ضوابط جدید «برج‌‌سازی» منتشر می‌شود؟
رانت ساختمانی در لوح فشرده
گزارش «دنياي اقتصاد» از برندگان و بازندگان «محرمانه ماندن ضوابط جديد برجسازي»
پس از گذشت 10 سال از ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران، سرانجام ضوابط بلندمرتبه‌‌سازی تصویب و در اوایل هفته جاری ابلاغ شد. اما شورای عالی شهرسازی و معماری در حالی تکلیف مدیریت شهری درباره نحوه بلندمرتبه‌‌سازی را در قالب ضوابط مصوب اخیر مشخص کرده که جزئیات طلایی این مصوبه انتشار عمومی پیدا نکرده و در اختیار شهروندان قرار نگرفته است. بر اساس آنچه از متن منتشر شده مصوبه «مکان‌‌یابی و ضوابط ساخت بناهای بلندمرتبه شهر تهران» بر‌می‌‌آید، گذرهایی از پایتخت که مناسب ساخت‌و‌ساز ساختمان‌های 12 طبقه و بیشتر هستند شناسایی شده‌‌اند اما اطلاعات این مکان‌‌یابی و نیز اطلاعات تکمیلی از قبیل میزان تراکم و کاربری مجاز در هر یک از نقاط مجاز بلندمرتبه‌‌سازی در یک «لوح فشرده» صرفا در اختیار نویسندگان و طراحان مفاد این مصوبه و برخی از مدیران شهری و مسوولان قرار دارد. به این ترتیب به دنبال تبدیل «نقشه برج‌‌سازی» به «نقشه گنج»، خطر به راه افتادن ماشین جدید صدور امضاهای طلایی و رانت، تهران را تهدید می‌کند.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، یکی از اهداف اصلی تدوین و ابلاغ طرح تفصیلی شهر تهران در فروردین سال 1391 برچیدن بساط رانت اطلاعاتی در حوزه ساخت‌و‌ساز بود. مدیران شهری در آن زمان اطلاعات پهنه‌‌بندی شهر تهران برای ساخت‌و‌ساز را به‌طور کامل در اختیار عموم قرار دادند تا هر شهروندی بتواند درباره سرنوشت ملک خود یا املاکی که قصد معامله آن را دارد، اطلاعات شهرسازی کامل را دریافت کند. اما طرح تفصیلی در موضوع بلندمرتبه‌‌سازی ورود تمام‌عیاری نداشت، بلکه در قالب ماده «10» شهرداری تهران را موظف کرد نسبت به تدوین ضوابط پیشنهادی بلندمرتبه‌‌سازی (ساختمان‌های 12 طبقه و بیشتر) حداکثر ظرف مدت سه‌‌ماه از ابلاغ این طرح اقدام کند. بررسی سابقه این موضوع نشان می‌دهد مدیران ارشد وقت شهرداری تهران چند ماه پس از ابلاغ طرح تفصیلی از تدوین ضوابط بلندمرتبه‌‌سازی و ارسال آن به شورای عالی شهرسازی و معماری برای تصویب نهایی خبر دادند. اما انتظار برای بررسی و تصویب ضوابط مذکور در شورای عالی شهرسازی و معماری به اندازه 10 سال به درازا کشید و در آغاز هفته جاری خبر ابلاغ این مصوبه از سوی شورای مذکور منتشر شد. با وجود این آنچه در اخبار منتشر شده پیرامون این موضوع آمده حاوی چند بند کلی و گنگ بوده و به سوالات کلیدی از قبیل اینکه عرصه‌های مجاز و ویژه برای بلندمرتبه‌‌سازی کجاست، میزان تراکم مجاز در هر یک از عرصه‌ها چقدر است و کاربری مجاز ساخت و سازهای بلندمرتبه چگونه تعیین می‌شود پاسخ نداده است. در واقع اکنون شهروندان نمی‌‌دانند در کدام نقاط شهر مجاز به بلندمرتبه‌‌سازی هستند و این جواز در چه سطح اشغالی، با چه میزان تراکم و با کدام کاربری قابل صدور است؟ در واقع آنچه با هدف تعیین تکلیف ضوابط برج‌‌سازی به عنوان مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری منتشر شده، بیشتر شبیه یک نامه اداری بدون جزئیات ضروری است.
سوت‌‌زنی ممنوع؟
جدای از اینکه قاعدتا باید این بخش از ضوابط ساخت‌و‌ساز نیز مثل سایر ضوابط مربوط به احداث ساختمان‌های کوتاه‌‌مرتبه به سبب جلوگیری از ایجاد رانت در اختیار عموم شهروندان قرار بگیرد، مساله دیگری که انتشار عمومی این ضوابط را حیاتی می‌کند، مسوولیت اجتماعی شهروندان و مطالبه‌‌گری آنهاست. در شرایطی که شهروندان از کم و کیف این مصوبه بی‌‌اطلاع هستند طبعا نمی‌توانند با «سوت‌‌زنی» تخلفات را گزارش کنند و عملا حق اعتراض آنها به ساخت و سازهای خارج از ضوابط که با امضاهای طلایی مجوز گرفته، سلب می‌شود.
از سوی دیگر وقتی در یک مصوبه قید می‌شود که مناطق مجاز به بلندمرتبه‌‌سازی «مکان‌‌یابی» شده، مشخص است که خطوط قرمزی وجود دارد و در این بین گروه‌هایی که از جزئیات این خطوط قرمز با خبر هستند، هم امکان دور زدن نقشه‌ها و به عبارت دقیق‌‌تر دور زدن مقررات را خواهند داشت و هم می‌توانند ضوابط مذکور را در بازار سیاه به سرمایه‌‌گذاران کلان ملکی بفروشند. به این ترتیب مخفی ماندن جزئیات ضوابط بلندمرتبه‌‌سازی پایتخت را در معرض خطر «هوا‌فروشی با امضاهای طلایی» قرار داده است.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگرچه ابلاغ ضوابط بلندمرتبه‌‌سازی با وجود 10 سال معطلی، یک گام رو به جلو محسوب می‌شود اما مساله این است که متن منتشر شده حاوی اطلاعات کلیدی نبوده و همچنان این ضوابط محرمانه باقی مانده است. در متن اخیرا منتشر شده از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری به مصوبه شماره «616» 6 بهمن 1399 کمیسیون ماده 5 شهر تهران ارجاع شده است که بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد در آن مصوبه به صراحت قید شده که مکان‌‌یابی بلندمرتبه‌‌سازی در قالب یک حلقه لوح فشرده ضمیمه شده است. انتظار این بود که ضوابط کامل و مکان‌‌یابی صورت گرفته در سامانه شفافیت شهرداری تهران یا به هر شکل دیگری بلافاصله در دسترس عموم قرار گیرد و مدیریت شهری از زیان و آسیب بزرگ ماندن این ضوابط در لوح فشرده پیشگیری کند. اما این انتظار بی‌‌سرانجام بوده و هنوز دو سند مشخص که از آن نام برده شده، یعنی «نقشه پهنه‌ها و محورهای مجاز برای استقرار ساختمان‌های بلند» و نیز «ضوابط و مقررات احداث بنا در پهنه‌ها و محورهای مجاز» در اختیار شهروندان قرار نگرفته است.
شورای عالی شهرسازی و معماری پیش از این نیز دست‌‌کم سه نوبت به موضوع بلندمرتبه‌‌سازی پرداخته بود اما موضوع تا سال جاری به نتیجه نهایی نرسید. یک‌بار در بیست‌‌وپنجم اسفند 93 این ضابطه به تصویب شورای مذکور رسید که بلندمرتبه‌‌سازی در تهران به‌طور عمومی محدود است، مگر در موارد و محدوده‌های مشخص. بار دیگر در شانزدهم مهر 97 این شورا «ضوابط عام بلندمرتبه‌‌سازی در شهرهای ایران» را تصویب کرد که اتفاقا جزئیات آن به تفصیل مشخص شد. بر اساس مفاد این مصوبه ساخت‌و‌ساز بلندمرتبه در شهرهای ایران برای زمین حداقل 1500 مترمربعی با عرض 25 متر قطعه و نیز قرارگیری در گذر شریانی درجه 2 مجاز شمرده شد. عرض پوسته معابر شریانی درجه 2 عموما 16 متر است و این یکی از خطوط قرمز ساخت‌و‌ساز بلندمرتبه در همه شهرهای کشور از جمله تهران است.
سومین مصوبه‌‌ای که شورای عالی شهرسازی و معماری پیش از ابلاغیه هفته جاری در حوزه بلندمرتبه‌‌سازی گذرانده بود نیز به موضوع اصلاح بخشی از ضوابط عامل بلندمرتبه‌‌سازی در کشور پرداخت که مربوط به 21 مهر 99 است.
چارچوب‌‌های کلی بلندمرتبه‌‌سازی
اگرچه جزئیات ضوابط بلندمرتبه‌‌سازی تاکنون محرمانه باقی مانده است، اما بر اساس مفاد مصوبه مبنایی کمیسیون ماده 5 شهر تهران که در مصوبه شورای عالی شهرسازی به آن ارجاع شده، شش خط قرمز یا به عبارت دیگر چارچوب کلی در این خصوص مورد اشاره قرار گرفته است. اصلی‌‌ترین خط قرمز بلندمرتبه‌‌سازی «کنترل سقف جمعیت‌‌پذیری» است و پس از آن به موضوع «اختصاص بخشی از عرصه ساخت‌و‌ساز به فضای سبز و باز» پرداخته شده است. «حذف محدوده‌های ممنوع برای بلندمرتبه‌‌سازی»، «دسترسی مناسب به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی» و نیز «شناسایی محورهای مطلوب بلندمرتبه‌‌سازی» از دیگر خطوط قرمزی است که به عنوان چارچوب‌‌های موثر بر مکان‌‌یابی احداث بلندمرتبه در اسناد مطالعاتی به آنها اشاره شده است. همچنین یکی دیگر از چارچوب‌‌ها یا به عبارت دیگر خطوط قرمز مذکور، مطالعه ویژه دو منطقه 21 و 22 به لحاظ ظرفیت بلندمرتبه‌‌سازی با لحاظ طرح تفصیلی ویژه این مناطق بوده است.
همه این کلیات تنها چیزهایی است که اکنون می‌توان درباره جزئیات ضوابط بلندمرتبه‌‌سازی با شهروندان در میان گذاشت و این در حالی است که اگر ضوابط مذکور در لوح فشرده نزد نویسندگان آن و برخی مسوولان باقی بماند، امکان صدور مجوز برج‌‌سازی در اتاق تاریک فراهم می‌شود. به این ترتیب برندگان محرمانه ماندن ضوابط بلندمرتبه‌‌سازی مزاحمان ساختمانی هستند که می‌توانند از رانت شکل گرفته برای مطلعان این طرح نهایت بهره‌‌برداری را داشته باشند و بازندگان نیز شهروندان تهرانی هستند که حتی نمی‌توانند تشخیص دهند مجوز ساخت‌و‌ساز مرتفعی که در گذر محل سکونت آنها صادر شده مجاز است یا تخلفی صورت گرفته است.
