ریسک مغفول در اقتصاد مسکن تهران؛ جنگ و پارادوکس «تراکم»
مفهوم «تله تمرکز» در شهرسازی ایران با هدف افزایش عرضه به برنامههای شهری و ساختار برنامهریزی شهری راه پیدا کرد و به دنبال آن، میزان قابلتوجهی از سرمایه و زیرساختهای شهری در جغرافیایی محدود انباشته شد. اما مشخص شد نه تنها این هدف با افزایش تراکم برآورده نشده، بلکه تراکمهای افراطی، بازار مسکن را در برابر شوکهای امنیتی مثل جنگ بیثبات کردهاست. بخشی دیگر از بیثباتی و ابهام در بازار مسکن امروز تهران بهدلیل تغییر معادلات ارزشگذاری املاک بر اساس همین مساله است. تا قبل از شروع جنگهای شهری، ارزش زمین در تهران مستقل از ریسکهای ژئوپلیتیک بود و ریسک و ملاحظات پدافند غیرعامل در محاسباتِ «نرخ بازگشت سرمایه» در املاک لحاظ نمیشد. اما اکنون بازار مسکن برای تنظیم و تعدیل نسبی خود نیاز دارد در معادلات قیمتگذاری تجدید نظر کند. اما آنچه مهمتر است تجدید نظر مدیران شهری در خصوص تخصیص تراکم در بازسازیها و طرحهای آتی شهری است. چراکه شیوههای تامین و پشتیبانی از زیرساختهای حیاتی (آب، انرژی، مخابرات) در پهنههای شهری متنوع نیست و در صورت بروز بحران، این پهنهها به «نقاط شکستِ بزرگ» تبدیل میشوند.
رویکردهای تمرکزگرایانه و تخصیص تراکم بالا که برای سالها موتور محرک رشد اقتصادی شهر و شهرداری کلانشهرها قلمداد میشدند، اکنون به بزرگترین پاشنه آشیلِ امنیت اقتصادی تبدیل شدهاند. این مساله همواره در مقابل ملاحظات مالی شهرها قرار میگیرد و سوال بزرگی را مطرح میکند: حد بهینه تعیین تراکم، محدودیتهای اقتصادی و مالی مدیریت شهری و ملاحظات پدافندی کجاست؟ در واقع، بازه بهینه برای حد تراکم، جایی است که در آن، «صرفههای اقتصادی ناشی از مقیاس» با «هزینههای احتمالی پراکندگی برای ملاحظات پدافندی» برابر میشود. این حد، نقطه تعادل «پدافندی-اقتصادی» برای تعیین تراکم است. بنابراین حد تراکم برای هر پهنه، باید حاصل برآیند سه متغیر اصلی باشد:
الف) شکنندگی زیرساختی: هرچه تراکم در یک پهنه بالاتر باشد، وابستگی به شبکههای متمرکز (مثل شبکه برق سراسری یا آب) بیشتر میشود. حد بهینه، تراکمی است که در آن «خوداتکایی زیرساختی» (مثل انرژیهای تجدیدپذیرِ ساختمان یا مخازن محلی) امکانپذیر باشد.
ب) دسترسپذیریِ تخلیه: رابطه بین «تراکم جمعیت» و «عرضِ شبکه معابر». اگر تراکم از حدی بالاتر رود که در زمان بحران، معابر ظرفیت تخلیه ایمن جمعیت را با سرعت مناسب نداشته باشند، آن تراکم «غیرپدافندی» و حتی «غیراقتصادی» است و ریسک بالای جانی و مالی دارد.
ج) ریسک ژئوپلیتیک: این متغیر در اقتصاد مسکن ایران مغفول مانده است. در مناطق پرریسک (نزدیک به مراکز حساس)، «حد بهینه تراکم» باید پایینتر از مناطق امن محاسبه شود. سیاستگذاری مسکن در ایران تا امروز بیشتر با دو متغیر قیمت تمامشده و عرضه واحد مسکونی محاسبه شده است. اما اکنون و پس از گذراندن دو دوره جنگ شهری، متغیرِ سوم یعنی هزینه ریسک تداوم خدمت در بحران، باید به تابع قیمت مسکن اضافه شود. در نهایت، یادآوری یک هشدار برای مدیریت شهری ضروری به نظر میرسد. اینکه ادامه سیاست «تامین مسکن انبوه» و «تراکمفروشی» در نزدیکی قطبها و مراکز اصلی شهرها، عملا نوعی انباشت سرمایه بدون دفاع است، نه راه حلی برای برونرفت از رکود اقتصادی ناشی از جنگ.
از منظر اقتصادی، بدیهی است که تراکم بالا باعث صرفهجویی در احداث شبکههای تاسیسات و کاهش هزینههای زیرساخت (آب، برق، حملونقل) میشود؛ اما از منظر پدافند غیرعامل، وقتی تراکم از یک «آستانه بحرانی» عبور میکند، ممکن است با وقوع یک رویداد یا بحران، زنجیرهای از شکست فعال شود. لذا جدای از تغییر شیوه قیمتگذاری مسکن، توصیه میشود رویکرد گذار از «توسعه مبتنی بر تراکم» به «تابآوری مبتنی بر توزیع»، بهعنوان راه حلی چندبعدی مدنظر مدیریت شهری قرار گیرد تا در بحرانهای پیشرو، تابآوری شهری بیشینه باشد.
* پژوهشگر دوره دکترای شهرسازی دانشگاه تربیت مدرس
