کارنامه مردودی نیمسال اول «یک میلیون مسکن»؛ پل رونق برقرار می‌شود؟
کارنامه نیمسال یک میلیون مسکن
رکود ساخت در سال «جهش ساخت»
گزارش «دنياياقتصاد» از نبض سرمايهگذاري ساختماني در نيمه اول
کارنامه شش ماه اول 1400 بازار ساخت وساز در کشور از رکود ساختمانی در سال جهش تولید مسکن حکایت دارد. این موضوع نشان‌دهنده کارنامه مردودی متولی مسکن در ساخت نیمی از برنامه تعیین شده برای خانهسازی دولتی در سال 1400 است. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در سال اول اجرای برنامه ساخت یک میلیون مسکن در کشور، در شش ماه اول تنها 197 هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد و در پروسه احداث قرار گرفت. این در حالی است که براساس تکلیف قانون مبنی بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، باید 500 هزار واحد در برنامه ساخت نیمسال اول 1400 قرار می‌گرفت.
اگرچه قانون جهش تولید مسکن که متولی مسکن را مکلف به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال کرده است، تابستان امسال تصویب و ابلاغ شد اما از سال گذشته متولی مسکن ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی مسکن و ساخت بر روی زمین‌‌های متعلق به دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی را آغاز کرده بود. به این ترتیب برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی در همان سال 99 در کشور آغاز شده بود. تابستان امسال با تصویب و ابلاغ قانون جهش تولید مسکن، قرار شد تمام برنامه‌های قبلی و جدید خانهسازی دولتی در طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن قرار گرفته و این تیراژ سالانه، برای چهار سال متوالی ادامه یابد. در واقع اگرچه قانون جهش تولید مسکن و برنامه ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولتی‌‌ساز از تابستان امسال تصویب و ابلاغ شد اما با توجه به اینکه در سال قبل حدود یک میلیون واحد مسکونی در دستور ساخت متولی مسکن قرار داشت و در سال جاری به برنامه جدید منتقل شد، می‌توان گفت کارنامه مسکن‌سازی دولتی در نیمسال اول 1400، عملا نشان‌دهنده مردود شدن عملکردهاست.
مطابق با آمارهای رسمی، در شش ماه اول سال جاری و در حالی که انتظار می‌‌رفت دست‌‌کم 500 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود، تنها 197 هزار واحد مسکونی در پروسه ساخت قرار گرفت. این میزان نشان‌دهنده تحقق تنها 39 درصد از برنامه ساخت 500 هزار واحد مسکونی در شش ماه است و نشان می‌دهد 61 درصد از برنامه مذکور در نیمسال اول 1400 عملا محقق نشده است. آمارها همچنین نشان از تشدید رکود ساختمانی در کشور در نیمسال اول جاری دارد. در شش ماه اول سال جاری در حالی تنها 197 هزار واحد مسکونی در پروسه ساخت قرار گرفت که سال گذشته در همین بازه زمانی-نیمسال اول 99- حدود 240 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. آمارها حکایت از کاهش 18 درصدی حجم ساخت‌وسازهای کشوری در نخستین سال اجرای برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال دارد. در واقع آمارها نشان می‌دهد رکود ساختمانی سال گذشته در سال جاری نیز به میزان 18 درصد تشدید شده است.
روز گذشته مرکز آمار ایران، اطلاعات مربوط به ساخت واحدهای مسکونی در تابستان 1400 را منتشر کرد. براین اساس و در حالی که در بهار امسال 103 هزار و 400 واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرده بود این میزان با کاهش 5/ 9 درصدی، به 93 هزار و578 واحد افت کرد. تیراژ عرضه جدید به بازار مسکن براساس اطلاعات مربوط به واحدهای مسکونی که در تابستان امسال مجوز ساخت دریافت کرده‌‌اند همچنین در مقایسه با تابستان سال گذشته 9/ 31 درصد افت کرد. این موضوع حاکی از افزایش عمق رکود در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی در سال جاری است. در حالی که در نیمسال اول امسال هم مطابق با آمارهای رسمی حجم ساخت وسازها در مقایسه با شش ماه اول سال 99، معادل 18 درصد کاهش یافته است.
معنای نبض جدید ساخت‌و ساز
نبض جدید ساخت‌وسازهای مسکونی که در آمارهای رسمی مربوط به حجم ساخت وسازها در نیمسال اول سال جاری منعکس شده است دو معنای مهم را در خود جای داده است. نخستین معنای شرایط فعلی بازار ساختوساز مسکن «تشدید رکود مسکن در سال جاری نسبت به سال قبل است». همان‌گونه که آمارها نشان می‌دهد حجم ساخت و سازها در بازار مسکن کشور شش ماه اول سال جاری در مقایسه با شش ماه اول سال قبل 18 درصد، تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال قبل 9/ 31 درصد و تابستان امسال در مقایسه با بهار سال جاری-یک فصل قبل- 5/ 9 درصد افت کرده است. این موضوع نشان‌دهنده افزایش عمق رکود در بازار کشوری ساخت مسکن است. تفسیر دوم این آمارهای رسمی، شکست سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال 1400 در نیمه اول امسال را روایت می‌کند. امسال قرار است یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود اما در نیمسال اول کمتر از 20 درصد یا کمتر از یک‌پنجم از کل این طرح در کشور اجرایی شده است.
ماجرای تشدید رکود ساختمانی
رکود ساختمانی در حالی در نخستین سال اجرای برنامه ساخت یک میلیون مسکن تشدید شده است که بررسی‌‌ها از کشف ریشه این موضوع حکایت دارد. ریشه این موضوع به تلاش متولی مسکن برای ایجاد «رونق مصنوعی» به جای «رونق طبیعی» برمی‌‌گردد. بررسی‌‌ها حاکی است رکود ساختمانی در حالی در شش ماه اول سال جاری تشدید شده است و خود را در شکل افت محسوس عرضه جدید به بازار مسکن نشان داده است که سیاستگذار تلاش دارد با «رونق مصنوعی» عرضه به بازار مسکن را افزایش دهد. در واقع شرایط فعلی حاکی است که سیاستگذار با یک سیاست ناکارآمد و غیرموثر قصد ایجاد رونق عرضه دارد بدون آنکه «ریشه رکود» را درمان کند. این در حالی است که موضوع رفع رکود سرمایه‌‌گذاری ساختمانی از مسیر ایجاد «رونق طبیعی» عبور می‌کند. رونق طبیعی نیز در واقع خشکاندن «ریشه رکود» و به دنبال آن، «احیای رونق» بدون دخالت دولت یا اقدام مصنوعی برای افزایش عرضه به بازار معاملات ملک است. اما مهم‌ترین عاملی که می‌توان از آن به عنوان ریشه اصلی رکود ساختمانی به خصوص در سال‌های اخیر یاد کرد به جذابیت بیراهه «سرمایه‌‌گذاری ملکی» مربوط می‌شود. این بیراهه به «منجمدسازی آپارتمان و دارایی‌‌های ملکی» منجر شده است.
در نیمه اول سال جاری نیز این موضوع به شکلی محسوس روند عرضه جدید را تحت تاثیر قرار داده و در شکل افزایش عمق رکود در بازار فعالیت‌‌های ساختمانی خود را نشان داده است. در واقع در نیمه اول امسال سرمایه‌ها به جای آنکه صرف عرضه جدید از مسیر ساختوساز شود، صرف خرید غیرمصرفی شد.
بازتاب رکود مسکن در رکود ساخت
بررسی‌‌ها نشان می‌دهد، رونق زمانی در بازار ساخت وساز ایجاد می‌شود که دو پیش‌‌شرط مهم در این بازار فراهم شود. نخستین پیش‌‌شرط مربوط به تکمیل چرخه یا روند طبیعی ساخت وساز و تحقق حلقه آخر این حلقه یعنی وجود قدرت خرید و تقاضای موثر از سمت متقاضیان مصرفی برای خرید واحدهای مسکونی ساخته شده از سوی سرمایه‌‌گذاران ساختمانی و سازنده‌هاست. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در همه سال‌هایی که بازار معاملات مسکن به حالت رکود رفته و تقاضای مصرفی به دلیل افت سطح قدرت خرید به ناچار به حاشیه بازار رانده شده است سرمایه‌‌گذاری ساختمانی و عرضه جدید به بازار مسکن نیز با افت شدید همراه شده است. در واقع یک پیش‌‌شرط مهم ایجاد رونق طبیعی و غیرمصنوعی در بازار ساخت وساز، ایجاد امکان خرید و تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن و تکمیل زنجیره ساختوساز و سرمایه‌‌گذاری ساختمانی با آخرین حلقه یعنی خرید واحدهای مسکونی ساخته شده است. قفل عرضه مسکن همواره با قفل فروش همزمان بوده است.
از سوی دیگر، دومین پیش‌‌شرط به ایجاد ریسک و هزینه برای سفته‌‌بازها و جریان سوداگری ملکی مربوط می‌شود. یکی از مهم‌ترین دلایلی که در طول سال‌های گذشته تاکنون به‌ویژه در سال‌های اخیر منجر به افت تیراژ ساختمانی و عرضه جدید به بازار مسکن شده است جذابیت بیشتر سفته‌‌بازی در بازار معاملات آپارتمان‌‌های مسکونی به جای هدایت و حرکت سرمایه‌های ملکی به فرآیند تولید و ساخت و عرضه آپارتمان به بازار مسکن است. در واقع جذابیت بیشتر و نبود مانع یا عامل بازدارنده در مسیر سفته‌‌بازی و سوداگری ملکی باعث شده است عملا سرمایه‌هایی که به بازار مسکن ورود می‌کنند بیشتر به سمت معاملات مکرر آپارتمان‌‌های مسکونی آماده حرکت کند تا صرف تولید و سرمایه‌‌گذاری ساختمانی شود.
دو عارضه ملکی
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» حاکی است: این موضوع دو عارضه مهم را برای بازار مسکن به همراه دارد. در واقع جریان بدون ریسک و هزینه اما پرسود سفته‌‌بازی ملکی نه تنها منجر به انحراف سرمایه‌های ملکی از بازار ساخت وساز به بازار معاملات غیرمصرفی مسکن می‌شود، افت محسوس تیراژ ساختمانی جدید به بازار ملک و در نتیجه افزایش عمق رکود در بازار ساخت وساز را به همراه دارد که از زاویه دیگر منجر به ادامه جهش قیمت در بازار مسکن و کوتاه شدن دست تعداد بیشتری از متقاضیان مصرفی از بازار ملک شود. نتیجه این موضوع خود را در شکل بحران ساخت و خرید مسکن در سال‌های اخیر به‌ویژه سه سال گذشته نشان داده است.
در واقع در همه سال‌های اخیر تاکنون به دلیل نبود اهرم مالیاتی موثر برای ایجاد ریسک و هزینه سفته‌‌بازی و ملاکی، بخش عمده سرمایه‌های ورودی به بازار ملک به جای آنکه در مسیر اصلی که همان سرمایه‌‌گذاری ساختمانی و افزایش عرضه به بازار ملک است به کار گرفته شود صرف دامن زدن به التهاب ملکی در بازار مسکن به واسطه خرید و فروش‌های مکرر آپارتمان‌‌ها از سوی سفته‌‌بازها شده است.
معرفی پادزهر رکود مسکن
بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» درباره جریان ساخت و معاملات مسکن در سال‌های اخیر تاکنون نشان می‌دهد دست‌‌کم دو پادزهر مهم برای مقابله با رکود ملکی باید به کار گرفته شود تا شرایط فعلی بازار ساختوساز را بتوان در مسیر درست قرار داد. دیدگاه‌های کارشناسان نشان می‌دهد تحقق این موضوع به‌طور قطع از مسیر ایجاد رونق مصنوعی در بازار عبور نخواهد کرد و لازم است شرایط برای ایجاد رونق طبیعی ساخت و معاملات مسکن ایجاد شود.«ریسک‌‌دار» کردن ورود به بیراهه سرمایه‌‌گذاری ملکی از طریق وضع و دریافت کارآمدترین، موثرترین و ساده‌‌ترین اهرم مالیاتی یعنی «مالیات سالانه بر آپارتمان‌‌ها و املاک مسکونی» نخستین پادزهری است که برای مقابله با رکود بازار مسکن اعم از رکود معاملاتی و به‌ویژه رکود فعالیت‌‌های ساختمانی باید به کار گرفته شود. عملیاتی کردن این راهکار و استفاده از این پادزهر خود به خود منجر به ورود سرمایه‌ها و هدایت سرمایه‌‌گذاران ملکی به مسیر درست و ایجاد پادزهر دوم خواهد شد.
هم‌‌اکنون بازار معاملات مسکن به دلیل نبود اهرم‌‌های موثر و بازدارنده ضد سفته‌‌بازی به حیاط خلوت سفته‌‌بازها و سرمایه‌‌گذاران تبدیل شده است. در شرایطی که وضعیت در سایر بازارها ملتهب و نوسانی می‌شود. بازار معاملات مسکن به عنوان یک پناهگاه امن و پرسود مورد توجه سفته‌‌بازها قرار گرفته و همین فعالیت‌‌ها نه تنها بازار ساخت وساز را از سرمایه‌هایی که می‌تواند در مسیر افزایش عرضه به کار گرفته شود محروم می‌کند بلکه موجب تشدید جهش قیمت مسکن و دورتر شدن تقاضای مصرفی از بازار ملک می‌شود.
در کشورهای موفق دنیا اما سالانه 5/ 0 تا 5/ 1 درصد از ارزش روز همه واحدهای مسکونی به عنوان مالیات سالانه دریافت می‌شود. مهم‌ترین اثر مثبت این تدبیر مالیاتی برای بازار معاملات مسکن این کشورها که می‌تواند در کشور ما نیز به کار گرفته شود افزایش هزینه و ریسک ملاکی و سفته‌‌بازی است. اما نبود این اهرم موثر مالیاتی موجب شده است عملا حجم زیادی از سرمایه‌ها در دارایی‌‌های ملکی خالی از سکنه، بلااستفاده و احتکار شده، منجمد شود. در حالی که همین سرمایه‌ها می‌توانست به مسیر سرمایه‌‌گذاری ملکی برای افزایش عرضه مسکن هدایت شود.
پادزهر دوم بعد از ایجاد و به کارگیری پادزهر اول (افزایش ریسک سفته‌‌بازی با دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی)، به استفاده سرمایه‌‌گذاران ملکی از «پل بورسی» ایجاد شده بین بازار مسکن و بازار سرمایه مربوط می‌شود. این پل بورسی بین بازار مسکن و بازار سرمایه از سال 93 با صدور مجوز برای راه‌‌اندازی و فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان ایجاد شد. بررسی‌‌های «دنیای اقتصاد» و همچنین تجارب کشورهای موفق در حوزه ساختوساز و معاملات مسکن نشان می‌دهد، اگر «بیراهه» برای سرمایه‌‌گذاران از حالت «ریسک صفرسفته‌‌بازی» به «هزینه واقعی ورود به بازار معاملات مسکن» تبدیل شود، در این صورت افراد با ورود به صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه، اقدام به سرمایه‌‌گذاری می‌کنند؛ این کار هم عایدی برای سرمایه‌‌گذاران دارد و هم عوایدش به رونق عرضه می‌‌انجامد.
در واقع سرمایه‌‌گذاران ملکی که به دنبال یافتن یک پناهگاه امن و در عین حال سودآور برای سرمایه‌‌گذاری ملکی می‌گردند به جای آنکه سرمایه‌های خود را به دارایی‌‌های ملکی منجمد تبدیل کنند، به حوزه سرمایه‌‌گذاری ملکی برای ساخت و عرضه واحدهای مسکونی به بازار از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان ورود می‌کنند. در این صورت است که نه تنها ورود سرمایه به بازار مسکن و فعالیت سرمایه‌‌گذاران ملکی منجر به احتکار و انجماد واحدهای مسکونی از یک سو و دامن زدن به جهش قیمتی از سوی دیگر نمی‌شود بلکه این سرمایه‌ها در خدمت تولید و افزایش عرضه و رکودزدایی از بازار ساخت وساز به کار گرفته می‌شود.
در واقع در شرایط فعلی، عمده جریان ورود سرمایه به بازار مسکن در شکل سفته‌‌بازی ملکی و خرید آپارتمان نمود پیدا می‌کند و تنها اقلیتی خاص به واسطه معاملات مکرر آپارتمان‌‌ها و از محل دامن زدن به جهش قیمت از سرمایه‌‌گذاری ملکی در این بازار منتفع می‌شوند. در حالی که فعالیت‌‌ها و سرمایه‌‌گذاری‌‌های آنها در بازار ملک کاملا برخلاف منافع تقاضای مصرفی و مصالح بازار مسکن است.
اما از طریق انسداد مسیر سفته‌‌بازی و سوداگری ملکی و گشایش مسیر سرمایه‌‌گذاری مولد ساختمانی می‌توان امیدوار بود سرمایه‌های ملکی در جهت افزایش عرضه به بازار مسکن به کار گرفته شود، سود منطقی برای سرمایه‌‌گذارها حاصل شود و از محل افزایش عرضه، تقاضای مصرفی که هم‌‌اکنون به دلیل عدم قدرت خرید مسکن قادر به ورود به بازار ملک نیست، به بازار بازگشته و معاملات مسکن همزمان با رونق طبیعی بازار ساختوساز در مسیر رونق قرار بگیرد. متولی مسکن نیز باید تمرکز خود را به جای تلاش بر ایجاد رونق مصنوعی در بازار ساخت بر این امر قرار دهد. بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در کشور حتی ظرفیت ساخت سالانه بیش از یک میلیون واحد مسکونی نیز وجود دارد به شرط آنکه سرمایه‌های ملکی از بیراهه کنونی به مسیر اصلی و درست هدایت شود.
