زیرسایه خواب مسکن
بازار نهاده‌های ساختمان به رونق مسکن گره خورده است
رکود ادامه‌دار ساخت‌وساز
بررسی حدود پنج سال گزارش شامخ ساختمان و رصد ۵۴ماه فعالیت شرکت‌های ساختمانی از سال ۹۸تا اسفند سال قبل نشان می‌دهد اگرچه از پاییز ۹۸ ساختمان‌سازی همواره در رکود بوده اما اسفند سال ۱۴۰۲نا اطمینانی انبوه‌سازها نسبت به وضعیت پیش روی بازار ساخت‌وساز رکورد نامساعدترین شرایط قابل پیش‌بینی از این بازار را به ثبت رساند. عدد شاخص انتظارات سازنده‌ها در ماه یادشده از فعالیت‌های ساختمانی در این گزارش در حالی ۲۱.۱۱ گزارش شد که این میزان پایین‌ترین عدد مربوط به این شاخص از ابتدای انتشار گزارش‌های شامخ بخش ساختمان یعنی از مهر ۱۳۹۸ است.میانگین شامخ کل بخش مسکن و ساختمان از مهر ۹۸ تا اسفند ۱۴۰۲ عدد ۴۹.۷ بوده که این نرخ نشان‌دهنده ۵۴ ماه رکود و نا اطمینانی به روایت سازنده‌هاست. نرخ این شاخص اگر بالاتر از ۵۰ باشد، نشان‌دهنده بهتر شدن شرایط در ماه موردبررسی نسبت به ماه قبل است. عدد ۵۰ نشان‌دهنده عدم‌تغییر وضعیت و اعداد کمتر از ۵۰ نشانه بدتر شدن شرایط برای سازنده‌ها و فعالان ساختمانی و مجموعه بازار است.
هرچند رکود در بازار ساخت‌وساز از بیش از ۵ سال گذشته آغازشده و هرسال بر عمق آن افزوده‌شده اما با شروع رکود در بازار معاملات مسکن تحت تاثیر جهش‌های مکرر قیمت و از دست رفتن قدرت خرید تقاضای مصرفی، شرایط نا اطمینانی در این بازار تشدید شد. در اسفند ۱۴۰۲نظرسنجی فعالان ساختمانی درباره وضعیت بازار ساخت‌وساز و مسکن شامخ کل ساختمان را با عدد ۵۷.۷۸ نشان داد. هرچند نمره شامخ کل از عدد ۵۰ بالاتر است اما افزایش عدد مربوط به هزینه ساخت در شاخص قیمت خرید مصالح و مواد اولیه موردنیاز برای ساخت‌وساز به معنای تورم بیشتر است که عدد حاصل از آن بر شامخ کل اثر گذاشته و آن را افزایش داده است. گزارش اسفندماه و جدول نمرات شاخص‌های موردبررسی در گزارش اسفندماه شامخ بخش ساختمان نشان می‌دهد، شاخص بیان‌کننده «اوضاع قیمت تمام‌شده ساخت مسکن»، در بدترین وضعیت از تیرماه ۱۴۰۲ به بعد، قرارگرفته است. عدد مربوط به این شاخص ۶۲ گزارش‌شده است که اگر کمتر از ۵۰ بود از کاهش تورم ساخت خبر می‌داد. از سوی دیگر شاخص وضعیت «قیمت مصالح ساختمانی» شرایط بدتری را در اسفند نشان داد و روی عدد ۶۹ قرار گرفت؛ این موضوع نیز به خاطر بروز تورم در بازار مصالح بود. شاخص «انتظارات سازنده‌ها نسبت به سال ۱۴۰۳» در اسفند سال گذشته، پایین‌ترین عدد در طول انتشار گزارش‌های شامخ را ثبت کرد و روی عدد ۲۱ قرار گرفت.این عدد رکورد کمترین امتیازی است که سازنده‌ها به چشم‌انداز خود از آینده کوتاه‌مدت ساخت‌وساز داده‌اند.
اتاق تعاون، مردادماه جدیدترین گزارش شامخ مدیران خرید بخش ساختمان را منتشر کرد. شامخ کل ساختمان تعدیل نشده فصلی برای مردادماه برابر ۴۸.۴ واحد اعلام شد. سطح ۵۰ واحد، معیار سنجش رکود و رونق برای این شاخص است؛ بنابراین همچنان بخش ساختمان در وضعیت رکود قرار دارد. درعین‌حال شاخص تعدیل‌شده کل ساختمان برای مردادماه نیز برابر ۴۷.۶۷ واحد اعلام شد.
اصفهان هم راکد است
معاون شهرسازی و معماری شهردار اصفهان از صدور چهار هزار و ١٣١ پروانه ساختمانی در این کلان‌شهر در یک سال اخیر خبر داد. به گفته
سید مرتضی حسام نژاد، مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های ساختمانی صادرشده از سوی شهرداری در این مدت بیش از سه میلیون مترمربع بوده که در مقایسه با سال قبل از آن ١٧ درصد رشد داشته است. تعداد پروانه‌های ساخت صادرشده در بافت فرسوده شهر اصفهان در یک سال اخیر ۴۹۸ مورد بود که نسبت به سال قبل از آن رشد ۲۰ درصدی را نشان می‌دهد. در ۲ ماه ابتدای سال جاری، ۸۳۹ پروانه ساخت در مناطق مختلف اصفهان صادرشده که ۱۰۹ مورد آن مربوط به بافت فرسوده بوده است. در یک سال گذشته همچنین افزون بر ۲۴۰۰ پایان کار توسط شهرداری اصفهان صادر شد.
هرچند مسوولان شهری اصفهان از رشد آمار صدور پروانه ساخت‌وساز در این کلان‌شهر خبر می‌دهند ولی صدور ۴۰۰۰پروانه برای کلان‌شهری با حدود۴میلیون جمعیت عدد درشتی نیست. گذشته از آنکه از رقم اعلام‌شده، نرخ به ثمر نشستن و ورود به بازار مسکن اصفهان هم مشخص نیست تا بتوان اذعان کرد که برخلاف گزارش شامخ ساختمان کشور، وضعیت بازار ساخت‌وساز در اصفهان مناسب است.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از تورم مسکن در استان‌های مختلف ایران، استان اصفهان از فروردین ۱۴۰۰ تا فروردین ۱۴۰۲ نزدیک به ۱۵۰ درصد افزایش قیمت در بازار مسکن را تجربه کرده است. به گفته مهدی حجازی، رییس اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، "بازار مسکن از سال ۱۴۰۲ وارد رکود شده و این رکود همراه با تورم بوده است. همچنین قیمت مصالح ساختمانی نیز مدام روی ریل افزایشی قرار دارد." او توضیح می‌دهد که «قیمت مسکن در اصفهان جهش چندانی پیدا نکرده است، اما خریداری در بازار وجود ندارد و عرضه هم به‌ندرت صورت می‌گیرد. اگر موردی هم اتفاق بیفتد مالک حاضر نیست ملک خود را به قیمت سال گذشته بفروشد." جعفر پیشه، رئیس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان اصفهان تنها راه بهبود بازار مسکن را عرضه بیشتر مسکن در بازار می‌داند:" در شرایط اقتصادی امروز و تورم موجود باید بتوانیم عرضه بالاتری داشته باشیم." صنعت مسکن از ساخت تا پرداخت و عرضه به‌عنوان پیشران اقتصاد مطرح است. وقتی ساخت و عرضه و خرید آن وارد دوران بهت و رکود شود، پس از مردم و خریداران، تولیدکنندگان نهاده‌های ساختمانی متضرر می‌شوند.
از تورم تا رکود
بازار نهاده‌های ساختمانی در حالی وارد پاییز می‌شود که هنوز در وضعیت تورم و انجماد قرار دارد. این موضوع در کنار قطعی مکرر برق، کمبود سرمایه در گردش، رکود بازار مسکن، مشکلات صادرات و افت تولید که کاهش عرضه و رشد قیمت را در پی داشته، عرصه را بر تولیدکنندگان تنگ کرده است.
بر اساس داده‌های مرکز آمار، متوسط شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی از ۱۰۰ واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲۲۲۶.۶ واحد در سال ۱۴۰۲ رسیده و رشدی ۲۱۲۶ درصدی داشته است. تورم نقطه‌به‌نقطه مصالح ساختمانی اما از ۴۱.۴ درصد در زمستان ۱۳۹۱ به ۲۳.۸ درصد در زمستان ۱۴۰۲ رسیده و حدود ۱۷.۶ واحد درصد کاهش‌یافته است. قیمت سیمان در سه ماه اخیر با بیش از ۱۰۰ درصد رشد همراه بوده است. در کمال ناباوری متوسط قیمت هر کیسه سیمان ۵۰ کیلویی از ۵۸ هزار تومان به حدود ۱۸۰ هزار تومان رسیده است. همچنین در راستای بحران برق در سراسر کشور به‌ویژه مناطق صنعتی، قریب به ۷۰ درصد از واحدهای تولید سیمان در کشور متوقف شده یا تولید خود را کاهش داده و عرضه محصولات نیز با کاهش ۹۰ درصدی مواجه شده است. وضعیت عرضه و تقاضا در بازار سیمان نیز چنگی به دل نمی‌زند. در مردادماه بیشترین کاهش را در عرضه و تقاضای سیمان شاهد بودیم؛ گزارش‌ها حاکی بر آن است که عرضه با ۲۰ درصد و تقاضای سیمان با بیش از ۳۰ درصد کاهش همراه بوده است. همچنین صادرات آن نیز بیش از ۷۱ درصد کاهش‌یافته است و این رقم بسیار نگران‌کننده است. با گرانی شدید سیمان، رکود سنگینی بر این بازار حاکم شد و نه‌تنها سطح تقاضا در بورس کالا کاهش یافت، بلکه در بازار آزاد نیز شاهد کاهش دو برابری تقاضا بودیم؛ چراکه سازندگان مسکن عدم خرید سیمان را به خرید آن باقیمت‌های بسیار بالا ترجیح می‌دادند. سازندگان و صاحبان پروژه‌های عمرانی همواره در انتظار فصل بهار و تابستان برای آغاز کار خود بودند، اما حالا شرایطی پیش‌آمده که بازار آهن چشم به راه شش ماه دوم سال برای رونق است. موانعی ازجمله افزایش قیمت مقاطع فولادی در بورس کالا، قطعی برق، صادرات بیش‌ازحد توسط چین، بهار و تابستان پرتنش و مواردی از این قبیل، مزید بر علت رکود بازار آهن در شش ماه اول سال بودند.
به‌طورکلی بازار نهاده‌های ساختمانی مانند عمده بازارهای ایران، به تزریق نقدینگی احتیاج دارد. این دقیقا همان معضل اصلی است که این روزها در اغلب بازارها می‌توان دید. تنها می‌توان به مواردی همچون کاهش قطعی برق و تحولات حاصل از انتخابات ریاست جمهوری ایالات‌متحده امید داشت و همچنان در انتظار روزهای خوب و بهبود نقدینگی در صنعت مهم ساختمان‌سازی و سایر صنایع کشور بود.
