تیغ مالیات املاک و طبیب غیرمتخصص
مالیات مسکن می‌تواند با تقویت نهادهای حاکمیتی و اجرایی محلی مانند شهرداری‌ها که می‌توانند تصمیمات بهتری به فراخور شرایط اقتصادی و اجتماعی و مبتنی بر نیازهای ویژه هر منطقه اتخاذ کنند، به تخصیص بهینه درآمدهای مالیاتی کمک کند. همچنین تحقیقات بانک جهانی موید این واقعیت است که مالیات بر املاک، نوسان قیمت‌ها در این بازار را کاهش می‌دهد و باعث مقاوم‌تر شدن قیمت در تقابل با شوک‌های عرضه و تقاضا می‌شود.
اگر طرح مالیات مسکن درست برنامه‌ریزی و اجرا شود، می‌تواند مورد استقبال مالیات‌گذاران قرار گیرد، چرا که مزایای این نوع مالیات برای مالیات‌گذاران محسوس است. دلیل آن هم ساده است؛ کسی که بر ملکی مالیات می‌پردازد، می‌داند که این پول برای مثال صرف ساخت زیرساخت‌هایی مانند مترو و مدرسه و خیابان در نزدیکی ملک مذکور می‌شود و بهبود کیفیت زندگی و افزایش عایدی سرمایه را برایش به همراه دارد. در این راستا جالب است بدانید پژوهشی که سال ۱۳۹۷ در دانشکده اقتصاد و مدیریت دانشگاه صنعتی شریف صورت گرفت، نشان داد که میزان اثرگذاری افتتاح خط مترو بر قیمت مسکن اطراف خط جدید در شهر تهران معادل ۴.۹درصد است. این اثر بر قیمت املاک حوالی ایستگاه‌‌‌های صدر، قائم و تجریش بیش از ۷درصد تخمین زده شد.
چند صباحی است که سیاستگذاران حاکمیتی در داخل کشور سودای طراحی و اجرای سیستم مالیاتی در بازار ملک را دارند. همان‌طور که پیش‌تر اشاره شد در یک سیستم ایده‌آل و اقتصاد نرمال و متشکل از سازوکارهای مالی و اقتصادی مرسوم، طرح مالیات بر مسکن می‌تواند بسیار مفید باشد. اما اگر کمی از دنیای ایده‌آل فاصله بگیریم و عینک واقع‌بینی به چشم بزنیم، بلافاصله ایرادات اساسی و خلأهای موجود در فضای سیاستی، اقتصادی و اجتماعی کشور نمایان خواهد شد. از برجسته‌ترین طرح‌های دولت در این خصوص می‌توان به طرح‌های مالیات بر خانه‌های لوکس و مالیات بر معاملات مکرر اشاره کرد که در ادامه به بررسی ابعاد مختلف این طرح‌ها می‌پردازیم.
در طرح مالیات بر خانه‌های لوکس که به مالیات ۰.۲درصدی بر خانه‌های بالای ۲۵میلیارد تومانی اشاره دارد مشخص نیست چرا عدد ۲۵میلیارد تومان که فقط یک‌درصد از خانه‌های کشور را شامل می‌شود به‌عنوان شاخص لوکس بودن یا نبودن در نظر گرفته شده است.
با اعمال سیاست بر این بخش ناچیز از بازار نمی‌توان انتظار خروجی موثر را داشت. همچنین مشخص نیست که چرا برخلاف تئوری‌های اقتصادی، از طرح منطقی مالیات پلکانی بر تمام خانه‌ها چشم‌پوشی شده که می‌توانست بستری برای سهیم شدن مردم به اندازه سهمشان در تامین مالی پروژه‌های محلی باشد. به نظر می‌رسد تنها هدف سیاستگذار از این طرح، کسب درآمدی بدون برنامه و ستاندن پول از قشر ثروتمندتر جامعه بوده است؛ بسیار شبیه به چیزی که در طرح عوارض خروج از کشور در حال رخ دادن است. نکته جالب این است که دولت در اجرای این سیاست حتی از طراحی آن هم ضعیف‌تر عمل کرده؛ نشان به این نشان که در هفت‌ماهه اول سال ۱۴۰۲ در صورت اجرای موفق این طرح از پیش بازنده باید ۷هزار میلیارد تومان مالیات اخذ می‌شد؛ اما فقط ۱۷میلیارد تومان درآمد از محل این سرفصل مالیاتی برای دولت حاصل شده است؛ چیزی نزدیک به «هیچ‌چیز».
در مورد مالیات معاملات مکرر نیز فارغ از وضعیت اجرا و ضعف در اخذ آن، چند نقد اساسی به طراحی آن وارد است. معاملات پرشمار شاید باعث داغ‌تر شدن بازار و تاثیر قیمتی در کوتاه‌مدت شود، اما هیچ تئوری علمی تاثیر مالیات بر معاملات روی قیمت بلندمدت مسکن را پشتیبانی نمی‌کند. از سوی دیگر با توجه به ضعیف بودن ساختارهای نظارتی در کشور، اعمال مالیات بر معاملات ممکن است سبب سوق دادن افراد فعال در بازار به سمت ثبت غیررسمی و به تبع آن افزایش موارد کلاه‌برداری شود. با توجه به مسائل یادشده فقدان پژوهش و ارزیابی اقتصادی، به‌شدت در طرح‌های مالیاتی حوزه بازار مسکن حس می‌شود.
قبل از تصویب و اجرای هر طرحی باید بررسی شود که هزینه این طرح مالیاتی چقدر است، عایدی و درآمد دولت از قِبل آن چقدر خواهد بود و اینکه آیا با توجه به زیرساخت‌های موجود اجرای این طرح به نحو تاثیرگذار امکان‌پذیر است یا نه. دو طرحی که به آن پرداختم، نشانه‌هایی از توجه به این سوال‌ها را در خود ندارند. در این واقعیت ناخوشایند که بازار مسکن در چند دهه اخیر جزو معدود بازارهای قابل اتکا برای سرمایه‌گذاران داخل کشور بوده است تردیدی وجود ندارد. پمپاژ موازی سرمایه به سایر ارکان سیستم اقتصادی کشور مانند بورس، بخش تولید، اوراق قرضه و... از ملزومات توسعه اقتصادی و پویایی یک جامعه است. پس در شرایط ایده‌آل منحرف کردن جریان سرمایه از مسکن به سایر صنایع کشور بسیار مطلوب به‌نظر می‌رسد، اما با توجه به وضعیت موجود در کشور و عقب‌ماندگی زیرساخت‌ها و ابزارهای مالی، بسیار خوش‌بینانه است اگر گمان کنیم که دولت می‌تواند با انواع سیاست‌های مختلف منابع را از مسکن به سایر صنایع مولد سوق دهد.
از طرفی بستر سایر بازارهای دارایی مورد علاقه سرمایه‌گذاران داخل کشور (بورس، طلا، ارز و...) ظرفیت مهار سیل نقدینگی سرگردان را ندارد. پس سیاستگذار باید در تحریک بازار املاک با دقت عمل بیشتری کار کند تا مبادا باعث خروج بیش از پیش سرمایه به خارج از کشور یا بازارهای غیرمولد داخلی شود. همچنین ساختار اجتماعی کشور هم آمادگی پذیرش طرح‌های غیرمنطقی و پرایراد را ندارد و دولت در صورت دنبال کردن سیاست‌های پراشتباه در بازار مسکن ممکن است به سرنوشت طرح مالیاتی poll tax مارگارت تاچر که در اواخر دهه ۸۰ میلادی در اسکاتلند اجرا شد دچار شود. این طرح مالیاتی مسکن که مقدار آن متناسب با تعداد اعضای هر خانوار تعیین می‌شد به دلیل ضعف در طراحی یک مکانیزم عادلانه و متناسب با قدرت اقتصادی اقشار مختلف، باعث اعتراضات گسترده مردم و لغو کلی طرح پیش از اجرای آن در انگلیس و ولز شد.
در هر صورت، مسکن در ایران یک کالای سرمایه‌ای به حساب می‌آید و ناگزیر با تورم رشد خواهد کرد و طرح نقشه‌های مختلف مالیاتی تنها چرخاندن قاشق دور سر است. تمرکز اصلی سیاستگذار، اگر به دنبال مهار رشد نمایی قیمت‌ها و کنترل بازار مسکن است، باید بر مهار غول بی‌شاخ و دم حجم نقدینگی در اقتصاد کشور باشد و از رفتن به بیراهه اجتناب کند. با وجود اینکه سیاست مالیاتی مناسب می‌تواند باعث بهبود شرایط در زمین بازی مسکن شود، نکته اینجاست که نتیجه اصلی این بازی در خارج از این زمین تعیین می‌شود.
* متخصص اقتصاد و سرمایه‌گذاری املاک و دانش‌آموخته دانشکده اقتصاد و علوم سیاسی لندن (LSE)
