بازسازی «لاک‌پشتی» بافت فرسوده؛ جامعه بدمسکن پایتخت رصد شد
تصویر جدید از تهران قدیم
آمار مناطق، محله‌ها و جمعیت در معرض مخاطرات فرسودگی
رصد آخرین وضعیت جامعه بدمسکن پایتخت از روند لاک‌پشتی بازسازی بافت فرسوده طی ۱۰ سال گذشته خبر می‌دهد. بررسی فرآیند بازسازی تهران قدیم به معنی نوسازی محله‌های کلنگی، حذف آسیب‌های اجتماعی و کاهش جامعه بدمسکن طی ۱۰ سال گذشته نشان می‌دهد میانگین سالانه نرخ نوسازی معادل ۶/ ۱ درصد(یک ششم تکلیف قانونی) بوده است. این وضعیت سبب شده تا شاخص‌های سکونتی و معیشتی که جامعه بدمسکن براساس آنها مورد سنجش قرار می‌گیرد در وضعیتی به مراتب بدتر از سایر مناطق مسکونی شهر تهران قرار گیرد. آخرین پژوهش انجام‌شده از سوی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران از رصد وضعیت جامعه بدمسکن پایتخت حاکی از آن است که اگرچه مطابق با تکلیف قانون نوسازی، عرصه بافت فرسوده باید سالانه ۱۰ درصد نوسازی و بازسازی شود، اما وضعیت کنونی تهران قدیم پایتخت نشان می‌دهد نتیجه اجرای طرح‌های متعدد برای نوسازی طی سال‌های گذشته، بازسازی و نوسازی سالانه ۶/ ۱ درصد از پلاک‌ها و بناهای قدیمی موجود در هسته قدیمی شهر بوده است. نتایج این مطالعات تصویر جدیدی از تهران قدیم پایتخت را که مرکز اصلی سکونت جامعه بدمسکن پایتخت است، ارائه کرده و شاخص معیشت، مسکن، خدمات شهری، وضعیت اجتماعی و احساس اجتماعی ساکنان بافت فرسوده را مورد بررسی قرار داده است.
در حال حاضر مساحت بافت فرسوده شهر تهران معادل ۳ هزار و ۲۶۸ هکتار است که این مساحت ۱۹۶ محله پایتخت از مجموع ۳۵۴ محله پایتخت(معادل ۵۵ درصد) را درون خود جای داده است. در این محدوده قدیمی ۱۵ درصد از جمعیت شهر تهران سکونت دارند. با وجود آنکه به لحاظ محله بیش از نیمی از محلات شهر درون محدوده بافت فرسوده قرار گرفته‌اند، اما به لحاظ مساحت این محلات ۵ درصد از مساحت شهر را به خود اختصاص داده‌اند. بررسی این سه آمار نشان‌دهنده بالا بودن تراکم جمعیت در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر مناطق شهر تهران است؛ به‌طوری که تازه‌ترین بررسی، تراکم جمعیت در مناطق فرسوده پایتخت را سه برابر کل شهر تهران ثبت کرده است. علاوه بر تراکم جمعیت، بافت فرسوده تهران در بخش تراکم مسکونی نیز وضعیت متفاوتی نسبت به سایر نواحی شهری دارد. به این صورت که مطابق با بررسی‌ها، تراکم مسکونی در بافت فرسوده پایتخت که دارای سه ویژگی ناپایداری، ریزدانگی و نفوذناپذیری است به لحاظ تعداد ساختمان‌های مسکونی موجود در هکتار، دو برابر کل شهر است. در حال حاضر در هر هکتار بافت فرسوده ۲۹ ساختمان مسکونی قرار گرفته است این در حالی است که متوسط تراکم مسکونی در شهر معادل ۱۳ ساختمان است.
علاوه بر این در مطالعات طرح جامع مسکن که از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام شده مشخص شده است نیمی از اجاره‌نشین‌های کم‌درآمد در چهار دهک اول درآمدی شهر تهران در بافت فرسوده ساکن هستند. بخش دیگری از تصویر تهران قدیم که ساختار بافت فرسوده پایتخت به لحاظ کالبدی و جمعیتی را نشان می‌دهد حاکی از آن است که ۱۱ منطقه شهر در گیر معضل فرسودگی و مخاطرات حاصل از آن هستند. این محلات عمدتا در مرکز، جنوب و جنوب شرق پایتخت واقع شده‌اند.
پژوهش انجام‌شده از سوی مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران تحت عنوان «چارچوب‌های توسعه محله‌ای در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهر تهران و سازوکارهای تحقق آن»با نگاهی به تصویر تهران قدیم به این نتیجه‌گیری رسیده که روند نوسازی و بازسازی تهران قدیم در سال‌های گذشته یک حرکت لاک‌پشتی داشته است. حرکت در مسیر نوسازی بافت فرسوده اگرچه در برخی سال‌ها همچون سال‌های ۹۰ و ۹۱ سبب شده که نرخ نوسازی به ۳ درصد برسد؛ اما در برخی از سال‌ها این نرخ کمتر از یک درصد رسیده است. البته در این میان هستند محلاتی از محدوده فرسوده شهر(۹ محله) که طی سال‌های گذشته از چرخه نوسازی مسکن به‌طوری کلی دور بوده‌اند و در ۳۲ محله نیز میانگین سالانه نوسازی کمتر از یک درصد بوده است.
کارشناسان معتقدند یکی از مهم‌ترین دلایل پایین بودن نرخ نوسازی ۱۰ سال گذشته انتخاب نشدن مسیر درست برای احیای بافت فرسوده در همه سال‌های گذشته بوده است. از این رو سرعت نوسازی طی سال‌های گذشته تحت تاثیر دوره‌های رونق و رکود مسکن افزایش یا کاهش پیدا کرده است. حرکت لاک‌پشتی نوسازی تهران قدیم، وضعیت متفاوتی برای شاخص‌های سکونتی معیشتی جامعه بدمسکن پایتخت در این محدوده از شهر به وجود آورده است؛ نتایج رصد ۱۸ شاخص در حوزه «کالبدی، فعالیتی و محیط زیستی»، «جمعیت، اجتماعی و فرهنگی»، «اقتصادی» و «حکمروایی» در پی می‌آید. پژوهش انجام‌شده نشان می‌دهد یکی از مهم‌ترین مشکلات موجود در حوزه تراکم مسکن، بیش از دو برابر بودن تعداد ساختمان‌های مسکونی(۲۹ در برابر ۱۳ پلاک در هکتار) نسبت به متوسط شهر است. علاوه بر این تعداد ساختمان‌های مسکونی در ۲۴ محله فرسوده پایتخت بیش از چهار برابر تعداد ساختمان‌های مسکونی نسبت به متوسط شهر است.
در عین حال یکی از مخاطرات اصلی محدوده بافت فرسوده، کم‌دوام بودن پلاک‌های موجود در آن است که می‌تواند مخاطره ناشی از وقوع حوادث طبیعی همچون زلزله را در این عرصه از شهر بیشتر کند. در حال حاضر ۲۰ درصد از ساختمان‌های مسکونی این محلات دچار کم‌دوامی از نوع حاد هستند. نکته جالب آنکه ۶۰ درصد از پلاک‌های کم‌دوام شهر در محلات قدیمی متمرکز شده و بیش از نیمی از این پلاک‌ها فقط در پنج محله فرسوده قرار گرفته‌اند. یکی از شاخص‌های فعالیتی بافت فرسوده که در این پژوهش مورد سنجش قرار گرفته، فعالیت‌های ناسازگار با سکونت در این محلات است؛ به‌طوری که آمارها نشان می‌دهد حداقل یک درصد از مساحت ۱۵ محله فرسوده شهر تهران در اشغال فعالیت‌های ناسازگار قرار گرفته است که می‌تواند تاثیر مستقیمی بر کیفیت زندگی ساکنان در محلات داشته باشد. همین امر بر وضعیت شاخص «رضایت از کیفیت مسکن و محله» اثرگذار بوده است.
بررسی‌ها از وضعیت شاخص «رضایت از کیفیت مسکن» حاکی از آن است که ساکنان ۷۷ درصد محلات قدیمی شهر تهران رضایت کمتر از ۵۰ درصد از خانه‌هایی که در آن ساکن هستند، دارند در عین حال در ۶۲ محله فرسوده پایتخت، کمتر از ۲۵ درصد رضایت دارند. سرانه فضای سبز از جمله شاخص‌هایی است که چندان در روند بازسازی و نوسازی محلات فرسوده مورد توجه قرار نگرفته است. همین روند باعث شده تا سرانه فضای سبز در چهار محله قدیمی شهر صفر و در ۱۰۰ محله نیز کمتر از پایین‌تر از حد مطلوب باشد. مطابق با استانداردهای مشخص سرانه فضای سبز برای هر نفر معادل ۵/ ۱۴ مترمربع تعیین شده است. شاخص «تراکم جمعیت» نیز در وضعیت نامساعدی نسبت به سایر مناطق شهری قرار دارد. تراکم جمعیتی محلات فرسوده به‌گونه‌ای است که ۹ درصد از جمعیت شهر در محلات دارای بیش از ۵۰ درصد فرسودگی(۴ درصد مساحت شهر) تمرکز و سکونت دارند. تراکم جمعیت در ۲۲ محله فرسوده پایتخت نیز بیش از ۳ برابر متوسط شهر است.
وضعیت شاخص‌های اجتماعی و فرهنگی نیز در تهران قدیم مناسب نیست. «سطح سواد»، «احساس امنیت» و «احساس تعلق» از جمله شاخص‌های اجتماعی است که سبب شده بخش زیادی از ساکنان ۱۵۶ محله فرسوده پایتخت نسبت به سکونت در محله خود احساس رضایت بالایی نداشته باشند. در حال حاضر متوسط سطح سواد در شهر تهران معادل ۲/ ۹۲ درصد است این شاخص در اکثر محلات فرسوده معادل ۹۰ درصد و در چهار محله کمتر از ۸۰ درصد است. در عین حال در ۵۰ درصد از محلات فرسوده حس امنیت ساکنان کمتر از ۵۰ درصد است و در ۱۸ محله کمتر از ۲۵ درصد عنوان شده است. از دیدگاه کارشناسان، یکی از معانی مهم و موثر در ارتباط انسان و محیط حس تعلق است و از معیارهای ارزیابی محیط‌های با کیفیت است. این در حالی است که ساکنان ۱۳۲ محله بافت فرسوده تهران حس تعلقی کمتر از ۵۰ درصد به محله سکونت خود دارند و این شاخص در ۴۳ محله کمتر از ۲۵ درصد ثبت شده است.
وضعیت شاخص اقتصادی نیز در محدوده بافت فرسوده نسبت به سایر نواحی شهری پایین‌تر است. به‌عنوان مثال ۸۴ محله از میان ۱۵۶ محله مورد بررسی رضایت از وضعیت اقتصادی کمتر از ۵۰ درصد بوده است. همین‌طور وضعیت مالکیت ساکنان بافت فرسوده نیز چندان مناسب نیست. به‌طوری که در ۲۲ محله بافت فرسوده مالکیت رسمی زمین وجود ندارد. در این میان وضعیت اشتغال ساکنان این مناطق در مقایسه با سایر مناطق شهری مطلوب است. بررسی‌ها نشان می‌دهد میانگین نرخ اشتغال در بافت فرسوده همسان با سایر نقاط شهری پایتخت است. به گفته کارشناسان حوزه نوسازی، حرکت لاک‌پشتی طرح‌های اجرایی برای احیای بافت فرسوده، در حادشدن وضعیت شاخص‌های سکونتی و معیشتی نیز تاثیرگذار بوده است. هرچند که تعیین نرخ سالانه ۱۰ درصد نوسازی محلات فرسوده در قانون، آرمانی و غیر قابل اجرایی است، اما در صورتی که طرح‌های مدنظر متولی نوسازی در دولت و شهرداری متفاوت از طرح‌های اجرا شده در سال‌های قبل طراحی و اجرایی شود، می‌توان گفت تراز مطلوب نرخ نوسازی سالانه حدود ۵ درصد خواهد شد که در این صورت نیز وضعیت کنونی روند نوسازی یک سوم تراز مطلوب است.
ارسال نظر