رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار کشور روز گذشته در گفت‌وگو با خبرگزاری مهر با اشاره به نقش بازار سرمایه در ارتقای بخش مسکن از آمادگی بورس کالا برای انجام معاملات مسکن بدون محدودیت خبر داد و گفت: فرآیندهای اداری سبب شده استقبال از اوراق تسه زمانبر باشد. شاپور محمدی افزود: یکی از اقداماتی که سازمان بورس و اوراق بهادار در این زمینه انجام داده، انتشار اوراق رهنی مسکن است؛ استقبال از این اوراق خوب بود اما فرآیندهای اداری موجود بر سر راه این اوراق از سوی بانک عامل بخش مسکن، سبب شده است تا استقبال بیشتر از این اوراق، زمان ببرد.وی ادامه داد: تاکنون دو سری اوراق رهنی مسکن منتشر شده و با استقبال خوب خریداران این نوع ابزار مواجه شده است.

رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار به صندوق‌های زمین و ساختمان به‌عنوان دومین ابزار بورسی بخش مسکن اشاره و تصریح کرد: یکی دیگر از وجوه تعامل بازار سرمایه و بازار مسکن، حضور شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمان در بازار سرمایه است و سهام این شرکت‌ها در حال خرید و فروش از سوی سرمایه‌گذاران است؛ بنابراین سازمان بورس و اوراق بهادار از طریق سه بخش اوراق رهنی مسکن، صندوق‌های زمین و ساختمان و خرید و فروش سهام شرکت‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی در بخش مسکن ورود کرده است. این ابزارها بسیار مناسب و معقول است اما اینکه بازار مسکن تا چه حد از این ابزار بهره ببرد، مساله‌ای است که فعالان بخش مسکن برای آن باید برنامه‌ریزی کنند.محمدی تاکید کرد: سازمان بورس آمادگی دارد تا آیین نامه‌ها و دستورالعمل‌هایی را که برای حضور بیشتر بازار سرمایه در بخش مسکن باید تغییر کند، اصلاح کند. وی درباره خرید و فروش فیزیکی مسکن در بورس کالا افزود: محدودیتی از این نظر نداریم، کسانی که علاقه‌مند به واگذاری واحدهای ساختمانی در بورس هستند، باید شکل کالا، متراژ و همگِنی زمین آن واحد را تعیین کنند تا بتوانیم آن را در بورس کالا به فروش برسانیم.

تفاوت بین معاملات مسکن و سایر کالاهای موجود در بورس کالای ایران بسیار است و ساده‌ترین آن را می‌توان غیرمنقول بودن دارایی در بازار املاک در مقایسه با منقول بودن سایر کالاها به شمار آورد که موجب می‌شود قوانین متفاوتی بر معاملات آنها حاکم باشد. همین ویژگی پایه را باید جدی گرفت، زیرا می‌تواند نگرانی‌های بسیاری را در مسیر معاملات، تسویه وجوه، تحویل و حکمیت معاملات ایجاد کند بنابراین باید به معاملات مسکن با جهت‌گیری استراتژیک نیز توجه کرد. همین موضوع موجب خواهد شد تا ذات معامله و توسعه بازار مسکن در بورس کالا متفاوت باشد؛ یعنی فاصله گرفتن از بازار فیزیکی و معاملات نقدی و توجه به استانداردسازی املاک باید ملاک اصلی معاملات به شمار بیاید تا بهترین بازدهی به دست آید.

با توجه به این موارد شاید تنها بازاری را که توسعه آن مستلزم فاصله گرفتن از بازار نقدی و تحویل فیزیکی در بورس کالا بوده و ابزارمحور شدن معاملات مزیت بزرگ‌تری به شمار می‌آید باید بازار مسکن دانست. این در حالی است که استانداردسازی املاک مخصوصا از سمت شرکت‌های انبوه‌سازی و عرضه به‌صورت گسترده با فرض اعمال برخی گزینه‌ها به منظور تنوع معاملات را می‌توان در دستور کار قرار داد.به عبارت ساده‌تر هر انبوه‌‌ساز می‌تواند کالای خود را بر پایه متراژ بنا یا به‌صورت فروش متری در بورس کالا عرضه کند و قیمت نهایی آن کشف و مورد معامله قرار گیرد ولی در کنار آن با اعمال برخی شاخص‌ها بتوان بازاری فرعی و البته کوچک را راه‌اندازی کرد تا بتوان گزینه‌های ثانویه همچون موقعیت ملک در یک مجتمع مسکونی یا قیدهای فنی و نازک‌کاری آن را مورد توجه قرار داد.

این موضوع را باید برای واحد ساختمانی مشخصی مد نظر قرار داد و البته زیرساخت اصلی معاملات را نیز تشکیل می‌دهد ولی این بخش بسیار کوچکی از ماجراست.همان‌گونه که ذکر شد بازار فیزیکی تنها می‌تواند بستر معاملات را به‌صورت ابتدایی ایجاد کند هرچند چنین مطلبی از یکسو پتانسیل ریسک معاملات را به شدت کاهش داده و حتی می‌تواند به کاهش هزینه داد و ستد در حد متوسط ۳ در ۱۰۰۰ (کمتر از عرف معاملات املاک یعنی نیم درصد) منتهی شود؛ ولی پتانسیل شفافیت معاملات و رقابت قیمتی به‌صورت کاملا آزاد و قانونی را نیز در بر دارد.کارویژه اصلی ورود معاملات مسکن به بورس کالا را باید در تامین مالی یا فروش اعتباری آنها با هزینه عملیاتی کمتر دانست هرچند همین موارد به بررسی‌های دقیق‌تری از لحاظ ابزارهای مالی نیاز دارد. به عبارت دیگر می‌توان به دو شیوه اصلی بحث را ادامه داد؛ یکی به کمک ابزارهای مالی موجود در بورس کالا و دیگر به مدد ابزارهای مالی جدیدی که نیاز داریم تا از آنها استفاده کنیم. به گونه دیگری نیز می‌توان همین موارد را مورد توجه قرار داد یکی فروش واحدهای مسکونی آماده و دیگری تامین مالی واحدهای مسکونی جدید یا در حال ساخت.

 تامین مالی پروژه‌های مسکونی

به‌صورت اجرایی و عملیاتی می‌توان به تجربه و ساز و کارهای معاملات سلف استاندارد موازی اشاره کرد یعنی با فرض یک سود معقول (غالبا کمتر از سیستم بانکی رایج به‌صورت عمومی) می‌توان از فرآیند تامین مالی استفاده کرد. این در حالی است که برای تضمین تعهدات از شرکت‌های تامین سرمایه بهره‌گیری می‌شود یعنی این قبیل شرکت‌ها تعهد پرداخت اصل و سود سرمایه را به عهده گرفته ولی در مقابل از فرآیند تامین مالی سود دریافت می‌کنند که غالبا رقمی کمتر از ۳ درصد بوده اگرچه در برخی اوقات چنین فرآیندی با تضمین طرفین، صورت نگرفته و هزینه تامین مالی منطقی‌تر بوده است.این در حالی است که سود اصلی این شیوه معامله قطعا نصیب انبوه‌ساز شده و متقاضی نیز می‌تواند با سهولت بیشتری خانه مورد نظر خود را خریداری کند؛ هرچند این شیوه معامله با فرض وجود خرید و فروش تبعی (در چارچوب سلف استاندارد موازی) خود ملک مورد معامله می‌تواند به‌عنوان ضمانت معامله مورد توجه قرار گیرد ولی باز هم نیاز به دخالت شرکت‌های تامین سرمایه را باید مدنظر قرار داد.

به عبارت دیگر انبوه‌ساز در بورس کالا، مسکن مورد نظر را عرضه کرده، بهای آن را به‌صورت مدت‌دار و با سررسید مشخص دریافت داشته و حتی سود مورد نظر خود را در سال‌های آینده  در ابتدای معامله تعیین کرده و به مرور زمان دریافت می‌کند اما در پایان تسویه وجه، خریدار مالک نهایی خواهد بود.این موارد در نگاه اول با ابهامات قانونی رو‌به‌رو است ولی تجربه نشان داده که مکانیزم‌های بورس کالا به دلیل شفافیت بالا می‌تواند تمامی اما و اگرهای موجود را مرتفع سازد.درخصوص این شیوه معامله نیز می‌توان به این نکته اشاره کرد که انتقال سند در ابتدای معامله نیاز به دخالت شرکت‌های تامین سرمایه دارد و هزینه معامله و سود آینده آن را افزایش خواهد داد، بنابراین هر دو گزینه پیش روی خریدار نهایی خواهد بود و امکان انتخاب آن در بستر بورس کالا وجود خواهد داشت.

با توجه به موارد فوق می‌توان عنوان داشت که ذات معامله اعتباری مسکن برای واحدهای همگن در بورس کالا به‌صورت تئوریک وجود دارد؛ ولی با توجه به واقعیت‌های حقوقی معاملات مسکن شاید برای اظهار‌نظر درخصوص رویکردهای اجرایی آن به زمان و بررسی بیشتری نیاز است.این در حالی است که در همین فرآیند معاملاتی پتانسیل تامین بسیاری از مصالح ساختمانی همچون میلگرد و تیرآهن یا سیمان فراهم است و حتی می‌توان سپرده‌گذاری اولیه را در بورس کالا به امانت گذاشت و با همان حجم از دارایی نسبت به خرید مصالح ساختمانی اقدام کرد.با فرض راه‌اندازی بازار خرده‌فروشی فولاد، سیمان و حتی بتن آماده در بورس کالا بخش بزرگی از مصالح مورد نظر به سادگی تامین خواهد شد. در صورت اجرایی شدن واقعی و حرفه‌ای این شیوه معامله به کمک بدنه کارگزاری شاید رخدادی عملیاتی‌تر از مسکن مهر در شهرهای بزرگ کشور از بستر بورس کالا محقق شود.