شوک‌های سمت تقاضا
رسول فروغ‌فرد /عضو گروه تحلیل روزنامه دنیای اقتصاد
تحولات بخش مسکن در ماه‌های اخیر آینده این بازار را برای فعالان و آحاد اقتصادی با نااطمینانی مواجه کرده است؛ البته در کنار تحولات و نوسانات خود بازار مسکن، التهابات موجود در اقتصاد کلان و به‌ویژه نااطمینانی‌های ناشی از دیپلماسی و جهت تعامل ایران در اقتصاد جهانی، موج دیگری از نااطمینانی را به این بازار مهم تزریق کرده است؛ نااطمینانی که به‌دنبال آن فعالان بازار چه در بخش اجاره، چه در بخش خرید و حتی در بخش ساخت‌وساز، تصمیمات خود را یا به تعویق می‌اندازند یا با استفاده از معیارهای سست تصمیم می‌گیرند. درخصوص عوامل موثر بر تحولات بازار مسکن، فاکتورهای بیشماری روند آتی بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهند؛ عواملی که در یک دسته‌بندی به دو گروه عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسیم می‌شوند.
ایجاد شکاف منفی
بررسی روند ماهانه قیمت مسکن نشان می‌دهد که در ماه‌های اخیر، اگر چه بخش مسکن با افزایش قیمت قابل ملاحظه و کم‌سابقه‌ای مواجه شده، اما هنوز بخشی از شکاف آن پر نشده است؛ به این معنا که بازار مسکن به لحاظ متغیرهای ساختاری اقتصاد کلان هنوز برای رشد فرصت دارد. اثر جریان متغیرهای ساختاری روی بازار مسکن را می‌توان با مقایسه نرخ دلاری مسکن دنبال کرد. بررسی‌ها نشان می‌دهد از ابتدای سال ۱۳۹۳ تا بهمن ماه سال ۱۳۹۶ نرخ دلاری مسکن تقریبا ثابت بود. اما با افزایش نرخ دلار در بازار آزاد در پایان سال ۱۳۹۶، نرخ تعدیل شده مسکن با افت قابل‌توجهی مواجه شد. اما از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ که بازار ارز به آرامش نسبی رسید، این شکاف تا حدودی کم شد. ولی هنوز به‌طور کامل برطرف نشده است. به همین دلیل است که آیا این شکاف با لحاظ مجموعه عوامل اقتصاد کلان در ماه‌های آتی برطرف خواهد شد یا نه؟
دو شوک منفی سمت تقاضا
اگر فرض شود ساختار تقاضا به لحاظ متغیرهای بنیادین مانند سال‌ها و حتی دهه‌های قبل جریان داشته باشد، می‌توان انتظار داشت شاخص مسکن در ماه‌های آتی روند صعودی می‌گیرد و شکاف یاد شده را پر خواهد کرد. اما بررسی هرم جمعیت و تقاضای نسل‌های مختلف نشان می‌دهد، سمت عرضه بازار مسکن احتمالا در سال‌های آتی با یک شوک خفیف مواجه خواهد شد؛ شوکی که از دو سرچشمه نشات گرفته است. اولین منبع آن کمبود تقاضا به لحاظ هرم جمعیتی است. تقاضای بخش مسکن نیز مانند هر کالا یا خدمت دیگری، به هرم جمعیتی و نسل متقاضی بستگی دارد. بررسی‌ها نشان می‌دهد آن وجه از هرم جمعیت که عمدتا متقاضی مسکن هستند، در سال‌های آتی کم‌حجم‌تر خواهد شد؛ شاید یک روایت تقریبی از آن، تعداد قابل توجهی از واحدهای خالی مسکن در زمانی کنونی باشد. دومین عاملی که اثر کاهنده روی قیمت مسکن از جانب تقلیل تقاضا دارد، کاهش قدرت خرید در مقطع فعلی است.
رشد کم‌سابقه تورم در ماه‌های اخیر از یک طرف و بحث بهینه‌سازی سبد مصرفی از طرف دیگر که خانوارها را به سمت تامین کالاهای ضروری متمایل می‌کند، باعث شده‌اند که قشر کم‌درآمد جامعه تصمیم به خرید مسکن خود را به تعویق بیندازند. این تحلیل با تقاضای مصرف بین‌دوره‌ای سازگاری دارد؛ خانواری که با شوک منفی رفاهی مواجه شده، درآمد ناکافی خود را بیشتر از اینکه به سمت کالاهای سرمایه‌ای و غیرضروری ببرد، با پذیرش فشار نسبی، به سمت تامین کالاهای ضروری متمایل خواهد شد. اگر این دو شوک منفی در سمت تقاضای بازار مسکن، با شوک‌های خنثی‌کننده در سمت تقاضا مواجه نشوند، می‌توان انتظار داشت شکاف یاد‌شده به راحتی پر نشود.
