تحقیقات اثبات کرده است که ارزش افزوده ناشی از مسکن، تنها به این بخش محدود نبوده و بر بخش‌های مختلف اقتصادی موثر است. ازافزایش سرمایه‌گذاری مسکن، بخش‌هایی چون صنایع تولید مصالح ساختمانی، تعمیر و نوسازی، صنایع کالاهای با داوم مرتبط با لوازم منزل مثل مبلمان، برخی خدمات مانند بنگاه‌ها و آژانس‌های املاک، دفترخانه‌ها و. . . منتفع خواهند شد. بنابراین سرمایه‌گذاری در این بخش نه‌تنها مشکل بخش مسکن را حل می‌کند بلکه به‌طور همزمان تعداد قابل‌توجهی شغل هم به‌طور مستقیم و به‌طور غیرمستقیم در سایر بخش‌های اقتصادی ایجاد خواهد کرد. از سوی دیگر پژوهش‌هایی که به الگوهای سرمایه‌گذار ذیل سایه رفتار مالی دولت‌ها در اقتصاد ایران پرداخته‌اند بر گرایش و تمایل سرمایه‌ها در این بخش تاکید کرده‌اند.

بررسی الگوهای کوتاه‌مدت و بلندمدت با توجه به حجم نقدینگی نشان می‌دهد با رشد این متغیر در اقتصاد ایران سرمایه‌گذاری در بخش مسکن زیاد می‌شود. البته راز این جذابیت در کنار عوامل سنتی و فرهنگی به نارسایی‌ها و اشکالات فضای کسب و کار در اقتصاد ایران بازمی‌گردد. جذابیت بخش مسکن ناشی از کم بازدهی و پر دردسر بودن فعالیت‌های صنعتی در فضای کسب و کار ایران است. فعالیت‌های تجاری نیز به‌دلیل محدودیت‌های دست و پاگیر ارزی و موانع اداری از جذابیت بالاتری نسبت به بخش مسکن برخوردار نبوده‌اند. بنابراین سرمایه‌ها به‌طور سنتی و به‌دلیل نارسایی‌های اداری و احتمالا ساختاری تمایل به بخش زمین و ساختمان داشته است.  اما با توجه به محدودیت منابع در اقتصاد و ضرورت تعیین اولویت از سوی سیاست‌گذار آیا این گزاره در هر دوره زمانی صادق است. آیا بخش مسکن می‌تواند همواره به‌عنوان پیشران در نظر گرفته شود. آیا ملاحظات محیطی می‌تواند بر این گزاره اثر بگذارد؟ آیا برای سال‌جاری که با عنوان حمایت از کالای ایرانی نامگذاری شده کماکان بخش مسکن را می‌توان در راس اقتصاد ایران قرار داد تا از طریق این بخش رونق اقتصاد تامین شود؟ اگر قرار باشد پاسخی موجز به این فهرست از سوالات داد به اختصار باید گفت:خیر. اما به تفصیل باید این پاسخ منفی را از دو منظر سیاسی و اقتصادی بررسی کرد. ملاحظاتی که اجازه نمی‌دهند پیشنهاد پیشرانی مسکن را به سیاست‌گذار ارائه کرد.

منظر سیاسی

اقتصاد ایران در سال جاری با ریسک‌های بیرونی از جمله احتمال افزایش دشمنی‌ها و اعمال محدودیت‌ها از سوی دولت آمریکا روبه‌رو است. یکی از جنبه‌های اثرپذیر از این فشارها بخش نفتی کشور است. با توجه به اینکه نفت یکی از شریان‌های اصلی ارز آوری به اقتصاد ایران است، انقباض این ارز ممکن است به کاهش توان ارزی دولت منجر شود. کاهش توان ارزی بازتاب و پیامدهای مختلفی در بخش‌های تولیدی و تجاری کشور دارد، از این‌رو اقتصاد ایران نیازمند است به جهت حفظ توان عرضه بر بخش‌هایی متمرکز شود که توان ارزی کشور را تقویت کند و اجازه ندهد قدرت تاب‌آوری اقتصادی از این محل تضعیف شود. بخش‌هایی مانند پتروشیمی‌ها و حوزهایی که ذیل فرآوردهای نفتی قرار می‌گیرند از این مزیت برخوردار هستند که به کمک بخش ارزی کشور بیایند، بنابراین از منظر ملاحظات سیاسی اولویت با گروه‌هایی است که توان عرضه ارز در اقتصاد ایران را حفظ می‌کنند. طبیعتا با این فرض منابع و سرمایه‌ها باید به این سمت هدایت شود.

منظر اقتصادی

گرچه رونق بخش مسکن می‌تواند همانند لکوموتیو سایر بخش‌های اقتصادی از جمله صنایع مرتبط با بخش ساختمان را به تحرک وا دارد اما وابستگی صنایع به مواد اولیه در سالی که احتمالا اقتصاد با مضیقه ارزی روبه‌رو است، به شکل سابق قابل‌تکرار نیست.  وابستگی صنایع به مواد اولیه وارداتی می‌تواند مانعی در سال‌جاری برای جذب کامل رونق از طریق تحرک در بخش مسکن باشد. از این منظر نیز نمی‌توان پیشنهاد داد مسکن در پیشانی اقتصاد برای تعمیق رونق قرار بگیرد.

چاره کار چیست؟

تحقیقات نشان می‌دهد از بین بازار‌های رقیب، تنها بازاری که توان هم‌آوردی با بخش مسکن در جذب سرمایه‌ها را دارد، بازار سهام است.  بنابراین تقویت بازار سهام می‌تواند علاوه بر آنکه فرصتی برای جذب سرمایه‌گذاران باشد برای بنگاه‌های تولیدی نیز موقعیت جدیدی برای تامین مالی در کنار نظام بانکی قلمداد شود.  البته جذب سرمایه‌گذاران مستلزم تمهیداتی است که از جمله آن دریافتی کف سود برای سهامداران خرد است. اگر چنین ویژگی در بازار سرمایه ایجاد شود بدون شک قدرت جذب سرمایه در این بازار افزایش خواهد یافت.  شکل‌گیری صندوق پروژه‌ها، تعریف ابزارهای جدید تامین مالی و... می‌توانند بازار سرمایه را به بازیگر اصلی اقتصاد در سال جدید تبدیل کنند.  البته در کنار این اقدامات دولت باید از انجام برخی امور نیز نهی شود از جمله این امور توقف انتشار اسناد خزانه به شکل فعلی است. دولت با تغییر ماهیت این ابزارها از اسناد به‌عنوان محل جدیدی برای کسری بودجه خود استفاده می‌کند. طبیعتا انتشار اسناد به این شکل علاوه بر آنکه مانعی در برابر کاهش نرخ سود است، نقدینگی موجود در جامعه را در اختیار دولت قرار می‌دهد در حالی که بخش خصوصی و فعالان اقتصادی بیش از دولت مستحق استفاده از این منابع هستند.  از سوی دیگر برای کاهش جذابیت بازار مسکن و هدایت سیاست‌گذارانه سرمایه‌ها به بازار سرمایه، ضروری است نظام عوارض و سیاست‌های مالیاتی تغییر کند. 

نظام عوارض باید به گونه‌ای طراحی شود که متناسب با الگوی مصرف فقط تقاضاهای مصرفی را پوشش دهد. هدف سیاست‌های مالیاتی نیز باید مصونیت بخش مسکن از سرمایه‌گذاری سفته‌بازانه و سوداگرانه باشد. در این حالت می‌توان امیدوار بود بخش مسکن به‌جای یک بازار سرمایه‌ای تبدیل به یک بخش مصرفی خواهد شد و منابع به‌جای قفل در آن به سوی حوزه‌هایی رهنمون می‌شود که امکان اثر‌گذاری بیشتری برای شرایط کنونی اقتصاد ایران را دارند.  البته توصیه‌های آخر به‌خصوص در حوزه طراحی جدید نظام عوارض نیازمند یک تغییر ساختاری است. در حال‌حاضر بر اساس قانون قدیمی نهاد مسوول در زمینه مدیریت شهری وزارت کشور است. ماموریت و اولویت‌های وزارت کشور به‌عنوان یک وزارتخانه با اولویت‌های سیاسی و تامین‌امنیت اجازه نمی‌دهد به مقوله‌های شهری توجه کند. از این‌رو پیشنهاد می‌شود نظارت بر امور اصلاحی در حوزه شهرسازی و اقتصاد شهری از وزارت کشور به وزات راه و شهرسازی منتقل شود. با توجه به فعالیت‌های تخصصی این وزارتخانه بهتر می‌توان بخشی از ماموریت‌های معطل مانده در حوزه اقتصاد شهری از جمله تغییر نظام عوارض در حوزه ساخت و ساز را به سرانجام رساند.