کاهش سطح ریسک
سهم املاک و مستغلات در پورتفوی هلدینگ‌های سرمایه‌گذاری چگونه است؟
مطالعات نشان می‌دهد در ایران، سهم صنعت ساختمان به طور مشخص در پورتفوی شرکت‌های سرمایه‌گذاری بورسی به طور میانگین حدود ۹ درصد است، البته به نظر می‌رسد با در نظر گرفتن سرمایه‌گذاری غیرمستقیم و به‌روزرسانی ارزش دارایی‌های مشهود در حوزه ساختمان این سهم تا ۲۰ الی ۳۰ درصد در بعضی از این شرکت‌های سرمایه‌گذاری و حتی موسسات مالی افزایش یابد. در دنیا نیز سهم سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات در پورتفوی شرکت‌های سرمایه‌گذاری معتبر همچون Allianz یا صندوق نفت کشور نروژ، موسسه سرمایه‌گذاری ابوظبی (ADIA)، شرکت APG و دیگر شرکت‌های بین‌المللی، در بازه ۵ الی ۲۲درصدی و به طور میانگین حدود ۱۰ درصد است. میزان و نحوه سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان به وسیله این شرکت‌های بین‌المللی به شکلی است که امروزه در بعضی از مناطق جغرافیایی به‌عنوان اصلی‌ترین سرمایه‌گذاران حوزه املاک و مستغلات شناخته می‌شوند. بازدهی صنعت ساختمان در مقایسه با بازارهای سرمایه‌ای دیگر، یکی از دلایل اصلی جذابیت آن است. در ایران از سال ۱۳۷۰ تا ۱۳۹۷، صنعت ساختمان بازدهی‌ای در حدود ۲۵ درصد سالانه داشته و از این حیث بعد از بورس و سکه در رتبه سوم قرار گرفته است. همچنین در دهه ۹۰ در کلانشهری همچون تهران، بازدهی این صنعت در حدود ۲۸ درصد سالانه بوده که نسبت به بسیاری از صنایع کلیدی دیگر، بازدهی بیشتری داشته است. توسعه جغرافیای فعالیت صنعت ساختمان از ساخت‌وساز به تمامی فعالیت‌های حوزه املاک و مستغلات از جمله توسعه و فروش اراضی یا بهره‌برداری موجب افزایش این میزان بازدهی می‌شود، ضمن آنکه بسیاری از شرکت‌های سرمایه‌گذاری اراضی و املاک متعددی در سبد دارایی‌های خود دارند که در زمان سرمایه‌گذاری به دلیل لحاظ ارزش دفتری، حاشیه سود بالایی برای شرکت ایجاد می‌کند؛ به طوری که حتی در زمان رکود و بازدهی کمتر از نرخ سود بانکی حاشیه سود خالص مطلوبی برای سرمایه‌گذار داشته است. به طور نمونه بر اساس گزارش پژوهشکده پولی و بانکی در سال ۱۳۹۰ بازدهی سرمایه صنعت ساختمان حدود ۱۹ درصد اما حاشیه سود خالص آن بیش از ۷۰ درصد بوده است؛ در حالی که میانگین حاشیه سود صنایع دیگر در همان زمان زیر ۳۰ درصد بود.
بازار املاک و مستغلات نسبت به بعضی از صنایع مادر همچون صنعت پتروشیمی که بازدهی بالایی دارند، هزینه سرمایه‌گذاری اولیه به مراتب کمتری می‌طلبد و البته این امکان برای سرمایه‌گذاران وجود دارد که در صورت سرمایه‌گذاری مستقیم در پروژه قبل از اتمام دوره هزینه، جریان درآمدی برای خود ایجاد کنند و بخشی از هزینه‌های عملیاتی را پوشش دهند. از طرف دیگر در صنعت ساختمان، امکان سرمایه‌گذاری در چند منطقه جغرافیایی وجود دارد و ریسک مکان سرمایه‌گذاری قابل تعدیل است، از این‌رو در صورت کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در یک منطقه، امکان خروج سرمایه از منطقه برای سرمایه‌گذار فراهم است. این در حالی است که امکان جمع‌آوری کارخانه در صنایع دیگر به دلایل مختلف با صعوبت بیشتری همراه خواهد.
یکی جذابیت‌های دیگر این بازار، کسب سود نسبتاً پایدار با ریسکی به مراتب کمتر از بازارهایی همچون بورس، سکه و ارز است. به عبارت دیگر بازار ساختمان در دوران رونق و رکود اخیر (از آذر ۹۶ تاکنون) بیش از ۱۷۰ درصد رشد قیمت داشته که روند صعودی آن به هیچ عنوان نوسان بازارهای دیگر را نداشته؛ حتی در شرایط رکود عمیق، صنعت ساختمان با نرخ رشد منفی بالا (بیش از ۲۰ درصد) ارزش اسمی در بازه کوتاه‌مدت مواجه نبوده است. این موضوع در خصوص بازارهای مکمل همچون بازار زمین نیز صادق است، قیمت زمین طی یک سال گذشته نزدیک به ۱۵۰ درصد رشد داشته، بنابراین هم ساخت‌وساز و هم خرید و فروش زمین در قالب توسعه اراضی برای شرکت‌های سرمایه‌گذاری پرسود بوده است. یکی از موضوعات حائز اهمیت و دلیل کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات، تنوع محصولات به لحاظ کاربری در این صنعت است که موجب می‌شود در صورت افزایش ریسک و کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری یک کاربری، با تغییر استراتژی و جابه‌جایی سرمایه از یک کاربری به کاربری دیگر، ریسک شرکت در صنعت کاهش یابد. از ویژگی‌های دیگر صنعت ساختمان، موضوع ایجاد اشتغال توامان با سودآوری است. به عبارت دیگر بسیاری از بازارهای سودآور همچون سکه و ارز ماهیت دلالی دارند و از طرفی دیگر بسیاری از صنایع تولیدی به‌‌رغم ایجاد اشتغال، بازدهی حتی کمتر از نرخ سود بانکی طی سالیان گذشته داشته‌اند؛ اما صنعت ساختمان به عنوان یکی از محرک‌های اقتصادی سهم حدود چهاردرصدی در تولید ناخالص داخلی و ۱۲درصدی در اشغال کشور داشته و علاوه بر این، بازدهی اقتصادی قابل قبولی نسبت به بسیاری از صنایع برای سرمایه‌گذاران دارد، از این‌رو رونق این صنعت موجب فعالیت بسیاری از صنایع در کشور خواهد شد و این موضوعی است که بسیاری از سرمایه‌گذاران ضمن کسب سود اقتصادی تمایل به ایفای نقش در آن دارند.
لازم به توضیح است هر بازار در کنار مزایا و جذابیت‌ها با تهدیداتی نیز مواجه است. در بازار املاک و مستغلات در صورت انجام سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت و همزمانی آن با دوران رکود، شاید بازدهی سالانه صنعت کمتر از نرخ سود بانکی برای سرمایه‌گذار باشد. بنابراین به دلیل ماهیت صنعت ساختمان با توجه به مدت ساخت و دوران رونق و رکود، می‌بایست نگاه سودآوری در صنعت برای دوره زمانی سه الی چهارساله باشد و مقایسه سال به سال میزان سود به‌خصوص با صنایع دیگر، نتیجه درستی را گزارش نمی‌کند. همچنین بسیاری از ریسک‌های صنایع دیگر که ناشی از عوامل محیطی از جمله سیاست‌های بین‌المللی، تغییر ذائقه و نیاز مشتری و موضوعات دیگر است، بر بازار املاک و مستغلات اثرگذاری کمتری نسبت به صنایع دیگر داشته است. در مواجهه با شرایط رکودی بازار املاک و مستغلات، شرکت‌های سرمایه‌گذاری عملکرد متفاوتی دارند. درصدی از شرکت‌ها به دلیل عدم آمادگی و رعایت الزامات بقا در شرایط بحرانی از این بازار حذف شده و سهم بازار خود را از دست می‌دهند و در پورتفوی آن هلدینگ سهم صنعت ساختمان کاهش می‌یابد. بخشی دیگر از شرکت‌ها، با هوشمندی فراز و فرودهای این بازار را شناسایی کرده و به تعبیری بر موج بازار سوار می‌شوند و در زمان رکود با آمادگی کامل به دلیل حفظ نقدینگی کسب‌شده در دوران رونق با تغییر استراتژی سرمایه‌گذاری به فعالیت خود ادامه می‌دهند. اما گروهی از سرمایه‌گذاران به‌عنوان رهبران بازار با توانایی اثرگذاری منطقه‌ای یا شهری جریان‌ساز بازار خواهند بود؛ شرکت‌های سرمایه‌گذار که سهم معناداری از املاک و اراضی یک منطقه را در اختیار دارند در صورت تصمیم‌گیری عقلایی می‌توانند جزئی از این گروه باشند.
همان‌طور که اشاره شد بازار املاک و مستغلات به دلیل ماهیت بازار و همچنین نیاز همیشگی بخش تقاضا به تامین محل سکونت، استقرار کسب‌وکار یا مسائل دیگر همچون تفریح یا سلامت، جایگزینی نخواهد داشت. اما پیش‌بینی می‌شود در آینده ماهیت سرمایه‌گذاری در بازار ساختمان تغییر پیدا کند، به عبارت دیگر قالب و پوسته سرمایه‌گذاری در این صنعت حفظ می‌شود، اما پارادایم از فروش به سمت اجاره‌داری و بهره‌برداری سوق پیدا می‌کند و کسب‌وکارهای جدیدی همچون گردشگری یا سلامت در صنعت ساختمان وزن بیشتری پیدا می‌کنند. به‌عنوان جمع‌بندی باید گفت که بازار املاک و مستغلات بازاری پرسود و با ریسک پایین است، از این‌رو سرمایه‌گذاری در این صنعت در کنار سایر سرمایه‌گذاری‌ها به جبران نوسان سایر دارایی‌های پرخطر کمک می‌کند، در نتیجه موجب کاهش سطح ریسک کلی بازده سرمایه می‌شود. کسب بازدهی مطلوب توامان با کاهش ریسک از مزیت‌های کلیدی اضافه کردن املاک و مستغلات به پورتفوی سرمایه‌گذاری است. بنابراین در کنار سرمایه‌گذاری در بازارهای پرریسک یا صنایعی با سرمایه‌گذاری اولیه بالا، صنعت ساختمان با توجه به جذابیت‌هایش در پورتفوی شرکت‌های سرمایه‌گذاری بر اساس ماموریت‌ها و راهبردها، سهم معناداری دارد.
