باخت نیمه‌اول دولت سیزدهم در زمین «حساس‌‌‌ترین بازار مصرف خانوارها»؛ کدام شاخصهای مسکن بهبود یافت؟
صفر از ۱۰ در بخش مسکن
چرا بازار مسکن به سامان نرسید؛ آیا رئیسی اولویت را اشتباه تعریف کرد؛ «هدف» دولت در این بازار چه باید باشد؟
اولین مولفه مربوط به کارنامه مردود دولت در مهار تورم اجاره است. تورم اجاره (میانگین رشد نقطه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور) در فاصله مرداد 1400 تا مرداد 1402 یعنی شروع به کار دولت سیزدهم تاکنون، 47درصد به ثبت رسیده است. این میزان تورم در بازار اجاره در واقع تورم تاریخی در این بخش محسوب می‌شود. براساس آمارهای رسمی، در نیمه اول دهه 90 یعنی دوره قبل از شروع جهش، میانگین رشد نقطه‌‌‌ای اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور زیر 13درصد بوده است. این میزان در طول دهه 90 همچنین کمتر از 17درصد بوده است. اما میانگین تورم نقطه‌‌‌ای اجاره طی 24ماه یا به عبارتی میانگین «24ماهه نرخ رشد اجاره‌‌‌بهای مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل» -فاصله مرداد 1400 تا مرداد1402- در کشور به 47درصد رسیده است که تورم تاریخی در این بخش محسوب می‌شود.
از سوی دیگر، کارنامه عملکرد دولت در دو سال اخیر (نیمه اول دولت سیزدهم) در حوزه تورم مسکن (تغییرات قیمت فروش واحدهای مسکونی) نیز نشاندهنده نمره مردود است. آمارها نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران از 30میلیون و 900هزار تومان در مرداد 1400 هم‌‌‌اکنون (مرداد 1402) به حدود 67میلیون تومان رسیده است که این میزان نشاندهنده رشد 110درصدی متوسط قیمت مسکن شهر تهران در بازه 24ماهه است. در حالت نرمال و متعارف در سال‌های قبل، تورم سالانه در بازار اجاره مسکن کمتر از 20درصد و تورم سالانه مسکن حول و حوش 20درصد بوده است. در چنین شرایطی، هم‌‌‌اکنون، قدرت خرید مسکن خانوارها به حدود 10مترمربع در شهرها افت کرده است. معیار سنجش قدرت خرید مسکن در این پارامتر، سطح پوشش‌‌‌دهی وام خرید آپارتمان نسبت به متوسط قیمت مسکن است. در شرایطی که در یک وضعیت حداقلی نامناسب، وام خرید مسکن باید دست‌‌‌کم هزینه خرید 25 تا 30مترمربع از یک واحد مسکونی را تامین کند، اما هم‌‌‌اکنون برآوردها نشان می‌دهد که قدرت خرید وام فعلی به طور متوسط به حول و حوش 10مترمربع سقوط کرده است. این در حالی است که در یک حالت مطلوب، وام خرید مسکن باید هزینه خرید 60 تا 70 مترمربع از یک واحد مسکونی معمولی و متعارف شهری را پوشش دهد.
چهارمین نمره مردودی دولت در حوزه مسکن مربوط به حیطه ساخت و تولید واحدهای مسکونی است. از ابتدای دولت سیزدهم همزمان با تصویب قانون جهش تولید مسکن، دولت و رئیس‌‌‌جمهور نیز ساخت مسکن را «اولویت اساسی» دولت اعلام کردند و بر این اساس ساخت سالانه یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور در دستور کار قرار گرفت. در تمام سخنرانی‌‌‌های اقتصادی رئیس‌‌‌جمهور نیز، اولویت اقتصادی دولت ساخت و تامین مسکن برای خانوارهای فاقد مسکن اعلام شد. اما در حالی که باید مطابق با این اظهارات و همچنین قانون جهش تولید مسکن، از سال 1400، سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته می‌‌‌شد، هم‌‌‌اکنون تمام آمارهای موجود در این بخش از عقب‌‌‌ماندگی قابل‌توجه در این برنامه خبر می‌دهد. طی دو سال اول دولت سیزدهم، به روایت یک‌آمار از شبکه بانکی، ساخت 358هزار واحد مسکونی ملی و به روایت یک آمار دیگر، 450هزار واحد شروع شده است. پنجمین نمره مردودی دولت مربوط به عدم‌تحقق برنامه افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در دو سال گذشته است. در دو سال اخیر در مجموع به طور متوسط تنها 7/ 4درصد از کل تسهیلات پرداخت‌شده از سوی بانک‌ها مربوط به بخش مسکن بوده است که این میزان پایین‌‌‌ترین سهم طی سال‌های اخیر است. قرار بود این سهم به 20درصد برسد. در بهار نیز تنها 7/ 3درصد از تسهیلات پرداخت‌شده در شبکه بانکی مربوط به بخش مسکن بوده است؛ آن هم در مقطعی که اولویت اول دولت، بر ساخت یک‌میلیون مسکن در سال با اتکا به تسهیلات بانکی عنوان شده است.
این در حالی است که علاوه بر ساخت‌وسازهای دولتی، تمام آمارها و متغیرهای مربوط به ساخت‌‌‌وسازها و سرمایه‌گذاری‌‌‌های بخش خصوصی نیز نشاندهنده کارنامه مردود در این بخش است. در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی از نگاه سازنده‌‌‌ها، میانگین شاخص «توصیف آینده» در شامخ مسکن که در گزارش‌‌‌های ماهانه نظرسنجی از مدیران بخش مسکن طی دوسال گذشته به عمل آمده و منتشر شده، عدد 49 بوده است که بیانگر «بدبینی» آنها به شرایط پیش‌‌‌رو است. در وضعیت فروش سازنده‌‌‌ها نیز نمره مردودی رصد می‌شود. در گزارش‌‌‌های شامخ، متوسط عدد شاخص فروش طی این دوسال، 46 بوده که بیانگر «رکود» است. همچنین در شاخص نبض قیمت تمام‌‌‌شده تولید مسکن میانگین شاخص مربوطه عدد 65 بوده که بیانگر «التهاب» است و نمره مردودی در این بخش را نشان می‌دهد.
یک نمره مردودی دیگر مربوط به وضعیت بازار مصالح و تورم نهاده‌‌‌های ساخت مسکن است. بررسی نبض قیمت مصالح‌‌‌ساختمانی نشان می‌دهد، میانگین شاخص مربوطه در این دو سال، عدد 73 بوده که بیانگر شرایط «التهاب» است. به لحاظ وضعیت فقر مسکن در کشور نیز کارنامه مردودی رصد می‌شود. آمارها نشان می‌دهد هم‌‌‌اکنون 55درصد خانوارها در «فقر مسکن» هستند یعنی «هزینه تامین مسکن» در سبد هزینه‌‌‌های زندگی‌‌‌شان بالاتر از «نرم جهانی» است؛ نرم جهانی فقر مسکن عددی حول و حوش 20 تا 23درصد است که این میزان در ایران 55درصد است. فقر مسکن به شرایطی اطلاق می‌شود که مسکن سهم بیش از 30درصدی در سبد هزینه خانوارها داشته باشد. هم‌‌‌اکنون این میزان در سبد هزینه خانوارهای تهرانی به طور متوسط بیش از 70درصد است. در کل کشور نیز این میزان به طور متوسط بیش از 50درصد است و در میان دهک‌‌‌های درآمدی یک و دو نیز این میزان، به‌طور میانگین، حول و حوش 80درصد است. این شرایط نشاندهنده وضعیت اضطراری فقر مسکن در کشور است. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، تعریف اشتباه اولویت بخش مسکن از سوی دولت در دوسال اخیر، به ثبت این کارنامه مردودی منجر شده است. از ابتدای دولت سیزدهم هدف اصلی در بخش مسکن ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال به مدت چهار سال متوالی اعلام شد.
اگر این سیاست درست بود باید کارنامه بهتری از عملکرد سیاستگذار مسکن در دو سال اخیر به ثبت می‌‌‌رسید، این در حالی است که اولویت درست، باید بهبود وضعیت دسترسی به مسکن یا کاهش فقر مسکن تعریف شود. مطابق با معیارهای جهانی، باید جمعیت دچار فقر مسکن شناسایی و سیاستگذاری درست برای کاهش آنها انجام شود. برای رسیدن به این هدف باید سهم مسکن در سبد هزینه‌‌‌ای خانوارها کاهش یابد. این هدف از مسیر کاهش تورم مسکن و اجاره محقق می‌شود، در حالی که بررسی‌‌‌ها نشاندهنده آن است که ریشه تورم در بخش مسکن و اجاره، تورم عمومی و انتظارات تورمی است. بنابراین راهکار اصلی برای مهار تورم در این بخش از درون بازار مسکن عبور نمی‌‌‌کند، بلکه از بیرون بازار باید موتور انتظارات تورمی که به خریدهای سرمایه‌‌‌ای و تورم‌‌‌زا در این بخش منجر شده است خاموش شود. ریشه انتظارات تورمی هم در ریسک‌‌‌های غیراقتصادی است که تا زمانی که این ریسک‌‌‌ها برطرف نشود این انتظارات تورمی بر بازار مسکن و سایر بازارها اثر منفی دارد.
