شرکت‌های ساختمانی چگونه در مسیر تامین مسکن ارزان وارد شوند؟
اصلیترین هزینه تولید مسکن
به گفته این عده اگر نهاد بازار را ماحصل عملکرد عرضه و تقاضا بدانیم، سمت عرضه شکل خاصی دارد که بر اساس استنباط سه گروه در آن فعالیت می‌کنند. گروه نخست، developerها هستند؛ منظور از این گروه آنهایی هستند که به قصد فروش، تولید مسکن را پیگیری می‌کنند. گروه دوم خودسازندگان هستند که به‌‌‌منظور رفع نیاز به مسکن خودشان اقدام به ساخت مسکن می‌کنند. گروه سوم نیز تعاونی‌‌‌ها هستند. برای این گروه سوم می‌توان یک نقش خودسازنده تعریف کرد که متاسفانه تقریبا کمترین نقش و جایگاه را در بازار مسکن ایران دارد. از این رو این سه گروه در سمت عرضه‌‌‌کنندگان بازار مسکن قرار دارند. و به نوعی مقصر اصلی نوسانات مسکن خوانده می‌شوند. در این بین برخی از کارشناسان معتقد هستند نباید فکر کنیم که نوسان‌‌‌هایی که در ادوار و چرخه‌‌‌های تجاری اتفاق می‌‌‌افتد، فقط روی مصرف‌کننده و تقاضاکننده موثر است. به باور این عده این‌‌‌گونه نوسان‌‌‌ها، روی عرضه‌‌‌کننده هم موثر است و یکسری مشکلات بازار مسکن از خلأهای قانونی سرچشمه می‌گیرد و شاهد آن هستیم که یکی از مشکلات عرضه‌‌‌کننده‌‌‌ها، تامین منابع مالی است، ولی به‌‌‌دلیل مشکلات نهادی و قانونی که وجود دارد، امکان اینکه تقاضاکننده و عرضه‌‌‌کننده با همکاری هم مساله ساخت مسکن و خریدوفروش را انجام بدهند، وجود ندارد. از این رو کارکرد موضوعاتی مثل پیش‌‌‌فروش و مشارکت‌‌‌ها با مشکلات عملی و اجرایی که وجود دارد زیر سوال رفته است. در این میان به گفته فعالان بازار مسکن از جانب تقاضا هم بحث‌‌‌های مشابهی داریم. این عده معتقد هستند تقاضای مسکن در حقیقت تقاضایی است که آن را می‌توان شامل سه جزء دانست. جزء نخست تقاضای مصرفی یا سرپناه است. بخش دوم، تقاضای دارایی است و نهایتا بخش سوم تقاضای بورس‌‌‌بازی و سوداگری قلمداد می‌شود.
اما در میان همه این گفته‌ها این سوال مطرح می‌شود که چگونه می‌توانیم به یک مسکن با‌کیفیت اما اقتصادی دست پیدا کنیم؛ برای پیگیری این مبحث مهم با سه تن از تولیدکنند‌گان مطرح کشور به گفت‌وگو نشسته‌ایم.
سه راه برای ساخت مسکن ارزان
حسن بختیاری، مدیرعامل شرکت تعاونی انبوه‌‌‌سازی مروارید شرق فاخر در این راستا معتقد است: تامین مسکن حداقلی برای آحاد مردم هر جامعه از اصلیترین وظایف نظام حاکم است و معمولا دولت‌‌‌ها با تدوین سیاست‌‌‌هایی سعی در تامین آن دارند، اما در کشور ما با اختصاص تمامی امکانات به شهرهای موجود به‌خصوص مراکز استان‌‌‌ها و عدم‌ایجاد شهرهای جدید متناسب با میزان رشد جمعیت، تمرکز اشتغال و امکانات در چند کلان‌شهر باعث مهاجرت و به تبع آن رشد جمعیت این شهرها و در نتیجه کمبود زمین نسبت به جمعیت شد که در اثر آن تقاضا افزایش و عرضه کاهش یافته و قیمت زمین به طرز افسار‌گسیخته‌ای دچار تورم و رشد شد، طبیعتا در چنین حالتی تامین مسکن حداقلی حتی در حد مسکن‌‌‌های مهر نیز با قیمت‌های بالا انجام خواهد شد و توزیع عادلانه امکانات و ثروت بین مردم جامعه عملیاتی نمی‌شود.
وی گفت: در این راستا ابتدا باید بدانیم هزینه‌‌‌های ساخت و احداث مسکن از چه بخش‌‌‌هایی تشکیل می‌شود؛ در کشور ما اصلیترین هزینه‌‌‌های تامین مسکن در سه بخش هزینه زمین، هزینه طراحی و مجوزها، هزینه تهیه مصالح و اجرا خلاصه می‌شود، با توجه به اینکه میزان زمین قابل سکونت در کشور ما حتی چند برابر بیشتر از نیاز است و دولت به راحتی امکان تامین و واگذاری آن به‌‌‌صورت رایگان به اشخاص را دارد و از طرفی هزینه‌‌‌های مجوزها که در نهایت قرار است به جیب دولت برود قابل حذف است حدود ۵۰ تا ۶۰درصد از هزینه‌‌‌های ساخت کاهش یافته و باید به ۴۰درصد بقیه و نحوه تامین آن پرداخت، صرف نظر از اینکه کشور ما به چه میزان منابع و ثروت‌‌‌های مالی را در خود جای داده که می‌توان به راحتی از محل استخراج و صادرات آنها تامین اعتبار کرد، می‌توان با مشارکت بخش خصوصی و شرکت‌های سرمایه‌گذار خارجی از محل واگذاری ساختمان‌‌‌ها و اراضی با کاربری تجاری، اداری، تفریحی و توریستی، درمانی، آموزشی، ورزشی و... در قالب B.O.T یا اجاره به شرط تملیک یا واگذاری قطعی ساخت منازل مسکونی را به صورت تهاتری به این اشخاص واگذار کرد.
رجوع به صنعتیسازی راه‌حل ساخت مسکن ارزان
در همین راستا فرشاد فرزین مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری «دا» نیز خاطرنشان کرد: وقتی شما برای وام فقط به بانک‌های تخصصی مثل مسکن اتکا می‌‌‌کنید، به نقدینگی و بحث تورم فشار می‌‌‌آید و این پول باعث تورم‌‌‌زایی می‌شود، پس نیاز به پس‌‌‌اندازهای خود مردم است، اما در طرح مسکن مهر و طرح اقدام ملی به بانک‌ها دستور داده می‌شود که وام بدون بهره و با کارمزد پایین پرداخت کنند که همین موضوع باعث تورم می‌شود و نمی‌توانیم برای عرصه‌‌‌های دیگر وام داشته باشیم یا از خارج برای ساختوساز مسکن، سرمایه وارد کنیم. بنابرین گره اصلی اینجاست که یا ما نمی‌‌‌خواهیم در این موضوع تفکر پایدار داشته باشیم یا نمی‌توانیم از خارج از کشور سرمایه‌‌‌ای را برای تامین مالی جذب کنیم.
وی گفت: برای دست یافتن به یک ساختمان با صرفه اما با کیفیت باید خیلی از مقررات زائدی که بیشتر موانع تولید هستند تا مقررات، از پیش پای سرمایه‌گذاران برداشته شود. اگر تحریم‌‌‌ها رفع نشوند، به‌‌‌رغم اینکه تمام مواد اولیه ساختمان در کشور وجود دارد، اما چون همگی به شکلی با دلار سرکار دارند پس در عرصه سازندگی تاثیر خود را می‌‌‌گذارند. رفع تحریم‌‌‌ها چند حسن دارد که هم می‌تواند به تامین سرمایه از خارج از کشور کمک کند و هم بانک‌های ما مراودات مالی داشته باشند و سرمایه‌گذاران و تجار می‌توانند «ال‌‌‌سی»های مختلف باز کنند و خیلی از مواد اولیه را وارد کشور کنند. همچنین باید به سمت صنعتیسازی برویم که باز هم نیازمند اقتصاد کلان و رفع تحریم‌‌‌هاست. در حال حاضر می‌‌‌بینیم که تکنولوژی از کشورهای دیگر اجازه ورود ندارد یا قیمت تمام‌شده آن اقتصادی نیست که سرمایه‌گذار بتواند استفاده کند. به همین خاطر ما امروز از تکنولوژی‌‌‌های بسیار قدیمی استفاده می‌‌‌کنیم و تقریبا قید صنعتیسازی را زده‌‌‌ایم و از روش‌های سنتی استفاده می‌‌‌کنیم.
کاهش پیچیدگی‌ها باعث رونق ساختوساز و کاهش قیمت مسکن
در ادامه همین مبحث علی‌‌‌مراد فولادوند، بنیان‌گذار گروه دژان و شرکت ساختمانی فهندژ با تاکید بر اینکه باید افزایش قیمت مسکن کنترل شود معتقد است: در موضوع تقویت توان مالی سازنده و خریدار و توسعه بخش مسکن باید تاکید کنم در حال حاضر مشکل اصلی مسکن عرضه آن نیست، مساله در بخش خرید است و برای کمک به آن می‌توانیم تسهیلات بانکی ارائه کنیم. البته باید خاطرنشان کرد تسهیلات بانکی در کلان‌شهرها به واسطه سود بالا و از طرفی قیمت بالای ساختمان‌‌‌ها تاثیرگذار نیست، اما در شهرهای کوچک و اطراف شهرهای بزرگ همین میزان وام‌‌‌ها در بخش خرید و حتی در بخش عرضه باعث تقویت روند ساختوساز می‌شود. اما موضوع مهم دیگر در کنار موارد ذکر شده بحث کنترل افزایش قیمت‌های مسکن است در بحث کاهش نوسانات و کنترل سوداگری بازار مسکن، این موضوع تابع اقتصاد کلان کشور است و تا موقعی که در کشورمان تورم داریم و عوامل تورم‌‌‌زا حذف نشود در مسکن و سایر بخش‌‌‌ها این نوسانات وجود دارد.
وی گفت: همین‌‌‌که بخش‌‌‌های مختلف درحال تلاش برای تولید مسکن هستند، نهادهای حمایتی تحت عنوان کمیته امداد، ستاد اجرایی فرمان امام، نهضت ملی و... به حل این بحران کمک می‌کنند. فقط باید سازوکارها به‌‌‌گونه‌ای اصلاح شوند که سرعت تولید را بالا ببرد. نهضت ملی اقدام ارزنده‌‌‌ای است، اما ساختار بسیار پیچیده طراحی شده برعکس آنکه در مسکن مهر بسیار سهل‌‌‌انگارانه به قراردادها نگاه کردند که باعث شد تعداد زیادی از سازنده‌‌‌ها که البته سازنده نبودند، بلکه دلال بودند وارد این عرصه شوند و تسهیلات بانک مرکزی را که دولت برای مسکن مهر آورده بود در جاهای دیگر سرمایه‌گذاری کردند و مسکن مهر مغفول باقی ماند. به تبع به دلیل آنکه دولت در مقوله مسکن مهر تجربه منفی داشت در نهضت ملی آنقدر شرایط را سخت‌‌‌گیرانه کرد که نهضت ملی تنها در قالب شعار باقی مانده است. به عنوان یک سازنده نهضت ملی که در شهر جدید ایوانکی، پرند و هشتگرد فعالیت می‌‌‌کنیم، شاهد یک ساختار بسیار پیچیده هستیم که متاسفانه از طریق آن فعالیت‌‌‌ها در دایره تسلسل می‌‌‌افتد. امیدواریم فکری به حال این موضوع بشود که شاهد رونق ساختوساز مسکن باشیم.
