فرصت سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان
از آنجا که تامین مالی سازندگان مسکن همواره از دغدغه‌‌‌های مهم این مجموعه بوده است، بنابراین طراحی شیوه‌‌‌های نوین تامین مالی متناسب با نیاز بخش ساختمان از مهم‌ترین ماموریت‌‌‌های محول‌شده به تامین سرمایه بانک مسکن (سهامی خاص) است.
در این راستا و با توجه به تجربه راه‌‌‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان که لزوما منجر به تحویل مستقیم واحد ساختمانی به سرمایه‌گذاران در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق نمی‌‌‌شد، موضوع انتشار اوراق سلف مسکن با نظر به حل این مشکل، در دستور کار شرکت‌های گروه مالی قرار گرفت. با همکاری کمیته تدوین مقررات سازمان بورس نسبت به تطبیق دستورالعمل اجرایی انتشار و معاملات اوراق سلف استاندارد در بورس کالای ایران برای امکان‌‌‌پذیری انتشار اوراق سلف استاندارد ساختمان (فروش متری) این مساله در کمیته فقهی سازمان بورس مطرح شد و بعد از برگزاری جلسات متعدد نهایتا در تاریخ ۰۷/ ۰۲/ ۱۴۰۱ مصوبه کمیته فقهی در این زمینه ابلاغ شد.
به این ترتیب در نشست تخصصی «تامین مالی مسکن؛ فرصت‌‌‌ها و چالش‌‌‌ها» که در روز دوشنبه ۲۳ مرداد با همکاری شرکت تامین سرمایه بانک مسکن و سازمان بورس و اوراق بهادار تهران در محل گروه مالی بانک مسکن برگزار شد، از ابزار اوراق سلف مسکن (فروش متری مسکن) رونمایی شد.
قرارداد سلف موازی استاندارد در حوزه مسکن، قراردادی است که بر اساس آن عرضه‌کننده، مقدار معینی از پروژه ساختمانی مشخص را بر مبنای ضریبی از مترمربع بر اساس مشخصات قرارداد سلف در برابر بهای نقد و به قیمت قطعی به فروش می‌‌‌رساند تا در سررسید قرارداد، به خریدار تحویل دهد. از مهم‌ترین مزایای آن تامین مالی انبوه‌‌‌سازان و سازندگان عمده مسکن و ساختمان، ایجاد اطمینان از فروش کالای عرضه‌شده و نقدشوندگی معاملات به دلیل وجود متعهد پذیرهنویسی و بازارگردان در مشخصات قرارداد، ایجاد امکان سرمایه‌گذاری به صورت خرد در مسکن، ایجاد بستر امن پیش‌خرید مسکن برای متقاضیان مسکن و ساختمان، تضمین اجرای تعهدات سازنده، اطلاع خریداران از جزئیات ساختمان عرضه‌شده و سازنده به واسطه انتشار اطلاعات در امیدنامه و انجام معاملات در نماد معاملاتی قرارداد سلف استاندارد و قابل رویت برای عموم است.
فرآیند عملیاتی انتشار این اوراق از دو منظر قابل بررسی است: ۱) سازنده و ۲) سرمایه‌گذار.
دراین روش سازنده برای پروژه در حال ساخت تامین مالی انجام می‌دهد و به جای پیش‌‌‌فروش واحدهای ساختمانی، متراژ موردنیاز خود برای تامین مالی را به فروش می‌‌‌رساند. این روش انعطاف‌‌‌پذیر، نسبت به سایر ابزارهای بدهی متداول در بازار سرمایه، بسیار ساده‌‌‌تر طراحی شده است و به همین دلیل سازنده وجه موردنیاز خود را سریع‌‌‌تر دریافت می‌کند و می‌تواند در مراحل مختلف نیاز به نقدینگی، اقدام به انتشار اوراق کند تا جریانات نقدی خود را بر اساس برآوردها از تغییرات احتمالی قیمت مواد و مصالح مدیریت کند. به علاوه در این روش سازنده می‌تواند فروش متراژ ساخت خود را مدیریت کند تا با ریسک عدم‌فروش در دوره رکود مواجه نشود.
در این روش سرمایه‌گذاران می‌توانند به صورت ضریبی از یک متر در ساختمان سرمایه‌گذاری کرده و با وجود واحدهای کوچک سرمایه‌گذاری، معاملات ثانویه و بازارگردان از معامله‌‌‌پذیر بودن و نقدشوندگی مناسبی هم برخوردار شوند؛ و از مزیت سرمایه‌گذاری و از ارزش افزوده احتمالی صنعت ساختمان نیز بهره‌‌‌مند شوند.
در این روش امکان تبدیل برگه‌‌‌های اوراق و تحویل واحدهای ساختمانی وجود دارد که بر اساس دستورالعمل، سرمایه‌گذاران می‌توانند با جمع‌‌‌آوری تعداد مشخصی از برگه‌‌‌های اوراق در زمان سررسید و با شرایط اعلام‌شده در امیدنامه که به صورت شفاف در سایت بورس‌کالا در اختیار عموم است، در صورت تمایل نسبت به انتخاب واحد ساختمانی اقدام کنند. تحویل فیزیکی در اوراق سلف استاندارد مسکن با تحویل واحد ساختمانی به خریداران و امضای قرارداد واگذاری محقق می‌شود. با توجه به اینکه قیمت هر مترمربع پایه، مبنای قیمت‌گذاری است و قیمت هر مترمربع واحد ساختمانی با توجه به شرایط و ویژگی‌‌‌ها (طبقه، جهت دید، متراژ و...) متفاوت است، بنابراین ضرایب تعیین‌شده توسط کارشناسان رسمی دادگستری در خصوص واحد ساختمانی ملاک عمل قرار می‌گیرد. قراردادهای سلف موازی استاندارد پس از آخرین روز معاملاتی، وارد دوره تحویل می‌شود و فرآیند تسویه نهایی به شرح مفاد دستورالعمل انجام می‌شود.
در شرایطی که سرمایه‌گذار تعداد کافی برگه اوراق برای تحویل فیزیکی واحد ساختمانی جمع‌‌‌آوری نکرده باشد، می‌تواند بر اساس مکانیزم تابلوی بورس‌کالا نسبت به فروش اوراق خود اقدام کند و از ارزش افزوده ایجاد‌شده پروژه نیز منتفع شود. با توجه به اینکه شرایط تحویل فیزیکی به صورت کاملا شفاف در امیدنامه پروژه اطلاع‌‌‌رسانی می‌شود، امکان خرید و فروش برگه‌‌‌های اوراق در روزهای معاملاتی فراهم است که همین عامل سبب افزایش نقدشوندگی اوراق می‌شود. همچنین با توجه به معین و قابل بازدید بودن پروژه، دارندگان یا متقاضیان خرید اوراق، علاوه بر تابلوی بورس می‌توانند از نظر خبرگان این حوزه نیز برای قیمت‌گذاری استفاده کنند و قیمت مورد نظر خود را روی تابلوی معاملات درج کنند. پروژه معرفی‌شده می‌تواند دارای کاربری‌‌‌های مسکونی، اداری، تجاری و... باشد و محدود به موقعیت مکانی خاصی نیست، همچنین درصد پیشرفت پروژه اهمیتی ندارد، اما در حال حاضر این روش قرار است برای پروژه‌‌‌های با پیشرفت فیزیکی حداقل ۳۰ درصد، با اولویت پروژه‌‌‌های مسکونی و با مشارکت شرکت‌های بزرگ فعال در این حوزه با کارنامه مشخص آغاز شود. بررسی مدارک و مستندات پروژه توسط نهادهای مالی در ابتدا به صورت دقیق صورت می‌گیرد و شفافیت و الزامات مربوطه کاملا مدنظر قرار خواهد گرفت؛ بنابراین این مساله سبب اطمینان دوطرفه سرمایه‌گذار و سازنده خواهد شد.
