ابزارهای نوین سرمایه‌گذاری

محمدامیر کرامت محقق دوره دکتری تخصصی مدیریت بازرگانی مسکن دست یافتنی، در دو حالت ملکی و اجاره‌ای می‌تواند بار بزرگی از نگرانی‌ها را از دوش جامعه بردارد. به‌رغم اینکه مسکن اجاره‌ای در کشورهای اروپایی از متداول‌ترین اشکال اسکان مردم شهرهاست، در کشورهای آسیایی و آمریکای جنوبی، موضوع تملک مسکن نه فقط به‌عنوان رافع نیاز به سرپناه، که به‌عنوان عاملی برای اعتبار اجتماعی، مطرح است. اما در عین حال، در این کشورها نیز خانواده‌ها در مقاطع زمانی متفاوت، تا فراهم شدن شرایط و اندوختن پس‌اندازها برای تملک، این نیاز را از طریق شیوه اجاره مسکن، برطرف می‌کنند. عده‌ای نیزحتی با داشتن امکان خرید مسکن، مشابه اروپاییان، اصولا خوش‌نشینی را به تملک، ترجیح می‌دهند و در طول زندگی‌شان با اجاره گونه‌های متفاوت مسکن بعضا در مکان‌های مختلف، سرمایه‌های خود را در توسعه کسب و کارشان صرف می‌کنند. به هر حال، درخصوص مسکن ملکی، در زندگی ما ایرانی ها، همواره دو وجه و نقش مهم برای تملک مسکن وجود داشته است. اول، نقش کالای مصرفی برای تشکیل، توسعه و استحکام خانواده، دوم، که بنا به دلایل متعدد اجتماعی و اقتصادی، نقش کالایی سرمایه‌ای را برایش متصوریم.

مسکن به‌عنوان کالایی مصرفی، در حالت عادی و طبیعی نیز، یکی از بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری‌های شهروندان در طول زندگی‌شان محسوب می‌شود. وجه مصرفی بودن مسکن و تلاش برای تهیه آن برای سکونت خانواده، ارتباط مستقیم و واضحی با توانمندی درآمد خانوار دارد. حتی نقش بانک در بالا بردن توان خرید مسکن نیز وابسته به قدرت درآمد خانواده است. چرا که سقف افزایش تسهیلات خرید مسکن تا جایی می‌تواند بالا برود که مصرف‌کنندگان واقعی تسهیلات خرید، که قاعدتا از اقشار با درآمد متوسط و پایین جامعه هستند، توان بازپرداخت اقساط آن را داشته باشند.

در سال‌های اخیر وجه سرمایه‌ای مسکن، بنا به شرایط خاص اقتصادی کشور، از انگیزه‌های سنتی و فرهنگی اعتبار اجتماعی، به جنبه‌های سرمایه‌گذاری، به جهت حفظ ارزش دارایی‌های مالی، سوق پیدا کرده است. سرمایه‌گذاران بزرگ، متوسط و حتی کوچک، این بار با انگیزه حفظ ارزش اندوخته‌هایشان، در شرایطی که تحریم‌ها و اوضاع اقتصادی حاکم، گزینه سرمایه‌گذاری روی مسکن را به‌عنوان شاخص‌ترین و مطمئن‌ترین گزینه سرمایه‌گذاری نمایانگر کرده است، توجه به مسکن در وجه سرمایه‌ای‌اش را، جدی‌تر از گذشته مورد توجه قرار داده‌اند. شاخصِ نمایشگرِ این گرایش به سمت خرید مسکن با انگیزه سرمایه‌گذاری، بالا رفتن تعداد خانه‌های خالی در شهرهای بزرگ، همزمان با افزایش قیمت آنهاست.  در چنین شرایطی، تقویت هر دو سوی عرضه و تقاضا، عملا کمکی به خانه دار شدن اقشار متوسط و پایین جامعه نخواهد کرد. چرا ؟... چون همان‌طور که قبلا هم اشاره شد، از جنبه سیاست تقویت حوزه تقاضا، به‌واسطه افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، با فرض افزایش سقف تسهیلات برای جبران قدرت خرید، متقاضیان مصرف واقعی مسکن که از اقشار با درآمد متوسط و پایین هستند، توان بازپرداخت وام‌ها را نخواهند داشت و در عمل کسانی از این وام‌ها استقبال خواهند کرد که توان لازم را دارا هستند.  از سوی دیگر شکاف توان بازپرداخت اقساط مشتریان متقاضی دریافت تسهیلات خرید مسکن با نیت استفاده شخصی، با اقساط مورد انتظاری که بتواند سیستم بانکی را با روش‌های ایجاد تعادل در منابع و مصارف، در شرایط خدمت رسانی نگاه دارد، آنقدر زیاد است که با وضع فعلی درآمدی دولت، نمی‌توان انتظاری آرمانی، از جبران یارانه‌ای دولتی، در این زمینه را داشت.  بررسی سیاست تقویت حوزه عرضه مسکن و همچنین توجه به گرایش عمده وجه سرمایه‌ای آن، نکاتی را نمایان می‌سازد. انگیزه‌های سرمایه‌ای در تولید، خرید و فروش مسکن، عملا به خروج و منجمد شدن دارایی‌ها می‌انجامد، بنابراین، عرضه بیشتر مسکن به مثابه کالایی سرمایه‌ای، نه تنها کمکی به پایین آمدن قیمت این کالا نمی‌کند، بلکه به‌‌واسطه وجود تقاضاهای بالای سرمایه‌ای و به تبع آن، بالا رفتن یا بالا ماندن قیمت مسکن، کالای موصوف، همچنان از دسترس مصرف‌کنندگان واقعی‌اش دورخواهد ماند.

 شرایط تحریمی، خودکفایی کشور در صنعت تولید و نگهداری مسکن، عدم امکان سرقت ساختمان و مسکن و ریسک پایین نگهداری اسناد مالکیت، با توجه به ارزش بالای مالی آن، سبب شده تا وجه سرمایه‌ای مسکن در مقایسه با سایر گونه‌های سرمایه‌گذاری با انگیزه حفظ ارزش دارایی، جذابیت بیشتری پیدا کند. به‌این ترتیب، تقویت تناوبی و مصنوعی عرضه و تقاضای مسکن، در محدوده تولید تا خرید، چرخه‌ای باطل را تداعی می‌کند و می‌تواند تهدیدی جدی برای اقتصاد زخم‌خورده کشورمان در ورای تحریم‌ها باشد. سیاست‌های تقویتی عرضه مسکن با کارآفرینی کوتاه مدت و موقت دوران ساخت و سپس بیکاری و رکود بعدی به‌واسطه گران تمام شدن محصول، نمی‌تواند در کنترل قیمت مسکن نقش سازنده‌ای ایفا کند. چنانکه تقویت حوزه تقاضا نیز با توجه به واقعیت‌های اشاره شده، نقدینگی‌های آشکار و پنهان را به‌جای هدایت در مسیر درست سرمایه‌گذاری، با به تملک آوردن دارایی‌های ملکی مسکن و ساختمان، با نیت دفینه‌سازی، منجمد و محبوس خواهد کرد.  سامان دادن به شرایط اجتماعی در مقولات اشتغال و رشد درآمد سرانه خانواده‌ها و همچنین دسترسی آحاد جامعه به مسکن مناسب و دست‌یافتنی، از بزرگ‌ترین دغدغه‌های دولت‌ها در سراسر گیتی است. تقویت حوزه‌های ساخت مسکن و حمایت‌های مالی و قانونی در کمک به عرضه مسکن توسط دولت‌ها امکان‌پذیرتر است، همچنین تقویت بخش تقاضا، از طریق اعطای تسهیلات خرید مسکن که عموما از سوی دولت‌ها برایشان تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی می‌شود و عمدتا بانک‌های دولتی مسکن متولی اجرای آنها هستند، اموری با پشتوانه دولتی است. اما تولید و فروش مسکن نباید ابتدا و انتهای مسیر سرمایه‌گذاری بخش مسکن باشد. آنچه در کشورمان مسکن را به کالایی سرمایه‌ای و دفینه سرمایه‌گذاران تبدیل کرده است، بن بست بودن مسیر سرمایه‌گذاری مسکن در گره تملک مسکن سرمایه‌ای است. نبودن صندو‌ق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا همان ریت‌ها در بخش خصوصی مسکن موجب شده که کار آفرینی سودآور از این دارایی‌های ملکی صورت نگیرد (آنچه نگارنده در گوشه‌ای از مقاله «نجات پول محبوس در ملک» تیتر یک روزنامه «دنیای‌اقتصاد» شنبه بیست و چهارم مرداد۹۴، با عنوان پیشنهادی «شرکت‌های کادا»ی ملکی از آن یاد کرد). باید تمام تلاش برنامه ریزان، باز کردن مسیر سرمایه‌گذاری مسکن از طریق: تقویت شرایط ایجاد شرکت‌های کار آفرینی از دارایی‌های ملکی،  ایجاد صندو‌ق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، ارائه بسته‌های تشویقی برای مسکن اجاره‌ای در حالت‌های اجاره‌ای متداول و اجاره به شرط تملیک، تقویت پروژه‌های اجاره داری با انتشار اوراق صکوک اجاره از محل دارایی‌های ملکی اشخاص حقیقی و حقوقی، صندو‌ق‌ها و حتی بانک‌هایی که در مقاطعی با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان دارایی‌هایشان را حبس کرده‌اند ، انتشار اوراق رهنی از وثایق ملکی بانک‌ها  و... از جمله مواردی هستند که دولت و بانک‌ها باید در ایجاد و تحقق‌شان مجدانه برنامه‌ریزی کنند و برای بخش خصوصی تسهیلات و محصولات تشویقی ارائه کنند.