تب داغ قیمت مسکن
کدام کلان‌شهرها دچار تورم بیشتر میشوند
تورم همچنان می‌تازد
افزایش مهارگسیخته قیمت مسکن از زمانی شدت یافت که ارز دولتی حذف و در پی آن نرخ همه کالاها جهش چند برابری پیدا کرد، و با توجه به اینکه مسکن، همواره تابعی از شرایط کلی اقتصاد کشور بوده است همراه با رشد نرخ تورم ،این بازار تورمی‌تر هم شد زیرا ملک ،نه‌تنها مستثنا از دیگر کالاها نیست بلکه تأثیرپذیرتر،نیز است.
بر همین اساس ، از اوایل سال گذشته با رشد نرخ ارز و ایجاد برخی از انتظارات تورمی ، گرانی عجیبی بر حوزه مسکن حاکم شد که اغلب آن را ناشی از افزایش تقاضا در برابر عرضه اندک عنوان می‌کردند و همچنان تا پایان سال با شیب افزایشی تداوم یافت.
به‌طوری‌که برای سال ۱۴۰۲ هم پیش‌بینی افزایش قابل‌توجه در قیمت تمام‌شده مسکن می‌شد. زیرا واضح بود که در صورت استمرار آن شرایط ، بخش زیادی از سرمایه‌های سرگردان وارد بخش مسکن شده حال‌آنکه در برابر این میزان تقاضا مسکن‌هایی متناسب با سلایق مشتریان وجود ندارد که امروز ،کم‌وبیش شاهد تحقق همان پیش‌بینی‌ها هستیم.
و قابل‌تأمل آنکه راهکارها و تدابیری هم که دولت در جهت کنترل این بازار اتخاذ کرده است ،هیچ‌یک پاسخگو نبوده و حتی التهاب را افزایش داده است. زیرا بحث گرانی این کالاها به ارزشی که پول ملی ما در برابر دلار دارد بازمی‌گردد و در این سال‌ها همواره افت ارزش پول ملی را دیده‌ایم که ماحصلش رشد حجم نقدینگی و افزایش تورم در همه حوزه‌ها بوده است .
اما این شرایط ناخوش، گویا در کلان‌شهرها به‌خصوص اصفهان ، تهران ، مشهد سرعت بیشتری داشته است .اگرچه تا پیش‌ازاین هم،خرید خانه در این شهرها دشوار بود ولی اکنون خانه‌دار شدن برای افراد فاقد مسکن، تبدیل به رویایی دست‌نیافتنی شده است. زیرا به‌راستی تحقق آن سخت و در اغلب موارد ناممکن به نظر می‌آید.
تورم مسکن در اصفهان با تهران ، تفاوتی ندارد
همان‌گونه که اشاره شد در سالی که گذشت بازار مسکن ، بحران بی‌سابقه‌ای را پشت سر گذاشت که در شهر بزرگ و پرجمعیتی مانند اصفهان، بدون شک ، وضعیت این بازار تورمی‌تر هم بوده است. حتی عده‌ای از فعالان این بخش بیان می‌کنند در سال ۱۴۰۱ مسکن افزون بر پنج مرتبه جهش قیمت را تجربه کرد که ناشی از گرانی دلار و انتظارات تورمی مالکان می‌شد این‌چنین که با هر بار گرانی ،متقاضیان بیشتر اما فروشندگان نسبت به عرضه ملک خود مرددتر می‌شدند و این رفتار موجب گرانی بیشتر بود.
و حالا نیز طبق داده‌های منتشرشده و تورم حداقل ۵۰ درصدی که برخی از مسوولان اعلام می‌کنند انتظار برای افزایش بیشتر قیمت مسکن در این کلان‌شهر دور از انتظار نیست واقعیتی که اغلب فعالان و کارشناسان نیز تائید می‌کنند.
از طرفی فروشندگان از فروش ملک خود صرف‌نظر می‌کنند با این امیدواری که قیمت‌ها تا ۵۰ درصد افزایش هم جای دارد و از سویی خریداران هم بیشتر ازهر زمانی برای حفظ ارزش دارایی خود ، اصرار بر خرید ملکی دارند.
دراین‌باره عبدالکریم داوودی عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان در گفتگو با روزنامه دنیای اقتصاد بیان می‌کند: در چندماهه اخیر تقاضا برای خرید مسکن در اصفهان ،بالا رفته است و البته رقابت زیادی هم در کیفیت وجود دارد .
وی تصریح می‌کند: درمجموع تورم در هر کالا و بازاری به دنبال تغییر قیمت دلار ایجاد می‌شود اما در بخش مسکن ، پیش‌ازاین هرزمان که دلار نوسانی پیدا می‌کرد مدتی بین شش ماه تا یک سال به طول می‌انجامید تا بازار مسکن را تحت تأثیر خود درآورد درحالی‌که اکنون چنین نیست با هر تغییر قیمت دلار، بخش مسکن هم در کوتاه‌مدت ،تأثیر می‌پذیرد.
این فعال در ارتباط با تورم مسکن در سال ۱۴۰۲ می‌گوید: رشد قیمتی که از بهمن‌ماه سال گذشته در بخش مسکن شتاب یافت هنوز ادامه دارد.
این مسوول تصریح می‌کند: معمولاً افزایش دستمزدها عمده‌ترین تأثیر را در قیمت مسکن برجای می‌گذارد و امسال هم با بیشتر شدن دستمزدها گرانی مسکن ، تداوم می‌یابد. افزایش دستمزد، موجب رشد نرخ تورم می‌شود و این تورم در حوزه‌هایی مانند مسکن، بیش از دیگر بخش‌ها خود را نشان می‌دهد مانند اتفاقی که در حال حاضر ، رخ‌داده است.
وی در پاسخ به این پرسش که کدام کلان‌شهرها بیشترین رشد تورم را در بخش مسکن داشته است اظهار می‌کند: تهران ، کیش و اصفهان ، دارای بیشترین نرخ رشد تورم مسکن است ولی ازلحاظ مقایسه بین تهران و اصفهان چندان تفاوتی وجود ندارد. مگر در موارد خاص وگرنه وقتی هزینه زمین ، دستمزدها ، هزینه‌های شهرداری و.. بررسی می‌شود ساخت مسکن در این دو کلان‌شهر چندان فاصله قیمتی ندارد.
اما اگر به‌عنوان‌مثال کلان‌شهری چون مشهد با تهران مقایسه شود متوجه می‌شویم که تورم مسکن در مشهد کمتر از تهران است .
وی در ارتباط با متغیرهای تأثیرگذار بر قیمت مسکن بیان می‌کند: باوجودآنکه معمولاً از دلار به‌عنوان دلیل اصلی برای رشد نرخ مسکن نام‌برده می‌شود اما اگر نگاهی واقع‌گرایانه داشته باشیم دلار تأثیر ۲۵ درصدی بر این حوزه دارد و۴۰ درصد از تورم مسکن به دلیل دستمزدها مابقی هم متأثر از تورم عمومی است.
داوودی در ارتباط باقیمت فعلی مسکن در اصفهان اظهار می‌کند: کمترین قیمت هر متر ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان و بیشترین نرخ ،
هر متر ۳۰۰ میلیون تومان است که این قیمت‌ها نیز وابسته به امکانات ، چشم‌انداز ، سال ساخت و...است.
آیا به تحقق وعده‌های مسکنی می‌توان امیدوار بود؟
و حالا بحث اصلی آنکه آیا می‌توان در انتظار بهبود شرایط قیمتی بازار مسکن در ادامه سال ۱۴۰۲ بود ؟
به گفته نور صالحی رئیس شورای اسلامی شهر اصفهان قیمت مسکن آن‌قدر زیاد شده که برخی از گروه‌ها ممکن است سالیان سال نتوانند صاحب مسکن شوند و می‌بینیم استقرار چند خانواده در یک‌خانه دارد مرسوم می‌شود.
این مسوول تصریح می‌کند :عمده افزایش بهای مسکن برمی‌گردد به افزایش بهای زمین و مصالح ساختمانی و دستمزد؛ نه پروانه ساخت. وقتی در یک سال دستمزد سالانه ۵۷درصد افزایش پیدا می‌کند، اثر روانی این موضوع بر قیمت‌ها خود را نشان می‌دهد و کسانی که این سیاست را طرح‌ریزی کرده‌اند، پذیرفته‌اند که قیمت همه‌چیز دست‌کم ۶۰ درصد بالا می‌رود.
و می‌افزاید :با این اوصاف ما در شهرداری کارگروه احیای بافت فرسوده و مسکن را شکل دادیم تا با کمک سایر ارگان‌های مربوط، تراکم مناسب داده شود. وی تأکید می‌کند :ایده ما این است که در بافت‌های فرسوده و اراضی حاشیه شهر و اراضی بایر درون شهر که در طرح تفصیلی به نام گستره‌های ویژه عنوان‌شده، توسط تعاونی‌ها و انبوه‌سازان، مسکن انبوه ساخته شود و از تسهیلات و وام‌هایی که دولت برای این منظور در نظر گرفته، استفاده شود تا تعداد مسکن در شهر افزایش یابد و قیمت‌ها کاهش پیدا کند و یا با تسهیلاتی که دولت قائل‌شده، در دسترس گروهی از مردم قرار گیرد.
به اعتقاد کارشناسان زمانی که کل ساختار یک اقتصاد معیوب باشد مسکن هم که جزیی از این ساختار محسوب می‌شود بر همان شکل است .
کشوری که توسط تحریم ، کسری بودجه ، نقدینگی زیاد ، بیکاری ،و درمجموع شرایط نامطلوب اقتصادی احاطه‌شده است از مسکن آن نمی‌توان انتظار شرایط بهتری را داشت.
بدون تردید زمانی این حوزه هم متحول خواهد شد که همه متغیرهای اقتصادی ثبات پیدا کند. ارزش پول ملی ارتقا یابد ، دلار تثبیت شود و در آن زمان با کنترل تورم عمومی می‌توان ، تورم مسکن را هم در مسیری کاهشی هدایت نمود در غیر این صورت با شعارها و وعده‌های بدون عمل این بازار نیز مانند دیگر بازارها بدون هیچ مهاری می‌تازد.
از سویی هم عده‌ای بر این باورند که هنوز در همین شرایط تورمی می‌توان با برنامه‌هایی سنجیده ، واقع‌بینانه و کارشناسانه برای تأمین مسکن اقشار مختلف جامعه به‌ویژه کم‌درآمدها گام‌هایی برداشت. چراکه تابه‌حال سیاست‌ها و برنامه‌هایی که در راستای خانه‌دار کردن مردم اتخاذشده مستمر ، جامع و کافی نبوده است و تقریبا هیچ‌کدام از اقدامات انجام‌گرفته هم‌جهت با شعارهای عنوان‌شده نبوده است. به‌این‌ترتیب لازم است راهی نوین برای تحقق این‌گونه وعده‌ها در پیش‌گرفته شود.
