گذار از متدهای سنتی
هر چند مساله اجاره‌نشینی در تمام شهرهای کشور یک دغدغه جدی برای خانواده‌های ایرانی است، اما در کلان‌شهرها این موضوع بسیار پررنگ تر بوده و دل‌مشغولی ایجاد می‌کند. با وجود بالاتر بودن سهم مسکن ملکی نسبت به مسکن استیجاری در مقاطع مختلف زمانی، روند اجاره‌نشینی طی دهه‌های اخیر افزایشی بوده و به تدریج از سهم مسکن ملکی کاسته و به سهم مسکن اجاره‌ای افزوده شده است. این اتفاق عمدتا به مسائل اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها مربوط می‌شود. براساس اطلاعات منتشره مرکز آمار ایران، نسبت اجاره‌نشینی از ۱۵ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۳۱ درصد در سال ۱۳۹۵ (برای خانوارهای شهری حدود ۳۷ درصد) رسیده است. این رقم مربوط به میانگین کل کشور بوده و بدیهی است که برای کلان‌شهرها درصد اجاره‌نشینی بیشتر است.
با توجه به اینکه مکانیزم اجاره‌داری در ایران مبتنی بر شیوه سنتی است و اکثریت قریب به اتفاق موجران، افرادی هستند که مسکن را به‌عنوان یک دارایی و با انگیزه حفظ قدرت خرید پول و به عبارتی با انگیزه سفته بازی خریداری می‌کنند، طبیعی است که میزان اجاره بها در سنجه سودآوری سایر بازارها، تغییرات قدرت خرید پول (تورم) و قیمت مسکن قرار خواهد گرفت، این موضوع دلایل اقتصادی کاملا دقیق و مبتنی بر تئوری‌های علم اقتصاد نیز دارد. به عبارتی قیمت مسکن، نرخ تورم و سودآوری بازارهای موازی سه عامل اصلی موثر بر میزان اجاره بها هستند. البته عوامل دیگری همچون عرضه واحدهای مسکونی، عوامل روانی و هیجانات بازار، قوانین مالیاتی و... نیز بر این راستا اثرگذار خواهند بود. نحوه اثرگذاری هر یک از عوامل فوق بر بازار اجاره مسکن به این ترتیب خواهد بود: قیمت مسکن و نرخ تورم هر دو اثر هم‌جهت با اجاره بها دارند. بررسی روند این شاخص‌ها حاکی از آن است که در بلندمدت نرخ رشد اجاره بها در تطابق با تورم عمومی قرار دارد. اما این به معنای تطابق کامل این دو شاخص در کوتاه‌مدت نیست و طبیعی است که تغییرات کوتاه‌مدت تحت تاثیر عوامل متعدد اقتصادی و روانی دارای نویز خواهد بود.
علاوه بر اینها میزان عرضه مسکن و عوامل روانی یا فصلی نیز در اثرگذاری بر بازار مسکن قابل چشم‌پوشی نیستند. طبیعی است که هرچه تعداد واحدهای عرضه شده به بازار اجاره بیشتر باشد، میزان اجاره‌بها کمتر خواهد بود. در رابطه با عرضه توجه کنیم که از یکسو طی سال‌های اخیر تولید مسکن کاهش داشته و از سوی دیگر فزونی تولید در اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، پدیده افزایش تعداد خانه‌های خالی را به دنبال داشته است، بنابراین نمی‌توان قضاوت دقیقی از کمبود واحد اجاره‌ای در مجموعه بازار داشت، اما در سطح واحدهای کوچک‌متراژ با توجه به ساختار عرضه، با اندکی کمبود مواجه هستیم. علاوه بر اینها عوامل روانی که اغلب در سه ماه دوم سال به دلیل تقارن با فصل نقل و انتقالات بروز می‌کند، در افزایش هیجانی اجاره‌بها اثرگذار است. طی سال‌های گذشته بسته‌های متعددی جهت کاهش تاثیر عوامل متعدد ذکر شده بر روند رشد نرخ اجاره‌بها از سوی متولیان و سیاست‌گذاران بخش مسکن ارائه شده است. برای سال جاری نیز همزمان با آغاز فصل جابه جایی و نقل و انتقالات این پیشنهادها به عناوین مختلف تکرار شده است. به ویژه آنکه به دلیل ظهور تورم قابل‌توجه در بخش خرید و فروش مسکن و شرایط خاص اقتصادی، احتمال افزایش نرخ اجاره‌بها در بازار به ویژه در کلان‌شهری همچون تهران بسیار بیشتر از سال‌های گذشته است.
به‌طوری‌که مطابق با تازه‌ترین آمار بانک مرکزی، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در خردادماه امسال موید رشد به ترتیب معادل ۲۳ و ۷/ ۲۰ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است. یکی از پیشنهادهای ارائه شده از سوی وزیر اقتصاد برای ساماندهی بازار اجاره، تدوین بسته ویژه برای تامین وام ودیعه ویژه مستاجران است. این در حالی است که الگوی تجربه شده در سایر کشورها نشان می‌دهد. یکی از محورهای بااهمیت برای ساماندهی بازار اجاره، تقسیم‌بندی این حوزه به چند گروه برای تنظیم برنامه‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت است.
گروه نخست که با تدوین برنامه کوتاه‌مدت می‌توان درمان موقتی برای ساماندهی آن در نظر گرفت، بازار اجاره گروه‌های آسیب‌پذیر است. به نظر می‌رسد مناسب‌ترین روش برای این گروه، پیش‌بینی وام با نرخ سود پایین برای تامین بخشی از مبلغ ودیعه است. این در حالی است که در حال حاضر دولت به دلیل شرایط سخت اقتصادی امکان ارائه چنین وامی را ندارد. در عین حال دولت می‌تواند از طریق وارد کردن بخشی از واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی به بازار اجاره، بخشی از گروه‌های آسیب‌پذیر این بخش را ساماندهی کند. یا آنکه دولت می‌تواند با پرداخت یارانه اجاره کمک بزرگی به اقشار کم‌درآمد و اجاره‌نشین جامعه کند، یعنی دولت همانند دهه ۸۰ که اقدام به پرداخت وام قرض‌الحسنه به خانواده‌های کم‌درآمد و اجاره‌نشین کرد، مجددا از این اقدام رونمایی کند و از رشد بیش از حد اجاره‌نشینی خودداری کند. در این مسیر نیز برای شناسایی مستاجران واقعی به منظور اعطای تسهیلات قرض‌الحسنه می‌تواند از بانک اطلاعات وزارت رفاه، کمیته امداد و سازمان بهزیستی استفاده کند.
گذشته از این گروه، ساماندهی سایر گروه‌های درآمدی حاضر در بخش اجاره از طریق ارائه برنامه کوتاه‌مدت ممکن نیست. یکی از مناسب‌ترین روش‌ها برای ساماندهی این بخش، راه اندازی بازار اجاره داری حرفه‌ای در اراضی دولتی است. به این معناکه دولت در یک دوره زمانی بلندمدت می‌تواند تولید مسکن استیجاری را در کشور راه‌اندازی کند و با اعطای زمین و وام ساخت، مسکن استیجاری را گسترش دهد. دولت به هر حال باید برای بازار اجاره‌نشینی راهکار بلندمدت بیندیشد و تولید مسکن استیجاری را گسترش دهد، پس با ارائه بسته تشویقی به انبوه‌سازان این برنامه را در کشور گسترش دهد
ارسال نظر