گزارش «دنیایاقتصاد» از تثبیت تورم اجاره در سطح یکسوم تورم عمومی؛ راز جدید «کمرشدی اجارهبها»
ترجیح موجرها تغییر کرد
علاوه بر ریشه اقتصادی «سرعت پایین افزایش اجارهبها در برابر سرعت بالای رشد سایر قیمتها در سبد مصرف خانوار»، این اتفاق یک ریشه سیاسی هم دارد
بیشترین «اختلاف سرعت» تورم اجاره و تورم عمومی
طبق آخرین آمار رسمی از تغییر قیمتهای سبد مصرف خانوار که برای مرداد امسال منتشر شده است، نسبت رشد اجارهبها به رشد شاخص قیمت مصرفکننده در سطح عدد ۰.۴ قرار دارد. این به معنای آن است که اجارهبها با سرعتی کمتر از نصف هزینههای زندگی در حال تغییر (افزایش) است. این فاصله اولا از میانگین سالهای دهه ۹۰ مقداری کمتر است و دوم اینکه، سال ۱۴۰۲ این نسبت به بالای عدد یک صعود کرده بود. علت اختلاف معکوس تورم اجاره و تورم عمومی در سال ۱۴۰۲ میتواند تاثیر موخر جهش قیمت مسکن سالهای قبلتر بر تغییر اجارهبها با توجه به رابطه این دو متغیر باشد. ضمن آنکه در آن سال روند تورم عمومی نیز نسبت به یک سال گذشته، تاحدودی تحت کنترل سیاستگذار بود. در سال جاری اما ریشه اقتصادی رشد پایین اجارهبها نسبت به سایر هزینههای زندگی از جمله تورم سهرقمی خوراکی و سایر تورمهای کالایی، مطابق آنچه پیشتر سه صاحبنظر اقتصادی در همین صفحه، مورد بررسی قرار داده بودند، دستکم به دو موضوع مربوط میشود. عامل اول که باعث شد «اجارهبها کمتر از سایر هزینههای زندگی خانوارها» افزایش پیدا کند، اثر فوری و مستقیم جهش قیمت مواد اولیه، جهش نرخ ارز و همچنین جهش هزینههای تولید ناشی از انتظارات تورمی در شرایط جنگ بر «قیمت کالاهای مصرفی» است؛ درحالیکه تورم اجاره بهخاطر قرار گرفتن در «گروه خدمات مصرفی» همواره با تاخیر و کمتر از بهای کالاها از این پارامترهای تورمساز تاثیر میپذیرد.
عامل دوم که باعث میشود رشد اجارهبها محدود باشد نیز «جنس زمانی قراردادهای اجاره» است که بهدلیل طولانیبودن نسبی آن، از شوکهای قیمتی در بیرون از بازار اجاره، کمتر تاثیر میپذیرد. در عین حال، شاید عامل سوم اقتصادی «تثبیت کنونی تورم اجاره در سطح ۳۱ درصد» را بتوان «ثبات نسبی قیمت مسکن در دو سال گذشته» عنوان کرد.
ترجیح موجرها در دوره جنگ تغییر کرد
آن ریشههای اقتصادی محدودکننده تورم اجاره، در ماههای اخیر، همه علت «ثبات این نرخ» نیست؛ چرا که نه تنها تورم خوراکی در سال جاری سهرقمی شد و از 115درصد در اول سال به 128درصد رسیده، حتی تورم خدمات مصرفی خانوار نیز از کانال 50درصد به 64درصد در مرداد صعود کرده است.
یک صاحبنظر اقتصادی در گفتوگو با «دنیایاقتصاد»، به ریشه سیاسی «کمرشدی اجارهبها» آن هم با تمایل صاحبخانهها و در عین حال پذیرش حال و اوضاع مستاجرها پرداخت. میثم هاشمخانی معتقد است، وضعیت جنگی و اثر آن بر مخارج روزمره خانوارهای اجارهنشین، رفتار آنها در زمان سررسید اجارهنامههای 1404 را از دو محل تحتتاثیر قرار داده و آنها را برابر «پذیرش افزایش چشمگیر رقم اجاره، مثلا به میزان یا نزدیک تورم عمومی» بسیار مقاوم کرده است. همزمان، همین تهدید ریسک جنگ برای اقتصاد خانوار، رفتار موجرها را نیز برابر مستاجرها «محتاط» کرده که برآیند هر دو تغییر رفتار، شرایط فعلی رشد محدود اجارهبها است. قیمت خوراکیهای روزانه خانوارها نسبت به پارسال 128درصد جهش کرده، هزینه درمان نیز 88درصد رشد کرده است؛ هر چند طی یکی دو سال گذشته، خرید لوازمخانگی از اولویت مردم افتاده است، اما هزینه تعمیر و سرویس لوازمخانگی نسبت به پارسال مانند خوراکیها رشد سهرقمی در حد 118درصدی پیدا کرده است. بخش زیادی از این کالاها و اقلام سبد مصرف، ضروری و غیرقابل حذف هستند، در نتیجه مستاجرها برای آنکه با رشد محدود درآمدشان در سال جاری از پس این رشد هزینههای ضروری بربیایند، چنانچه با رقم بالای رشد در اجارهبهای سال جدید روبهرو شوند به ناچار اقدام به تخلیه واحدمسکونی و انتخاب محله یا منطقه پایینتر یا واحد کوچکتر خواهند کرد. مستاجرها همچنین با تجربهای که بخش قابلتوجهی از نیروی کار در جنگ 40 روزه از بابت «تعطیلی شرکتها» و «تعدیل شاغلین» داشتند، در سال جاری به «پسانداز احتیاطی» روآوردهاند تا در صورت جنگ دوباره بتوانند مدیریتهزینه کنند. این موضوع، خود قدرت هزینهکرد محدود مستاجرها را محدودتر کرده است. موجرها در حال حاضر به سه علت، این دو شرایط مستاجرها را مراعات میکنند. علت اول، «ریسک خالیماندن» آپارتمانشان برای مدتی و در نتیجه «از دست رفتن درآمد جاری برای پوشش هزینههای زندگیشان» است. علت دوم، وضعیت مشابه موجر و مستاجر است. موجرها هم در شرایط جنگ، آسیبپذیر شدند و ریسکهای مالی آنها در حدی است که حاضر نمیشوند برای «رشد بیشتر درآمد از محل اجارهبها» ریسک کنند. بعد سوم تغییر ترجیح صاحبخانهها نسبت به سالهای قبل، «اهمیت پیدا کردن نظم پرداخت اجاره ماهانه» در این دوره است. اگر تا پیش از این، اولویت آنها «نرخ رشد اجارهبهای سالانه» بود، اکنون اولویتشان «حفظ جریان منظم درآمد اجاره» است. این جریان بعد از آنکه مستاجر در سال اول و سالهای بعد سکونت در واحد مسکونی موجر، امتحان خود را در پرداخت به موقع پس داد، عملا تضمین میشود، اما تضمینی نیست که مستاجر جدید حتی با توان پرداخت بالای اجارهبها بتواند چنین جریانی را تضمین کند. موجرها دریافت سر ماه رقم اجاره را به قیمت «رشد محدود درآمد اجارهداری» در سال جاری که «نااطمینانی نسبت به آینده بالا است»، ترجیح میدهند. اصلا یک علتی که باعث شده در ماههای اخیر وزن پولپیش در مقایسه با اجارهماهانه افزایش پیدا کند نیز همین «ترس از ناتوانشدن مستاجر در پرداخت ماهانه در طول یک سال آینده» است.
