در گفت‌وگو با مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن مطرح شد
اجرای ۲۱ پروژه مسکونی در کشور
از طرف دیگر، یکی از اهداف و شعارهای اصلی دولت‌ها در تاریخ معاصر کشور، تامین مسکن برای تمامی اقشار جامعه بوده است که این امر موجب تاسیس بانک مسکن به‌طریق‌اولی و سپس تاسیس گروه سرمایه‌گذاری مسکن به‌منظور فعالیت در عرصه ساخت‌وساز در مقیاس انبوه شده است. از دیگر سو، یکی از اولویت‌های اصلی گروه سرمایه‌گذاری مسکن در عرصه تولید واحدهای مسکونی و تجاری، کیفیت و رعایت استانداردهای مصالح و فرآیندهای ساخت‌وساز در کنار استفاده بهینه از فناوری روز دنیا در قالب طرح‌های بدیع معماری بوده که این گروه را به یک برند در میان متقاضیان مسکن بدل کرده است؛ هنوز پس از گذشت سالیان مدید از اتمام بسیاری از پروژه‌های ساختمانی در اقصی‌نقاط کشور، بهای مسکن در هر محله از کشور که رد پای این گروه در آنجا وجود داشته، بر مبنای قیمت واحدهای ساخته‌شده از سوی گروه سرمایه‌گذاری مسکن محاسبه می‌شود که نشان از اعتماد عموم جامعه به این شرکت انبوه‌ساز است. ازاین‌رو، با دکتر «روزبه ظهری‌‌هاشمی» مدیرعامل گروه سرمایه‌گذاری مسکن که ۱۸ شرکت تابعه آن در سراسر کشور در حال اجرای پروژه‌های بزرگ ساختمانی هستند، گفت‌وگویی انجام داده‌ایم.
در ابتدا در خصوص پیشینه گروه سرمایه‌گذاری مسکن بفرمایید و اشاره‌ای به فعالیت این شرکت داشته باشید.
گروه سرمایه‌گذاری مسکن یکی از بزرگ‌ترین و موثرترین فعالان صنعت ساختمان در کشور است. این شرکت در ششم اردیبهشت‌ماه سال 1369 به‌منظور پاسخگویی به نیاز مشتریان بانک مسکن تاسیس و تاکنون، عملیات اجرایی 67 هزار و 631 واحد مسکونی در قالب 415 پروژه از سوی شرکت‌های تابعه گروه سرمایه‌گذاری مسکن شروع شده و 59 هزار و 374 واحد مسکونی به بهره‌برداری رسیده و تحویل مشتریان شده است. علاوه بر آن، این گروه در ساخت مجتمع‌های تجاری، اداری و آموزشی، ساخت آزادراه، خطوط انتقال آب و آماده‌سازی زمین با همراهی و همکاری 18 شرکت تابعه فعالیت‌های چشمگیری به انجام رسانده است. شرکت‌های تابعه گروه در 28 استان و 36 شهر کشور، گسترده شده‌اند و این شرکت‌ها در حال حاضر 8 هزار و 257 واحد مسکونی در دست ساخت و حدود 3 هزار و 587 واحد مسکونی در مرحله طراحی، مطالعه و بررسی دارند. شرکت گروه سرمایه‌گذاری مسکن در سال 82 از سهامی خاص به سهامی عام تبدیل و در همان سال با نماد «ثمسکن» در بورس اوراق بهادار تهران پذیرفته شد. گروه سرمایه‌گذاری مسکن در اسفند 1385 به‌عنوان نهاد مالی نزد سازمان بورس و اوراق بهادار به ثبت رسیده و آخرین سرمایه ثبت‌شده شرکت، 5 هزار و 500 میلیارد ریال است.
جایگاه این گروه را در بازار مسکن تشریح کنید.
در آخرین رتبه‌بندی شرکت‌های برتر ایران IMI100 که در دی‌ماه 1398 بر اساس عملکرد سال مالی قبل از آن انجام و ارائه‌شده است، گروه سرمایه‌گذاری مسکن حائز رتبه 150 کشوری در میان شرکت‌های برتر شده است و همچنین در رتبه سوم گروه ساختمان و مهندسی عمران قرار گرفته است. البته، یکی از اهداف کلان شرکت، قرار گرفتن در زمره 100 شرکت برتر کشور تا سال 1400 است که با برنامه‌ریزی صورت گرفته و با همت و تلاش همکاران این گروه، این امر محقق خواهد شد. همچنین در سال مالی منتهی به 30/ 09/ 98، تعداد 21 پروژه با زیربنای کل 622 هزار و 314 مترمربع و در قالب 4 هزار و 438 واحد در کمیته سرمایه‌گذاری این گروه مصوب شده است که نشان‌دهنده تلاش نیروی انسانی گروه سرمایه‌گذاری مسکن اعم از هیات‌مدیره تا کارگران و مهندسان دخیل در کارگاه‌های ساختمانی در اقصی نقاط کشور برای رشد و دستیابی به اهداف از پیش تعیین‌شده و تعالی سازمانی است.
به دستاوردهای گروه در سال 98 اشاره‌ای داشته باشید و بفرمایید مهم‌ترین برنامه‌های سال 99 این گروه چیست؟
گروه سرمایه‌گذاری مسکن در سه دهه فعالیت در حوزه مسکن باکیفیت برای اقشار متوسط جامعه، توانسته است جایگاه خود را به‌عنوان یک نماد ملی به اثبات برساند. حفظ و توسعه بیش‌ازپیش این سرمایه ملی برای بهره‌مندی هرچه بیشتر تمامی ذی‌نفعان اعم از سهامداران خرد و کلان و مشتریان و بهره‌برداران امری است خطیر که به‌عنوان اصلی‌ترین ماموریت تمامی افراد خانواده گروه سرمایه‌گذاری مسکن سرلوحه امور قرار گرفته است. در این راستا توسعه فعالیتها همراه با اصلاح و بهینه‌سازی ساختار و فرآیندها به‌عنوان استراتژی اصلی از سال 1397 در دستور کار قرار گرفت تا پویشی برای رقم زدن «فصل نو» آغاز شود که این امر تاکنون ادامه یافته است. با همین هدف، تمامی پروژه‌های آینده در قالب «طرح آباد» (آغاز، بهبود، اقدامی دوباره) به‌عنوان میثاقی جمعی برای اعتلای بیش‌ازپیش خانواده گروه سرمایه‌گذاری مسکن نام‌گذاری و در آذر 98 رونمایی و معرفی شد.
در قالب طرح آباد و در مدت یک سال‌و‌نیم آینده، 655 واحد مسکونی به زیربنای 136 هزار و 185 مترمربع در فاز یک مجتمع مسکونی آیمان تبریز، یک هزار و 429 واحد مسکونی به زیربنای 197 هزار و 621 مترمربع در مجتمع مسکونی مرکز شهر جدید اندیشه، 836 واحد مسکونی به زیربنای 167 هزار و 247 مترمربع در مجتمع مسکونی پردیس گلبرگ تهران (بزرگراه شهید باقری) و 596 واحد مسکونی به زیربنای 87 هزار و 261 مترمربع در مجتمع مسکونی صدرای شیراز (شار) احداث خواهد شد. همچنین 397 واحد مسکونی به زیربنای 55 هزار و 713 مترمربع در مجتمع مسکونی- تجاری مقدم تهران، 139 واحد مسکونی به زیربنای 18 هزار و 308 مترمربع در مجتمع مسکونی زهتابی تهران، 271 واحد مسکونی به زیربنای 45 هزار و 360 مترمربع در مجتمع مسکونی باران رشت و 258 واحد مسکونی با زیربنای 36 هزار و 965 مترمربع در مجتمع مسکونی- تجاری رضوان قم ساخته می‌شود.
علاوه بر این، مجتمع 79 واحدی مسکونی – تجاری فردین‌پور اراک به زیربنای 12 هزار و 652 مترمربع، مجتمع 90 واحدی مسکونی گل نرگس اصفهان به زیربنای 17 هزار و 243 مترمربع، مجتمع 55 واحدی مسکونی شکریه همدان به زیربنای 10 هزار و 226 مترمربع و مجتمع 300 واحدی مسکونی سرو اراک به زیربنای 41 هزار و 591 مترمربع در قالب این طرح ساخته می‌شود. در مشهد مقدس نیز قرار است مجتمع 137 واحدی مسکونی لاله به زیربنای 15 هزار و 595 مترمربع، مجتمع 128 واحدی خلیل به زیربنای 14 هزار و 622 مترمربع و مجتمع 56 واحدی مسکونی نارنج به زیربنای 7 هزار و 508 مترمربع احداث شود. همچنین چند پروژه دیگر شامل 98 واحد مسکونی در تبریز، 58 واحد در اردبیل، 316 واحد در شهر جدید پردیس، 46 واحد در اصفهان، 112 واحد در جزیره کیش، 46 واحد در بوشهر، 175 واحد در شهر جدید اندیشه، 168 واحد در کرج، 24 واحد در بابلسر و حدود 50 واحد مسکونی دیگر در کرمان و سمنان در طرح آباد احداث می‌شود.
گروه سرمایه‌گذاری مسکن دوره سه‌ماهه سال منتهی به 30/ 9/ 99 را با سود 120 ریالی برای هر سهم به پایان برد که در مقایسه با دوره سه‌ماه اول گذشته جهش داشته؛ دلیل این مساله چیست؟
افزایش رقابت و ایجاد ارزش متمایز در محصولات گروه سرمایه‌گذاری مسکن از طریق توسعه نوآوری، بهکارگیری فناوری‌های نرم‌افزاری و سخت‌افزاری (تکنولوژیکی) نیز از رویکردهای بنیادین گروه در تمامی پروژه‌ها بوده که از طریق فعالیت‌های تحقیق و توسعه طرح‌ریزی و پیاده‌سازی شده است. به این‌منظور و در راستای بهینه‌سازی طرح و اجرای پروژه‌های گروه از دیدگاه سه شاخص زمان، هزینه و کیفیت و در راستای مسوولیت اجتماعی و همچنین مسوولیت‌پذیری در قبال مشتریان، جامعه و محیط‌زیست به‌عنوان تضمین‌کننده روند ارتقا و حفظ پیشتازی در امر ساخت‌وساز، اقدامات و برنامه‌ریزی دقیقی شده است. در این میان، عملکرد راهبری و توسعه‌ای گروه سرمایه‌گذاری مسکن در موضوع‌های منابع انسانی، تعریف پروژه‌های جدید، تحقیق و توسعه، توسعه و تقویت نظام اجرایی پروژه‌ها، ارتقای کیفیت طراحی و مهندسی پروژه‌ها، توسعه فعالیت در حوزه پروژه‌های بازآفرینی شهری و توسعه سیستم بازاریابی و فروش نمود می‌یابد.
همچنین شناسایی و اولویت‌بندی عوامل موثر بر کیفیت در ساخت‌وساز یکی از مهم‌ترین مواردی است که در حوزه فنی و اجرایی گروه سرمایه‌گذاری مسکن به‌عنوان یک ماموریت مستمر مورد توجه قرار می‌گیرد. ساختار و مدیریت اجرا، نحوه واگذاری فعالیت‌های اجرایی به پیمانکاران و شیوه عقد پیمان با ایشان، فرآیندهای حاکم بر عملیات تامین و تدارک مصالح و تجهیزات، فعالیت‌های اجرایی، ایمنی و محیط‌زیست، تست، تحویل و بهره‌برداری، زنجیره‌ای است که در گروه سرمایه‌گذاری مسکن به‌صورت مداوم مورد مطالعه، آسیب‌شناسی و بهبود مستمر است. به همین دلیل کیفیت محصول نهایی این گروه رو به ارتقا است که این موضوع تضمین‌کننده حقوق سهامداران بوده و سبب افزایش رضایتمندی بهره‌برداران می‌شود.
از دیگر سو، بی‌شک یکی از عوامل مهم و تاثیرگذار بر موفقیت پروژه‌ها، وجود طرح‌ها و مدارک مهندسی روزآمد، خلاقانه و متناسب با نیاز مشتریان است که وضعیت اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و جغرافیایی و توانمندی‌های اجرایی محل وقوع پروژه در آنها در نظر گرفته شده باشد. این گروه با هدف کسب اطمینان از بهکارگیری حداکثر توان و دقت در مسیر دستیابی به طرح‌هایی با ویژگی‌های مذکور، نسبت به تدوین چارچوب فرآیند راهبری طراحی پروژه‌ها اقدام کرده که بر مبنای آن طرح پروژه‌ها به‌موازات آماده‌سازی توسط مشاور پروژه، در مراحل کلیدی شامل شکل‌گیری ایده اولیه معماری، مرحله انتخاب فناوری‌ها و در نهایت، کنترل بهینه بودن طراحی و رعایت الزامات فنی و مهندسی توسط کمیته‌هایی متشکل از متخصصان موضوع مورد بررسی قرار می‌گیرد.
در همین راستا، گروه سرمایه‌گذاری مسکن از طریق خلق بناهای مانا در انطباق با مبانی معماری پایدار اقلیم و محیط‌زیست، آنالیز مصرف بهینه انرژی، استفاده بهینه از منابع، توجه به نیازهای بهره‌برداران در قالب معماری منعطف و مدیریت فناوری اطلاعات ساختمان(BIM) و در نهایت با اطمینان از ایجاد مزیت رقابتی و تامین منافع سهامداران، کمیته‌های معماری را با حضور جمعی از استادان و خبرگان حوزه معماری تشکیل داده که بررسی طرح‌های معماری پروژه‌های گروه را بر عهده دارند. از دیگر سو، با توجه به رویکرد دولت درخصوص پروژه‌های بازآفرینی شهری (احیا و نوسازی بافت فرسوده)، گروه سرمایه‌گذاری مسکن با هدف بهره‌برداری هرچه بهتر از فرصت‌های این حوزه که ضمن حفظ منافع سهامداران و توجیه‌پذیری اقتصادی، امکان گسترش بازار و استفاده از امکانات و اعتبارات دولتی جهت ساخت‌وساز را فراهم می‌آورد، نسبت به ایجاد سازوکار ویژه برای تعریف پروژه در این حوزه اقدام کرده است.
در خصوص پرتفوی بورسی و غیربورسی سرمایه‌گذاری مسکن نیز توضیح دهید.
در خصوص سود دوره سه‌ماهه سال منتهی به 30 آذر ماه 1399 با توجه به شرایط بازار سرمایه و ارزش بازار شرکت‌های فرعی مبلغ سود تولید شده عمدتا مربوط به فروش قسمتی از سهام شرکت‌های فرعی است. با توجه به شرایط بازار سرمایه و شرکت‌های سرمایه‌پذیر و فعالیت اصلی شرکت (ساخت‌وساز) بررسی و ترکیب پرتفوی اغلب سرمایه‌گذاری در شرکت‌های بورسی، فرابورسی و غیربورسی ساختمانی خواهد بود. در همین حال گروه درصدد عرضه اولیه یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌های تابعه خود (شرکت سرمایه‌گذاری مسکن جنوب) در فرا بورس ایران بوده که جلسات مقدماتی آن برگزار شده است.
پیش‌بینی شما از روند بازار مسکن در سال 99 چیست؟ و تا چه حد تحولات این بازار در صورت‌های مالی سال 99 پیش‌بینی‌شده است؟
پیش‌بینی شرایط بازار مسکن در شرایط کنونی بسیار دشوار است و روند این بازار بستگی به آینده شرایط اقتصاد کلان کشور و بازارهای موازی دارد. در حال حاضر فشار بهای تمام‌شده، کسب‌وکار سازندگان را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده است و روند افزایش بهای تمام‌شده، به دلیل تورم عمومی کشور و تغییرات نرخ ارز در ماه‌های اخیر، ادامه دارد. پارامتر دیگر که بر بازار مسکن موثر است و لازم است به آن توجه شود، وضعیت بازارهای موازی به‌ویژه بازار بورس است. در حال حاضر شاخص بورس رشد فراوانی داشته و نقدینگی بزرگی جذب آن شده است. در صورت تغییر در این شرایط، امکان بازگشت بخشی از این نقدینگی به بازار مسکن وجود دارد و همین می‌تواند منجر به بروز تحرکات در این بازار و افزایش تقاضای سرمایه‌ای و افزایش قیمت قابل‌توجه در آن شود که در کنار افزایش قیمت ناشی از افزایش بهای تمام‌شده، می‌تواند مصرف‌کنندگان را با مشکلات زیادی مواجه کند. طبیعتا در چنین شرایطی، تقاضای مصرفی با افت مواجه می‌شود، اما این به معنی عدم رشد قیمت نیست؛ بنابراین پیش‌بینی ما همچنان تثبیت روند معاملات در سطح نه‌چندان بالا در کنار افزایش مستمر قیمت‌ها است. بدیهی است این پیش‌بینی با فرض ثبات شرایط کلان اقتصاد کشور به‌ویژه نرخ ارز است.
