دوپینگ طبقاتی ساخت‌وساز

فرید قدیری:  بازار ساختمان‌سازی‌های مسکونی در تهران، «تغییر شدید طبقاتی» نسبت به قبل‌از شروع «جنگ 12 روزه» پیدا کرده است؛ این تفاوت به‌دلیل «فرآیند طولانی احداث ساختمان» هنوز در شهر قابل مشاهده نیست؛ اما یک «آمار رسمی» و مقایسه داده‌های آن با «روند گذشته»، از تصمیمات اخیر شهرداری در این بازار، پرده برداشته است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، پاییز سال گذشته، یعنی فصل بعداز جنگ 12روزه، ساختمان‌هایی که با صدور پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران، در مناطق 22گانه شروع به احداث شدند، تعداد طبقات در آنها به‌طور متوسط «2طبقه» نسبت به 6سال قبل‌از آن، زیاد شده است.

طبق داده‌های جدید از بازار ساخت‌وساز شهر تهران که مرکز آمار برای پاییز1404 منتشر کرده، در فصل سوم سال گذشته، 1900فقره پروانه ساختمانی در مناطق 22گانه پایتخت صادر شد. هر پروانه به معنای احداث یک ساختمان جدید است که طبق محتوای درون این پروانه‌ها، در آن فصل، ساخت 25هزار و 600واحد مسکونی در شهر شروع شده است. متوسط تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه ساختمانی در پاییز 13.5واحد بوده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» اما از روند صدور پروانه‌‌های ساختمانی طی دو دهه گذشته حکایت از آن دارد که متوسط واحد در پروانه،‌ در شهر تهران از سال 83 تا 1403، تعداد 8.5واحد مسکونی بوده است. در عین حال، یک‌بار در سال97 این رقم به حدود 14واحد مسکونی افزایش پیدا می‌کند و اکنون نیز بعد از 6 سال، بار دیگر «تراکم واحد مسکونی» در ساختمان‌های جدید احداثی، به شکل چشم‌گیر 1.5برابر شده و به بالای 13 واحد رسیده است. معنا و مفهوم این افزایش تعداد واحد مسکونی در ساختمان‌هایی که احداث آنها پاییز1404 در تهران شروع شد، آن است که «تعداد طبقات» در بناهای مسکونی از متوسط 4طبقه در گذشته به متوسط 6طبقه افزایش یافته است.

 دوپینگ «طبقات» مسکونی چگونه رخ داد؟

 ظاهر آمار مربوط به «تولید مسکن» در تهران این‌گونه القا می‌کند که پاییز سال گذشته، شرایط سرمایه‌گذاری ساختمانی به قدری مساعد شد که سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران موفق شدند دوبرابر سال قبل، ساخت‌وساز انجام دهند. در واقعیت اما عامل این «دوپینگ» تولید، مجوزهایی بوده که در امتداد تصمیمات موسوم به بخشنامه ابتدای تیرماه نشست شهرداران مناطق صادر شده است. در ایام جنگ 12روزه، شهرداری تهران در مصوبه‌ای که هدف آن را «تسهیل فرآیندهای اجرایی در خدمات‌رسانی عمومی به‌دلیل شرایط خاص ناشی از تجاوزگری رژیم صهیونیستی» اعلام کرده بود، یکسری امتیاز برای سازنده‌های مسکونی در شهر قائل شد. از جمله اینکه، «تراکم ساختمانی تحت شرایطی می‌تواند از 3طبقه به 5طبقه افزایش پیدا کند» و همچنین «طبقه همکف که معمولا لابی یا پارکینگ ساختمان است می‌تواند به کاربری واحد مسکونی تبدیل شود».

در تابستان پارسال، واکنش برخی اعضای شورای شهر و البته دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به این بخشنامه در حدی بود که چون این مجوزها «مغایر ضوابط طرح تفصیلی تهران» است، نباید اجرایی شود و حداکثر تاریخ مصرف بخشنامه باید یک‌ماهه باشد. اما هفته‌ها بعد از آن، در سطح شهر تهران و برخی مناطق،‌ بنرهایی دیده شد که مدیران منطقه‌ای شهرداری از «همکاری با سازنده‌ها برای افزایش تعداد طبقات» نوشته بودند. اکنون آمار رسمی مربوط به «تعداد واحد مسکونی در پروانه»، تایید می‌کند که «تغییر بزرگی» در «تعداد طبقات» ساختمان‌های جدید احداثی در تهران طی سال گذشته رخ داده است.

پیش‌تر «دنیای‌اقتصاد» در گزارش دیگری که آن زمان داده‌های مرکز آمار وضعیت تولید مسکن در تابستان را روایت کرده بود، نوشت: در نیمه اول سال 1404 درحالی‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی 23درصد افت کرد؛ اما تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه تنها 11درصد کاهش یافته بود که این نیز نشانه‌ای از افزایش نسبی تعداد طبقات در ساختمان‌های جدید احداثی در تابستان پارسال بود. با این حال در تابستان سال گذشته، تعداد واحدهای مسکونی در هر پروانه متوسط به 9واحد رسید. در پاییز اما این تعداد بیشتر هم شد.

احتمالا رشد بالای 90درصدی تعداد واحدهای مسکونی ساخته‌شده در پاییز پارسال نسبت به پاییز سال قبل، به‌دلیل «اثر مثبت افزایش طبقه» روی عایدی تولید، تا حدودی «شرایط سخت سرمایه‌گذاری ساختمانی» را برای گروهی از گیرندگان پروانه، تعدیل کرده است. اما «اصل مشکل» رکودساز در بخش تولید مسکن، «رکود خرید» و اختلال در «جریان پایدار خرید و فروش آپارتمان» است که به‌خاطر مجموعه‌ای از ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی در سال‌های اخیر بوجود آمده و در عمل، «زنجیره تولید مسکن» را در حلقه آخر، یعنی فروش واحدهای مسکونی تازه‌ساز، مختل کرده است. ضمن آنکه، مانع «تورم تولید» ناشی از رشد قیمت مصالح‌ساختمانی، با تراکم‌ بیشتر ساخت، حل نمی‌شود و این دو، موازی هم حرکت می‌کنند. به این ترتیب، چنانچه اثر «2طبقه اضافه» در کارنامه تولید مسکن و ساختمان را حذف کنیم، این بازار در سال گذشته کماکان در رکود نسبی قرار داشته است.

 مجوز «طبقات بیشتر» چه پیامدهایی دارد؟

مدافعان «افزایش ناگهانی تعداد طبقات» در مجوزهای ساختمانی در شهر تهران، اثر مثبت این سیاست را «افزایش عرضه مسکن» و بالطبع، «کمک به تعدیل قیمت فروش آپارتمان» توصیف می‌کنند. اما گروهی از شهرسازان و کارشناسان شهری معتقدند، هر نوع سیاست مربوط به «افزایش تعداد طبقات مجاز» برای ساخت‌وساز باید از مسیر طرح جامع شهر تهران عبور کند. در طرح جامع شهر تهران، متوسط تراکم ساختمانی در یک افق زمانی که اکنون رو به پایان آن است، حول و حوش 240درصد در نظر گرفته شده و متناسب با این مقیاس بارگذاری، شهرداری تهران موظف شده در محله‌های مختلف و در کل شهر، «کف مشخصی» از خدمات 7گانه سکونتی از جمله «مراکز خرید، پارک و فضای‌سبز، مراکز تفریحی و...» ایجاد کند.

آن مقیاس ساختمانی به معنای متوسط 4 طبقه است و وقتی، شهر تهران بدون آنکه «مدیریت شهری» تعهد جدیدی برای «افزایش خدمات شهری و سکونتی» بپذیرد، ناگهان با افزایش 1.5برابری طبقات مجاز برای ساخت‌وساز روبه‌رو می‌شود، عدم تعادل سرانه‌های خدماتی با ساکنان شهر، از اینکه هست، شدیدتر می‌شود. در برخی محله‌های شهر تهران، طی سال‌های اخیر، حاشیه کوچه‌ها و خیابان‌های فرعی «سرریز» از خودروهای پارک‌شده مربوط به ساکنان شده است. در همین محله‌ها، ورود و خروج از فرعی به اصلی نیز در ساعات مختلف به‌ویژه پیک‌ صبح و پیک شب، با ترافیک و ازدحام خودرو همراه می‌شود. معطلی در ایستگاه‌های متروی محله‌های مسکونی نیز نمونه دیگری از این عدم تعادل خدمات سکونتی با حجم ساکنان است.

از طرفی، امروز در مناطق مختلف پایتخت، «فقر بالای» پارک شهری کاملا به چشم می‌‌خورد. نبود پارک محله‌ای در سطح وسیعی از محله‌های تهران باعث شده «شهروندان برای تامین این نیاز زندگی»، به معدود پارک‌های بزرگ در پایتخت هجوم بیاورند و چون ظرفیت پذیرش این پارک‌ها بسیار کمتر از این مراجعه‌هاست، «کیفیت پارک‌گردی» تهرانی‌ها در این سال‌ها به شدت پایین آمده است. به این ترتیب، افزایش تعداد طبقات در ساختمان‌های جدید در صورتی که «تعادل مناسب» بین این اتفاق با «خدمات‌رسانی محله‌ای از سمت شهرداری» رخ دهد، قابل قبول خواهد بود. از طرف دیگر، این مدل ساخت‌وساز الزاما به کاهش قیمت مسکن منجر نمی‌شود؛ چون تک‌تک ساختمان‌های جدید مسکونی براساس «قیمت تمام‌شده» در بازار مصرف عرضه می‌شود و چون تورم ساخت در سطحی قرار دارد که «رشد درآمد خانوارها» بسیار کمتر از آن است، این موضوع نیز به تعدیل قیمت منجر نمی‌شود.

  راه‌های فرار از مارپیچ رکود ساختمانی