ساخت مسکن در ۴۰ سال؟
ناگفتههاي «مسكن ميليوني» در یک ابرپروژه ساختمانی مرئي شد
گزارش «دنیای‌‌اقتصاد» از حال و روز شرکت‌‌های ساختمانی فعال و وارد‌‌شده در طرح مسکن‌‌سازی دولت موسوم به «ساخت یک میلیون واحدمسکونی در سال» حاکی است، مجموعه‌‌ای از دیوارهای پیش‌‌ساخته و نامرئی مقابل سازندگان خانه‌های دولتی قرار دارد که مسیر تولید را برای برندها پرمانع و برای تازه‌‌کارها غیرقابل حرکت کرده است.
اطلاعاتی که از وضعیت یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌‌های ساختمانی برند و پرکار، در طرح مسکن میلیونی در اختیار «دنیای‌‌اقتصاد» قرار گرفته، حاکی است «اختلاف دستگاه‌های دولتی» در نحوه اجرای طرح دولت و بعضا ناهماهنگی سیاستی یا کم‌کاری باعث شده چوب لای چرخ ساخت‌‌وسازهای حمایتی قرار بگیرد که تبعاتش به شکل مستقیم از طریق «توقف کار پیمانکاران ساختمانی»، به چشم خانوارهای متقاضی این خانه‌ها خواهد رفت.
یک شرکت ساختمانی برند با امضای قرارداد ساخت بیش از ۸۰۰۰ واحد مسکونی در قالب طرح دولت، یک ابرپروژه در استان مرکزی تعریف کرده است که اتفاقا برخلاف غالب این نوع پروژه‌های ساختمانی، هم توان فنی ساخت را دارد و هم متقاضیان واجد شرایط با آورده اولیه بالا در آن وارد شده‌اند.
این ابرپروژه ۱۰ ماه پیش در قالب امضای قرارداد با دولت استارت خورد اما امروز تنها ۲ درصد پیشرفت فیزیکی داشته است که مهم‌ترین دلایل کندسازی آن، موانع مصنوعی، عدم اجرای مسوولیت برخی دستگاه‌ها و عدم همکاری برخی عوامل دولتی بوده است.
این سرعت لاک‌‌پشتی به معنای آن است که یک میلیون مسکن دولتی به جای اینکه در یک سال ساخته شود ممکن است در صورت پا‌بر‌جا بودن مشکلات و ناهماهنگیهای موجود در ۴۰ سال احداث شود.
اما دیوارهای پیش‌‌ساخته -موانع دستگاهی- همه ترمزهای ساخت‌و‌سازنیستند؛ قیمت ساخت پایین در زمان امضای قرارداد نیز عامل دیگری است که باعث خواهد شد به دلیل ناسازگاری قیمت مدنظر دولت با واقعیت هزینه‌های تولید مسکن، مشکلات ناشی از آن در طول ساخت مانع از تحویل واحد با قیمت روز اول شود.
خانه‌‌دار کردن مردم یکی ازبرنامه‌های اصلی دولت بوده که در قالب طرح نهضت ملی با چشم‌‌انداز خانه‌‌دار شدن بیش از ۴ میلیون ایرانی هدف‌‌گذاری شده است اما اجرای این طرح نشان داد چالش‌‌ها‌‌ی متعددی پیش روی آن قرار دارد.
با توجه به عدم تعادل در بازار مسکن و افزایش نرخ خرید و اجاره، ضرورت داشت تا دولت برای تامین سرپناه مردم به ساخت واحد‌‌های مسکونی با زیرساخت‌‌های رفاهی در چارچوب قوانین و مقررات اقدام کند.
از این رو به موازات برنامه انبوه‌‌سازی مسکن در دولت‌های پیشین، طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم کلید خورد تا دولت بتواند علاوه بر تحقق جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، با ارائه انواع امکانات و مشوق‌‌ها از جمله ارائه زمین ارزان‌قیمت شرایط خانه‌‌دار شدن عده کثیری از مردم را تسهیل کند.
در چشم‌‌انداز طرح ملی مسکن قرار است تا سال ۱۴۰۴ بیش از ۴ میلیون مسکن در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود اما در خلال اجرای این طرح عظیم مشکلاتی مطرح است که از مهم‌ترین آنها می‌توان به عدم شفاف‌‌سازی دولت، برای پرداخت سهم مردمی در ساختوساز این واحد‌‌ها اشاره کرد.
حال تقریبا یک سال از آغاز اجرای قانون جهش تولید مسکن و اجرای نهضت خانه‌‌سازی توسط دولت سیزدهم می‌‌گذرد؛ اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد در مسیر این نهضت همچنان موانع و چالش‌‌هایی وجود دارد که ضمن کند کردن حرکت آن، احتمال دارد هزینه نهایی متقاضیان را نیز با ضرایب چشمگیری افزایش دهد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» ناهماهنگی در صدور پروانه‌های ساختمانی، مقاومت دستگاه‌ها در مقابل اعطای زمین‌‌های دولتی به نهضت ملی و پای‌‌کار نبودن بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات موضوع قانون جهش تولید مسکن ازجمله عوامل احصا شده در به بن‌‌بست رسیدن نهضت ملی مسکن در برخی مناطق کشور است که در مواردی از کارشکنی دستگاه‌های ذی‌نفع در امر ساختوساز نیز فراتر رفته است. نتیجه این اتفاقات، افزایش شدید قیمت ساخت و بالا رفتن هزینه متقاضیان نهایی است.
خطر انحراف در مسکن دولتی
مجلس و دولت در یکی دو سال اخیر با درک وضعیت حساس بازار مسکن کشور، تمهیداتی برای تامین کسری مسکن با برنامه‌‌ریزی احداث حداقل ۴ میلیون واحد مسکونی در ۴ سال‌‌اندیشیدند و مقرر شد بخش غالب این سازه‌ها با توان بخش خصوصی و بر اساس هزینه واقعی احداث شده و هزینه آن نیز با آورده مرحله‌‌ای متقاضیان و تسهیلات بلندمدت بانکی تامین شود. همچنین به‌‌منظور کاهش هزینه نهایی ساخت مسکن دولتی، مقرر شد ضمن اعطای زمین رایگان به‌‌صورت اجاره ۹۹ ساله و ایجاد زنجیره تامین مصالح ساختمانی پرمصرف (فولاد و سیمان)، حمایت‌‌هایی نیز برای تخفیف عوارض، هزینه‌های صدور پروانه ساختمانی و انشعابات مدنظر قرار گیرد و به دستور شخص وزیر راه و شهرسازی و بر اساس اختیارات واگذار شده به استانداران بنا شد همه دستگاه‌ها حداکثر توان خود را برای تامین زمین و اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن به کار گیرند. در این میان، خبر‌‌ها حاکی از این است که باوجود تلاش‌‌های انجام شده برای تامین زمین و... در برخی مناطق ناهماهنگیهای جدی در آغاز یا استمرار عملیات اجرایی نهضت ملی مسکن وجود دارد و این ناهماهنگی‌‌ها عملا مجریان و پیمانکاران بخش خصوصی را زمین‌‌گیر کرده است. نکته قابل‌‌توجه اینکه ادامه این روند، دامن زدن به بازی چند سر باخت دولت، سازنده و متقاضی است؛ چراکه هم دولت از تحقق شعار‌‌های مسکنی خود بازمی‌‌ماند، هم پیمانکار به دلیل هزینه‌های سنگینی که انجام داده متضرر خواهد شد و هم متقاضی به‌‌واسطه تعهد پرداخت هزینه واقعی ساخت باید مبالغ بسیار بالاتری به عنوان آورده نقدی واریز کند. در این میان براساس آمار‌‌های به دست آمده پروژه ۸۱۰۰ واحدی در اراک که یکی از بزرگ‌ترین پروژه‌های طرح جهش تولید مسکن در کشور است و طیف گسترده‌‌ای از متقاضیان را در برمی‌گیرد تاکنون تنها ۲ درصد پیشرفت داشته است.
زمین مجانی یا پولی؟
به هر روی یکی از نمونه‌های ناهماهنگی دستگاه‌ها در اجرای نهضت ملی مسکن مربوط به استان مرکزی و شهر اراک است که در آن باوجود اقدام عملی پیمانکار و مجری طرح، کار‌‌ها تقریبا متوقف شده است. در این شهر، یکی از بزرگ‌ترین شرکت‌‌های فنی و مهندسی کشور برای ساخت ۸ هزار و ۱۱۲ واحد مسکونی در قالب ۷۸ بلوک ۱۰۴ واحدی و همچنین عملیات آماده‌‌سازی و محوطه‌‌سازی این پروژه‌ها متعهد شده و همه بستر‌‌های لازم از قبیل انجام طراحی، سفارش ساخت قالب، تامین ماشین‌‌آلات و تجهیزات لازم، تامین نیروی انسانی سرپرستی و... را انجام داده است. در این پروژه، زمین موردنیاز به مساحت حدود ۷۰ هکتار با پرداخت پذیره ۲۶ میلیون تومانی به ازای هر واحد و جمعا به مبلغ ۲۱۰ میلیارد تومان به اداره اوقاف تامین شده است؛ درحالی که طبق قانون جهش تولید مسکن، باید زمین موردنیاز برای احداث مسکن دولتی به‌طور رایگان توسط دولت تامین شود و متقاضیان نباید وجهی از این بابت پرداخت کنند که همین مساله به گلایه خریداران و متقاضیان منجر شده است. از سوی دیگر هزینه ساخت پروژه از محل آورده متقاضیان و وام بانکی که متقاضی باید آن را تسویه کند، تامین می‌شود و هرچه سرعت احداث بیشتر باشد، هزینه تمام‌‌شده پروژه به‌‌واسطه دور ماندن از تورم انباشته نهاده‌های ساختمانی و هزینه‌های خواب سرمایه کمتر خواهد شد؛ اما فعلا روند کار کاملا برخلاف این وضعیت بوده و روزبه‌‌روز هزینه نهایی پروژه‌ها در حال افزایش است.
پیشرفت ۲ درصدی بزرگ‌ترین پروژه
به گفته مسوولان اجرای این پروژه میزان پیشرفت این طرح تاکنون با وجود داشتن متقاضی برای کل پروژه و پرداخت اولیه هزینه‌ها توسط این متقاضیان تنها ۲ درصد بوده است. تاخیرات در پروژه به اختلاف زمان پیش‌‌بینی شده تکمیل پروژه و زمان واقعی که پروژه تکمیل می‌شود گفته می‌شود که این تاخیرات به دو نوع تاخیر مجاز و تاخیر غیرمجاز تقسیم می‌شود. طولانی شدن مدت پیمان که خارج از عهده پیمانکار و کارفرما است، شرایط آب و هوایی، جنگ، تورم زیاد، بخشنامه‌های دولتی، معارضات و ... از جمله مواردی هستند که باعث به وجود آمدن تاخیرات مجاز می‌شوند. تاخیر غیرمجاز نیز به آن بخش از طولانی شدن مدت پیمان که ناشی از قصور کارفرما یا پیمانکار است، گفته می‌شود. درست است که تاخیرات در پروژه گاهی امری اجتناب‌ناپذیر است، ولی باید به این نکته اشاره کرد که متضرر اصلی در تاخیر زمان تحویل پروژه‌ها سرمایه‌‌گذار و کارفرمای اصلی هستند؛ زیرا در قبال تاخیر پروژه مشمول هزینه‌های جبران‌ناپذیری می‌شوند که در زیر به آنها اشاره شده است:
-هزینه دیررسیدن محصول به مشتری نهایی که به معنی سود از دست‌رفته است
-هزینه ناشی ازگران شدن منابع و مصالح ساختمانی در پروژه‌های عمرانی
-افزایش هزینه نیروی انسانی در اثر تورم و نیاز به نیروی کار بیشتر به دلیل به موقع به اتمام نرسیدن پروژه
-هزینه تمدید مجوز‌‌های ساخت و پیمان‌نامه‌ها با کارگران و پیمانکاران
-افزایش نرخ و بهره منابع بانکی در اثر عدم تحویل به موقع پروژه و نرسیدن به سود خریداران محصول نهایی.
مستندات موجود نشان می‌دهد قرارداد شرکت پیمانکار در پروژه نهضت ملی اراک برای هر مترمربع ناخالص زیر ۳ میلیون تومان و جمعا معادل ۳ هزار میلیارد تومان با شاخص مبنای سه‌‌ماه دوم سال ۱۳۹۹ است که از مجموع این رقم، پیش‌‌پرداخت پروژه در مرحله اول ۲ درصد معادل ۶۰ میلیارد تومان که در قبال ضمانت‌نامه بانکی ارائه شده از سوی شرکت سازنده از سوی کارفرما (اداره کل راه و شهرسازی استان مرکزی) پرداخت شده است.
همچنین مرحله دوم پیش‌‌پرداخت ۷ درصد معادل ۲۱۰ میلیارد تومان بوده که برای بخش اول ۱۵۶ میلیارد تومان ضمانت‌نامه بانکی توسط سازنده به کارفرما ارائه شده است اما کارفرما فقط ۷۷ میلیارد تومان آن را پرداخت کرده و از پرداخت ۷۹ میلیارد تومان باقی‌مانده خودداری کرده است. در شرایط فعلی مهم‌ترین مشکل شرکت سازنده، پرداخت مابقی پیش‌‌پرداخت به مبلغ ۷۹ میلیارد تومان و همچنین صورت‌‌وضعیت‌‌های شرکت توسط کارفرماست که گویا به دلایلی پرداخت نشده است. بنابراین تاکنون ۱۳۳ میلیارد تومان از سوی کارفرما پرداخت شده درحالی که شرکت سازنده بیش از این مبلغ برای تامین ماشین‌‌آلات، تجهیزات، مصالح و همچنین پیش‌‌پرداخت ساخت قالب و دفاتر تجهیز کارگاه هزینه کرده و فقط بیش از ۱۰۰ میلیارد تومان ماشین‌‌آلات و تجهیزات در محل پروژه مستقر کرده است.
پیگیری‌‌ها نشان می‌دهد در این شرایط، مقامات دولتی استان به‌جای حمایت از پروژه و ملزم کردن کارفرما به انجام تکالیف قانونی خود و واریز پیش‌‌پرداخت معادل ضمانت‌نامه بانکی ارائه شده از سوی پیمانکار، کارفرما را از پرداخت به‌‌موقع پیش‌‌پرداخت منع کرده که این اقدام نهایتا باعث انسداد قراردادی و متوقف شدن عملیات اجرایی پروژه خواهد شد. در این شرایط، متضرران اصلی ترک فعل، مردم هستند و حتی پیمانکار نیز به استناد بند‌‌های قانونی و شرایط عمومی پیمان و مستندات موجود می‌تواند ادعای خسارت کند که در این صورت نیز هزینه‌های مستقیم یا غیرمستقیمی به مردم تحمیل خواهد شد که البته خبر‌‌ها نشان می‌دهد پیمانکار از این کار صرف‌‌نظر کرده است. با توجه به این اتفاقات، اگر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی اجرای نهضت ملی مسکن پیگیر اجرای درست قانون جهش تولید مسکن باشد، باید هر چه سریع‌‌تر نسبت به گره‌‌گشایی از این مشکلات اقدام کند.
ناهماهنگیهای بین‌دستگاهی
مشکل دیگر پروژه نهضت ملی اراک، اضافه‌خواهی شهرداری از کارفرما است که به دلیل هزینه بالای آن و عدم پذیرش کارفرما منجر به عدم صدور پروانه ساخت شده است. البته طبق اعلام منابع آگاه، مبلغ درخواستی شهرداری بابت صدور پروانه ساختمانی با وساطت استاندار مرکزی اندکی کاهش یافته و توافقی برای پرداخت آن میان شهرداری اراک و اداره کل راه و شهرسازی استان مرکزی به عمل آمده است که بر اساس آن به‌زودی پروانه‌های موردنیاز صادر خواهد شد اما نکته اینجاست که بروز همین ناهماهنگی باعث تعطیلی عملیات بتن‌‌ریزی پروژه ۸ هزار و ۱۱۲ واحدی نهضت ملی اراک شده و همه دستگاه‌ها و سرمایه‌‌گذاری‌‌های شرکت سازنده در این پروژه را بیکار و معطل کرده است؛ درحالی که متقاضیان با قرض و فروش دارایی آورده اولیه خود را حتی ۲۶ میلیون تومان اضافه‌‌تر از سایر پروژه‌های نهضت ملی مسکن پرداخت کردهاند و در نهایت باید هزینه مورد درخواست برای صدور پروانه ساختمانی را نیز بپردازند و در این میان هزینه معطلی چندهفته‌‌ای پروژه نیز به آنها تحمیل خواهد شد.
وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم وعده داده تا به پشتوانه قانون جهش تولید و تامین مسکن، چهار میلیون واحد مسکونی را طی چهار سال احداث کند. بنا به گفته مسوولان دولتی تاکنون برای بیش از یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد پروانه صادر شده که عمده این تعداد در نیمه دوم سال گذشته محقق شده است. این نشان می‌دهد دولت در حوزه‌هایی درونی مرتبط با بخش مسکن از جمله تخفیفات عوارض ساختمانی و خدمات مهندسی که کنترل بهتری نسبت به آن دارد راه را هموار کرده اما به نظر می‌‌رسد کار در بعضی بخش‌های بیرونی مقداری گره خورده است.
با گذشت حدود ۱۳ ماه از فعالیت دولت سیزدهم و همچنین تصویب قانون جهش تولید و تامین مسکن ۵ میلیون و ۴۹۰ هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن ثبت نام کردند که ۳ میلیون و ۳۶۰ هزار نفر آنها شرایط اولیه شامل سبز بودن فرم «ج»، نداشتن سابقه مالکیت و عدم استفاده از تسهیلات دولتی را دارند. گفته می‌شود که شاید در آینده مجددا ثبت‌نام صورت گیرد. با این اوصاف، آمار به حدود چهار میلیون نفر نزدیک شده است. اما آنچه از اقدام متقاضیان برای واریز آورده اولیه و ارائه تسهیلات بانکی دیده می‌شود چندان با اهداف پروژه همخوانی ندارد.
از ۲۶ بانک فقط یک بانک
در این میان بنا به گفته مسوولان بانک مسکن آخرین آمار حاکی از آن است که ابتدای مهر سال جاری ۶۲۲ هزار متقاضی برای طرح نهضت ملی افتتاح حساب کردهاند.
بر اساس آمار‌‌های اعلام شده ۶۲۲ هزار و ۴۵۸ متقاضی طرح نهضت ملی مسکن در بانک مسکن افتتاح حساب و به‌طور کلی مبلغ ۲۱ هزار و ۴۰۶ میلیارد تومان در حساب‌‌های خود واریز کردهاند. اوایل مردادماه تعداد افتتاح حساب‌‌ها ۵۵۹ هزار نفر و آورده آنان ۱۸ هزار میلیارد تومان بود که آمار از رشد ۱۱ درصدی افتتاح حساب‌‌ها حکایت دارد.
اما نکته قابل تامل در این مقطع زمانی این است که منابعی که تاکنون به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص یافته تماما از طرف بانک مسکن بوده است؛ در حالی که ۲۶ بانک و موسسه اعتباری موظف به پرداخت تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن به میزان سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان هستند. حتی اگر تمامی ۳۱ هزار میلیارد تومان تکلیفی بانک مسکن نیز در سال جاری محقق شود، تنها ۱۰ درصد اهداف، شکل اجرایی به خود گرفته است.
تورم ۸۰ درصدی مصالح ساختمانی
به هر روی تعلل متقاضیان در پرداخت آورده و تعلل بانک‌ها در پرداخت تسهیلات، پروژه نهضت ملی مسکن را با خطر رکود تورمی مواجه کرده است. طی همین یک سالی که برخی بانک‌ها از زیر بار نهضت ملی مسکن شانه خالی کردند، قیمت مصالح ساختمانی به‌طور متوسط ۵۵ درصد افزایش یافته است؛ در حالی که تورم سالانه بخش سیمان و بتن ۸۰ درصد، سنگ ۸۲ درصد و شیشه ۸۵ درصد بوده است.
رشد تعداد ساخت‌و‌سازدر کشور شاید بیشتر در آمار صدور پروانه ساختمانی نهضت ملی مسکن بروز و ظهور دارد؛ زیرا در شهر تهران به عنوان شاخص ساخت و‌ساز بخش خصوصی که در نهضت ملی مسکن، سهمیه‌‌ای به این شهر اختصاص نیافته، اوضاع ساختوساز چندان مناسب نیست. سال ۱۴۰۰ برای حدود ۵۲ هزار واحد در شهر تهران پروانه ساختمانی صادر شده در حالی که این رقم در سال ۱۳۹۹ حدود ۷۰ هزار واحد و در حالت نرمال سال‌های قبل حدود ۱۵۰ هزار واحد بوده است.
در بخش تامین زمین مرغوب هم اوضاع نهضت ملی مسکن چندان مناسب نیست. اگرچه دولت تاکنون برای ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد زمین تامین کرده اما عمده این زمین‌‌ها در اطراف شهر‌‌ها و مناطق فاقد زیرساخت است که می‌تواند مخارج سنگینی را برای ایجاد خدمات زیربنایی و روبنایی به دوش دولت بگذارد. قرار بود طبق قانون جهش تولید و تامین مسکن، دستگاه‌های دولتی زمین‌‌های مازاد خود را به پروژه نهضت ملی اختصاص دهند اما تاکنون تنها ۴ درصد این اراضی تخصیص یافته است.
