اثر دومینویی «نرخ بهره» در بازار املاک آمریکا؛ نوبت شکست تورم اجاره بعد از تورم مسکن رسید
سلاح نجات مستاجران
ركود فروش خانه در آمريكا باعث افزايش خانه اجارهاي در بازار شد
دوئل «نرخ بهره» با «تورم مسکن» در آمریکا به زمین اجاره‌‌نشین‌‌ها رسید. اسلحه‌‌ای که سیاستگذار پولی در این کشور -بانک مرکزی- برای مهار تورم عمومی از حدود 5 ماه پیش به‌کار گرفت، نقش سلاح دومنظوره علیه «بحران دسترسی به مسکن» در بازار املاک آمریکا را بازی کرده است، به‌طوری‌که بعداز افت کاملا محسوس میانگین قیمت مسکن در ماه اوت (افت 3 درصدی نسبت به ماه قبل از آن)، هم‌‌اکنون علائم روشنی از تاثیر این سلاح بر تورم اجاره دیده می‌شود.
روزنامه «وال‌‌استریت ژورنال» در گزارش جدید خود از اوضاع مسکن در آمریکا، از افزایش 4 تا 10 درصدی «خانه‌های اجاره‌‌ای» تحت تاثیر «تصمیم فروشندگان بالقوه به اجاره‌‌داری در عصر رکود خرید مسکن» خبر داده است.
مالکان آپارتمان‌‌هایی که در هفته‌های اخیر قصد فروش داشتند -عمدتا چند‌خانه‌‌ای‌‌ها- به خاطر آنکه، «تقاضای خرید مسکن تحت تاثیر افزایش نرخ بهره وام ملکی به‌شدت افت کرده است»، روانه بازار اجاره‌‌داری شده‌‌اند.
این افزایش عرضه مسکن اجاره‌‌ای باعث کاهش محسوس نرخ تورم اجاره شده است.
وضع موجود بازار مسکن آمریکا، «نحوه مهار تورم مسکن و تورم اجاره» با یک سلاح مشترک را نشان می‌دهد؛ اینکه چگونه افزایش نرخ بهره در شرایط تورمی، می‌تواند به کمک سیاستگذار مسکن برای مهار رشد هزینه خرید و اجاره‌‌نشینی بیاید.
تورم مسکن در آمریکا اواخر سال گذشته میلادی از 20 درصد هم تجاوز کرد و یک رشد بی‌‌سابقه را طی 10 سال گذشته رقم زد. اوایل امسال، سرایت تورم مسکن به تورم اجاره باعث شد هزینه اجاره‌‌نشینی در این کشور از 14 درصد فراتر رود در حالی که میانگین نرخ رشد سالانه اجاره‌‌بها از 1980 تاکنون در آمریکا حدود 8/ 8 درصد گزارش شده است.
اما در حال حاضر با توجه به اینکه، سمت عرضه مسکن در واکنش به رکود خرید و فروش ناشی از افزایش نرخ بهره، در حال حرکت به بازار اجاره است پیش‌‌بینی می‌شود به زودی سلاح دومنظوره نرخ بهره، تورم اجاره را هم شکست دهد. در کل بازار مسکن آمریکا، 11 درصد خریداران بالقوه به خاطر ناتوانی در دریافت وام خرید مسکن با نرخ بهره بالا، تصمیم به اجاره‌‌نشینی گرفته‌‌اند. این موضوع رکود مسکن را طولانی‌‌تر می‌کند و برای سرمایه‌‌گذاران ساختمانی یک زنگ خطر است. در بسیاری از کشورهای اروپایی نیز افزایش نرخ بهره، باعث تعدیل قیمت مسکن ناشی از رکود خرید شده است.
زنگ خطر رکود جهانی مسکن
افزایش هزینه‌های استقراض، خریداران مسکن و صاحبان املاک را در سراسر جهان تحت فشار قرار داده است. از سیدنی تا سیاتل، بانک‌های مرکزی با افزایش حداکثری نرخهای بهره در دهه‌های اخیر باعث کاهش قیمت مسکن شده‌‌اند. در عین حال میلیون‌ها نفری که در دوران رونق همه‌‌گیری برای خرید خانه وام ارزان‌‌قیمت گرفته بودند، برای بازپرداخت وام‌‌ها با رقم‌‌های بالاتری مواجه می‌شوند.
براساس گزارشی از بلومبرگ، افت شدید ارزش در املاک و مستغلات، که اصلی‌‌ترین دارایی سرمایه‌‌ای خانوارهاست، می‌تواند تهدیدی برای رشد رو به کاهش اقتصاد جهانی باشد. هر چند که در حال حاضر کاهش رشد اقتصادی به سطح بحران مالی 2008 نزدیک نشده است، اما نوسانات بازار مسکن متغیری کلیدی برای بانکداران مرکزی است که قصد دارند تورم را بدون آسیب به اعتماد مصرف‌‌کننده و ایجاد یک رکود عمیق کاهش دهند.
در حال حاضر، بازارهای استرالیا و کانادا با کاهش دو‌رقمی قیمت مسکن مواجه شده‌‌اند و اقتصاددانان معتقدند که این رویداد ابتدای راه روند کاهشی ارزش مسکن جهانی است. هیداکی هیراتا از دانشگاه هوسی و اقتصاددان سابق بانک مرکزی ژاپن، در این باره می‌گوید در سال‌های 2023 و 2024 شاهد رکود همزمان بازار مسکن در سطح جهانی خواهیم بود؛ او هشدار می‌دهد که تاثیر افزایش نرخهای بهره در سال جاری برای خانوارها هنوز به‌طور کامل مشخص نشده است؛ تا این زمان فروشندگان اغلب نشانه‌های کاهش تقاضا را نادیده گرفته‌‌اند.
براساس این گزارش، هزینه بالاتر تامین مالی املاک به طرق مختلف به اقتصاد ضربه می‌‌زند. درحالی که خانوارهایی که وام گرفته‌‌اند درگیر افزایش رقم قسط وام مسکن هستند، مبالغ پیش‌‌پرداخت بالاتر خریداران احتمالی را از ورود به بازار منصرف می‌کند؛ که اثر آن به صورت رکود قیمتی در بازار ملک و تعویق در تحویل پروژه‌های توسعه‌‌ای دیده می‌شود. رکود فعلی، نتیجه رونق ناشی از سیاست‌های پول آسان بانک‌های مرکزی در سال‌های پس از بحران مالی است. رونق در بازار مسکن با دوران همه‌‌گیری که مردم را به جست‌وجوی فضاهای بزرگ‌تر و خانه‌های مناسب برای دورکاری سوق داد، موجب هم‌‌افزایی شده و سبب ایجاد حباب بزرگ‌تری شد. اکنون پس از فروکش تب تند بازار بسیاری از افرادی که قیمت‌‌های بی‌‌سابقه گرانی را پرداخت کرده بودند، با وام‌‌هایی با نرخ بهره بالاتر نیز مواجه شده‌‌اند. این درحالی است که دنیا درگیر تورم فزاینده شده است و پیش‌‌بینی‌‌ها از رکودی قریب‌الوقوع
خبر می‌دهند.
ریسک نرخ بهره متغیر
وام‌‌گیرندگان در کشورهای مختلف به یک میزان در معرض افزایش نرخ‌‌ها قرار نگرفته‌‌اند. به عنوان مثال در آمریکا اکثر خریداران تا 30 سال به وام مسکن با نرخ ثابت متکی هستند و وام مسکن با نرخ قابل تنظیم در5 سال گذشته به‌طور متوسط حدود 7 درصد از وام‌‌های اعطایی را تشکیل داده است. در مقابل معمولا در سایر کشورها وام‌‌هایی با نرخ بهره ثابت یکساله وجود دارد یا وام‌‌های رهنی با نرخ متغیر دارند که نزدیک به نرخ بهره رسمی تعیین می‌شود. براساس گزارش ماه مه موسسه تحقیقاتی مالی فیچ ریتینگز، استرالیا، اسپانیا، بریتانیا و کانادا، بیشترین میزان وام‌‌های با نرخ متغیر را از مبدأ زمانی 2020 داشته‌‌اند. در کشورهای دیگر نیز بخش بزرگی از وام‌‌های مسکن به زودی در صف تنظیم مجدد قرار می‌گیرند: در نیوزیلند، حدود 55 درصد از وام‌‌های مسکن با نرخ شناور یا با نرخ ثابت، باید در سال منتهی به جولای 2023 تمدید شود. نیوزیلند، کشوری است که تنها در 2021 قیمت‌‌ها نزدیک به 30 درصد در آن افزایش یافته است. بانک مرکزی این کشور طی 10 ماه گذشته، هفت بار نرخ بهره را افزایش داده و قیمت مسکن در ماه جولای نسبت به نوامبر سال گذشته 11درصد کاهش داشته است. اقتصاددانان پیش‌‌بینی می‌کنند که قیمت مسکن در نهایت ممکن است تا 20 درصد کاهش یابد.
بحران قدرت خرید مسکن
نیوزیلند، نیز همچون بیشتر اقتصادهای توسعه‌یافته جهان در حال تجربه رکود در بازار مسکن است. ارقام تراز مالی خانوارها و میزان پس‌‌اندازها نشان از موقعیت مطلوب دارد، بازار کار در وضعیت رونق قرار دارد و موازین وام‌‌دهی از رونق اواسط دهه 2000 که جرقه بحران مالی را برانگیخت، تشدید شده است؛ به این معنی که بعید است آبشار از نکول در بدهی‌‌ها سرازیر شود.
بسیاری از صاحبان املاک به دلیل سال‌های رونق هنوز هم از تجمیع سود سال‌ها افزایش قیمت در بازار مسکن بهره می‌‌برند و در برخی مناطق که بیش از بقیه دچار حباب قیمتی شده بودند، قیمت‌‌گذاری پایین‌‌تر ممکن است به خریداران اجازه ورود به بازار را بدهد. یک متخصص بازار مسکن در دانشگاه ملی سنگاپور در این زمینه می‌گوید، با توجه به اینکه بحران قدرت خرید مسکن در بسیاری از اقتصادهای بزرگ بسیار جدی است، کاهش قیمت مسکن ممکن است اثرات مثبتی نیز داشته باشد.صندوق بین‌المللی پول هشدار داده است که اگر ضرر اسمی که خریداران مسکن تجربه می‌کنند منجر به کاهش ارزش واقعی دارایی برای خانوارها، بانک‌ها و توسعه‌‌دهندگان شود، این امر می‌تواند به رکود اقتصاد جهانی دامن بزند. نیراج شاه از بلومبرگ اکونومیکس معتقد است اگر سیاست‌های بانک‌های مرکزی بیش از حد انقباضی شوند، دورنمای کاهش تورم بدون آسیب رسیدن به بازار کار و رشد اقتصادی ضعیف خواهد شد. کاهش قیمت مسکن ممکن است سرعت بگیرد، که سبب تشدید و طولانی‌‌تر شدن رکود خواهد شد.در برخی کشورها، دولت برای کمک به خریدارانی که با افزایش سریع بازپرداخت‌ها تحت فشار قرار گرفته‌‌اند، وارد اقدام شده است. در کره جنوبی، یکی از نخستین اقتصادهای آسیا-اقیانوسیه که آغازگر افزایش نرخهای بهره بوده است، اخیرا بیش از 400 میلیارد وون (معادل 290 میلیون دلار) بودجه برای کمک به کاهش سهم خانوارها از وام‌‌های مسکن با نرخ متغیر اختصاص داده شده است. در لهستان، جایی که پرداخت‌‌های ماهانه برای برخی از وام‌‌گیرندگان با افزایش نرخ‌‌ها دو برابر شده است، دولت در اوایل سال جاری وارد عمل شد تا به لهستانی‌‌ها اجازه دهد پرداخت‌‌ها را تا 8 ماه به تعویق اندازند. این اقدام موجب از بین رفتن سود بانک‌های بزرگ شد، پس از آنکه صنعت مجبور شد حدود 13 میلیارد زلوتی (معادل 78/ 2 میلیارد دلار) در تدارکات ذخیره کند.
چین نیز با تشدید بحران املاک که به نکول توسعه‌‌دهندگان از پرداخت بدهی‌‌شان مرتبط است درگیر است و وام‌‌گیرندگان هم با پرداخت وام مسکن برای خانه‌های ساخته نشده دست‌‌وپنجه نرم می‌کنند. در سایر کشورها نیز موج جدیدی از کاهش قیمت در بازار مسکن به راه افتاده است. در سوئد که قبلا یکی از پررونق‌‌ترین بازارهای اروپا بود، قیمت مسکن از بهار حدود 8 درصد کاهش یافته است و اکثر اقتصاددانان انتظار کاهش 15درصدی را دارند.
افزایش نرخهای بهره همچنین شرکت‌‌های املاک را تحت فشار قرار داده است که برای تامین مالی عملیات خود وام‌‌های زیادی از بازارهای اوراق قرضه بگیرند و سرمایه‌‌گذاران را درباره توانایی آنها برای تامین مالی مجدد این بدهی نگران کرده است.
شتاب کاهش قیمت مسکن در انگلیس
موج کاهش قیمت در انگلستان نیز شتاب گرفته است. گزارشی تحلیلی از بلومبرگ نشان می‌دهد که ارزش خانه‌ها تقریبا در نیمی از مناطق لندن ثابت مانده یا دچار افت شده است. بانک اچ‌‌اس‌‌بی‌‌سی هشدار داده است که انگلستان در آستانه رکود مسکن است و تقاضا احتمالا در سال آینده 20 درصد کاهش خواهد یافت. حدود 8/ 1 میلیون وام‌‌گیرنده انگلیسی قرار است در سال آینده وام خود را تمدید کنند. آسیب‌‌پذیرترین اقشار خریداران تازه‌‌واردی هستند که در طول تعطیلات همزمان با افزایش قیمت‌‌ها به دلیل مالیات حق تمبر که در تابستان 2020 برای تقویت بازار در زمان همه‌‌گیری تعلیق شد، خانه خریداری کردند. در زمانی که دستمزدهای واقعی با سرعتی بی‌‌سابقه در حال کاهش است و هزینه‌های زندگی به‌طور سرسام‌‌آوری در حال افزایش است، کسانی که وام‌‌هایی با زمان تسویه کوتاه‌‌مدت‌‌تری دریافت کرده‌‌اند، بازپرداخت‌‌های بالاتری دارند.
در حالی که تمدید وام در آمریکا ریسک کمتری دارد، افزایش هزینه‌های استقراض در ماه‌های اخیر خریداران تحت فشار قیمت را به سمت وام‌‌های انعطاف‌‌پذیرتری سوق داده است که نرخهای بهره ارزان‌‌تری دارند. براساس داده‌های شرکت فعال در حوزه املاک «زیلو گروپ»، سهم وام‌‌های مسکن با نرخ قابل تنظیم در درخواست‌‌های وام در ماه ژوئیه به بالاترین سطح در 15 سال گذشته رسیده است.
شرکت «گلدمن ساکس» پیش‌‌بینی می‌کند که قیمت مسکن آمریکا به صورت متوازنی در 2023 تعدیل شود، هر چند که در حال حاضر نشانه‌هایی از افت شدیدتر قیمت در مناطق خاصی وجود دارد. فروشندگان در مناطقی که در دوران همه‌‌گیری رونق گرفته بودند و با جذب کارگران از شهرهای دور بیشترین سود در سال‌های اخیر را تجربه کردند، در حال کاهش قیمت درخواستی هستند. در چنین شرایطی است که شرکت‌‌های ساخت‌‌وساز با انبوهی از موجودی که قادر به فروش آن نیستند مواجه می‌شوند.
بیشترین حباب مسکن در استرالیا و کانادا
اقتصاددانان بحران قریب‌‌الوقوعی را در استرالیا و کانادا، بازارهایی که بیشترین حباب مسکن را در جهان تجربه کرده‌‌اند، پیش‌‌بینی می‌کنند. وام‌‌های مسکن با نرخ متغیر تقریبا 60 درصد از کل وام‌‌های مسکن جدید را در اوج جنون املاک کشور کانادا در اوایل سال جاری تشکیل می‌دهد.
طبق تحقیقات بانک ملی کانادا، از حدود نیم تریلیون دلار کانادا بدهی‌‌های معوق وام مسکن متغیر، حدود 30 درصد از آن مشمول افزایش بازپرداخت با نرخ معیار بانک مرکزی بوده‌‌اند. براساس یافته‌های این تحقیق، در ترکیب با مواردی مانند کارت‌های اعتباری و وام‌‌هایی که با نرخ ثابت تمدید می‌شوند، هزینه پرداخت بهره‌های فزاینده می‌تواند در مجموع 65/ 0 درصد از درآمد قابل تصرف تجمیعی کانادایی‌‌ها را طی سه سال آینده کاهش دهد. رابرت کاوچیچ، اقتصاددان بانک مونترال، می‌گوید: کشور در معرض خطر کاهش شدید مخارج در بخش مصرفی است؛ از نظر فنی رکود اقتصادی پیش‌‌بینی نمی‌شود، اما بسیار نزدیک است. گوش‌‌خراش‌‌ترین زنگ خطرها در استرالیا به صدا درآمده است، جایی که قیمت مسکن در ماه اوت بیشترین کاهش ماهانه در چهار دهه گذشته را ثبت کرد. درحالی که خانوارها تاکنون در برابر افزایش نرخهای بهره انعطاف نشان داده‌‌‌اند، ممکن است در سال آینده برای تمدید قرارداد با نرخهای بهره جدید دچار مشکل بزرگی شوند. در استرالیا، وام‌‌های با نرخ بهره ثابت معمولا برای مدت زمان نسبتا کوتاه دو تا سه سال پرداخت می‌شود.
