخی از افرادی که به فعالیت در این حوزه تمایل دارند، از طریق تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات منابع مالی موردنیاز برای ورود به عرصه اجاره‌‌‌داری حرفه‌‌‌ای را تامین می‌کنند و در مقابل برخی از سرمایه‌گذاران نیز، با خرید واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق‌ها، از عایدی ناشی از اجاره‌‌‌داری بهره‌‌‌مند میشوند.
بعد از اتمام دوره حیات صندوق نیز، عایدی ناشی از اصل و سود سرمایه‌گذاری خریداران یونیت به آنها پرداخت می‌شود و در طول دوره سرمایه‌گذاری نیز از عایدی ناشی از اجاره‌‌‌داری بهره‌‌‌مند میشوند. اما عایدی اجاره در ایران در مقایسه با عایدی بازارهای رقیب، ناچیز است. در بهترین حالت عایدی بازار اجاره حول و حوش 6درصد است؛ در شرایط فعلی که قیمت مسکن در اوج قرار دارد عایدی اجاره‌‌‌داری حول و حوش 3 تا 4درصد است.
شرط انجمادزدایی از املاک مستعد
اما تداوم راه‌‌‌اندازی این صندوق‌ها علاوه بر مزایایی که به آن اشاره شد، یک شرط مهم دارد. از آنجا که عمده املاکی که پشتوانه صندوق‌های زمین و ساختمان قرار می‌‌‌گیرند املاک اداری و تجاری و ملک‌‌‌های مسکونی پرواحد هستند و بخش زیادی از این املاک در اختیار بانک‌ها، دستگاه‌‌‌ها و نهادها قرار دارد، یک‌شرط مهم برای ترغیب این دستگاه‌‌‌ها به منظور عرضه این املاک در بازار سرمایه و تشکیل صندوق‌های املاک و مستغلات (انجمادزدایی از املاک نهادها)، خارج کردن هزینه ملاکی و نگهداری این املاک از حالت «هزینه صفر» است. با به‌کارگیری ابزارهای موثر مالیاتی مانند مالیات سالانه از املاک منجمد می‌‌‌توان این مسیر را تسهیل کرد.
