وقت جراحی بازار پیشخرید آپارتمان است؛ «دنیایاقتصاد» ساختار حقوقی قراردادهای سازگار با «بیثباتی قیمتها» را بررسی میکند
کلید پیشفروش مسکن
- ناامنترین نوع معاملات خرید ملک در شرایط تورم ساخت مسکن چیست؛ تله پیشخرید سنتی چگونه میتواند برطرف شود؟
- صاحبنظر حقوق خصوصی و قاضی دادگستری: ریسکهای اقتصادی پیشفروش مسکن برای سازندهها میتواند از ۵ مسیر مدیریت یا کنترل شود
گروه مسکنوشهری: تبلیغات رنگین برای پیشفروش مسکن به عنوان بازار میانی «ساختوساز» و «فروش واحد آماده»، برخی از متقاضیان مصرفی را وسوسه میکند وارد این «میانبر» شوند تا به خانهاول برسند؛ اما با «ناپایداری قیمت ساخت»، شانس رسیدن به مقصد بسیار پایین و در حد معجزه است. گزارش «دنیایاقتصاد» از شرایط بازار پیشفروش و پیشخرید آپارتمان در تهران حاکی است، بهرغم باتلاقی که در «فضای تولید و سرمایهگذاری ساختمانی» از بابت التهاب قیمت نهادههای تولید مسکن و کمبود منابع مالی شکل گرفته و عمده سازندهها قادر به «ترسیم چشمانداز قیمت تمامشده» برای ساختوسازهای خود نیستند، بعضا تبلیغاتی در بازار پیشفروش بهویژه در شبکههای مجازی صورت میگیرد که اعداد و ارقام مربوط به «قیمت پیشخرید» در آنها با سطح فعلی قیمت آپارتمان آماده برابری میکند یا حتی کمتر است.
با فرض «سلامت اقتصادی» این نوع پیشفروشها، شرایط موجود ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی، این احتمال را که این پیشفروشندهها بتوانند آپارتمانهایی که 2سال دیگر ساخته میشوند با قیمتهای امروز مسکن تحویل پیشخریدار دهند، بسیار پایین به نظر میرسد. بهخصوص آنکه طی سه چهار سال گذشته، متوسط تورم مصالحساختمانی بالای 60 تا 70درصد در سال بوده است. ریسکهای همچون «قطع جریان انرژی کارخانههای تولید مصالحساختمانی در زمستان پیشرو و بهار و تابستان سال آینده»، «احتمال درگیری دوباره نظامی و آسیب به واحدهای صنعتی» و همچنین «روند فزاینده تورم تولید در اقتصاد و به تبع، ادامه رشد هزینه تولید مسکن»، فاکتورهایی هستند که مخاطرات «ورود به بازار پیشفروش و پیشخرید» را هم برای پیشخریدار و هم برای پیشفروشنده، به بالاترین میزان طی سالهای گذشته افزایش داده است.
بهرغم اینکه همه تابلوهای راهنما در ورودی بازار میانی ساختوساز و معاملات مسکن آماده، یعنی بازار پیشفروش، به «تابلوی خطر» تبدیل شدهاند؛ اما چنانچه یک «کریدور محافظت از ریسکهای پیشرو» برای دو طرف این نوع معاملات ملک شکل بگیرد، احیای نبض پیشفروش و پیشخرید مسکن میتواند خیلی از مشکلات آن دو بازار را برای سازندهها و خریداران مصرفکننده حل کند. سازندهها برای فروش واحدهای آماده با «بنبست» قدرت خرید مصرفکننده روبهرو هستند. اما در پیشفروش، بهخاطر «پرداخت تدریجی»، اوضاع تاحدودی متفاوت خواهد بود.
یک صاحبنظر حقوق خصوصی در مطالعهای به سفارش «دنیایاقتصاد»، مجموعه اقداماتی را به سیاستگذار پیشنهاد کرده است که میتواند «قفل پیشفروش مسکن» را باز کند. اواخر دهه80 برای «رفع مخاطرات سنتی پیشخرید مسکن»، یک قانون به همین عنوان به تصویب رسید؛ اما هیچوقت اجرایی نشد. طی 1.5دهه گذشته، به موازی این قانون، کماکان بازار پیشفروش به کار خود ادامه داد. تفاوت امروز این بازار اما «ریسک قیمت قطعی برای پیشفروش» است که حتی از قدرت عمل سازندههای حرفهای نیز تقریبا خارج شده است. این مطالعه میگوید: «قراردادهای حقوقی سنتی» برای پیشفروش مسکن، برای شرایط امروز اقتصاد ایران، منقضی شده است. امکان پیشفروش با قیمت قطعی وجود ندارد؛ اما «باز بودن قیمت» نیز به صرفه و صلاح پیشخریدار نیست. نظام حقوقی جدید برای قرارداد پیشفروش لازم است. مدل پیشنهادی عرفان عمرانی دکترای حقوق خصوصی دانشگاه شهید بهشتی و قاضی دادگستری برای «جراحی بازار پیشفروش مسکن» با تاکید بر «نظام حقوقی جدید قراردادهای پیشخرید» به این شرح است.
پیشگیری از «بدعهدی» به جای «جریمه پیشفروشنده مسکن»
عرفان عمرانی، دکترای حقوق خصوصی دانشگاه شهید بهشتی و قاضی دادگستری معتقد است: پیشفروش ساختمان در نگاه نخست، یکی از منطقیترین ابزارهای تامین مالی ساختوساز و راهی برای خانهدار شدن است. خریدار تمام بهای مسکن را یکجا نمیپردازد و سازنده نیز به سرمایهای دسترسی پیدا میکند که میتواند ساخت پروژه را پیش ببرد. اما در اقتصادی که قیمتها با سرعتی بسیار بیشتر از قراردادها و نظم حقوقی تغییر میکنند، همین سازوکار میتواند از ابزار تامین مالی به بازی پرریسکی برای هر دو طرف تبدیل شود.
پیشخریدار امروز سرمایه خود را برای ساخت خانهای میپردازد که هنوز وجود خارجی کامل نیافته است؛ پیشفروشنده نیز سرمایهای دریافت میکند که باید با آن ساختمانی را تکمیل کند که بخش مهمی از هزینههایش در آینده تعیین خواهد شد. یکی به توان مالی آینده و حسن نیت پیشفروشنده اعتماد میکند و دیگری به آینده اقتصاد. در واقع، هر دو طرف بر آیندهای تکیه میکنند که هنوز فرا نرسیده است؛ یکی به وعدههایی که بیشتر روی کاغذ است و دیگری بر پولی که قدرت خرید آن ممکن است تا زمان اجرای قرارداد بهشدت تغییر کرده باشد.
قانون پیشفروش ساختمان مصوب۱۳۸۹ حمایتهای قابلتوجهی از پیشخریدار پیشبینی کرده و برای تخلف پیشفروشنده نیز ضمانتاجراهای متعددی در نظر گرفته است. این رویکرد از منظر حمایت از خریدار قابل دفاع است؛ اما یک واقعیت نباید فراموش شود: حکم حقوقی لزوما به معنای احقاق اقتصادی حق نیست. ممکن است پیشخریدار پس از سالها دادرسی به حکم قطعی برسد، اما در زمان اجرای حکم، سازنده دیگر توان مالی گذشته را نداشته باشد. در چنین شرایطی حتی ضمانتاجراهای سنگین نیز الزاما مساله را حل نمیکنند. بازداشت بدهکار، اگر دارایی کافی برای اجرای تعهد ایجاد نکند، خانهای برای خریدار نمیسازد و سرمایه ازدسترفته او را نیز بازنمیگرداند. پس پرسش اصلی نباید فقط این باشد که اگر پیشفروشنده تعهد خود را اجرا نکرد، چه مجازاتی در انتظار اوست؛ پرسش مهمتر این است که چگونه میتوان از ابتدا احتمال شکست قرارداد را کاهش داد؟ این تغییر نگاه، عبور از «ضمانت اجرای پسینی» به «پیشگیری پیشینی» است.
بدیهی است همه موارد عدم اجرای تعهد را نمیتوان صرفا ناشی از سوءنیت سازنده دانست. افزایش قیمت مصالح، دستمزد، تجهیزات، هزینه تامین مالی و طولانی شدن فرآیندهای اداری میتواند اقتصادی بودن پروژهای را که هنگام انعقاد قرارداد کاملا توجیهپذیر بوده، چند سال بعد از بین ببرد. این واقعیت، نقض عهد را توجیه نمیکند؛ اما حقوق نمیتواند نسبت به ریسکهای واقعی اقتصاد بیتفاوت بماند. صنعت ساختمان صرفا یکی از بخشهای بازار نیست؛ یکی از پیشرانهای مهم اقتصاد است که با اشتغال، سرمایهگذاری، تامین مسکن و فعالیت طیف گستردهای از صنایع و مشاغل، پیوند مستقیم دارد. از این رو، سیاست حقوقی در حوزه پیشفروش ساختمان نمیتواند تنها از منظر حمایت از پیشخریدار طراحی شود. همانگونه که تخلف سازنده میتواند سرمایه و امید یک خانوار را بر باد دهد، بیثباتی اقتصادی، جهش هزینههای ساخت و افزایش تعهدات غیرقابل پیشبینی نیز میتواند سازنده را به نقطهای برساند که دیگر توان ایفای تعهد خود را نداشته باشد.
در چنین وضعیتی، حمایت افراطی از یک طرف قرارداد، اگر به قیمت فروپاشی طرف دیگر تمام شود، نهتنها عدالت قراردادی را محقق نمیکند، بلکه میتواند خود به عاملی برای کاهش ساختوساز و تشدید بحران مسکن تبدیل شود. اگر تمام ریسک افزایش هزینهها بر دوش سازنده قرار گیرد، ممکن است نتیجه نهایی نه حمایت از پیشخریدار، بلکه شکست پروژه باشد. در این حالت، خریدار نهتنها خانه خود را تحویل نمیگیرد، بلکه باید سالها برای استرداد سرمایه یا وصول خسارت نیز درگیر دادرسی و اجرا شود. بنابراین، حمایت واقعی از پیشخریدار گاهی نه در افزایش مجازات سازنده، بلکه در افزایش احتمال موفقیت پروژه است.
برای بالا بردن افزایش احتمال موفقیت پروژه و جلوگیری از انعقاد قراردادهای پرریسک نخستین گام، اعتبارسنجی پیشفروشنده و خود پروژه است. پیش از انعقاد قرارداد باید تا حد امکان روشن باشد که سازنده چه سابقهای دارد، چه تعداد پروژه نیمهتمام یا تعهد معوق در کارنامه اوست و ظرفیت مالی و اجرایی او با حجم تعهداتی که ایجاد میکند تناسب دارد یا خیر. وضعیت ثبتی زمین، مجوزهای ساخت، پیشرفت فیزیکی و میزان واقعی واحدهای قابل عرضه نیز باید برای خریدار قابل مشاهده باشد. ایجاد سامانهای شفاف برای ثبت سوابق پیشفروشندگان میتواند در این زمینه موثر باشد. بازار زمانی قادر به قیمتگذاری ریسک است که اطلاعات در دسترس باشد. خریداری که نمیداند با چه سازندهای قرارداد میبندد، عملا امکان ارزیابی ریسک معامله را ندارد.
همچنین باید میان پیشرفت پروژه و تعداد واحدهای قابل پیشفروش تناسب برقرار شود. فروش بیضابطه واحدهای آینده میتواند زنجیرهای از تعهدات ایجاد کند که در صورت توقف جریان نقدینگی، پروژههای متعدد را با بحران مواجه سازد. در حال حاضر کم نیستند قراردادهای پیشفروشی که سازنده به موجب آنها تمام واحدهایی را که در قرارداد مشارکت به وی اختصاص یافته، فروخته است، بدون آنکه حتی مالک زمین نیز خود سازنده باشد و بدون آنکه حتی یک درصد پیشرفت فیزیکی پروژه محقق شده باشد. ابزار دیگر، ضمانت حسن انجام تعهدات است. این تضمین فقط وسیله جبران خسارت پس از شکست پروژه نیست، میتواند پیش از انعقاد قرارداد نیز نقش یک فیلتر اقتصادی داشته باشد. سازندهای که هیچ نهاد مالی معتبر حاضر نیست اجرای پروژه او را تضمین کند، ممکن است از نظر اعتباری برای پذیرش تعهدات گسترده مناسب نباشد. البته تضمین نباید آنقدر پرهزینه باشد که سازندگان سالم و متوسط را از بازار خارج کند. هدف، حذف ریسک نیست؛ قابل مدیریت کردن ریسک است.
اما مساله اساسی دیگر، تورم و حمایت از پیشفروشنده در مقابل آن است. قرارداد پیشفروش ممکن است برای چند سال منعقد شود؛ درحالیکه قیمت مصالح، تجهیزات، دستمزد و سایر نهادههای ساخت در همین فاصله چندین بار تغییر کند. قرارداد ثابتی که این واقعیت را نادیده بگیرد، ممکن است در زمان اجرا تعادل اقتصادی خود را از دست بدهد. تحمیل تمام این ریسک به سازنده میتواند پروژه را غیرقابل اجرا کند و انتقال کامل آن به خریدار نیز قرارداد را به تعهدی با قیمت نامعلوم تبدیل میکند.
راهحل، توزیع قراردادی ریسک است.طرفین میتوانند در چارچوب آزادی قراردادی، فرمول تعدیل شفاف، قابل محاسبه و از پیش تعیینشدهای برای تغییرات هزینه ساخت پیشبینی کنند؛ با تعیین شاخص، سقف و کف و شرایط اعمال آن. چنین سازوکاری میتواند بسیاری از بروز اختلافات اقتصادی و تبدیل شدن به دعوای قضایی جلوگیری کند. البته تعدیل نباید به ابزاری برای انتقال یکطرفه تورم به خریدار تبدیل شود. میتوان اعمال آن را نسبت به بخش پرداخت نشده ثمن قراردادی محدود کرد، همچنین مشروط به رعایت مهلتهای قراردادی یا متعارف اجرای پروژه وابسته کرد تا تاخیر سازنده به عاملی برای افزایش ثمن تبدیل نشود.
در این میان، نقش دولت و نهادهای عمومی نیز انکارناپذیر است. مشکلات ثبتی، ساختوساز غیرمجاز، فقدان مجوزهای لازم یا موانع شهرسازی میتواند پروژه را متوقف کند؛ حتی زمانی که خریدار و سازنده هر دو خواهان اجرای قراردادند. نظارت باید پیش از وقوع اختلاف و از مراحل ابتدایی پروژه آغاز شود تا تخلفی که میتواند به عدم اجرای تعهد منجر شود و پروژه را تعطیل کند از همان آغاز انجام نشود. اما نظارت بیشتر نباید به معنای تشریفات بیشتر باشد. مقررات پیچیده، طولانی و پرهزینه ممکن است خود انگیزه ورود به مسیرهای غیررسمی را افزایش دهد. تنظیمگری خوب فقط محدود نمیکند؛ هزینه مبادله را نیز کاهش میدهد.
در نهایت با لحاظ موارد متعدد عدم اجرای تعهدات قراردادی در قراردادهای پیشفروش نیاز به بازنگری مقررات این حوزه ضرورتی انکارناپذیر است؛ اما در این بازنگری مساله اصلی انتخاب میان پیشخریدار و سازنده نیست؛ مساله، طراحی قواعدی است که ریسک را شناسایی، توزیع و کنترل کند. اقتصاد بیثبات را نمیتوان با قراردادهای متعلق به اقتصاد باثبات اداره کرد. وقتی قیمتها در فاصله انعقاد تا اجرای قرارداد میتوانند بهطور معناداری تغییر کنند، حقوق نیز باید بتواند قرارداد را در برابر این بیثباتی مقاوم کند و شروط تعدیل قراردادی در قراردادهای بلندمدت ابزاری مناسب برای توزیع ریسک است.
قرارداد پیشفروش موفق قراردادی نیست که فقط حقوق یکی از طرفین را تضمین کند؛ قراردادی است که احتمال اجرای تعهدات هر دو طرف را افزایش دهد. شاید مساله امروز پیشفروش ساختمان بیش از آنکه کمبود قانون باشد، فقدان نظم حقوقی متناسب با اقتصاد بیثبات است؛ نظمی که به جای انتظار برای وقوع شکست و سپس مجازات متعهد، از ابتدا ریسک را میبیند، آن را قیمتگذاری میکند و برای مدیریت آن ابزار میسازد. حقوق نباید فقط داور اختلافات گذشته باشد، بلکه باید بخشی از زیرساخت اعتماد برای معاملات آینده است.
