محرومیت مضاعف تهران قدیم

راضیه احقاقی: سازندگان با مشوق نیز تمایلی به سرمایه‌گذاری ساختمانی در بافت فرسوده پایتخت ندارند؛ این موضوع در افت مستمر صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده در دهه جاری مشهود است، البته رکود در صنعت ساختمان به کاهش فعالیت ساختمانی در اغلب محلات تهران منجر شده، اما جنوب شهر که محور اصلی بافت فرسوده و ناکارآمد شهری است، از این رکود تاثیر بیشتری دیده است. براساس بررسی‌ها حداقل 4عامل کلیدی در رکود سنگین حاکم بر صنعت ساخت‌وساز دخیل بوده است. 

«سوق تسهیلات محدود بانکی به ساخت‌وساز بر زمین 99ساله و دست خالی بافت فرسوده از دریافت تسهیلات»، «صدور مجوزهای طلایی برای ساخت‌وساز در مناطق شمالی که در شرایط معمول نیز جذابیت بالاتری برای سرمایه‌گذاری ساختمانی دارند»، «رگولاتوری نادرست مدیریت شهری و اعطای تراکم مازاد به تمامی مناطق شهر» و مسلط شدن فعالیت تجاری و کسب‌وکار در تهران قدیم و مهاجرت بخشی از ساکنان بافت فرسوده که کاهش تقاضا برای واحدهای مسکونی در این مناطق را رقم زده است.

روند مستمر کاهش صدور پروانه ساخت

صدور پروانه ساخت‌وساز در بافت فرسوده تهران در سال1404 نسبت به سال قبل 33درصد کاهش یافت. این در حالی است که در همین زمان میزان صدور پروانه در پایتخت 18درصد افت داشت. بنابراین برخلاف ادعاهای فعلی مبنی بر اعطای تراکم اضافه به بافت فرسوده با هدف نوسازی این محدوده‌ها، داده‌های موجود نشان از آن دارد که کام بافت فرسوده از اعطای تراکم مازاد در پایتخت شیرین نشده است. میزان صدور پروانه ساخت در بافت فرسوده در سال1403 نسبت به سال1402 نیز کاهشی 34درصدی داشته است،

بررسی‌ها از آن حکایت دارد که در دهه جاری از تمایل سازندگان به آغاز ساخت‌وساز در بافت فرسوده پایتخت به شدت کاسته شده است. این در حالی است که مدیریت شهری با هدف رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده نسبت به کاهش و حتی صفر کردن هزینه صدور پروانه، اعطای یک طبقه تراکم مازاد و حذف جریمه آن اقدام کرده است؛ اما نتایج آماری نشان از آن دارد که این اقدامات به تحرک نوسازی در این مناطق منجر نشده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» 4عامل کلیدی را در کاهش ساخت‌وسازها دخیل می‌داند.

عامل اول سوق تسهیلات بانکی به زمین 99ساله و باخت بافت فرسوده به زمین‌های خارج شهرها از سال1386 و با آغاز طرح‌های مسکن حمایتی رقم خورد. با تعریف مسکن مهر در نیمه دهه80 در کشور، بخش قابل‌توجهی از تسهیلات بانکی و منابع دولتی صرف ساخت‌وساز روی زمین‌های 99 ساله حاشیه شهرها شد.

از سویی بخش عمده‌ای از بودجه دولت صرف آماده‌سازی زمین و تامین زیرساخت بر روی آن شد و این موضوع هزینه‌های گزافی را به مدیریت شهری تحمیل کرد و از سوی دیگر سهم محدود صنعت ساختمان از کل تسهیلات بانکی کشور صرف تامین مالی پروژه‌های مسکن حمایتی شد. این در حالی است که اگر در تمام این سال‌ها، تسهیلات و منابع مالی دولت به درستی به بافت فرسوده تخصیص داده می‌شد، مسکن ارزان در داخل شهر مهیا شده بود و ضمن نوسازی بافت فرسوده از خطر ایمنی پایین بافت فرسوده در زمان بحران نیز کاسته شده بود.

عامل دوم عدم نوسازی بافت فرسوده را باید در صدور مجوزهای طلایی ساخت‌وساز در دو منطقه شمالی پایتخت و سوق سرمایه‌‌های بخش ساختمان به این دو منطقه و دست خالی مناطق جنوبی از سرمایه‌های ساختمانی جست‌وجو کرد. سال گذشته 38درصد مصوبات کمیسیون ماده5 که از آن می‌توان با عنوان مجوزهای طلایی ساخت‌وساز یاد کرد برای مناطق 1 و 3 تهران صادر شد. این در حالی است که سهم 10منطقه جنوبی پایتخت (مناطق 12 تا 21) که سهم بالایی از بافت فرسوده و ناکارآمد شهری را دارند از کل مصوبات کمیسیون ماده 5 تنها 18درصد بود.

عامل سوم را باید در رگولاتوری ناکارآمد مدیریت شهری جست‌وجو کرد. هزینه صدور پروانه، تخفیف‌ صدور پروانه و حتی تراکم مازاد، ابزار مدیریت شهری برای سوق سرمایه‌گذاران ساختمانی به بخشی از مناطق پایتخت است. در شرایطی که نوسازی بافت فرسوده از دو منظر ساخت «مسکن ارزان» و «نوسازی بافت فرسوده» با هدف کاهش خطر در زمان بحران ضروری است، انتظار می‌رود که مدیریت شهری از این ابزارها برای رونق ساخت‌وساز در بافت فرسوده و ناکارآمد استفاده کند. در صورتی که مدیریت شهری از این ابزارها استفاده نکند، طبیعتا سرمایه‌گذار ساخت‌وساز در شمال شهر را به واسطه سودآوری بیشتر ترجیح می‌دهد. زمانی که مشوق ساخت به همه مناطق بدون اولویت داده شود، عملا مزیت نسبی بافت فرسوده از بین خواهد رفت.

عامل چهارم مسلط شدن فعالیت تجاری و کسب‌وکار در تهران قدیم و مهاجرت بخشی از ساکنان بافت فرسوده واقع در مناطق مرکزی در حوالی بازار تهران است. بخش قابل‌توجهی از بافت فرسوده پایتخت در منطقه12 و در محلات منتهی به بازار تهران واقع شده است؛ طی سال‌های اخیر خانه‌های قدیمی واقع در این منطقه تبدیل به انباری برای بازار و واحدهای تجاری تبدیل شده، در عین حال تراکم بالای جمعیتی و پایین بودن سرانه خدمات شهری از جذابیت سکونت در این محلات کاسته است. تعداد ساکنان این منطقه در سال‌های اخیر در جریان روندی مستمر کاهش داشته و این موضوع از دلایل مهم عدم صرفه نوسازی واحدهای مسکونی در بخش عظیمی از بافت فرسوده تهران است. یکی از مقامات اسبق سیاستگذاری در بافت فرسوده تهران نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» ضمن تایید کاهش جذابیت سکونتی در بسیاری از محلات مناطق قدیمی تهران و تبدیل آنها به انبار فعالیت‌های تجاری گفت: امروز حتی با اعطای تراکم مازاد و صدور پروانه ساخت واحد 6 طبقه نیز، سرمایه‌گذاران تمایلی به ساخت‌وساز در برخی محلات بافت فرسوده به‌خصوص منطقه12 ندارد.

نوسازی در بافت جذابیت ندارد

فرشید سامان‌‌پور، کارشناس مسائل شهری، معتقد است مشوق ساخت‌وساز در بسیاری از مناطق پایتخت بدون حساب و کتاب اعطا شده است؛ زمانی که مشوق‌ ساخت به تمام مناطق بدون اولویت اعطا شود، عملا مزیت ساخت‌وساز در بافت فرسوده از میان می‌رود و از میزان سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده کاسته خواهد شد. وی دو جنگ اخیر را عامل دیگری برای کاهش تمایل به ساخت‌وساز در بافت فرسوده می‌داند و اضافه می‌کند: تجربه جنگ باعث کاهش تقاضا در بافت‌های آسیب‌پذیرتر شود. این دو جنگ احتمالا باعث افزایش تقاضا در مناطق دارای زیرساخت بهتر شهری شود، جذابیت سکونت در مناطق پرریسک و فرسوده را کاهش دهد، بر میزان مهاجرت به شهرهای پیرامونی بیفزاید، شکاف میان شمال و جنوب تهران را تشدید کند و فشار بالاتری به شهرهای اقماری وارد کند. درواقع «امنیت مکانی» به یکی از عوامل تعیین‌کننده رفتار سکونتی تبدیل می‌شود.

این کارشناس مسائل شهری به مقایسه روند تغیر قیمت در شهر تهران، محله شوش و تورم از ابتدای دهه90 پرداخته و ادامه می‌دهد؛ درحالی‌که متوسط ارزش واقعی ملک در شهر تهران نسبت به تورم حفظ شده، از ارزش واقعی ملک در محله شوش کاسته شده است. همین موضوع از دلایل اصلی کاهش تمایل به نوسازی بافت فرسوده است. سامان‌پور در بخش دیگری از صحبت‌های خود اضافه می‌کند: اعطای مشوق به تمام بافت‌های فرسوده به شکل یکسان کار نادرستی است، به‌عنوان مثال بخشی از بافت فرسوده تهران در مناطق شمالی واقع شده که بدون مشوق نیز سرمایه‌گذاران انگیزه نوسازی این مناطق را دارند. اما در مناطقی نظیر دروازه‌غار، شوش و... به واسطه موقعیت مکانی و کاهش ارزش ملاک، جذب سرمایه‌گذار ساختمانی نیاز به مشوق بیشتری دارد. بنابراین مشق در بافت فرسوده نیز باید در محلات مختلف متفاوت تعیین شود.