فراتر از پول؛ چارچوب چهارضلعی سرمایهگذاری در مسکن
پرسش اصلی این است که اگر منابع مالی بهتنهایی عامل تعیینکننده هستند، چرا در دورههایی که نقدینگی در اقتصاد افزایش یافته، سرمایهگذاری مولد در بخش مسکن متناسب با آن رشد نکرده است؟ پاسخ را باید در متغیری جستوجو کرد که کمتر از آن سخن گفته میشود؛ کیفیت محیط سرمایهگذاری.
سرمایه، تنها به دنبال بازدهی نیست؛ بلکه به دنبال محیطی است که آینده آن تا حد قابل قبولی قابل پیشبینی باشد. سرمایهگذار حرفهای میتواند بازدهی کمتر را بپذیرد، اما نمیتواند نااطمینانی نامحدود را مدیریت کند. از همین رو، هر زمان پیشبینیپذیری اقتصاد کاهش یابد، سرمایه نیز از تصمیمگیری فاصله میگیرد.
به باور نگارنده، تحلیل سرمایهگذاری در بازار مسکن نیازمند نگاهی جامعتر است. بر همین اساس، میتوان چارچوب چهارضلعی سرمایهگذاری در مسکن را بهعنوان یک چارچوب مفهومی برای تحلیل رفتار سرمایه در این بخش پیشنهاد کرد. این چارچوب بر چهار مولفه استوار است: اعتماد، ثبات، تامین مالی و سودآوری اقتصادی.
اعتماد، نخستین ضلع این چارچوب است. اعتماد، سرمایه نامرئی اقتصاد است؛ عاملی که سرمایهگذار را متقاعد میکند قواعد بازی در میانه راه دستخوش تغییرات پیشبینیناپذیر نخواهد شد. هرچه این اعتماد تضعیف شود، سرمایه نیز محتاطتر عمل میکند و به جای ورود به پروژههای بلندمدت، در انتظار میماند یا به بازارهای دیگر منتقل میشود.
ثبات، دومین ضلع این چارچوب است. سرمایهگذاری ساختمانی فرآیندی چندساله است و تصمیمگیری درباره آن بر پایه افق زمانی بلندمدت انجام میشود. ثبات، به معنای توقف اصلاحات نیست؛ بلکه به معنای ثبات در جهتگیریها و پرهیز از تغییرات ناگهانی در سیاستهای مالی، اعتباری، مقررات شهرسازی و نظام مالیاتی است.
تامین مالی، سومین ضلع این چارچوب را تشکیل میدهد. بدون دسترسی به منابع مالی پایدار، رونق ساختوساز امکانپذیر نیست. با این حال، تجربه نشان داده است که اتکای صرف به تسهیلات بانکی نمیتواند پاسخگوی نیازهای این بخش باشد. توسعه ابزارهای نوین تامین مالی، استفاده از ظرفیت بازار سرمایه، صندوقهای پروژه و روشهای مشارکتی، میتواند افق تازهای برای سرمایهگذاری ایجاد کند.
سودآوری اقتصادی، ضلع چهارم و مکمل این چارچوب است. سرمایه همواره بازدهی را در کنار ریسک ارزیابی میکند. هرچه ریسکهای ناشی از بیثباتی اقتصادی، افزایش هزینههای تولید، طولانی شدن فرآیندهای اداری یا ابهام در مقررات بیشتر شود، بازده مورد انتظار کاهش یافته و انگیزه سرمایهگذاری تضعیف خواهد شد.
ویژگی اصلی این چارچوب آن است که هیچیک از این چهار مولفه جایگزین دیگری نیست. افزایش منابع مالی، بدون اعتماد، سرمایهگذاری پایدار ایجاد نمیکند. ثبات، بدون سودآوری، انگیزهای برای ورود سرمایه به وجود نمیآورد. سودآوری، بدون دسترسی به تامین مالی، قابلیت تحقق ندارد و تامین مالی نیز در غیاب ثبات، به تنهایی اثربخش نخواهد بود. سرمایهگذاری پایدار، حاصل برآیند همزمان این چهار مؤلفه است.
از این منظر، سیاستگذاری در بخش مسکن نیز نیازمند بازنگری است. تمرکز صرف بر منابع مالی، بدون توجه به کیفیت محیط سرمایهگذاری، نمیتواند پاسخگوی چالشهای امروز باشد. تدوین یک نقشه راه پایدار، ایجاد ثبات در سیاستهای اقتصادی، توسعه ابزارهای نوین تامین مالی، تسهیل فرآیندهای اجرایی و ارتقای شفافیت اطلاعات بازار، میتواند زمینه بازگشت سرمایه به بخش مسکن را فراهم سازد.
صنعت ساختمان، پیشران دهها فعالیت اقتصادی و یکی از مهمترین موتورهای اشتغال و رشد اقتصادی کشور است. احیای این بخش، بیش از هر چیز، مستلزم بازآفرینی محیطی است که سرمایه در آن احساس امنیت، ثبات و امکان برنامهریزی داشته باشد.
شاید مهمترین وظیفه امروز سیاستگذار، نه طراحی بستههای حمایتی جدید، بلکه بازآفرینی محیطی باشد که در آن سرمایه، آینده را قابل پیشبینی ببیند. اگر اعتماد، ثبات، تامین مالی و سودآوری بهصورت همزمان تقویت شوند، سرمایهگذاری در مسکن نه با اجبار، بلکه با منطق اقتصادی افزایش خواهد یافت. این چارچوب، دعوتی است به بازاندیشی در شیوه تحلیل و سیاستگذاری بازار مسکن؛ بازاری که آینده آن، بیش از هر چیز، به کیفیت تصمیمهایی وابسته است که امروز گرفته میشود.
* مدیرعامل شرکت سرمایهگذاری و ساختمانی تجارت
