طرفداران افزایش تراکم ساختمانی موسوم به گروه‌های فشار در کشورهای غربی دست به کار شدند
جنبش انتخاباتی مسکنسازی
جزئیات طرح پنهان «ساخت شهر» در کالیفرنیا؛ چرا سیاستمداران حمایت می‌کنند؟
این شکایت نشان داد که فلانری متعهد به خرید ۱۴۰ ملک به مبلغ بیش از ۸۰۰ میلیون دلار بوده است که بسیار بالاتر از قیمت بازار است: معادل ۱۵هزار دلار در هر جریب، برای زمینی که ارزش آن برای مقامات مالیاتی تنها یک‌‌‌دهم آن است.
کل این طرح ۵۰هزار هکتار را در برمی‌گیرد، که بسیار بزرگ‌تر از سان‌فرانسیسکو محسوب می‌شود. چه کسی حاضر است برای چیزی که به ظاهر کم‌ارزش است این همه هزینه بپردازد؟ در ۲۵ اوت، نیویورک‌تایمز مدعی شد که مالکان ناشناس سابق فلانری از ۱۲ غول بزرگ سیلیکون ولی محسوب می‌‌‌شوند، که مایکل موریتز، سرمایه‌‌‌دار و روزنامه‌‌‌نگار بریتانیایی و رید هافمن، یکی از بنیان‌گذاران لینکدین در میان آنها هستند. هیچ‌‌‌یک از زمین‌‌‌ها درحال حاضر برای ساخت مسکن منطقهبندی نشدهاند و ظاهرا هدف برنامه ساختن یک شهر از ابتداست. وب‌سایت جدید فلانری با نام «کالیفرنیا تا همیشه» یک شهر سبز آفتابی را نشان می‌دهد و خانواد‌‌‌ه‌‌‌هایی را به تصویر می‌‌‌کشد که در رستوران‌‌‌هایی به سبک مدیترانه‌‌‌ای مشغول غذا خوردن هستند.
در هیچ کجای دنیا شکست در موضوع ساخت مسکن کافی به اندازه منطقه خلیج سان‌فرانسیسکو واضح نیست. دلیل اصلی این امر در نیمبی‌‌‌یسم (Nimbyism) یا «در حیاط خلوت من نباشد» است، که همان تمایل مردم محلی به مقاومت در برابر ساخت‌‌‌وسازهای جدید است. اما برای اصلاح این موضوع یک جنبش رو به گسترش درحال شکل‌‌‌گیری است. طرحی پنهان برای ساخت یک شهر جدید در منطقه سولانو، که در منطقه خلیجی ایالت کالیفرنیا واقع است، تنها یکی از اشکال شگفت انگیز ییمبی‌‌‌یسم (Yimbyism) است، که به جای جواب منفی به توسعه ساختوساز، به آن بله می‌‌‌گوید.
این جنبش باور دارد که کمبود مسکن عمدتا به دلیل قوانین کنترلی است که تعیین می‌کند چه کسی می‌تواند چه چیزی و در چه جایی بسازد. ییمبی‌‌‌یسم معتقد است که قوانین منطقهبندی و برنامهریزی آنقدر سختگیرانه است که ساخت مسکن جدید در بسیاری از نقاط کاملا غیرقانونی محسوب می‌شود و تقریبا در همه موارد روندی کند، دشوار و پرهزینه است. در حدود یک دهه گذشته، این جنبش با فعالیت تعدادی از اقتصاددانان و چند فعال متعهد به یک جنبش سیاسی گسترش یافته است به طوری که با هزاران عضو و شعبه در سراسر کشورها از جمله آمریکا، استرالیا، بریتانیا و نیوزیلند توسعه پیدا کرده است.
چالش اجاره در شهرهای بزرگ
در دهه‌‌‌های اخیر قیمت مسکن از رشد درآمد در سراسر جهان توسعه‌یافته پیشی گرفته است. دلایل این امر متعدد است. نرخ بهره و رشد درآمد بر تعداد خریدارانی که می‌توانند از عهده پرداخت وام‌‌‌های خود برآیند تاثیر می‌‌‌گذارد. تغییرات جمعیتی، فرهنگ و مردم‌‌‌شناسی و عواملی مانند مقررات بانکی، شیوه‌‌‌های وام‌‌‌دهی و موارد مشابه همگی بر تقاضا تاثیر می‌‌‌گذارند، اما زیربنای همه اینها یک منطق اقتصادی اساسی است: جایی که تقاضا از عرضه خانه‌‌‌های جدید پیشی می‌گیرد، قیمت‌ها میل به افزایش پیدا می‌کنند.
بر اساس داده‌‌‌های جمع‌‌‌آوری‌شده توسط محققی در شهرداری لندن، از هزاران سال قبل، تعداد خانه‌‌‌ها در کشورهای انگلیسیزبان نسبت به جمعیت، کمتر از جاهای دیگر در جهان ثروتمند است و ساختوساز رشد کمتری دارد.
اما چه چیز این مساله را توضیح می‌دهد؟ در بیشتر بازارها، افزایش قیمت‌ها، باعث تحریک عرضه می‌شود. وقتی تقاضا برای خودرو افزایش مییابد، خودروسازان کارخانه‌‌‌های بیشتری را راه‌‌‌اندازی می‌کنند. اما همه کشورهای ثروتمند، بنا به دلایل درستی، به وضع قوانینی برای ساختوساز می‌‌‌پردازند. یک خودرو را می‌توان تقریبا در هر جایی تولید کرد و سپس آن را صادر کرد ولی زمین ذاتا یک منبع کمیاب است و در بیشتر موارد مسکن تنها زمانی ارزشمند است که در نزدیکی مشاغل، خدمات عمومی و زیرساخت‌‌‌ها باشد. تعداد کمی از مردم می‌‌‌خواهند درست در مجاورت یک کارخانه فاضلاب زندگی کنند. بسیاری از افراد می‌‌‌خواهند در نزدیکی یک پارک بزرگ زندگی کنند. برنامهریزی برای ساختوساز مستلزم در نظر گرفتن چنین مواردی است. از آنجا که مشاغل جابه‌جا می‌‌‌شوند، نسبت ثابت مسکن به جمعیت در سراسر کشور می‌تواند کمبود فزاینده مسکن، در پررونق‌‌‌ترین اقتصادهای محلی را پنهان کند. در جاهایی مانند کالیفرنیا و لندن، دستمزدها به مراتب بیشتر از مناطق دیگر در آمریکا و بریتانیاست و در دهه گذشته با سرعت بیشتری هم افزایش یافته است. اما برای کارگرانی که صاحب خانه نیستند، افزایش درآمد با افزایش اجاره از بین می‌رود. یافته‌‌‌های منتشر‌شده در ژانویه توسط دفتر ملی تحقیقات اقتصادی نشان می‌دهد که برای کارگران دارای مدرک تحصیلی، اگرچه زندگی در یک شهر ساحلی بزرگ آمریکا با دستمزد قابل‌توجهی همراه است؛ اما بالا بودن هزینه زندگی به این معنی است که با وجود بالابودن دستمزدها شرایط زندگی‌شان به گونه‌‌‌ای است که در شهری فقیرتر زندگی می‌کنند. کارگرانی که مهارت کمتری دارند وضعیت بسیار بدتری دارند، به این معنی که آنها برای پیشرفت از شهر خارج می‌‌‌شوند.
ییمبی‌‌‌ها در کالیفرنیا به یک سیستم مشکل‌‌‌دار اشاره دارند. جمعیت این ایالت درحال کاهش است، باوجود اینکه کالیفرنیا درحال ایجاد تعداد زیادی شغل با درآمد بالاست. میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان یک‌‌‌خوابه در شهر سان‌فرانسیسکو حدود ۳هزار دلار است که ۶۳درصد از دریافتی قبل از کسر مالیات بزرگسالانی است که به طور تمام وقت کار می‌کنند. با اینحال، این منطقه خلیجی امسال تاکنون تنها مجوز ساختوساز ۴هزار و۵۰۰ واحد مسکونی جدید را صادرکرده است که نسبت به جمعیت آن تنها کمی بیشتر از دیترویت است، که جمعیت بسیار کمتری دارد. منطقه آستین در تگزاس نیز، که جمعیت آن نصف منطقه خلیج سانفراسیسکوست، حدود ۲۰هزار مجوز ساختوساز جدید را صادر کرده است.
کالیفرنیا حداقل از دهه ۱۹۷۰ سعی در کنترل ساختوساز داشته است. اسکات وینر، یک سناتور ایالتی که نماینده سان‌فرانسیسکو است، می‌‌‌گوید که قوانین مربوط به مسکن در این ایالت سبب می‌شود این فرآیند سال‌ها طول بکشد و آنقدر آشفته است که در نهایت پروژه را فلج می‌کند، یا آن را کاملا نابود می‌‌‌سازد. وینر جزو اولین سیاستمداران ییمبی بود که قانون جدید ایالتی به نام SB۳۵ را تدوین کرد که مدت کوتاهی پس از روی کار آمدن او در سال ۲۰۱۷ تصویب شد. SB۳۵با وادار کردن دولت‌‌‌های محلی بی‌‌‌میل به تبعیت از اهداف دولتی، افزایش ساختوساز را تشویق می‌کند.
این اهداف برای چند دهه وجود داشتهاند تا ساخت مسکن جدید را تسهیل کنند. هدف در نظر گرفته شده برای سان‌فرانسیسکو، ساخت ۸۲هزار خانه تا سال ۲۰۳۱ است؛ اما تعداد خانه‌‌‌هایی که تا به امروز ساخته شده‌‌‌اند به این معنی است که هدف بسیار دور از دسترس به نظر می‌‌‌رسد. قوانین دیگری که توسط وینر و متحدانش تصویب شده است که حق مالکان برای ساخت «واحدهای مسکونی جانبی» در منازلشان را به رسمیت می‌‌‌شناسد، و دستوراتی را که سازندگان را موظف می‌کنند که فضای زیادی را به پارکینگ رایگان در ساختمان‌‌‌های جدید اختصاص دهند محدود می‌کند.
نگاه به انتخابات سال آینده
ییمبی‌‌‌یسم درحال حاضر حداقل در سطوح بالای سیاستی، عملا در کالیفرنیا جریان غالب است. در سراسر ایالت کالیفرنیا، سیاستمداران درگیر یک نبرد قانونی با سیاستمداران محلی، مانند اعضای شورای شهر و رهبران حومه شهرها هستند، که عموما برای افزایش ساخت مسکن مصمم نیستند.
این نگرش در جاهای دیگر نیز فراوان است. در نیویورک امسال، فرماندار ایالت، طرح «اصلاح و ارتقای منطقهبندی شهری» را پیشنهاد کرد که خواستار تصویب تراکم بیشتر مسکن در یک منطقه خاص بود. به اعتقاد او، ساخت ۸۰۰هزار خانه جدید در طول یک دهه، عمدتا با ساخت آپارتمان‌‌‌های بیشتر در اطراف ایستگاه‌‌‌های راه‌‌‌آهن در حومه شهر نیویورک، امکان‌‌‌پذیر خواهد بود. در کانادا نیز، پی‌یر پویلیور، که حزب محافظه‌‌‌کار را رهبری می‌کند، از دولت خواسته است که شهرداری‌‌‌ها را مجبور کند تا مجوز ساختوساز مسکن بیشتری صادر کنند. هر دو حزب سیاسی اصلی در بریتانیا نیز خواهان افزایش ساختوساز هستند و بدون شک به انتخابات سال آینده هم توجه دارند.
با اینحال، ساخت مسکن بسیار دشوار است. برایان هانلون، یکی از بنیان‌گذاران یک گروه فشار طرفدار توسعه ساختوساز در کالیفرنیا معتقد است مشکل این است که آنها وارث یک «سیستم شهرسازی انگلیسی» هستند. در بریتانیا اولین مقررات گسترده حقوق مالکان زمین برای ساختوساز در ملک خود با «قانون برنامهریزی شهری» در سال ۱۹۰۹ ارائه شد و سپس در سال ۱۹۴۷ با «قانون برنامهریزی شهری و کشوری» به طور چشمگیری توسعه یافت. در آمریکا قوانین منطقهبندی در بیشتر مناطق شهری در دهه ۱۹۲۰ و ۱۹۳۰ تصویب شده است. به گفته رابرت تولان، اقتصاددان مسکن در دوبلین، وقتی ایرلند استقلال یافت، همه اقدامات بریتانیا، توسط ایرلند کپی‌‌‌برداری شد. این کپی‌‌‌برداری در واقع نسخه ایرلندی از قانون برنامهریزی در سال ۱۹۶۳ بود. نیوزیلند نیز از «قانون برنامهریزی شهری و کشوری»، در سال ۱۹۵۳ رونمایی کرد، که هم‌‌‌نام قانون بریتانیاست.
در بسیاری از کشورهای انگلیسیزبان، با الهام از نگرانی‌های ویکتوریایی در مورد «زاغه‌‌‌ها»، قوانین برنامهریزی ساخت خانه‌‌‌های ویلایی را در اولویت قرار دادند. برای برنامه‌‌‌ریزان شهری، تراکم چیزی شبیه به ازدحام جمعیت در نظر گرفته می‌‌‌شد.
در کانون‌‌‌های صنعتی پرجمعیت، «کاهش تراکم منطقه‌‌‌ای» و پاکسازی زاغه‌‌‌ها برای مسطح کردن شهرها و گسترش آنها مورد استفاده قرار گرفت.
امروزه، نسبت به جاهای دیگر، تعداد بسیار کمتری از شهروندان کشورهای انگلیسیزبان در آپارتمان زندگی می‌کنند. در بریتانیا ۸۰درصد از مردم اکنون در خانه‌‌‌های ویلایی زندگی می‌کنند و تنها ۶درصد در آپارتمان‌‌‌هایی در ساختمان‌‌‌های بلند ساکن هستند. این درحالی است که در فرانسه ۴۴درصد مردم در آپارتمان‌‌‌ها زندگی می‌کنند. در شهرهایی از جمله دوبلین، لس‌‌‌آنجلس و سیدنی، گسترش ساخت‌‌‌وسازها پراکندگی بی‌رویه‌ای داشتهاند. تقریبا تمام زمین‌‌‌ها که در فاصله معقول نسبت به مراکز شهر هستند، با تراکم‌‌‌های مجاز قانونی به طور کامل ساخته شده‌‌‌اند. در عوض، ساختمان‌‌‌های جدید در شهرهای دیگری ساخته می‌‌‌شوند که شاید در فاصله ۵۰ یا ۶۰ مایلی از مرکز شهر قرار دارند، به طوری که ساکنان متحمل دشواری رفت و آمد طولانی به مراکز شهر با خودرو می‌‌‌شوند.
در سان‌فرانسیسکو هزینه ساختوساز در تابستان گذشته به طور متوسط حدود ۴۴۰ دلار در هر فوت مربع بوده است، که بسیار بالاتر از سایر نقاط آمریکاست. اما خانه‌‌‌ها تقریبا دو برابر هزینه ساختشان فروخته شده‌‌‌اند. این به آن معناست که دادن مجوز ساخت به سازندگان ارزش زیادی را برای زمین ایجاد می‌کند. با اینحال این امر اتفاق نمی‌افتد، چراکه از طریق سیستم برنامهریزی، ساکنان محلی و گروه‌های سیاسی قادر به جلوگیری از هرگونه توسعه ساختوساز هستند. قوانینی که برای نظارت بر ساخت در نظر گرفته شده است، مانند بررسی‌های زیست محیطی، مشاوره‌‌‌های طراحی، الزامات اختصاص پارکینگ و...، در واقع در خدمت توقف ساختوساز هستند.
خانه آجری
نیمبی‌‌‌یسم ریشه‌‌‌های زیادی دارد. بدیهی است که صاحبان خانه می‌‌‌خواهند از ارزش املاک خود محافظت کنند. صدور مجوز ساخت به خانه‌‌‌های ویلایی، روشی موثر در راستای جلوگیری از مهاجرت افراد فقیر به محله‌‌‌های ثروتمند است.
در آمریکا، در پس اتخاذ سیستم منطقهبندی و تشدید آن، انگیزه‌‌‌های‌نژادپرستانه در دهه‌‌‌های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ وجود دارد. امروزه، مردم بیشتر از این می‌‌‌ترسند که خانه‌‌‌هاب جدید ترافیک را بدتر کنند، یا چشم‌‌‌انداز منازل خراب شود، همسایگان جدید ناسازگار باشند، یا خدمات عمومی برای پاسخگویی به تقاضاها، گسترش نیابد. همه اینها انگیزه‌‌‌های قوی برای ساکنان فعلی ایجاد می‌کند تا با ساخت‌‌‌وسازهای جدید مخالفت کنند. در مقابل، افرادی که قرار است در خانه‌‌‌هایی زندگی کنند که هنوز ساخته نشدهاند، در تصمیم‌گیری مشارکتی ندارند.
در دهه‌‌‌های پس از جنگ جهانی دوم، کل محله‌‌‌ها توسط برنامه‌‌‌ریزان افراطی در تعداد زیادی از کشورها نابود شد. از آن زمان این شکل از برنامهریزی شهری شدت گرفته است، به طوری که عملا کارآیی خود را در این زمان از دست داده است.
اما آیا ییمبی‌‌‌یسم می‌تواند به ساختوساز کمک کند؟ ساخت مسکن در کالیفرنیا در سال‌های اخیر افزایش یافته است: در سال گذشته تعداد خانه‌‌‌های بیشتری در این ایالت نسبت به سال ۲۰۰۸ ساخته شده است. در سراسر ایالت، به حدود ۶۰هزار خانه از سال ۲۰۱۷ مجوز ساخت داده شده است و در سال ۲۰۲۲ از هر هفت واحد ساخته‌شده، یک مورد واحدهای مسکونی جانبی بوده است که بیشتر در منطقه لس آنجلس ساخته شده است.
سوال مهم این است که آیا اصلاحات اخیر می‌تواند ساختوساز را افزایش دهد یا خیر؟
در ماه مه، شهر امری‌‌‌ویل از سوی ایالت کالیفرنیا به عنوان یکی از تنها ۲۲ شهری که رسما «طرفدار ساخت مسکن» است تعیین شد. به این معنی که امری‌‌‌ویل قصد دارد تا حد قابل‌توجهی از اهداف تعیین شده خود برای ساختوساز فراتر رود. مقامات این شهر پیشنهاد داده‌‌‌اند که در۸سال آینده اجازه ساخت ۳هزار و ۶۸۰ خانه جدید داده شود؛ که تقریبا یک واحد جدید به ازای هر دو واحد موجود است.
واضح است که افزایش مجوزهای ساختوساز باعث کاهش اجاره‌بها می‌شود. چون وجود مالیات سالانه ملکی با نرخ یک تا ۵/ ۱درصد ارزش روز ملک در جایی مثل کالیفرنیا، «مقصد نهایی خریدهای سرمایه‌ای ملک» را بازار اجاره (عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره از سوی مالکان) تعیین می‌کند. به این ترتیب، افزایش ساختوساز از طریق افزایش تراکم اگرچه می‌تواند باعث افزایش ارزش بازاری زمین‌‌‌های ویلایی شود و در نهایت، بر قیمت فروش آپارتمان‌‌‌ها تاثیر بگذارد و کار را برای خریداران مسکن حتی به‌رغم افزایش عرضه، مشکل کند اما از طرف دیگر، چنانچه خریدهای سرمایه‌ای آپارتمان در بازاری که واحدهای مسکونی جدید در آن عرضه می‌شود، اتفاق بیفتد، مقصد این واحدها، بازار اجاره خواهد بود.
در سال ۲۰۱۶، پارلمان نیوزیلند، طرح اصلاح منطقهبندی شهری در اوکلند را تصویب کرد. نتیجه این تصمیم افزایش چشمگیر ساختوساز بوده است به طوری که تعداد خانه‌‌‌های جدیدی که مجوز ساخت دریافت کردند از سال ۲۰۱۰ تا ۲۰۲۱ از ۲هزار و ۵۰۰ به ۱۵هزار مورد رسید. بلوک‌‌‌های آپارتمانی هوشمند که می‌توانند برای بسیاری از ساکنان مناسب باشند، به سرعت جایگزین خانه‌‌‌های ویلایی دهه ۱۹۶۰ شدند. صاحبان خانه شاهد افزایش ارزش زمین خود بوده‌اند، زیرا اکنون می‌توانند آن را بازسازی کنند.
از منظر اکونومیست، جبران چند دهه کمبود عرضه نیاز به ساختوساز زیادی دارد.
بر اساس مطالعه‌‌‌ای که توسط یک مرکز بریتانیایی انجام شده است، این کشور در مقایسه با تعداد مسکن ساخته‌شده در سایر کشورهای اروپایی، ۳/ ۴میلیون خانه کم دارد. اما با افزایش هزینه‌‌‌ها، مزایای بالقوه ساختوساز نیز افزایش مییابد. اینکه آیا ثروتمندترین سرمایه‌گذاران فناوری سیلیکون ولی می‌توانند از این مزیت استفاده کنند یا خیر، در آینده مشخص می‌شود.
