قیمت مسکن روی گسل انتظارات

فرید قدیری:  عمده بازیگران معاملات مسکن در ماهی که گذشت «زلزله قیمت‌ها» در بازار عرضه آپارتمان فروشی را احساس کردند و آنهایی که موفق شدند از پس پرداخت بهای صاحب‌خانه شدن بربیایند هم احتمالا تحت‌تاثیر «پس‌لرزه‌های» قیمت فروشنده‌ها قرار گرفتند؛ اما ابعاد واقعی این شوک‌های وارد‌شده به «قیمت پیشنهادی» فروش و «قیمت قطعی» خرید در بازار مسکن تهران، هنوز برای ناظران این بخش مشخص نیست و در این میان، تحلیل‌هایی پراکنده براساس «مشاهده بخش کوچکی از کل بازار» مطرح یا شنیده می‌شود. گروه مسکن روزنامه «دنیای‌اقتصاد» که از اواخر 1403، در پی «توقف انتشار آمار رسمی از قیمت‌ قطعی معاملات مسکن تهران»، اقدام به طراحی شاخص «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌ها کرد، در مقاله امروز با توجه به «رخدادهای معنادار در بازار اردیبهشت»، همزمان با انتشار سطح جدید «میانگین قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان، سطح «میانگین قیمت قطعی» معاملات در ماه گذشته را نیز اعلام می‌کند تا دست‌کم به 2سوال فعالان این بازار پاسخ دهد.

جهش «قیمت پیشنهادی»؛ نوسان «قیمت قطعی»

 نتایج سنجش شاخص «قیمت پیشنهادی» در اردیبهشت ماه امسال نشان می‌دهد، سطح میانگین «قیمت فروشنده‌ها» در فایل‌های آپارتمان‌های عرضه‌شده در تهران به مترمربعی 199‌میلیون تومان رسیده است که نسبت به سال گذشته همین موقع رشد 95درصدی را حکایت می‌کند.

ماه گذشته این شاخص 21.5درصد نسبت به فروردین افزایش پیدا کرد که البته اگرچه بخشی از این رشد ماهانه به شکل سنتی، ناشی از تعطیلی معاملات در ماه اول سال است؛ اما این تورم ماهانه ملکی، معنادار می‌تواند باشد. قرار گرفتن متوسط «قیمت‌های فروشنده‌های آپارتمان» در مرز مترمربعی 200‌میلیون تومان به همراه یک رشد تقریبا 2 برابری «ارقام مدنظر» آنها، در شرایطی بازار ملک در اردیبهشت امسال را به شکل محسوس تکان داد که سطح دوم قیمت مسکن که از ماحصل «توافق نهایی خریدار و فروشنده» و سپس «انجام قطعی معامله» کشف می‌شود، در رده بسیار پایین‌تر از سطح اول قرار گرفت. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از متوسط «قیمت قطعی» فروش مسکن در تهران براساس داده‌هایی که از حجم مشخصی «معاملات قطعی» آپارتمان در اردیبهشت استخراج شده، حاکی است: در حال حاضر این سطح قیمت، مترمربعی 157‌میلیون تومان است که  حول و حوش 20 تا 25 درصد نسبت به اردیبهشت سال گذشته افزایش از خود نشان می‌دهد.

شکاف 2 قیمت مسکن، «تاریخی» شد

 در حال حاضر، روند «قیمت پیشنهادی» فروشنده‌های مسکن، یک «هیجان تورمی» را در رفتار بازار نشان می‌دهد؛ درحالی‌که روند «قیمت قطعی» فروش مسکن بیانگر «تورم ملکی نه چندان فزاینده» و در عین حال «رشد کمتر از قیمت سایر دارایی‌ها» است. از طرف دیگر، اختلاف بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت فروش»، نرخ بسیار بالایی به نظر می‌رسد که این نیز خود، محل پرسش است.

پیش‌از آنکه به چرایی «هیجان تورمی» در قیمت مدنظر فروشنده‌های آپارتمان پاسخ دهیم، لازم است از «شکاف 2 قیمت در بازار مسکن» رمزگشایی شود. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از میانگین تاریخی «فاصله قیمت پیشنهادی و قیمت قطعی فروش» مسکن مشخص می‌کند، طی دست‌کم یک دهه گذشته و از زمانی که سکوهای اینترنتی عرضه فایل فروش آپارتمان، حسابی بین سه ضلع معاملات مسکن یعنی خریدار و فروشنده و دلال ملک جا افتاد، تاکنون، سطح قیمت‌های پیشنهادی به طور متوسط 10درصد بیشتر از سطح قیمت‌های قطعی فروش بوده است. البته این فاصله در مواقعی که شرایط اقتصادی یا سیاسی بر رفتار و معادلات بازار ملک اثر محسوس داشته، کم و زیاد شده است. با این حال، در حال حاضر شکاف 2 قیمت به 27 درصد افزایش پیدا کرده که به نظر می‌رسد این میزان فاصله تا پیش‌از این وجود نداشته است.

علل شکاف شدید 2قیمت چیست؟

«6+1» علت برای شکل‌گیری فاصله تاریخی بین قیمت پیشنهادی و قیمت فروش مسکن مطرح است.

اولین عامل «هیجان‌ساز» روی رفتار سمت عرضه فایل آپارتمان در ماه گذشته، تعطیلی و اختلال در فعالیت یکسری بازارهای دارایی بخاطر مسائلی همچون «توقف معاملات در شرایط جنگ»،‌ «قطعی اینترنت و تاثیر آن روی خریدوفروش آنلاین» بود که باعث شد «تقاضای سرمایه‌ای» هر چند با حجم بسیار محدود روانه بازار ملک شود.

عامل دوم را می‌توان «ادامه خرید‌های مصرفی (تبدیلی) آپارتمان بعد از 40روز وقفه عنوان کرد. از اواخر پاییز، تقاضای مصرفی مسکن برای بهره‌برداری از ماه‌ها ثبات نسبی قیمت، به پشتوانه دارایی‌هایی که بازدهی 3رقمی پیدا کرده بودند، وارد بازار معاملات شد؛ اما شروع جنگ باعث توقف کار شد.

همچنین «انباشت انتظارات تورمی» نزد فروشندگان بالقوه آپارتمان در طی ماه‌های قبل به‌خصوص «در پی آب‌شدن یخ معاملات ملک با طلا در زمستان»، اکنون به التهاب قیمت در بازار «عرضه فایل فروش» دامن زده است. فروشنده‌ها با ذهنیتی که از «افزایش نسبی دمای معاملات مسکن در ایام پیش‌از جنگ 40 روزه داشتند»، در اردیبهشت به «رشد قیمت مدنظرشان» دست زدند تا «بازدهی نسبی پایین سال‌های 1403 و 1404» را برای خود جبران کنند.

عامل چهارم که در پی عامل سوم مطرح است، به سطح قیمت دلاری مسکن برمی‌گردد. سال گذشته متوسط قیمت دلاری آپارتمان براساس شاخص قیمت پیشنهادی به 998دلار در مترمربع کاهش پیدا کرد که از سطح نرمال 1170دلار پایین‌تر بود.

در عین حال، برداشت سنتی سرمایه‌گذاران از بازارهایی مثل سهام که «زود نقدشونده» بوده،‌ در ماه‌های اخیر غلط از آب درآمد. این خود باعث نوعی چرخش به سمت بازای شد که تجربه نشان داد در شوک‌های مختلف سیاسی، از سمت رگولاتور تعطیل نمی‌شود. این موضوع خود روی رفتار قیمتی فروشنده‌ها اثر مثبت داشته است.

عامل ششم «هیجان‌ساز» روی قیمت مدنظر فروشنده‌های آپارتمان نیز «تورم تولید ساختمان» در ماه‌های اخیر است که طبق برخی تحلیل‌های کارشناسان اقتصاد مسکن و ساختمان بعضا تا بیش از 100 درصد برای گروهی از مصالح‌ساختمانی پیش رفته است.

این عوامل 6گانه، عمدتا جهت «قیمت پیشنهادی» را صعودی کردند. اما یک عامل به تنهایی در جهت مخالف، توانسته سطح «قیمت قطعی» را کمتر از سطح اول نگه دارد و آن، «قدرت خرید پایین تقاضا در برابر قیمت‌ها و رکود سنگین معاملات مسکن در اردیبهشت» است.

ماه گذشته، تعداد معاملاتی که در بازار مسکن تهران انجام شد، زیر 2هزار واحد مسکونی بوده است. این در حالی است که تا پیش‌از رکود چندسال اخیر، کمترین حجم معاملات آپارتمان در تهران،‌ برای ماه‌های فروردین هر سال به میزان حدود 4 هزار واحد مسکونی بود.

امکان تامین متوسط بالای 5‌میلیارد تومان بودجه نقد برای خرید آپارتمان متعارف در تهران، برای خیلی از متقاضیان بالقوه وجود ندارد و همین، عامل کاهنده قیمت پیشنهادی در جریان تبدیل به قیمت قطعی می‌تواند باشد. ضمن آنکه، بخشی از سمت تقاضا این تصور را دارد که معادلات مربوط به مذاکرات ایران و آمریکا اگر در سمت‌وسویی مشخص قرار بگیرد، احتمال کاهش یا ثبات میان‌مدت قیمت ملک تقویت می‌شود و این خود رکود خرید مسکن را سنگین‌تر کرده است. به این ترتیب،‌ اکنون مشخص می‌شود که بازار معاملات مسکن هنوز وارد فاز رونق نشده است و در عین حال، میزان تورم ملکی در دو حالت «شاخص فروشنده» و «معاملات قطعی» اختلاف قابل‌توجهی با هم دارند. بازدهی مسکن در یک‌سال منتهی به اردیبهشت امسال، زیر 100درصد شد؛ درحالی‌که بازدهی دلار و سکه و طلا به ترتیب 113درصد، 115درصد و 185درصد شدند. علت پیشتازی این سه، «ثبات نسبی یک‌سال گذشته قیمت مسکن» است. اما در بازدهی ماهانه، مسکن از دلار جلو زده که این نیز به‌دلیل «هیجان فروشنده‌ها» در تعیین سطح قیمت مدنظرشان است.

در حال حاضر، اگر از زاویه «اختلاف قیمت فروشنده و قیمت قطعی» به بازار مسکن نگاه کنیم، با توجه به شکاف تاریخی این دو، می‌توان گفت «ارقام مدنظر فروشنده‌ها، در شرایط فعلی بازار، قابل پذیرش تقاضا نیست». در عین حال، سطح کنونی قیمت دلاری مسکن براساس «قیمت پیشنهادی»، حدود 1111دلار در مترمربع و براساس «قیمت قطعی» حدود 877دلار است که هر دو از «سطح متعارف» که 1170 دلار برآورد می‌شود، کمتر است. این به معنای آن است که بازار مسکن دچار اضافه‌پرش نشده است. همچنین «قیمت واقعی» مسکن تا پیش از اردیبهشت،‌ رشد منفی حدود 10درصد داشت که این نیز علامتی از «تاثیر رکود خرید بر روند قیمت‌ها» است. نرخ رشد نقطه‌به‌نقطه قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها در اردیبهشت به نظر می‌رسد از میانگین رشد هزینه‌های تولید مسکن کمتر یا سربه‌سر بوده که این نیز باعث کاهش حاشیه‌سود عرضه شده است. کارشناسان بازار مسکن معتقدند، کاهش نااطمینانی‌ها به آینده اقتصاد و کاهش نرخ تورم تولید مسکن باعث «کاهش شکاف فعلی 2 قیمت» خواهد شد.

   ۱۰ نما از آینده شرکت‌‌های ساختمانی