کلنگی نشین‌ها
خانه‌های خالی اصفهان همچنان مشتری ندارد
قحطی مسکن
بررسی وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد علاوه بر تلاش برخی فروشندگان و مالکان در بالا نگه‌داشتن سطح قیمت‌ها، اما آن‌ها بازهم حاضر به فروش واحدهای خود نیستند و این باعث سرگردانی خریداران مسکن در بازار شده است.
طبق سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ در کشور ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد مسکونی خالی وجود داشت که استان اصفهان با ۹.۳ درصد در جایگاه دوم ایستاد؛ بااین‌حال خانه‌های مناسب با جیب مردم و در متراژهای کمتر از ۱۰۰متر تقریبا در اصفهان وجود ندارد و به همین علت خریدوفروش خانه‌های کلنگی قابل سکونت به دلیل قیمت مناسب‌تر و خرید زیر نرخ بازار، افزایش‌یافته است.
در سال‌های اخیر با حکمرانی رکود، ساخت مسکن به‌خصوص خانه‌های کوچک و باقیمت مناسب برای اقشار کم‌درآمد کاهش یافت. در سال‌های اخیر بسیاری از فروشندگان حاضر به فروش واحدهای خود نشده و این مساله نیز به‌عنوان عامل مهمی در افزایش قیمت‌ها تاثیرگذار بوده است.از سوی دیگر ظرف یک دهه اخیر نرخ ساخت‌وساز در اصفهان کاهش یافت که این موضوع هم با درگیری طرف عرضه، نظم بازار مسکن را برهم زد.
آخرین آمار منتشرشده توسط سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان اصفهان درباره صدور پروانه‌های ساختمانی در کلان‌شهر اصفهان از سال ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰ نشان می‌دهد که صدور پروانه‌های ساختمانی از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ روند کاهشی داشت اما در سال‌های ۱۳۹۸ و ۱۳۹۹ با افزایش قیمت مسکن، صدور پروانه‌های ساختمانی نیز افزایش یافت.
پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سال ۱۳۹۲ معادل ۹ هزار و ۳۸۹ پروانه بوده که در یک‌روند نزولی به سه هزار و ۳۶۶ پروانه در سال ۱۳۹۷ رسیده اما در سال ۱۳۹۹ به پنج هزار و ۸۴۳ پروانه افزایش یافت. این آمار در سال ۱۴۰۰ دوباره نزولی شد و با کاهش ۲۸.۵ درصدی به چهار هزار و ۱۷۵ پروانه رسید. بررسی تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده شهر اصفهان نیز نشان می‌دهد که بیشترین و کمترین تعداد واحد مسکونی در پروانه‌های احداث ساختمان به ترتیب در سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۵ با ۳۸ هزار و ۵۶ و ۱۳ هزار و ۳۱ واحد مسکونی بوده است.
تعداد واحدهای مسکونی در سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ نیز به ترتیب ۲۵ هزار و ۵۸۵ و ۱۸ هزار و ۸۱ واحد بوده که نشان‌دهنده کاهش ۲۹ درصدی واحدهای مسکونی در سال گذشته نسبت به ۱۳۹۹ است. بررسی مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده در شهر اصفهان در سال‌های اخیر نشان می‌دهد بیشترین و کمترین مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان به ترتیب مربوط به سال‌های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۵ با ۶ میلیون و ۶۷۴ هزار و ۶۵۱ و ۲ میلیون و ۳۱۶ هزار و ۷۹۲ مترمربع است. در سال ۱۴۰۰ تعداد چهار هزار و ۱۷۵ پروانه احداث ساختمان با ۱۸ هزار و ۸۱ واحد مسکونی و متوسط زیربنای ۲۰۱ مترمربع صادرشده است که این تعداد در مقایسه با سال ۱۳۹۹ کاهش ۹ درصدی متراژ واحدهای مسکونی را نشان می‌دهد.
انفجار اجاره‌بها
نتایج سرشماری ۹۵ نشان می‌دهد۶۰.۵ درصد از شهروندان مالک خانه و ۳۰.۷ درصد مستاجر هستند. این در حالی است که در سال ۹۰ نسبت مالک به مستاجر متفاوت بوده و۶۲.۷درصد، مالک و۲۶.۶درصد مردم مستاجر بوده‌اند. این آمار نشان‌دهنده تقاضای بیشتر برای رهن و اجاره خانه در چند سال گذشته است که کمتر شدن درآمد، شرایط بد تسهیلات یا عدم تمایل برای پذیرش ریسک خرید خانه ازجمله دلایل آن است.
در سال‌های گذشته ورود غیرمتخصصان به بازار ساخت‌وساز باعث شد ساخت واحدهای با متراژ بالا افزایش یابد که در حال حاضر جوابگوی نیاز بازار نبوده و امروز پدیده واحدهای خالی را ایجاد کرده است.
افزایش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت ارز نیز در رشد قیمت مسکن تاثیرگذار بود و برخی از کارشناسان مسکن معتقدند که سازندگان از ترس افزایش قیمت‌ها در آینده با توجه به رکود تورمی اقتصاد کلان حاضر به فروش واحدهای خود نیستند.از طرفی رشد قیمت بازارهای موازی ازجمله ارز، طلا، خودرو، کاهش ارزش پول ملی و افزایش عوارض صدور پروانه‌های ساختمانی در رشد قیمت مسکن بی تاثیر نیست. در چنین شرایطی در چند سال اخیر، مستاجران باقیمت‌های نجومی اجاره‌بها مواجه شده و به‌ناچار قراردادهای سال گذشته خود را با افزایش قیمت، تمدید کنند. به دلیل افزایش قیمت دلار و سکه، صاحبان املاک از میزان اجاره‌بها کاسته و بر نرخ رهن افزوده‌اند، قیمت‌های غیرقابل‌باوری که پرداختن آن از عهده هرکسی برنمی‌آید.
پیرهای ارزشمند
همه آنچه گفته شد رشد عجیب قیمت ملک و ساختمان را در پی داشت.بر اساس اطلاعات مرکز آمار، تهران گران‌ترین شهر ایران است؛ قیمت هرمترمربع مسکن در این شهر، طی بهار ۱۴۰۰، حدود ۳۲میلیون و ۵۶۰هزار تومان بوده که امروز ۴۵میلیون تومان را هم‌پشت سر گذاشته است. پس از تهران، اصفهان در پله دومین شهر گران ایران در حوزه مسکن ایستاد. قیمت مسکن در اصفهان، به‌طور میانگین، متری ۱۳میلیون و ۲۸۱هزار تومان در سال گذشته بود که امسال این نرخ به‌طور متوسط از ۲۰میلیون تومان هم گذشته است.
مشتریان چهاردیواری، در پنج سال اخیر نه‌تنها در اصفهان که در کل کشور برای خانه‌های کلنگی صف کشیدند و این موضوع قیمت ملک را افزایش داد. ظرف ۱۰سال اخیر قیمت خانه کلنگی در اصفهان بیش از۱۴برابر شده و این استان را در پله نهم کشور قرار داده‌است. خانه‌های پیر به‌خصوص آن‌ها که قابل سکونت بوده و بازسازی‌شده باشد در بورس خریدوفروش قرار دارد به‌خصوص خانه‌هایی که متراژ بالایی نداشته و به‌راحتی نقد شود. بخشی از مشتریان خانه‌های کلنگی باهدف مصرف برای خرید اقدام می‌کنند. در دهه اخیر تورم افسارگسیخته، قدرت خرید مستاجران را کاهش داد. از سوی دیگر تورم از قدرت پوشش وام مسکن کاست و با کاهش عرضه واحدهای کوچک متراژ و صرفه بازسازی خانه‌های کلنگی، مستاجران را به سمت خرید خانه‌های قدیمی و فرسوده هدایت کرد. اما دسته دوم خریداران خانه‌های کلنگی به نیت سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز در آینده وارد این بازار شده‌اند.
خانه‌های کلنگی برای سرمایه‌گذاری و انتظار افزایش قیمت به هزینه نگهداری و پرداخت مالیات بنا، نیاز ندارد و در صورت فروش فقط زمین ارزش‌گذاری می‌شود.اکثر سرمایه‌گذاران با علم به اینکه زمین در کدام منطقه و شهر و استان قرار دارد اقدام به خرید آن می‌کنند.
