سرمایه‌گذاران خرد و کلان بخوانند:
گزینه‌ای جدید برای سرمایهگذاری در مسکن
مرکز پژوهش‌های مجلس اواخر اردیبهشت‌ماه 1402 در گزارشی رسمی اعلام کرد که حدود ۵۵ درصد جمعیت کشور بدمسکن هستند. براساس داده‌های این گزارش، افرادی که دچار فقر مسکن هستند، در ابتدای دهه۹۰ معادل ۳۳ درصد کل خانوارها را شامل می‌شدند و در پایان دهه۹۰، «تورم بالا، بی‌ثباتی متغیرهای اقتصادی و افت درآمد سرانه» در کنار جهش تاریخی قیمت مسکن و تأکید عجیب سیاستگذار بر «سیاست نادرست برای تأمین مسکن» سبب شد تا این رقم به ۵۵ درصد افزایش پیدا کند. فقر مسکن در جهان به‌طور میانگین حداکثر معادل ۲۰ درصد جمعیت هر کشور است، اما در ایران این نرخ میانگین از 2.7 برابر جهانی فراتر رفته‌است.
در کنار آنچه فقر مسکن نامیده می‌شود، به علت افزایش بهای مسکن در سال‌های گذشته، سن انتظار مالک شدن حقوق‌بگیران و کارمندان به بیش از ۹۰ سال رسیده است؛ یعنی حتی افراد با درآمد معین و شغل باثبات نیز برای خرید مسکن دچار چالش جدی هستند. به گفته‌ی مجتبی یوسفی، عضو هیأت رئیسه‌ی مجلس: «حقوق‌بگیر و کارمند اگر تمام درآمد خود را پس‌انداز کند می‌تواند پس از 40 سال خانه‌دار شود، اما با توجه به اینکه یک‌سوم درآمد خود را می‌تواند برای خرید مسکن پس‌انداز کند، مدت زمان انتظار خرید خانه برای آنها به بیش از 90 سال می‌رسد.»
برمبنای داده‌های پژوهش‌های حوزه مسکن، متوسط بهای مسکن در سال 55 تا زمان جنگ ایران و عراق حدود سه تا چهار برابر درآمد سالانه هر خانوار بود؛ این رقم در ابتدای دهه 80 به حدود هشت برابر درآمد سالیانه خانوار رسید و اکنون بالاتر از 20 برابر درآمد سالانه‌ی خانوار در یک سال است.
بازوی پژوهشی مجلس، تنها راه جلوگیری از رشد نرخ فقر مسکن در ایران را در وهله‌ی اول، «مهار تورم» و در گام مکمل، «توجه دولت به الگوی موفق تأمین مسکن در جهان» می‌داند.
چرا سرمایهگذاری در مسکن ایمن است؟
از جنبه مصرفی مسکن خانوار که بگذریم، مسکن از بُعد سرمایهگذاری نیز جایگاه قابل‌تأملی در اقتصاد ایران دارد. براساس «گزارش اقتصادی بازار مسکن در ایرانِ» آکادمی دانایان، کارشناسان اقتصادی به مسکن نه تنها به‌عنوان محل سکونت، بلکه به‌عنوان ابزار پس‌انداز بلندمدت نگاه میکنند.
نگهداری مسکن به‌عنوان دارایی برای بهره‌مندی از درآمد اجاره و عایدی سرمایه سبب شده است تا تقاضای مسکن در کنار ارز، طلا و محصولات بازار سرمایه سهم زیادی از دارایی‌های سرمایه‌ای را به خود اختصاص دهد. از طرف دیگر به دلیل مداخلات دولت در بازارهای ارز، طلا و بازار سرمایه، مسکن به‌صورت عمومی و در بلندمدت همواره محل مناسبی برای سرمایهگذاری و پس‌انداز فعالان اقتصادی تلقی شده است. از حیث عملکرد و بازدهی، بازار مسکن همواره بازاری مطمئن و کم‌ریسک بوده است که علاوه بر خنثی‌کردن آثار تورم، بازدهی‌های مناسبی نیز محقق کرده است.
بازار مسکن و به طور خاص مسکن در شهر تهران در باز‌ه سال‌های ۱۳۹۵ تا آذرماه ۱۴۰۱ افزایش قیمت 11.4 برابری را تجربه کرده است. این در حالی است که در این باز‌ه زمانی، شاخص بهای کالا و خدمات 5.7 برابر و نرخ ارز در بازار آزاد نیز حدوداً ۱۱ برابر شده است. در میان تمام گزینه‌های سرمایهگذاری، بازار مسکن از محبوبیت بالایی برخوردار است؛ چرا‌که ویژگی‌های این بازار با شرایط اقتصادی ایران هماهنگی بسیاری داشته است.
جذابیت‌های بازار املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران
آنچه سبب جذابیت بازار املاک و مستغلات برای سرمایه‌گذاران شده است، تنوع فرصت‌های سرمایهگذاری، بازدهی قابل‌‌قبول، همبستگی بالای بازدهی با میزان تورم، نوسانات قیمتی پایین‌تر نسبت به سایر بازارها، امکان انتفاع از عایدی حاصل از اجاره، همچنین امکان استفاده از سند دارایی جهت توثیق برای دریافت تسهیلات است.
چالش‌های سرمایه‌گذاران در بازار املاک و مستغلات
با این حال سرمایهگذاری در بازار املاک و مستغلات همواره با چالش‌هایی همراه بوده است. سرمایه‌گذاران برای سرمایهگذاری در این بازار به حداقلِ سرمایه بالاتری نسبت به سایر بازارها نیاز دارند. ازسویی هزینه‌های مالیاتی و معاملاتی سرمایهگذاری در بازار املاک و مستغلات، سنگ دیگری جلوی پای سرمایه‌گذاران می‌گذارد. این نکته را هم باید در نظر داشت که گاهی سرمایه‌گذاران در نقدکردن دارایی خود با چالش مواجه هستند. ازطرفی سرمایهگذاری موفق در این بازار نیازمند دانش، تجربه و صرف زمان زیاد جهت یافتن گزینه‌های سرمایهگذاری بهینه است.
توسعه ابزارهای سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازارهای مالی با هدف حل این چالش‌ها انجام شده است و صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات ابزار سرمایهگذاری مطلوب در این بازار است. در این نوع از ابزار سرمایهگذاری غیرمستقیم، صندوق با تجمیع وجوه سرمایه‌گذاران به سرمایهگذاری در املاک و مستغلات می‌پردازد و از دو محل عایدی سرمایه‌ای (افزایش قیمت املاک) و درآمد حاصل از اجاره بازدهی کسب می‌کند.
مزیت سرمایهگذاری غیرمستقیم در بازار مسکن
سرمایهگذاری در این نوع صندوق‌ها نسبت به سرمایهگذاری مستقیم در بازار املاک و مستغلات مزیت‌هایی دارد: سرمایه‌گذاران با خرید واحدهای صندوق املاک و مستغلات امکان ورود به بازار مسکن با مبالغ اندک را خواهند داشت. سرمایه خریداران واحدهای این صندوق تحت مدیریت فعالان باتجربه و متخصص حوزه سرمایهگذاری در بازار املاک و مستغلات خواهد بود. با سازوکار پیش‌بینی‌شده، واحدهای سرمایهگذاری نقدشونده بوده و سرمایه‌گذاران در هر زمان به اصل و سود سرمایهگذاری خود دسترسی خواهند داشت. همچنین، به دلیل صرفه‌های ناشی از مقیاس، هزینه‌های مبادلاتی سرمایه‌گذاران کاهش می‌یابد. این نوع سرمایهگذاری که سبدی از دارایی‌های ملکی را هدف کاهش ریسک قرار می‌دهد، از منظر سرمایهگذاری ایمن‌تر از سرمایهگذاری مستقیم است.
تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات
صندوق سرمایهگذاری زمین و ساختمان و صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات با وجود تشابه نام، زمینه‌های سرمایهگذاری متفاوتی دارند. صندوق «زمین و ساختمان» ساخت را تأمین مالی می‌کند، یعنی سرمایه‌گذاران در ساخت پروژه ساختمانی وارد می‌شوند و پس از اتمام پروژه و فروش آن، عواید حاصل از این ساخت‌وساز را کسب میکنند. این نوع صندوق طرف «عرضه» را تقویت می‌کند. در مقابل، صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات در املاک ساخته و تکمیل‌شده سرمایهگذاری می‌کند. این صندوق‌ها املاک مسکونی تجاری یا اداری دارای اسناد رسمی تفکیک‌شده را می‌خرند و با فروش یا اجاره‌ی آنها کسب سود میکنند. این نوع صندوق‌ها طرف «تقاضا» را تقویت میکنند.
چهار ویژگی جذاب برای سرمایه‌گذاران خرد
در همین راستا صندوق املاک و مستغلات نیک‌رای با مدیریت گروه مالی دانایان و با هدف سرمایهگذاری غیرمستقیم در بخش املاک کشور در اسفند سال ۱۴۰۱ تأسیس شد. با سرمایهگذاری در این صندوق مشکلات شناسایی املاک، اطمینان از صحت و اعتبار اسناد و مراحل ثبت اداری املاک، به مدیران صندوق املاک و مستغلات نیک‌رای واگذار می‌شود تا امکان برخورداری از بازدهی بازار مسکن و ساختمان کشور با دانش و تجربه متخصصان این حوزه بیشتر شود.
به‌طور خلاصه می‌توان گفت صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات نیک‌رای که ازسوی گروه مالی دانایان به بازار ورود کرده، در تلاش است موانع سرمایهگذاری در بازار املاک و مستغلات را از میان بردارد. نقدشوندگی، بازده بالا، معافیت از مالیات و امکان سرمایهگذاری با هر مبلغی از شاخصه‌های اصلی این صندوق به شمار می‌رود. این چهار ویژگی اصلی سبب می‌شود تا در شرایطی که تورم مسکن بی‌داد می‌کند، افراد با هر بودجه‌ای امکان سرمایهگذاری در بخش ساختمان را داشته باشند.
صندوق سرمایهگذاری املاک و مستغلات نیک‌رای با نماد «دانیک» به مدیریت گروه مالی دانایان، روز دوشنبه ۹ مردادماه تا مبلغ ۱۴۰ میلیارد تومان پذیره‌نویسی خواهد شد.
جهت کسب اطلاعات بیشتر با ما در ارتباط باشید:
تولید محتوای بخش «وب گردی» توسط این مجموعه صورت نگرفته و انتشار این مطلب به معنی تایید محتوای آن نیست.
