تیتر یک اولین شماره روزنامه «دنیایاقتصاد» در ۲۳ آذر ۱۳۸۱: قیمت مسکن میشکند؛
بازار مسکن؛ ۲۳ سال پیش
بازار مسکن در سال ۸۱ چگونه بود؟
تصویر صفحه اول شماره نخست روزنامه «دنیای اقتصاد»
گروه مسکن و شهری: گزارشی که در آن سال با عنوان «در صورت تصویب طرح جدید شهرداری تهران؛ قیمت مسکن میشکند» در «دنیایاقتصاد» به چاپ رسید، از جزئیات سیاستی خبر داده بود که براساس آن «مالکان واحدهای مسکونی در پایتخت مشمول پرداخت عوارض سالانه بین 0.5 تا 2 درصد ارزش معاملاتی میشدند». یک مقام شهرداری تهران درباره آن طرح به «دنیایاقتصاد» اعلام کرده بود، «طبق برآوردها 40 درصد از واحدهای مسکونی در شهر تهران خالی از سکنه هستند و پیشبینی میشود با تصویب دریافت عوارض از این واحدها، تقاضای سفتهبازی مسکن به شدت کاهش پیدا کند و همزمان عرضه خانههای خالی به بازار مصرف شتاب بگیرد که در نتیجه این دو جریان، سقوط قیمت مسکن گریزناپذیر خواهد بود.»
در گزارش آن زمان روزنامه «دنیایاقتصاد»، با مثالی از نحوه اثرگذاری عوارض شهری بر کاهش قیمت مسکن، نوشته شده بود: «در صورت تصویب طرح به عنوان مثال از یک واحد مسکونی 20میلیون تومانی در هر سال مبلغی بین 100 تا 400 هزار تومان، با توجه به میزان رفاه منطقه، به عنوان عوارض خدمات شهرداری دریافت خواهد شد. عوارض شهرداری برای واحدهای مسکونی گرانتر مبلغ بالاتری خواهد بود و به عنوان مثال برای یک واحد مسکونی 200میلیون تومانی بین یک تا 4میلیون تومان خواهد بود. کارشناسان اقتصادی اعتقاد دارند که فقدان هزینه لازم برای نگهداری واحدهای مسکونی باعث شده است که مسکن از یک کالای مصرفی به کالایی برای سرمایهگذاری تبدیل شود به گونهای که بسیاری از افراد پردرآمد طی سالهای اخیر ترجیح دادهاند درآمد اضافی خود را در عرصه خرید مسکن به امید فروش گرانتر آن در آینده، سرمایهگذاری کنند و این در حالی است که با تصویب طرح جدید، جذابیت سرمایهگذاری و نیز تقاضای سفتهبازی برای مسکن از بین رفته و واحدهای مسکونی خالی به بازار عرضه خواهد شد.»
یک کارشناس اقتصادی در گزارش «دنیای اقتصاد» در اولین شماره روزنامه در سال 81 در گفتوگو با خبرنگار ما، ضمن تایید احتمال سقوط قیمت در صورت تصویب طرح، اعلام کرده بود: «با توجه به اینکه از ابتدای سال 82 واردات خودرو به احتمال زیاد آزاد میشود، در نتیجه تعداد زیادی از صاحبان سرمایه ترجیح خواهند داد سرمایههای خود را که در بخش مسکن به کار گرفتهاند از این بخش خارج کنند و در عرصه خودرو به کار اندازند که همین موضوع نیز باعث عرضه بیشتر واحدهای مسکونی خالی به بازار میشود و تاثیر کاهشی بر قیمت خواهد داشت.»
قیمت مسکن در سال 81 چقدر بود؟
سال 81 متوسط قیمت مسکن در تهران مترمربعی 481 هزار تومان بود؛ در آن سال قیمت آپارتمانهای پایتخت 50 درصد جهش کرد. دومین رشد شدید قیمت بعد از جهش 42 درصدی در سال 80. آن زمان درآمدهای نفتی مناسب از یکسو و تثبیت نرخ دلار از سوی دیگر، موجب شد بخش قابلتوجهی از نقدینگی به سمت بازار زمین و مسکن سرازیر شود و چون در کوتاهمدت امکان «تنظیم عرضه جدید متناسب با تقاضای سرمایهای» نبود، جهش قیمت ملک در تهران رخ داد. اوایل دهه 80 بازار مسکن تهران در عین حال تحتتاثیر «تراکمفروشیهای اواخر دهه 70» قرار گرفته بود که خود عاملی برای افزایش قیمت زمین شده بود.
طرح عوارض شهرداری بر آپارتمانها چه بود؟
سال 81 دولت برای کمک به «تامین مالی اداره شهر تهران» در ازای «کاهش وابستگی به تراکمفروشی»، نرخ پایه عوارض نوسازی را افزایش داد. عوارض نوسازی از دهه 40 در تهران به صورت دریافت سالانه مبلغی توسط شهرداری از مالکان املاک برقرار شد. اما نرخ آن در طول دهه 70، افزایش پیدا نکرد و در نتیجه ارزش عوارض به لحاظ «اثرگذاری روی مالکان» و همچنین «پوشش هزینههای شهر»، بسیار تنزل پیدا کرد. اما در سال 81 طرح دولت، نرخ پایه عوارض نوسازی که ضریبی از «قیمت منطقهای» املاک را مبنای دریافت از مالکان قرار میداد، افزایش داد. این عوارض در شهرهای جهان، تحت عنوان مالیات سالانه شهری، سهم قابلتوجهی از بودجه شهرداریها را پوشش میدهد و کمک میکند که «جریان عرضه مسکن به بازار مصرف» از سمت مالکان چند خانهای، تنظیم و پایدار شود.
وقتی رقم عوارض نوسازی، به لحاظ سهم از ارزش ملک، قابلتوجه باشد، در این صورت مالک دو یا چند واحد مسکونی برای آنکه بتواند از پس پرداخت مبلغ عوارض سالانه نوسازی شهرداری بربیاید، واحدهای تحت مالکیت خود را که در آن سکونت ندارد به بازار اجاره عرضه میکند تا با پول حاصل از دریافت اجارهبها، عوارض شهری را پرداخت کند. هر چند طرح سال 81 شهرداری تهران با اینکه در سال 83 در پایتخت عملیاتی شد، اما همواره در طول این حداقل دو دهه اخیر، به صورت یک فرمول معیوب برای «عوارض نوسازی» اعمال شد. پایه این عوارض و نحوه دریافت آن و همچنین سهم بسیار کوچک آن در بودجه شهرداری (زیر 2 درصد)، امکان بهرهگیری اقتصاد شهر و اقتصاد زمین و مسکن از مزایا و ویژگیهای این مالیات شهری را سلب کرده است.
