سخنگوی سازمان ثبت اسنادواملاک کشور در برنامه «خانهاول» نحوه خرید امن آپارتمانهای بیسند، با سند دفترچهای، زردرنگ و سبزرنگ را تشریح کرد
معاملات ممنوعه در بازار املاک
امکان ثبت حقوقی معاملات مسکن بهصورت خودکاربر، بدون مراجعه به مشاوراناملاک و دفاتر اسناد رسمی در سامانه ثبت اسناد فراهم شد
گروه مسکن و شهری: دو سال اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در کشور موجب شده است چهار نوع آپارتمان برحساب «آخرین وضعیت اسناد ملکیشان» در بازار ثبت مالکیت املاک بهوجود بیاید؛ اما خیلی از مالکان نسبت به اینکه ملکشان در کدام یک از این گروهها قرار گرفته، «بیاطلاع» و «نابلد» هستند که همین «ابهام حقوقی» میتواند افراد را هنگام فروش و خرید خانه به «بیراهه معاملاتی» منحرف کند و زیان غیرقابل جبران از بابت «عدم دسترسی به سند رسمی ملک خریداریشده» یا «عدم دسترسی به بهای ملک فروختهشده» را برای هر دو طرف رقم بزند. گروه مسکن روزنامه «دنیایاقتصاد» برای تشریح «مسیرهای امن و بنبستها» در مسیر ثبت عادی و رسمی معامله آپارتمان و حتی زمین باتوجه به «تشریفات حقوقی تازه شکل گرفته» از طرف سازمان ثبت اسنادواملاک کشور، با اعظم قویدل، سخنگوی سازمان گفتوگو کرده است.
این گفتوگو در برنامه «خانهاول»، محصول ویدئویی روزنامه «دنیایاقتصاد»، انجام شده است که فیلم آن پنجشنبه همین هفته، از سایت و شبکههای اجتماعی روزنامه پخش و منتشر میشود.
***
قانون الزام به تنظیم سند رسمی از سال 1403 لازمالاجرا شد، این قانون دارای چه پیشینهای بوده و الزام آن بر مبنای چه ضروریاتی انجام شد؟
قانون ثبت اسناد و املاک حدود 100سال قبل در کشور به تصویب رسید و در مواد 46، 47 و 48 آن با صراحت اعلام شده است که معاملات باید به شکل رسمی ثبت شوند. اما طبق عرفی حدودا 60ساله که در کشور وجود دارد به این دلیل که برخی از «اموال غیر منقول شامل املاک و اراضی ثبت رسمی نشده بودند» یا در «پلاکهای بزرگ به شکل مشاعی مورد انتقال واقع و به قطعات کوچکتر تقسیم و در محل تفکیک شدهاند»، معاملات عادی رواج یافت. این معاملات عادی منشأ معضلات و اختلاف میان طرفین معامله شده و پروندههای متعددی در مراجع قضایی در خصوص املاک و اختلافات ملکی تشکیل شد که عمدتا مربوط به همین قراردادهای عادی بود که در سوابق سازمان ثبت اسناد، ثبت نمیشد و همین عاملی در جهت اختلاف بود. درخصوص پیشفروش و مشارکت در ساخت نیز از آنجا که قرارداد به شکل عادی بود، همین معضل وجود داشت. معضلات ذکرشده باعث شد تا از سال1390 موضوع الزام به ثبت اسناد رسمی از سوی مجلس شورای اسلامی مطرح شد، رفتوبرگشتهای متعددی روی طرح اولیه انجام شد و در نهایت در 26اردیبهشت1403 قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول در مجمع تشخیص مصلحت نظام با 15ماده و 28تبصره به تصویب رسید.
یکی از مهمترین تغییرات ایجادشده با اجرای قانون اخیر، تغییر در نحوه معاملات اموال غیرمنقول بود که به موجب این قانون تغییر پیدا کرد، در ماده یک این قانون تصریح شده که یک سال پس از راهاندازی سامانه «ثبت ادعا»، همه معاملات باید در سامانه «ثبت الکترونیک اسناد» به ثبت برسد. البته در تبصره4 همین ماده تصریح شده است که اسناد مالکیتی بعد از لازمالاجرا شدن این قانون (سوم تیر 1403) صادر میشوند مشمول این قانون از حیث معامله هستند گرچه سامانه موضوع ماده10 (سامانه ثبت ادعا) راهاندازی نشده باشد. بنابراین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تصمیم کارگروه راهبری این قانون در قوه قضائیه تشکیل شده و هر هفته نیز این جلسات برگزار میشود، تصمیم گرفته شد که رنگ اسناد مالکیت به سبز تغییر کند تا مالکان و طرفین معامله متوجه شوند که این نوع سند از حیث قانون معاملات مشمول قانون الزام است.
درحال حاضر دو نوع ملک در کشور وجود دارد، املاکی که دارای سند مالکیت هستند و املاکی که فاقد سند مالکیت هستند. املاک دارای سند مالکیت نیز به 3دسته تقسیم میشوند؛ اسناد مالکیت دفترچهای که به شکل 16برگ و 32 برگ صادر میشد و تا سال 1388 این اسناد در ادارات ثبت صادر میشد، از این زمان به بعد بهدلیل مشکلات سندهای دفترچهای از جمله آنکه مکان محور نبود، نشانی و کروکی و مختصات جغرافیایی دقیق نداشت و در صورت بروز سیل، زلزله یا جنگ، امکان پیادهسازی ملک به شکل دقیق نبود، سازمان ثبت اسناد مالکیت را به سند تکبرگ یا حدنگار تغییر داد (اسناد مالکیت حدنگار یا تک برگ زرد رنگ) صادر شد. روی این سندهای زرد حدنگار نقشه UTM و کروکی ملک و حتی مختصات مرکز زمین مشخص شده است و امکان تطبیق سند مالکیت با ملکی که معرفی شده، وجود دارد و مزایای متعددی نسبت به سند دفترچهای دارند. از سوم تیر1403 با لازمالاجرا شدن قانون الزام و برای توجه بیشتر مردم به تغییر نحوه معاملات، رنگ اسناد مالکیت به سبز تغییر یافت. این اسناد سبز از حیث نحوه معامله مشمول قانون الزام هستند.
ملک گرانترین دارایی اغلب شهروندان است، بخش عمدهای از دعاوی در مراجع قضایی به مشکلات ایجادشده درخصوص املاک بازمیگردد، هدف از قانون الزام افزایش شفافیت در معاملات املاک به میزانی است که ابهامات به صفر رسیده و امکان اختلاف و دعوا از میان برود؛ اما در شرایط کنونی در بخش املاک رسمی، 3 نوع سند مالکیت وجود دارد، این موضوع شهروندان را سردرگم کرده و امکان سوءاستفاده و کلاهبرداری آگاهانه و غیرآگاهانه را افزایش میدهد، این سردرگمی به چه نحوی قابل حل است؟ همچنین در ماده یک قانون الزام آمده است که در دادگاهها به دعاوی که منشأ آن سند عادی باشد رسیدگی نمیشود، اما در مفاد بعدی ذکر شده برای املاکی که سند عادی ندارد، میتوان مبایعهنامه نوشت. بهنظر میرسد که قانون در هدف الزام به داشتن سند رسمی چندان پایبند نیست، علت چیست؟
مالکان اسناد دفترچهای طبق قانون جامع حدنگار مصوب بهمن 1393، 5 سال فرصت داشتند تا اسناد مالکیت را به سند تک برگ تبدیل کنند. بنابراین تمامی مالکان سند دفترچهای ملزم به تعویض سند شدهاند و مطابق تبصره11 ماده قانون جامع حدنگار، خدمات ثبتی به اسناد مالکیت دفترچهای ارائه نمیشود و پاسخ استعلام داده نمیشود. عملا به لحاظ قانونی در حال حاضر دو نوع سند وجود دارد، سند تکبرگ سبز و سند تک برگ زرد. تبدیل سندهای دفترچهای به تک برگ با سرعت بالایی در حال انجام است، در سال1404 میزان تبدیل سند دفترچهای به سند تک برگ 303درصد نسبت به سال1403 رشد داشت. این دو سند از حیث معامله تفاوتی ندارند و تنها تفاوت این دو نوع سند در زمان شمول قانون الزام است، اسناد مالکیت سبز رنگ از زمان صدور مشمول اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات هستند؛ اما اسناد مالکیت زرد رنگ یک سال پس از آغاز به کار رسمی سامانه ثبت ادعا مشمول قانون الزام میشوند. سامانه ادعا از دوازدهم آذر سال1404 به شکل آزمایشی راهاندازی شده، به زودی سامانه نهایی رونمایی میشود و پس از یک سال تفاوتی در نوع معامله میان اسناد مالکیت سبز و زرد وجود ندارد. در حال حاضر بیش از 9میلیون و 300 هزار سند تک برگ سبز رنگ در کشور صادر شده است که این اسناد مالکیت مشمول قانون الزام هستند.
اگر فردی به دنبال خرید ملکی باشد باید در ابتدا بداند که ملک سند مالکیت دارد یا خیر. اگر سند مالکیت دارد، کدام نوع از سند را دارد. اگر سند دفترچهای بود، حتما از فروشنده بخواهند که سند تعویض شود و پس از تعویض سند معامله انجام شود. در سند زرد رنگ فعلا امکان تنظیم قرارداد عادی وجود دارد، هرچند به افراد توصیه میکنیم که درخصوص این اسناد نیز از تنظیم مبایعهنامه خودداری کرده و معامله را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند. برای اسناد تک برگ زرد فعلا امکان نوشتن قرارداد یکسان و پیشنویس قرارداد وجود ندارد. برای سند سبز حتما باید معامله در سامانه و از طریق تنظیم پیشنویس قرارداد و قرارداد یکسان ثبت و سپس به دفتر اسناد رسمی مراجعه شود یا مستقیما برای انجام معامله به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد تا معامله رسمیت یابد، در سندهای سبز اگر طرفین معامله نسبت به انعقاد مبایعهنامه اقدام کنند، به هیچ وجه دعاوی مربوطه از منظر محاکم قضایی پذیرفته نیست. سازمان ثبت اسناد و املاک به استعلامات به شکل برخط پاسخ میدهد و در حال حاضر به مشاوران املاک نیز برای تنظیم پیشنویس قرارداد و قراردادهای یکسان برای انجام استعلام ثبتی دسترسی داده شده است.
تفاوت ثبت معامله در سندها در سامانه خودنویس به چه نحوی است؟
در سامانه خودنویس امکان ثبت قراردادهای عادی هم وجود دارد، اما در سکوی کاتب امکان درج قرارداد عادی وجود ندارد و صرفا امکان انعقاد پیشنویس قرارداد و قراردادهای یکسان برای معاملات املاک دارای سند مالکیت سبز رنگ برقرار است. اگر ملکی دارای سند مالکیت سبزرنگ باشد در سامانه خودنویس هم فقط میتوان برای این املاک پیشنویس قرارداد و قرارداد یکسان تنظیم کرد و اگر برای این املاک در سامانه خودنویس مبایعه نامه درج شود، معامله برخلاف قانون الزام انجام شده و دعاوی مطرحشده بر اساس این مبایعهنامهها فاقد اعتبار است. به سامانه خودنویس نیز امکان انعقاد پیشنویس قرارداد و قرارداد یکسان برای سندهای سبز از سوی سازمان ثبت داده شده است.
اگر ملکی دارای سند سبز است، به 3روش امکان انعقاد قرارداد وجود دارد، اگر برای خرید یا فروش ملک به بنگاه مراجعه داشتید، مشاور املاک به دو طریق امکان درج و ثبت معامله شما را دارد. یکی از راهها تنظیم پیشنویس قرارداد است که این پیشنویس حاوی مذاکرات، مشخصات ملک و مشخصات طرفین معامله است. این پیشنویس قرارداد فاقد آثار حقوقی قرارداد است و در سامانه ثبت میشود و کد رهگیری صادر میشود که این کد رهگیری با کد رهگیری مبایعهنامه متفاوت است. در این مرحله هیچ پول و سندی نباید میان طرفین رد و بدل شود. از زمان درج پیشنویس در سامانه طرفین 5روز تقویمی مهلت دارند تا به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، درصورت عدم مراجعه به شکل اتوماتیک پیشنویس قرارداد از روی سامانه حذف میشود. اگر یکی از طرفین پیش از 5روز به مشاور املاک مراجعه کند و اعلام پشیمانی از معامله داشته باشد، مشاور املاک میتواند پیشنویس را از روی سامانه حذف کند. تا پیش از مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد در مهلت 5روزه، این پیشنویس فاقد آثار حقوقی است. وجه و سند معامله نیز باید در دفاتر اسناد رسمی میان طرفین ردوبدل شود.
شیوه بعدی ثبت معامله در اسناد سبز شامل ثبت قرارداد یکسان توسط مشاور املاک میشود، قراردادهای متحد شکل و نمونهای وجود دارد که تنظیم شده و در سامانه موجود هستند، امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی در آنها وجود ندارد؛ اما این قراردادها به تایید معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضائیه رسیده و دارای آثار حقوقی قرارداد است. مشاور املاک میتواند یکی از قراردادهای ذکرشده را در سامانه تکمیل کند. اگر قرارداد یکسان تنظیم شود، امکان ردو بدل شدن ثمن معامله وجود دارد. در اینجا باید یک نکته را تذکر دهم، در آییننامه برای قراردادهای یکسان یک حساب واسط یا امانی پیشبینی شده است که وجه قرارداد باید به حساب واسط واریز شود، به محض پذیرفته شدن معامله توسط فروشنده، امکان برداشت وجه از حساب امانی وجود دارد.
اما عمده معاملات در کشور ما به شکل نقدی نیست، بخشی از ثمن به شکل نقدی و بخشی از طریق چک موجل و زماندار پرداخت میشود، اگر خریدار وجه چک را در زمان مقرر پرداخت نکند، فروشنده این امکان را دارد که بخشی از ثمن معامله را که نقدی بوده، به حساب امانی واریز کرده و معامله را فسخ کند. اما از آنجا که حساب امانی راهاندازی نشده، این شیوه معامله با مشکلاتی مواجه بوده و همین موضوع باعث شده تا عمده معاملات با شیوه پیشنویس قرارداد تنظیم شوند. نحوه بعدی معامله، به شکل خودکاربری قرارداد یکسان میان طرفین تنظیم میشود. بهعنوان نمونه شما قصد دارید که ملکی را از برادر خود خریداری کنید و اساسا به بنگاه نیز مراجعه نداشتهاید، در این حالت میتوانید به شکل خودکاربری به سامانه مراجعه کرده و قرارداد یکسان ثبت کنید. در خصوص قرارداد یکسان نکته این است که بعد از درج قرارداد یکسان در سامانه، طرفین معامله 3 ماه فرصت دارند تا به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند و تا انجام اقدامات لازم توسط سردفتر، اصطلاحا ملک قفل میشود و امکان انجام معامله دیگر نسبت به ملک مزبور وجود ندارد.
در عین حال هر معامله به استعلاماتی نیاز دارد، بخشی از استعلامها در سامانه انجام میشود، اما بخشی که به شکل برخط در سامانه انجام نشده است باید توسط سردفتردار انجام شود. در ادامه اگر معامله مشکلی نداشت، سردفتر معامله را تایید کرده و رفع محدودیت میشود. نحوه سوم معامله مربوط به کسانی میشود که طرفین معامله با کمک یا بدون کمک مشاورین املاک یکدیگر را یافتهاند؛ اما به هرعلتی برای تنظیم قرارداد از همان ابتدا به دفتر اسناد رسمی مراجعه میکنند و معامله را ثبت میکنند و دفاتر بر اساس نوع معامله و قصد طرفین میتوانند از ظرفیت ماده قانون الزام استفاده کرده و نسبت به تنظیم اسناد قولنامه رسمی و تعهد به بیع اقدام کنند.
ملکی وجود دارد که طی سالهای گذشته به شکل متمادی معامله شده و این معاملات با قولنامه عادی بوده و از آنجا که ملک به دفعات معامله شده، طرفین معامله نمیدانند که اصل ملک سند دارد یا خیر و حتی این امکان وجود دارد که اصل زمین مربوط به دولت، منابع طبیعی یا... باشد، قانون الزام قرار بود به چالشهای موجود در این بخش پاسخ دهد، این پاسخ به کجا رسید؟
در حال حاضر سامانه رسمی ثبت ادعا در حال تکمیل است. (پس از این گفتوگو، سامانه ثبت ادعا به دستور رئیس قوه قضائیه از تاریخ 1405.3.1 راهاندازی رسمی شده است) قبل از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا، ظرفیت قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و زمینهای فاقد زمین رسمی را داریم که سال1390 به تصویب رسیده و به موجب آن هر ملکی که فاقد سند مالکیت است، در راستای این قانون میتواند درخواست سند مالکیت داشته باشد. این قانون یک نکته دارد که طبق آن اراضی غیر کشاورزی مشمول این قانون نمیشوند. این در حالی است که تعداد زیادی زمین در کشور وجود دارد که فاقد بنا هستند، کشاورزی نیز نبوده و مشمول این قانون نیستند.
البته در کمیسیون قضایی مجلس اصلاحاتی نسبت به این قانون انجام و تصویب شده که منتظر مطرح شدن در صحن علنی مجلس و اصلاح قانون هستیم. اما اگر شما مغازه، زمین، باغ، زمین کشاورزی داشته باشید که با قولنامههای متعدد معامله شده باشد، با همین قولنامه میتوانید در سامانه ثبت ملک ثبتنام کنید؛ درواقع تصویر تمامی قولنامهها و مدارکی را که بیانگر مالکیت شماست به همراه فایل نقشه ملک که در دفاتر اسناد رسمی برابر با اصل شده است، باید در سامانه بارگذاری کنید، در ادامه تمامی کپی برابر اصلشده از مدارک و فرمی را که سامانه پس از ثبتنام به شما میدهد به اداره ثبت وقوع ملک از طریق پست ارسال میکنید. براساس بررسی سوابق ثبتی ملک که سند مالکیت دارد یا خیر، آیا ایادی معاملاتی شما به مالک رسمی میرسد یا خیر و... تعیینتکلیف میشود.
بعد از راهاندازی رسمی سامانه ثبت ادعا که البته از دوازدهم آذر سال گذشته به شکل آزمایشی راهاندازی شده و در این زمان نیز بیش از 7هزار ادعا در این سامانه به ثبت رسیده، مردم دو سال فرصت دارند که اگر ملکی بدون سند رسمی مالکیت دارند، ادعای مالکیت خود را در سامانه مذکور ثبت کنند. سامانه مذکور مکانمحور است، باید نقشه UTMملک در سامانه بارگذاری شود تا مشخص شود نسبت به ملک ادعای دیگری وجود دارد یا خیر؟
در آییننامه اجرایی مربوطه پیشبینی شده است که چند گروه میتوانند نقشه را تهیه کنند، اگر ملک شما نقشه نداشته باشد در سامانه اعلام میشود و سامانه برای شما نقشهبردار تعیین میکند و شماره تماس نقشه بردار برای شما ارسال میشود و نقشهبردار لینک نقشه را در سامانه واسط بارگذاری میکند و کد رهگیری را به شما اعلام میکند و شما در ادامه مراحل کار، کد رهگیری نقشه را وارد میکنید. در ادامه سایر مدارک را بارگذاری میکنید. از زمان راهاندازی رسمی سامانه به مدت 2سال زمان برای ثبت ادعا داشته و از زمان ثبت ادعا نیز دو سال زمان برای اقدام دارید. اگر زمین شما مربوط به اراضی ملی یا دولتی باشد فقط در 2سال بعد از راهاندازی سامانه ادعا فرصت ثبت در سامانه را دارید و با پایان یافتن زمان، دیگر امکان ثبت در سامانه وجود ندارد. اساس پیگیری برای دریافت قوانین فعلی موجود است، نکته اینجاست که در شرایط کنونی شما اختیار دارید که به دنبال دریافت سند رسمی بروید، اما پس از راهاندازی رسمی سامانه ادعا شما ملزم به دریافت سند مالکیت رسمی میشوید.
چه تعداد ملک شامل زمین و آپارتمان با سند یا بدون سند مالکیت در کشور وجود دارد؟
برآورد ما آن است که حدود 20میلیون قطعه ملک فاقد سند مالکیت اعم از آپارتمان، اراضی زراعی، خانههای فاقد ملک در کشور وجود دارد. یکی از اهداف اصلی قانون الزام تکمیل قانون حدنگار در کشور است.
