«دنیای اقتصاد» برگزار کرد
میزگرد اقتصاد مسکن در اصفهان
مسکن بر سر دو راهی برجام!
اهمیت مسکن به‌اندازه‌ای است که اگر فقط سابقه ۱۰ ساله آن را در نظرگیریم متوجه می‌شویم که همین متغیر، خود توانست به‌تنهایی اقتصاد کشوری مثل آمریکا را تحت تاثیر قرار دهد و البته در ایران به‌صورت خاص ،مقوله مسکن بیش از کشورهای دیگر با اقتصاد در ارتباط است.
اما در همین حال ،اتفاقی که در بازار مسکن کشور ما مشاهده می‌شود دخالت بیش‌ازحد بخش دولتی در سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن است.به‌طوری‌که این امر ،باعث می‌شود سرمایه‌گذاران برای ورود اطمینان کامل را نداشته باشند و از طرفی هم خریداران منتظر اتفاقی از جانب دولت باشند که این موضوع خود خریدوفروش را به کم‌ترین میزان رسانیده و موجب رکود تورمی شده است.
حال با توجه به اهمیت مقوله مسکن و چالش‌های این روزهای آن در ایران ،روزنامه «دنیای اقتصاد» میزگردی چند رسانه ای با حضور مهدی شیخ سجادیه دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن اصفهان، سید محمد مقدس مدیرعامل شرکت توسعه مسکن اصفهان و مجتبی متقی کارشناس اقتصادی به عنوان مجری برنامه برگزار کرد که در آن وضعیت بازار مسکن را با احتمال سناریوهایی مانند احیای برجام یا بدون بازگشت به برجام موردبررسی قرار گرفت. در ادامه مشروح میزگرد مذکور را که پیشتر به صورت زنده نیز از شبکه های اجتماعی روزنامه «دنیای اقتصاد» پخش شده می خوانید.
با توجه به پیشینه فرهنگی مردم شهرهایی مانند اصفهان در بحث مقتصد بودن وتمایلات قبلی نسبت به سرمایه گذاری در بخش مسکن ، چرا اکنون باوجود افزایش قیمت‌های این حوزه ، جذابیتی برای ساخت‌وساز وجود ندارد؟ ومورد دیگر آنکه شتاب گیری قیمت مسکن نسبت به قیمت زمین را چگونه ارزیابی می کنید.
مهدی شیخ سجادیه : رکود وعدم تمایل نسبت به ساخت‌وساز ، به دلایلی بازمی گرد که بخشی از آن عمومی بوده و همیشه وجود داشته است. تا زمانی که طرف عرضه و تقاضا تحریک نشود اتفاقی هم در بازار مسکن نمی‌افتد وقتی طرف عرضه در نظر گرفته شود تورم ، قیمت مسکن ، دخالت دولت ، هزینه‌ها ، تسهیلات و.. وجود دارد که هرکدام در عرضه موثر است و آنالیز هرکدام باعث می‌شود که سازنده به‌طرف عرضه نرود ، مثلا زمانی که تورم در نظر گرفته شود ،امسال تورم مصالح ساختمانی از مسکن بیشتر شده است که با متوسط هزینه‌های ساخت، نرخ تولید مسکن ،بر طبق آمار بانک مرکزی ۵۶ درصد افزایش‌یافته است و همین مورد خود مانعی برای ورود سازندگان به این بخش است. و یا در بخش تسهیلات قرار بود که همه بانک‌ها ۲۰ درصد از منابع خود را در اختیار بخش مسکن قرار دهند که چنین اتفاقی نیفتاد مگر بانک مسکن که تا حدود ۱۰ درصد چنین تسهیلاتی را ارائه کرد.
اما در بخش تقاضا رشد جمعیتی راداریم که بر اساس طرح جامع قرار بود تا سال ۱۴۰۵ جمعیت به ۹۰ میلیون برسد بر اساس همان رشد جمعیت ،هرسال ۸۰۰ هزار واحد ساخته شود که احتمال دارد جمعیت تا ۸۸ میلیون نفر برسد و در حالت خوش‌بینانه ۴۰۰ هزار واحد هم ساخته شود.
از سویی هرسال ۳۷ درصد نقدینگی اضافه می‌شود که به این حجم به ۵ هزار میلیارد تومان رسیده و قطعا جابجایی آن بر هر بازاری موثر است .
درمجموع زمانی که نرخ تورم سالانه از رشد درآمدها پیشی گیرد سفره‌ها کوچک‌تر شده و بحث تسهیلات علاوه بر عرضه در تقاضا هم موثر،واقع می‌شود.
سید محمد مقدس:وقتی گفته می‌شود زمین ارزان‌قیمت ارائه می‌شود در شهرک پردیس تهران و یا فولادشهر اصفهان دولت زمین را تخصیص می‌دهد ولی باید توجه شود که زیرساخت‌های آن زمین از هزینه خود زمین گران‌تر تمام می‌شود .حتی اگر زمین باشد ولی خدمات زیرساختی آن فراهم نباشد بازهم برای سازنده توجیهی ندارد .از طرفی وقتی هزینه‌های تمام‌شده بالای ۵۰ درصد افزایش‌یافته ،هزینه‌های فروش هم بالا رفته و خریدار توان مالی برایش باقی نمانده است. به‌طوری‌که آن‌قدر تورم افزایش داشته که مسکن به اولویت چندم خانواده‌ها تبدیل‌شده است.
واضح آنکه قشر خریدار تغییر محسوسی یافته و همگی یک طبقه پایین‌تر رفته‌اند.
اگر توافقی انجام گیرد چه تاثیری بر بخش مسکن خواهد داشت آیا در بلندمدت یا کوتاه‌مدت شاهد رونق ساخت‌وساز خواهیم بود؟
سید محمد مقدس:بحث مسکن دارای ویژگی چسبندگی است یعنی آنکه مسکن مانند دیگر بازارها بلافاصله با تغییر متغیری ، دچار نوسان نمی‌شود .اگر برجامی اتفاق افتد چند ماه ، رکود بیشتری گریبان بخش مسکن را می‌گیرد چون خریدار انتظار افت بیشتر قیمت‌ها را پیدا می‌کند هرچند این امکان وجود ندارد، زیرا انرژی گران است دستمزدها و مصالح هم همچنان گران خواهند بود بنابراین نباید انتظار کاهش قیمت مسکن را داشت .
درکل رکود ۶ ماهه‌ای پیش‌بینی می‌شود که طی آن متقاضیان ورود به این بخش محتاطانه‌تر عمل خواهند کرد.
مهدی شیخ سجادیه : برای مابقی بازارها مثل بورس و طلا مرجعی برای قیمت‌گذاری وجود دارد اما برای مسکن نرخی خاص تعیین نمی‌شود. هر کالایی که گران شود تاثیر خود را بر روی بخش مسکن وارد می‌کند و حال اگر بحث برجام هم پیش آید تنها حسن آن آرامش است چه‌بسا هر زمان که آرامشی حاکم شود نقدینگی موجود ساکن می‌شود و درنتیجه بازارها به آرامش می‌رسند.
اگر این شرایط ۳ تا ۴ سال ادامه داشته باشد و قدرت خرید هم بالا رود مردم وارد بازارها خواهند شد .از سویی هم از ورود هیجانی افراد به این بازار کاسته شده و مصرف‌کننده واقعی وارد بازار می‌شود .
آیا می‌توان متصور بود که با انعقاد برجام، استارت دوران پیش رونق مسکن زده شود؟
سید محمد مقدس :نه‌فقط مسکن بلکه در همه بخش‌ها اصل بر ثبات و امنیت است .امروزه همه دل‌نگران‌اند. اما اگر برجامی هم در کار نباشد فقط اینکه تکلیف مشخص شود بسیار بهتر از شرایط بلاتکلیفی است .زیرا مدت‌هاست که افراد به گمان انعقاد مجدد برجام در حالت انتظار قرار دارند اما اگر تکلیف مشخص شود و ثبات به وجود آید وارد فضای پیش رونق می‌شویم و پس‌ازآن هم به رونق می‌رسیم.
اگر به سناریوی عدم توافق برجام بپردازیم و فعلا این مقوله را منتفی بدانیم بازار مسکن چه می‌شود؟آیا با افزایش قیمت در این بخش مواجه می‌شویم؟
مهدی شیخ سجادیه :وقوع این اتفاق برای مصرف‌کننده نهایی و قشری که نیازمند مسکن هستند تفاوتی نخواهد داشت وقتی قدرت خرید نباشد درهرصورت امکان خرید هم وجود ندارد.مالکان پول‌های نقد ، نگران از دست رفتن اموال خود هستند و اقدام ورود به بازارهایی مانند دلار می‌کنند. بازار متوقف می‌شود و دلار هم گران‌تر شده و پیرو آن بخش کمی از نقدینگی سرگردان کشور نیز وارد بخش مسکن می‌شود . با این اوصاف عدم توافق به رونق ساخت‌وساز و رشد سریع قیمت‌ها منجر می‌شود.اما درصدی از جمعیت بدون مسکن ، همچنان بدون خانه می‌مانند چون قیمت‌ها رشد بالایی خواهد داشت.
سید محمد مقدس:قطعا افزایش قیمت مجددی را تجربه خواهیم کرد چون هزینه‌هایی مانند مصالح گران‌تر می‌شود و اگر بتوانیم محصول ساخته‌شده را گران‌تر هم بفروشیم ما سازنده‌ها در این شرایط دوام خواهیم آورد در غیر این صورت ما نیز به مابقی ورشکسته‌ها می‌پیوندیم.
بنابراین اگر برجام امضا نشود حتما قیمت مسکن افزایش می‌یابد خریدار کمتر می‌شود و فقط افرادی وارد این بازار می‌شوند که سرمایه خود را از بازاری دیگر خارج کرده و به این بخش وارد می‌کنند. حتی ممکن است خیلی از سازندگان هم به کشورهای همسایه مهاجرت کنند.
آیا نقش استارت آپ ها در حوزه مسکن، می‌تواند راهگشا باشد ؟
مهدی شیخ سجادیه : در بحث مصالح استارت آپ ها می‌توانند تاثیر فراوانی داشته باشند درسبک سازی ، در ذخیره انرژی و.. در همه جای دنیا تاثیر گذار بوده‌اند درروش تامین مالی هم می‌توانند نقش قابل‌توجه ایفا کنند. روشی که تاکنون مرسوم نبوده است .شیوه‌هایی که تابه‌حال برای تامین مالی خانه‌دار شدن وجود داشته به بن‌بست رسیده و بهتر است از روش‌های استارت آپی استفاده شود .
سید محمد مقدس: در حال حاضر بهترین فضا برای استارت آپ ها وجود دارد .افرادی که وارد این مقوله می‌شوند بهترین اتفاق برای آن‌ها شکل می‌گیرد. از هر نوع چه در بخش مسکن و یا هر بخش دیگر بهترین خروجی را دارد .
در مورد تامین مالی مسکن که به آن اشاره شد روشی نوین است که می‌توان با ورود استارت آپ ها آن را شکل داد .
همچنین در بحث تامین انرژی هم استارت آپ ها می‌توانند وارد شوند .درکل بهترین فضا و زمان ، برای ورود استارت آپ ها است.
آیا زمان آن فرانرسیده است که به دلیل تورم موجود به سمت ساخت میکرو آپارتمان ها پیش برویم ؟
مهدی شیخ سجادیه :به‌طور خلاصه ضوابط بالادستی که در بحث تولید ساختمان وجود دارد به انبوه‌ساز، اجازه ساخت آپارتمان‌های کوچک را نمی‌دهد. شرکت‌هایی که به سمت ساخت آپارتمان‌های کوچک رفته‌اند با ضوابط موجود ، زیان‌ده شده‌اند.
زمانی که دولت تصمیم می‌گیرد جهاد خانه‌سازی راه بیندازد اما برخی از سیاست‌هایش خلاف این تصمیم است، برای مثال در سال ۱۳۹۰ در کشور ۲۰۰ هزار پروانه ساختمانی برای واحدهایی با میانگین ۱۳۷ متر صادرشده بود.
اما پس از قریب به یک دهه در سال ۱۳۹۹ برای ۱۵۰ هزار واحد با میانگین ۱۷۰ متر پروانه صادرشده که معنایش رشد منفی است. و نکته قابل تامل آنکه باوجود کاهش قدرت خرید و کوچک‌تر شدن خانوارها ، اما آپارتمان بزرگ‌تر تولیدشده است چون متراژهای بالاتر سودآوری بیشتری هم دارد .
حال اگر بخواهیم لوکس سازی در متراژ زیاد را کنار بگذاریم با توجه به سیاست‌های کلان ، امکان آن نیست چون انبوه‌ساز از آن حوزه و سیاست‌گذاری دور شده، درصورتی‌که با اصلاح قوانین و رفع موانع، این مشکل از بین رفته و انبوه‌ساز هم مسیر خود را پیدا می‌کند .قطعا باوجود آگاهی ساختارهای نظارتی و مراکز پژوهشی از این معضل ،گام موثری برای رفع آن برداشته نشده است.
سید محمد مقدس: متاسفانه قوانین حوزه مسکن به‌جای آنکه از بدنه کارشناسی باشد از سوی بدنه مدیرانی که با کارشناسی فاصله‌دارند وضع می‌شود.
اگر امروز حوزه مسکن دچار بی‌نظمی شده است به دلیل نبود قوانین درست است .قوانینی وضع‌شده که صد برابر تحریم‌ها آزار دهنده‌است .
اما در حوزه مسکن‌های کوچک باید ۲ اتفاق حاصل شود.نخست آنکه باید این مهم موردتوجه قرار گیرد که مسکن برای چه فرهنگی ساخته می‌شود مسکنی که مناسب مناطق شمالی کشور است با الگوی مناطق جنوبی متفاوت است.
مورد دیگر بحث ضوابط است لازم است برای سازندگان واحدهای کوچک‌تر و با تعداد بیشتر ،طرح‌هایی تشویقی در نظر گرفته شود تا سازنده کمتر، به‌طرف ساخت متراژهای بالا ، برود و تشویق برای ساخت واحدهای کوچک‌تر شود.
چگونه می‌توان سرمایه‌های خرد را وارد مشارکت در ساخت‌وسازها نمود ؟
مهدی شیخ سجادیه : باید طبق قوانین بالادستی چنین کرد وقتی بخواهیم سرمایه‌های خرد را وارد حوزه مسکن نماییم ۲ راه وجود دارد اول صندوق زمین و ساختمان است که زیرساخت‌های آن در کشور فراهم است و دوم فروش متری که فعلا در مرحله چانه‌زنی نهایی قرار دارد و چندان امیدی هم به آن نیست .
اما صندوق زمین و ساختمان مورد قابل‌توجهی است که تاکنون حدود ۶ صندوق در کشور ایجادشده و ساختمان‌های آن‌هم ساخته‌شده است اما مشکل عمده‌ای که دارد آن‌هم از سوی بانک مسکن بوده و هنوز بخش خصوصی جسارت ورود به آن را پیدا نکرده است وگرنه روشی قابل‌قبول بوده این‌چنین که افراد به‌اندازه سرمایه خود امکان خرید مقداری از یک ساختمان را خواهند داشت .اگر زیرساخت‌های آن اصلاح شود و در شرکت‌های خصوصی اعتماد ایجاد شود به نظر می‌آید بهترین راهکار برای هدایت سرمایه‌های خرد به بخش مسکن باشد.
سید محمد مقدس:پیش‌نیاز هدایت سرمایه‌های خرد برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ، جلب اعتماد عموم است.اگر چنین امری انجام گیرد بدون تردید موفق خواهد بود. لازم است افرادی که متقاضی سرمایه‌گذاری‌های حتی خرد هستند اعتمادشان را جذب نمود و در غیر این صورت در قالب یک شعار می‌ماند.
از دیدگاه شما دولت و سیاست‌گذاران چه حمایت‌ها و تغییراتی را برای رشد بخش مسکن می‌بایست اعمال کند؟
مهدی شیخ سجادیه :به نظر می‌رسد بهترین راهکار اعتماد به بخش خصوصی است .در اقتصاد ایران با احتساب مسکن مهر تا امروز دولت سهم ۳ درصدی داشته و ۹۷ درصد مابقی سهم بخش خصوصی بوده است. درنهایت با تلاش دولت ، سهمش به ۱۰درصد ارتقا خواهد یافت. بنابراین بهتر است انرژی که دولت برای افزایش سهم خود در اقتصاد صرف می‌کند را بر روی بخش خصوصی قرار دهد. اعتماد به بخش خصوصی ، ایجاد آرامش ، محرک‌های توسعه برای انبوه‌سازان ازجمله حمایت‌هایی است که دولت می‌تواند به بازار مسکن داشته باشد.دولت با تسهیل قوانین برای بخش خصوصی می‌تواند بزرگ‌ترین کمک را داشته باشد . خلاصه کلام آنکه استفاده از مشوق‌های مالیاتی ، بیمه ، ضوابط شهرسازی ، زیرساخت‌ها ، تخصیص تسهیلات و... از حمایت‌هایی محسوب می‌شود که دولت می‌تواند در راستای رشد بخش مسکن ، نسبت به بخش خصوصی اعمال کند.که نتیجه‌اش صرف انرژی و سرمایه کمتر و بهره‌وری چند برابری خواهد بود.
سید محمد مقدس : در وهله اول باید به این توجه کرد که مسکن توسط چه کسانی ساخته می‌شود.حدود ۲۰۰ هزار واحد توسط انبوه‌سازان و ۲۰۰ هزار واحد هم توسط بنیاد مسکن ساخته‌شده است که شاید بهترین تصمیم دولت ورود بنیاد مسکن بوده است .و اگر دولت تولید مسکن را در قالب بنیاد مسکن به‌طور تخصصی به انجام رساند و در این میان از انبوه‌سازان هم کمک گرفته شود اقدامی بسیار خوب است.
اما درنهایت ،بهترین اتفاق آن است که دولت زیرساخت‌های تولید مسکن را فراهم سازد و خود نظارت کند و اجرا را به مجریان واقعی بسپارد.
و امید است فضای اقتصادی به نحوی قرار گیرد که فعالان اقتصادی در تصمیم‌گیری‌های خود، حداقل چشم‌انداز یک ساله را ببینند و بتوانند به‌درستی عمل کنند.
