«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند
مطلوب انبوهسازان؛ بازار یا پروژه ؟
فعالان ساختمانی به جای پروژه‌‌‌های دولتی خانهسازی خواستار بازار امن سرمایه‌گذاری هستند
کارشناسان معتقد هستند دولت نباید روی قیمت فروش یا ساخت برای شرکت‌های ساختمانی و انبوهسازی تعیین‌تکلیف کند. اگر انبوهسازان به دنبال این هستند که به دلیل ظرفیت مازاد خود در مسکن مهر، مسکن ملی یا هر طرح دولتی دیگری مشارکت کنند؛ به دنبال این هستند که به اصل فعالیت خود یعنی تولید مسکن و سرمایه برسند. بر این اساس در شغل انبوهسازی، انبوه‌‌‌ساز باید برای خود پروژه تعریف کند، خود سرمایه‌گذاری و مدیریت کند و در نهایت قیمت فروش را هم مشخص کند. بنابراین دخالت دولت می‌تواند این حلقه منظم را آشفته کند.
تضمین امنیت سرمایه‌گذاری شرط مهم فعالیت انبوهسازان است
در همین راستا رئیس هیات‌‌‌مدیره شرکت ساختمانی انبوهسازان جامع تهران گفت: انبوه‌‌‌ساز کسی است که در ابتدا یک زمین یا پروژه‌‌‌ای را تعریف می‌کند و برمبنای آن طرح و نقشه را تهیه می‌کند. سپس این نقشه را به مراکز صدور مجوزهای لازم ارائه می‌کند و پس از طی کردن مسیر، مجوزهایی برای پروژه صادر می‌شود. سپس انبوه‌‌‌ساز مدیریت و تامین سرمایه می‌کند و پروژه را می‌‌‌سازد و درنهایت می‌‌‌فروشد و به بهره‌‌‌بردار تحویل می‌دهد.
حسن محتشم تاکید کرد: اگر انبوه‌‌‌ساز بتواند در چنین وضعیتی فعالیت کند، درواقع ماموریت خود را به درستی انجام داده است؛ اما وقتی دولت در حوزه ساختوساز و انبوهسازی دخالت می‌کند و نقش کارفرما را ایفا می‌کند؛ درواقع انبوه‌‌‌ساز واقعی وارد این مقوله نمی‌شود. به نوعی پیمانکاران وارد این عرصه می‌‌‌شوند و عده‌‌‌ای از انبوهسازان نیز از وظیفه اصلی خود عدول می‌کنند و وارد مقوله ساخت‌وسازی می‌‌‌شوند که دولت اهرم‌‌‌های آن را در دست گرفته و نقش هدایت‌کننده را برعهده دارد.
وی اضافه کرد: بنابراین انبوه‌‌‌ساز با هویت خود باید چه کند. اگر قرار باشد قرارداد ساختوساز ببندد و پولش را بگیرد، درواقع به عنوان انبوه‌‌‌ساز ایفای نقش نکرده است، چون تعریف و شغل انبوه‌‌‌ساز این نیست. از این رو برای اینکه خود را متقاعد کند، وارد مشارکت می‌شود. مشارکت را هم به نوعی ترکیبی از پیمانکاری و انبوهسازی می‌توان تلقی کرد. در نتیجه به دولت پیشنهاد می‌کند که اگر منافع حداقلی برای این سازنده در حوزه ساختوساز تامین شود، اقدام به مشارکت می‌کند. از این رو پیشنهاد می‌کند که بخشی از اراضی را برای خود بسازد و بخشی را نیز از طریق آورده‌‌‌ای که متقاضی با سپرده خود و تسهیلات بانکی که دولت فراهم می‌کند، اقدام به ساخت کند.
محتشم درخصوص بازار مطلوب انبوهسازان توضیح داد: بازار مطلوب انبوه‌‌‌ساز بازاری است که بتواند پروژه‌‌‌ای را که تعریف می‌کند، بسازد و در نهایت بتواند در شرایط متعارف اقتصادی و با سود متعارف قابل قبول جامعه، بفروشد و به طور مرتب مسکن تولید کند. یعنی در واقع بازار مطلوب یک کارخانه تولیدی این است که تولیدات آن به بازار عرضه شود و حتی با حداقل سود به فروش برسد، تا از این طریق مواد اولیه به خط تولید کارخانه برگردد و سپس مجددا محصول تولید و به بازار مصرف عرضه شود.
وی تاکید کرد: مطلوب انبوه‌‌‌ساز این است که پروژه‌‌‌هایی را که می‌‌‌سازد، بتواند با سود متعارف خود بسازد و نیروهای خود را به کار بگیرد و در جای دیگر مجددا به ساختوساز بپردازد. حال ممکن است یک زمانی فرابرسد که ساخت مسکن در داخل کشور به اشباع برسد و دیگر تولید مسکن چندان توجیه اقتصادی نداشته باشد. در این صورت انبوه‌‌‌ساز می‌تواند در کشورهای دیگر که مسکن موردنیاز آنهاست، با استفاده از نیروها، سرمایه، پتانسیل و ظرفیت خود اقدام به تولید مسکن کند و این بازار مطلوب انبوهسازان خواهد بود.
این انبوه‌‌‌ساز در پاسخ به اینکه آیا برای انبوهسازان فعالیت در اجرای پروژه‌‌‌های دولتی تفاوتی با پروژه‌‌‌های شخصی ندارد، پاسخ داد: خیر. چون انبوهسازان تعهد ندارند که حتما پروژه‌‌‌ای را به صورت کاملا شخصی بسازند. انبوهسازان به دنبال این هستند پروژه‌‌‌ای بسازند که تکلیف آن مشخص باشد. این پروژه می‌تواند در چارچوب نهضت ملی مسکن باشد که انبوهسازان به نوعی در ساخت آنها مشارکت می‌کنند. یا پروژه‌‌‌های دیگری که ممکن است دولت به مشارکت بگذارد که از آن جمله می‌توان به پروژه راه اشاره کرد که پیمانکاری است. همچنین دولت پروژه‌‌‌هایی را تعریف می‌کند و می‌‌‌گوید هر پیمانکار یا سرمایه‌گذاری که می‌‌‌خواهد در اینجا مشارکت کند و پس از اینکه به بهره‌‌‌برداری رسید، در طول چند سال می‌تواند سرمایه‌گذاری خود را با یک سود مطلوب برگرداند.
محتشم تصریح کرد: از این رو برای انبوهسازان سلامت کار از اهمیت ویژه‌‌‌ای برخوردار است تا پس از زحماتی که متحمل می‌شود، بتواند سرمایه‌گذاری خود را به نتیجه برساند و بازدهی قابل قبول سرمایه‌گذاری خود را به دست بیاورد که این پروژه می‌تواند دولتی یا خصوصی باشد. پروژه‌‌‌های خصوصی بعضا پروژه‌‌‌های کوچک‌تر و تکلیف آنها روشن‌تر است. در این پروژه‌‌‌ها امنیت سرمایه‌گذاری تقریبا تضمین شده و در اختیار انبوهسازان است. در پروژه‌‌‌های دولتی اگر قرارداد درست و منطقی بسته شود، جای نگرانی برای انبوه‌‌‌ساز ندارد. در واقع مساله مهم برای انبوه‌‌‌ساز تضمین امنیت سرمایه‌گذاری است که دولت طبق روال معمول، آسیبی به وضعیت فعالیت و سرمایه‌گذاری انبوهسازان وارد نکند.
این فعال ساختمانی در پاسخ به اینکه دولت با چه سیاستی می‌تواند بازار موردنظر و مطلوب انبوهسازان را از جهت رونق ساختوساز و نیز رونق معاملات احیا کند، گفت: در بخش ساختوساز دست دولت بازتر از بخش معاملات بازار مسکن است. در شرایط کنونی با توجه به وعده‌‌‌های وزارت راه و شهرسازی مسکن ملی مطرح شده است و از سال ۸۸ هم مسکن مهر مطرح شد که از سال ۹۰ اجرای آن را شروع کردند.
به گفته محتشم، در بخش ساختوساز نهادهای دولتی می‌توانند اراضی در اختیار خود را نه صرفا در قالب مسکن ملی، بلکه حتی به صورت آزاد در اختیار انبوهسازان قرار دهند و پول زمین را از آنها مطالبه نکنند، بلکه از آنها بخواهند که با تامین سرمایه و مدیریت، اقدام به ساخت بکنند و درنهایت با کسر قیمت زمین از قیمت تمام‌شده واحدهای ساخته شده، آنها را به مردم ارائه کنند. پول زمین را نیز دولت طی سال‌ها به صورت اجاره و... می‌تواند از مردم اخذ کرده و واحدها را واگذار کند. دست دولت در این زمینه باز است، به شرطی که به درستی این بخش را مدیریت کند، اما متاسفانه تاکنون به خوبی مدیریت نشده و متاسفانه بوروکراسی حاکم بر سیستم ادارات باعث کندی پیشرفت کار می‌شود.
این انبوه‌‌‌ساز با تاکید بر اینکه اگر دولت بخواهد با بخشنامه‌‌‌های دستوری بازار مسکن را کنترل کند، جواب نمی‌‌‌دهد، افزود: فرضا در بازار اجاره دولت اعلام کرده که مالکان سالانه ۲۵درصد به اجاره بهای خود اضافه کنند، اما در شرایطی که ۵۰درصد تورم وجود دارد و همه کالاها بیش از ۶۰درصد افزایش قیمت پیدا کرده، چنین درخواستی منطقی نیست و این سیاست نمی‌تواند پاسخگو باشد. در برخی جاها فرمانداران یا بعضی از مسوولان دولتی بدون توجه به اختیاراتی که دارند، دستورالعمل صادر کرده‌‌‌اند مبنی بر اینکه میزان اجاره‌بها نباید بیش از ۲۰درصد باشد. چنین مواردی نه تنها در جامعه پاسخگو نیست، بلکه جواب عکس می‌دهد.
وی اظهار کرد: دولت باید برمبنای شرایط اقتصادی کشور تصمیم درست بگیرد. بنابراین در بخش ساختوساز دست دولت باز است، اما در حوزه خرید و فروش چنین نیست. سازنده و مالک درنهایت ملک خود را برمبنای قیمت تمام شده و در مواردی به ناچار پایین‌تر از قیمت تمام شده به فروش می‌‌‌رساند و دیگر وارد بازار ساختوساز نمی‌شود، اما بحث این است که باید خریدار وجود داشته باشد.
محتشم با بیان اینکه ما دو نوع خریدار در بازار مسکن داریم، گفت: باید به خریداران موثر و به عبارتی متقاضیان موثر و مصرفی کمک شود تا صاحب خانه شوند و بخش عمده درآمد خود را برای اجاره مسکن پرداخت نکنند. این بازار متاسفانه به شدت رنج می‌‌‌برد، چون دولت شرایط اقتصادی را به گونه‌ای ایجاد کرده که مستاجران اصلا امکان پس‌انداز ندارند، و صرفا با اتکا به تسهیلات بانکی هم امکان خرید مسکن را ندارند و حتی توان بازپرداخت اقساط آن را ندارند. دولت باید شرایطی ایجاد کند که همه افراد امکان کار داشته باشند و حداقل دستمزد به میزانی باشد که افراد از امکان زندگی قابل قبول و تامین مسکن مناسب برخوردار باشند.
وی با ابراز تاسف از اینکه در این بخش دولت بسیار ضعیف عمل کرده و هیچ اقدامی انجام نداده است، یادآور شد: اقتصاد کلان کشور از تورم بالا رنج می‌‌‌برد و تورم بالا باعث می‌شود که به قشر کم‌درآمد جامعه ظلم شود. دولت نمی‌تواند نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند و نقدینگی به صورت پول پرقدرت وارد بازار می‌شود.
محتشم خاطرنشان کرد: هرچند خرید مسکن در گذشته نیز دشوار بوده، اما امروز از رویا هم گذشته است. بنابراین اگر دولت تصمیم درست در بخش مسکن نگیرد، نه تنها این بازار کنترل نمی‌شود، بلکه هر روز بدتر می‌شود.
نرخ پروژه‌‌‌های دولتی با واقعیت‌‌‌های اجرایی همخوانی ندارد
همچنین مدیرعامل و رئیس شرکت ساختمانی آوادان در این باره گفت: وقتی امور اجرایی سیاسی شود، هیچ‌گاه نمی‌توانیم از آن نتیجه بگیریم. پروژه‌‌‌های دولتی در اکثر موارد سیاست زده است. یعنی در پروژه‌‌‌هایی که به پیمانکاران واگذار می‌کنند؛ واقعیت‌‌‌ها را در نظر نمی‌‌‌گیرند و بعد سیاسی مساله می‌‌‌چربد. به همین دلیل در اکثر موارد با واقعیت‌‌‌ها همخوانی ندارد و بنابراین انبوهسازان باسابقه و باتجربه برای همکاری با دولت پیشقدم نمی‌‌‌شوند.
شهاب‌‌‌الدین شاهبازی ادامه داد: مگر اینکه دولت چنین پروژه‌‌‌هایی را به پیمانکاران درجه دو یا سه از نظر کیفیت بدهد که درنهایت هم نتیجه‌بخش نمی‌شود. لازم است که دولت قیمت تمام شده واحدهای مسکونی را به صورت واقعی در نظر بگیرد و مواردی همچون ناتوانی مردم و مصرف‌کنندگان و ضرورت جلوگیری از بالارفتن قیمت‌ها را مطرح نکند. چون این مساله با واقعیت‌‌‌های اجرایی همخوانی ندارد.
وی افزود: از این رو انبوه‌‌‌سازانی که کیفیت کار بالایی دارند، رغبت زیادی برای مشارکت در ساخت مسکن ملی نشان نمی‌‌‌دهند و در نهایت نتیجه بخش نخواهد بود.
عضو هیات‌‌‌مدیره انجمن انبوهسازان استان اردبیل با بیان اینکه پیمانکار برای شروع یک پروژه اکیپ اجرایی در اختیار دارد که هر لحظه از نظر مالی باید تامین شود، گفت: این موضوع با اعتبارات دولتی ممکن نیست. اگر تامین مالی این اکیپ به موقع انجام نشود، به طور مسلم پروژه شکست می‌‌‌خورد و این مساله باعث شده که اکثر شرکت‌های خصوصی و پیمانکاران در این موارد ضرر کنند.
وی در تشریح تفاوت شغل پیمانکاری و انبوهسازی گفت: روال پیمانکاری این است که ما با پول دولت کار اجرایی انجام دهیم و برای این روش گفته شده که ۲۵درصد اعتبارات را با ضمانت بانکی می‌توان به پیمانکار ارائه کرد که بتواند کار خود را شروع کند. یعنی مبنای کار این است که دولت پول بدهد و پیمانکار برای دولت کار انجام دهد. برای انبوه‌‌‌ساز هم برای اینکه موفق عمل کند، باید چنین روالی وجود داشته باشد. چون اگر پیمانکار بخواهد با پول خود کار کند، دلیلی ندارد برای دولت کار کند و ترجیح می‌دهد پروژه شخصی اجرا کند.
شاهبازی ادامه داد: چون انبوه‌‌‌ساز هیچ سهمیه‌‌‌ای اعم از سیمان و آهن و مابه‌‌‌التفاوت مصالح ندارد وهمه را از بازار آزاد تامین می‌کند، بنابراین لزومی ندارد که انبوه‌‌‌ساز تعهدی به دولت بدهد و خود را محدود کند.
وی درخصوص راهکار پیشنهادی برای بهبود وضعیت بازار ساختوساز و معاملات مسکن گفت: دولت باید با حضور کارشناسان زبده خود و نیز کارشناسان کانون سراسری و انجمن‌‌‌های انبوهسازان جلسه تشکیل دهند و با بررسی وضعیت بازار، قیمت تمام شده دقیق برای پروژه‌‌‌هایی مثل مسکن ملی تعیین کنند. این می‌تواند مبنایی برای انجام کار اصولی و منطقی باشد، نه اینکه دولت قیمت دستوری تعیین کند و نرخ ۵ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان به ازای هر مترمربع را مشخص کند و وعده تعدیل آن را بدهد که با این روند ممکن نیست.
به اذعان این فعال ساختمانی، اگر قیمت‌ها منطقی باشد و دولت به طور معقول در این زمینه برخورد کند، این طرح می‌تواند به سرانجام برسد. چون انبوهسازان درصدد انجام پروژه هستند و شغل آنها ساختوساز است.
وی با بیان اینکه مشکل اساسی ما قیمت زمین است که در دست دلالان است و این عامل باعث شده انبوهسازان نتوانند ساختوساز انجام دهند، گفت: وقتی انبوه‌‌‌ساز زمینی را می‌‌‌خرد، می‌‌‌سازد و می‌‌‌فروشد، مجددا در تهیه زمین دچار مشکل می‌شود چون قیمت آن در دست دلالان است، بنابراین باید قیمت زمین معقول باشد و کنترل شود.
قیمت‌گذاری دستوری در طرح نهضت مسکن ملی جواب نمی‌‌‌دهد
مدیرعامل شرکت بتن کاوه آذربایجان نیز در این خصوص گفت: ۹۷درصد حوزه تولید مسکن مربوط به بخش خصوصی است، ولی جایگاه بخش خصوصی هنوز مشخص نیست. این در حالی است که هرجا که از بخش خصوصی و انبوهسازان استفاده شده به نتیجه رسیده است.
جمشید برزگر افزود: با وجود اینکه بخش خصوصی به عنوان پیشران و موتور محرکه وابسته به چندحوزه صنعتی، خدماتی و اشتغال‌زایی است؛ اما هنوز موانع پیش روی صنعت مسکن برداشته نشده است.
برزگر با انتقاد از افزایش هزینه‌‌‌های ساخت بیان کرد: افزایش مالیات تاثیر زیادی در قیمت مسکن داشته است، دستگاه‌‌‌های خدمات‌رسان نیز برخلاف تسهیل‌گری در این بخش فقط موانع را افزایش داده‌اند.
وی با بیان اینکه برای پویا شدن این بخش باید به متولیان و تولیدکنندگان بها بدهند، اضافه کرد: باید مشکلات تامین سرمایه، مسائل حقوقی و دستگاه‌‌‌های خدمات‌رسان و نهادهای دولتی و... آسیب‌شناسی شود.
این فعال ساختمانی ورود چشم بسته به طرح نهضت ملی مسکن را به قدم گذاشتن در آب تشبیه کرد و گفت: وقتی وارد آب می‌‌‌شویم، چند قدم جلوتر را نمی‌توانیم ببینیم؛ بنابراین اگر بی‌‌‌پروا جلو برویم ممکن است غرق شویم. همان‌طور که ۲ میلیون و ۳۰۰هزار واحد مسکن مهر در قالب‌‌‌های مختلف مثل خودمالکی، بافت فرسوده، دولتی و... هنوز بعد از گذشت بیش از ۱۵ سال تمام نشده است. این انبوه‌‌‌ساز درخصوص اعلام قیمت برای واحدهای نهضت ملی مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی گفت: با این روند افزایش قیمت‌ها، تعیین نرخ‌های دستوری جواب نمی‌‌‌دهد. برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن نیاز به مجموعه‌‌‌ای است که توان طراحی، سرمایه‌گذاری، اجرا و ارائه خدمات مرتبط با حوزه مسکن را داشته باشند و تمام جوانب‌سنجیده شود.
کاهش قیمت مسکن با کنترل قیمت زمین
در همین راستا رئیس انجمن انبوهسازان استان مرکزی گفت: هر شغلی تعریف خاص خود را دارد. تعریفی که از شغل انبوهسازان شده، با تعریفی که از شغل پیمانکاران شده دو مقوله کاملا متفاوت است. پیمانکاران پروژه‌‌‌های دولتی را اجرا می‌کنند. یعنی در جایی که دولت به آنها زمین می‌دهد، در قالب مسکن، مدرسه، پل و... ساختوساز کرده و با قیمت مشخصی پروژه‌‌‌ها را تحویل می‌دهند.
کسری امیری‌راد ادامه داد در این نوع مشاغل دولت در بخش ساختمان نباید دخالت مستقیم بکند؛ به طور نمونه رویکرد دولت در بازار اجاره مسکن که بازار ثانوی ساخت است، در حوزه تعیین قیمت یا تعزیراتی کردن آن کاملا غلط است. بازار مسکن هم مانند هر بازار دیگری نیازمند تعادل عرضه و تقاضاست که به نتیجه مطلوب برسد. چنین سیاست‌‌‌هایی ممکن است در کوتاه‌مدت کمک کند، اما در میان‌مدت یا درازمدت مشکل ایجاد می‌کند و صدمه می‌‌‌زند. چون کسی که با هدف اجاره دادن ساختمان خود به فکر نوسازی و ساخت چند طبقه در خانه ویلایی خود است، از این اقدام منصرف می‌شود.
وی گفت: امروز انواع و اقسام مالیات‌‌‌ها را به اشکال مختلف از انبوهسازان می‌‌‌گیرند، مسائل تامین اجتماعی و اداری بسیار پیچیده شده، یک حساب و کتاب ساده برای مسکن ملی نشان می‌دهد که هر مترمربع ساختوساز فقط یک و نیم میلیون تومان هزینه‌‌‌های اداری دارد. به گفته امیری‌راد، هزینه زیرساخت‌‌‌ها در هنگام شهرک‌سازی بسیار وحشتناک است. دولت می‌تواند کمک کند که انبوهی از مشکلات در صنعت ساختوساز کم شود تا ساختوساز تقویت شود. همچنین می‌تواند از این بخش حمایت کند، اما مفهوم آن این نیست که حتما وارد بازار ساختوساز شود. چرا که این رویکرد در درازمدت صدمه می‌‌‌زند.
