چهار جذابیت بزرگ

روش کار در صندوق‌های زمین و ساختمان، شبیه به یک قرارداد مشارکت در ساخت است. صندوق برای تامین مالی یک پروژه خاص تشکیل می‌شود، مالک زمین سهمی از کل پروژه می‌برد و الباقی سهم به سرمایه‌گذار سازنده می‌رسد؛ با این تفاوت که سازنده به‌جای یک شخص حقیقی یا حقوقی، عموم سرمایه‌گذارانی هستند که در بورس، واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را خریداری و سرمایه لازم برای ساخت را تامین می‌کنند. با جذب این سرمایه، مدیر صندوق از طریق مدیر ساخت، اقدام به احداث و تکمیل پروژه و تامین مالی پروژه (از طریق تسهیلات و پیش‌فروش) کرده و پس از تکمیل ساخت و فروش کلیه واحدها، صندوق ابطال‌شده و سرمایه‌گذاران نیز به نسبت تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری خود، سهم خود را دریافت می‌کنند. نکته حائز اهمیت اینکه صندوق نسیم توسط گروه مالی بانک مسکن و سه صندوق دیگر توسط گروه سرمایه‌گذاری مسکن تاسیس شده است؛ به بیان دیگر هنوز هیچ شخص حقیقی و حقوقی دیگر خارج از خانواده بانک مسکن، صندوقی تاسیس نکرده است.

همچنین بانک مسکن نیز پس از صندوق نگین که در اسفند ۱۳۹۵ در بازار بورس عرضه شد، صندوق دیگری تاسیس نکرده است. مهم‌ترین دلیلی که تاکنون بانک مسکن را از تاسیس صندوق‌های جدید منع کرده است، قوانین و مقررات بانک مرکزی ایران است که بانک‌ها را از تاسیس و تصدیگری صندوق‌های سرمایه‌گذاری منع کرده است. این مقررات به‌تبع قانون برنامه ششم توسعه ابلاغ شده است. بانک مسکن، تا‌کنون بارها درخواست بازنگری در این مقررات را کرده، اما هنوز مورد پذیرش بانک مرکزی ایران قرار نگرفته و ممنوعیت قبلی همچنان برقرار است. این در حالی است که صندوق‌های زمین و ساختمان، می‌توانند محرک خوبی برای سمت عرضه در بازار مسکن باشند. هر چند بخشی از ضوابط این صندوق‌ها به نحوی است که باعث شده است بخش خصوصی کمتر برای تاسیس صندوق تمایل داشته باشد، اما کماکان می‌تواند بخشی از عرضه در بازار مسکن را تامین مالی کند. مهم‌ترین مزایای استفاده از این صندوق‌ها به منظور تامین مالی (توسط مالکان و سازندگان) عبارتند از:

تامین مالی تضمین شده با توجه به طرح توجیهی پروژه: در ابتدای تاسیس صندوق، منابع موردنیاز برای پیشبرد پروژه تا مرحله دریافت تسهیلات و شروع پیش‌فروش مشخص شده و همین میزان نیز از بازار سرمایه جمع‌آوری می‌شود. چنانچه به هر دلیل نیز استقبال از صندوق مناسب نبوده و کلیه اوراق خریداری نشود، متعهد پذیره‌نویسی موظف به خریداری واحدهای باقی مانده است تا تامین مالی پروژه با مشکلی مواجه نشود. به همین دلیل نیز مشکلی در تامین مالی ساخت تا این مرحله وجود ندارد.

معافیت مالیاتی: صندوق‌های زمین و ساختمان از معافیت ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم برخوردار هستند؛ به عبارت دیگر، سازنده نیاز به پرداخت ۲۵ درصد از سود خود به‌عنوان مالیات نداشته و از این قانون معاف هستند. همچنین این صندوق‌ها از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده نیز معاف هستند. این دو معافیت، خود می‌تواند بهای تمام‌شده ساخت را به میزان قابل‌توجهی کاهش دهد. همچنین سرمایه‌گذاران در واحدهای صندوق‌ها، از مزایای زیر برخوردارند:

امکان بهره‌مندی از افزایش قیمت‌ها در بازار زمین و ساختمان: با توجه به اینکه دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری، عملا در تمام پروژه شریک هستند، در صورت بروز هر نوع افزایش قیمت در بازار مسکن و ساختمان، دارایی آنها نیز متورم شده و به همین میزان منتفع خواهند شد. این در حالی است که سرمایه‌های خرد در بازار، امکان بهره‌مندی از این فرصت را ندارند.

امکان بهره‌مندی از ارزش افزوده ساخت: علاوه بر تورم، سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز نیز برای دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری صندوقی وجود دارد که می‌تواند بازدهی آنها را افزایش دهد.

شفافیت بالا و نظارت کامل: حسابرس، سازمان بورس و اوراق بهادار و ناظرهای معرفی شده از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، بر تمام ابعاد صندوق‌ها نظارت داشته و به همین دلیل نیز این صندوق‌ها از شفافیت کامل برخوردارند.

نقدشوندگی بالا: با توجه به وجود بازارگردان، نقد شوندگی واحدهای سرمایه‌گذاری بالا بوده و از این منظر ریسک خاصی برای سرمایه‌گذاران وجود ندارد.

وجود این مزایا، می‌تواند باعث افزایش تمایل سرمایه‌گذاران و مالکان زمین برای استفاده از این ابزار شود. این موضوع به‌ویژه درخصوص تعاونی‌های مسکن، شایان‌توجه ویژه است. اعضای تعاونی‌های مسکن معمولا دچار سه مشکل در اجرای پروژه هستند:

۱- نداشتن تیم مناسب که بتواند طراحی و ساخت مناسبی را انجام دهد.

۲- نداشتن تیم مدیریتی و نظارتی مناسب برای نظارت بر اجرای پروژه

۳- ذهنیات و تمایلات متفاوت اعضای تعاونی (فروش سهم خود، نگه داشتن سهم تا انتهای پروژه، افزایش سهم و داشتن واحد بزرگ‌تر و...)

این مشکلات و مسائل از طریق صندوق‌های زمین و ساختمان قابل رفع است. مدیر ساخت حرفه‌ای مسوولیت اجرای پروژه را بر عهده می‌گیرد، حسابرس بر مسائل مالی نظارت خواهد کرد، مدیر صندوق جریان منابع مالی و تامین مالی را کنترل کرده و سازمان بورس بر کل این روند نظارت می‌کند. امکان دریافت وجوه به‌صورت مرحله‌ای وجود داشته و در هر مرحله چنانچه بخشی از اعضا توان یا تمایل برای پرداخت مبلغ مورد نیاز را نداشته باشند، متعهد پذیره‌نویسی سهم لازم را پرداخت خواهد کرد. چنانچه اعضا تمایل داشته باشند، می‌توانند سهم خود را در بورس به فروش برسانند و چنانچه اعضای دیگر تمایل به خرید واحدهای بیشتری از صندوق داشته باشند، می‌توانند از همین طریق خریداری کنند. به نظر می‌رسد ایجاد ارتباط بین تعاونی‌های مسکن و این ابزار، بتواند کمک شایان‌توجهی به عرضه در بازار مسکن کند.با وجود این موارد، تا‌کنون استقبال مناسبی از صندوق‌های عرضه شده در بورس وجود نداشته است. شاید بتوان موارد زیر را مهم‌ترین علل عدم استقبال از صندوق‌ها توسط مالکان زمین‌ها دانست:

  • نداشتن اطلاعات کافی درخصوص صندوق‌های زمین و ساختمان و بازار سرمایه؛ به‌نحوی که با شنیدن نام بورس، ریسک آن در ذهن مالکان نقش بسته و حاضر نیستند هیچ اقدامی که به بازار سهام مرتبط باشد، انجام دهند.
  • لزوم انتقال سند زمین به نام صندوق در ابتدای دوره: بسیاری از مالکان حاضر نیستند زمین خود را به نام صندوق کرده و به‌جای آن واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق را دریافت کنند. درخصوص زمین‌های متعلق به اشخاص حقیقی و عموم مردم، شاید این مهم‌ترین علتی باشد که تا‌کنون بخش خصوصی حاضر به ایجاد صندوق نشده است.
  • استقبال پایین در بورس به دلیل نداشتن سود ثابت تضمین‌شده: سرمایه‌گذاران در بورس، به دلیل اینکه صندوق‌ها دارای سود ثابت تضمین شده نیستند، تمایل کمتری برای خرید واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق دارند.

اما این موارد به معنی شکست طرح نیست؛ بلکه امکان اصلاح و به‌روز رسانی مکانیزم صندوق و رفع برخی از مشکلات وجود دارد. علاوه بر آن، تا جا افتادن این ابزار و شناخت آن توسط عموم مردم، لازم است نمونه‌های متعدد و موفقی از آن اجرا شوند تا اطمینان بازار به این صندوق‌ها بیشتر از قبل شود. شاید بتوان ممنوعیت بانک مرکزی را درخصوص سایر بانک‌ها درک کرد، اما در روزهایی که وزارت راه و شهرسازی در حال تلاش جدی برای تقویت بخش عرضه در بازار مسکن است، ممنوعیت تاسیس این صندوق‌ها توسط بانک تخصصی مسکن، جای سوال و ابهام فراوان دارد. به‌نظر می‌رسد حتی پذیره‌نویسی در شعب بانک مسکن، بتواند کلید آشتی عموم مردم با این صندوق‌ها باشد؛ نه اینکه تنها بانک تخصصی این حوزه نیز از فعالیت در این‌خصوص منع شود. به‌نظر می‌رسد سیاست‌گذار بخش مسکن باید ورود جدی به این موضوع داشته و قفل این محدودیت را از طریق رایزنی با نهادهای بالادستی باز کند تا این ابزار نیز بتواند به آرامی جای خود را در بازار باز کرده و به بوته فراموشی سپرده نشود.