حسن روانفر، عضو هیات‌مدیره شرکت عمران شهرهای جدید تاکید کرد
اولویت‌بخشی ایجاد کاربری‌های خدماتی در شهرهای جدید
از مجموع ۲ میلیون و ۲۶۰ هزار واحد مسکن مهر موجود در کشور چه تعداد در محدوده شهرهای جدید پیش‌بینی شده و تاکنون چه تعداد از آنها به مرحله افتتاح رسیده است؟ تازه‌ترین آمار از وضعیت تکمیل و افتتاح واحدهای مسکن‌مهر در شهرهای جدید کشور به چه صورت است؟
حدود ۱۷ درصد از مجموع ۲ میلیون و ۲۶۰ هزار واحد مسکونی مهر در کشور، در ۱۹ شهر جدید به تعداد ۴۰۱ هزار واحد پیش‌بینی شده است. از میان ۱۹ شهر جدید نیز شهرهای پرند، پردیس، هشتگرد، گلبهار، فولادشهر، سهند و صدرا نسبت به سایر شهرهای جدید، بیشترین تعداد واحدهای مسکن مهر را به خود اختصاص داده‌اند. از کل ۴۰۱ هزار واحد مسکن مهر پیش‌بینی شده در شهرهای جدید عملیات ساختمانی تعداد ۲۵۲ هزار و ۵۶ واحد تکمیل و به مرحله افتتاح رسیده است. در این میان پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید اندیشه، مهاجران و علوی تکمیل شده و در شهرهای پرند، سهند، صدرا، بهارستان، فولادشهر، مجلسی و عالیشهر با پیشرفت فیزیکی بالای ۹۰ درصد رو به اتمام هستند. به‌طور کلی، در حال حاضر میانگین پیشرفت فیزیکی پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید حدود ۸۸ درصد است و پیش‌بینی می‌شود تا پایان سال‌جاری بخش اعظم پروژه‌های مسکن مهر در شهرهای جدید تکمیل و تحویل متقاضیان می‌شود.
بررسی وضعیت افتتاح و تحویل واحدهای مسکن مهر در شهرهای جدید از یک تفاوت آماری قابل‌توجه میان واحدهای افتتاح شده و واحدهای قابل سکونت در این شهرها حکایت دارد. این وضعیت محصول چه عملکردی است؟
برای پاسخ به این سوال چند نکته قابل‌توضیح است. نکته نخست آنکه از زمانی که ساخت پروژه‌ای آغاز و به مرحله افتتاح می‌رسد، پروسه‌ای با هماهنگی تمامی بخش‌های فنی و اجرایی پیگیری می‌شود، در مرحله بعدی تیم مشخصی به نمایندگی از شرکت مادر تخصصی شهرهای جدید از پروژه بازدید می‌کند تا امکان افتتاح یا عدم افتتاح یک پروژه تایید شود. برای آنکه یک پروژه قابلیت افتتاح داشته باشد باید سه فاکتور مشخص شامل انشعابات آب، برق و گاز را داشته باشد. البته اتصال گاز تا مرحله نصب علمک قابل پیگیری از سوی شرکت عمران است. بنابراین تمامی افتتاح‌های انجام شده همگی قابلیت سکونت دارد، ضمن آنکه زمانی که واحد تحویل داده می‌شود متقاضی فاکتورهای سکونتی سه‌گانه را کنترل می‌کند و اگر مشکلی وجود داشته باشد صورت‌جلسه می‌شود و پیمانکار موظف است اصلاحات را انجام دهد، بعد هم تحویل متقاضی داده می‌شود.
نکته دومی که در خصوص افتتاح و تحویل واحدهای مسکونی وجود دارد به مساله خدمات روبنایی بازمی‌گردد. یعنی به‌رغم آنکه واحدهای مسکونی به لحاظ دارا بودن این سه فاکتور، امکان سکونت متقاضی را فراهم می‌کند اما به‌دلیل تکمیل نبودن خدمات روبنایی در محلات عمدتا استقبال کمتری صورت می‌گیرد. نکته سوم قابل‌توجه که در حوزه تحویل واحدهای مسکونی داریم به متقاضیانی مربوط می‌شود که بهره‌برداران اصلی این واحدها نیستند، بلکه افرادی هستند که به قصد سرمایه‌گذاری اقدام به خرید این واحدها کرده‌اند، بنابراین این افراد در این واحدها ساکن نمی‌شوند و در پروژه‌ها نیز تا زمانی که سکونت در آنها شکل نگیرد، انشعاب گاز واحد مسکونی وصل نمی‌شود و خودبه خود از آمار سکونت در این واحدها کاسته می‌شود. البته مجددا تاکید می‌کنم سیاست کلی شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید آن است که تمامی واحدهای آماده بهره‌برداری هر سه فاکتور خدمات زیربنایی شامل آب، برق و گاز را داشته باشند.
برای تکمیل خدمات روبنایی برنامه خاصی مدنظر شرکت عمران است؟
اگرچه در دولت نهم و دهم به تعداد ۱۹۶ واحد روبنایی شروع شد، اما فقط به تعداد ۳۳ واحد به اتمام رسیده بود. به‌طور طبیعی این تعداد واحد روبنایی به هیچ‌وجه پاسخگوی نیاز سایت‌های مسکن مهر نیست؛ از این‌رو در دولت یازدهم و دوازدهم تلاش شده بخش قابل‌توجه دیگری از خدمات روبنایی موردنیاز در شهرهای جدید با هزینه‌ای بالغ بر ۵۰۰ میلیارد تومان آغاز شود که از این تعداد ۱۶۴ واحد تکمیل و به بهره‌برداری رسیده است. البته اجرا و تکمیل خدمات روبنایی از جمله وظایف سازمان‌های خدمات‌رسان است اما در چند زمینه همچون روشنایی محوطه محلات یا انشعابات لوله‌ها همکاری‌های خوبی با شرکت‌های خدمات‌رسان انجام شده است.
منابع این خدمات از کجا تامین می‌شود؟
عمده این منابع از محل منابع داخلی تامین شده است. به‌عنوان مثال اگرچه در حوزه ساخت مدارس وظیفه‌ای بر عهده شرکت عمران قرار ندارد اما تاکنون تعداد زیادی مدرسه در شهرهای جدید از این محل در حال ساخت است.
یکی از مهم‌ترین مشکلات شهرهای جدید در ایران برخلاف الگوی اجرا شده در سایر کشورهای دنیا، شکل خوابگاهی و بدون هویت آنها است به‌طوری که حتی متقاضیانی که به قصد مصرف این آپارتمان‌ها را خریداری کرده‌اند، عموما تمایلی به سکونت در آنها ندارند. آیا برنامه ویژه‌ای برای تغییر وضعیت شهرهای جدید از حالت خوابگاهی به شهری قابل سکونت پیش‌بینی شده است؟ چراکه با تغییر وضعیت از حالت خوابگاهی، شهرهای جدید می‌توانند نقش مهمی در کاهش بار شهرهای مادر داشته باشند.
قطعا برای شهرهای جدید در قالب طرح جامع ماموریت‌های مختلفی تعریف شده است. گروهی برای پذیرش جمعیت سرریز شهرهای مادر، گروهی برای اسکان صنایع جانبی و گروه دیگر شهرهای دووجهی هستند که امکان سکونت و اشتغال کارکنان صنایع مختلف را فراهم می‌کنند، بنابراین مطابق با افق پیش‌بینی شده برای شهرهای جدید، نقش خوابگاهی یا یک شهرک سازمانی برای آن دیده نشده است، بلکه در قالب طرح جامع شهرهای جدید تلاش شده، شهرهای جدید دارای هویت باشند و مجموعه‌ای از کاربری‌های خدماتی و سکونتی در کنار هم در آنها مستقر شود. اما متاسفانه سیاست‌های پیگیری شده در شکل‌دهی شهرهای جدید عمدتا با اجرای طرح مسکن مهر به انحراف کشیده شد. به این معنی که با غلبه ساخت کاربری‌های مسکونی در محلات مختلف این شهرها حالت خوابگاهی به خود گرفت، بنابراین شرکت مادرتخصصی شهرهای جدید از آنجا که به اندازه کافی در این شهرها مسکن ساخته شده است به دنبال ایجاد کاربری‌های خدماتی است تا به واسطه ایجاد اشتغال در شهرهای جدید، سکونت در این شهرها نیز در مسیر تازه‌ای قرار گیرد. به تعبیر دیگر ایجاد کاربری‌های مختلف تجاری- خدماتی و رفاهی در اولویت کاری ما قرار گرفته است.
منطبق با اهداف پیش‌بینی شده، چه بازه زمانی برای شکل‌گیری این کاربری‌ها در نظر گرفته شده است؟
شکل‌گیری و رشد شهرها عمدتا همچون لکه جوهری که بر روی کاغذی ریخته می‌شود باید آرام آرام شکل بگیرد. البته همان‌طور که اشاره کردم در دوره جدید به‌دلیل عدم تناسب کاربری‌های مسکونی ایجاد شده با سایر کاربری‌های موردنیاز شهری، یک مقدار سرعت ساخت مسکن کاهش و در مقابل ساخت وسازهای خدماتی در اولویت قرار گرفت. بازه زمانی تکمیل ساخت کاربری‌های خدماتی نیز به قراردادهایی که تنظیم می‌شود بستگی دارد که عمدتا در یک پروسه چهار یا پنج ساله باید شکل بگیرد. در کنار مباحث ایجاد کاربری‌های رفاهی و خدماتی، مباحث سیمای شهری نیز دنبال خواهد شد تا بتوان از طریق پیاده‌سازی معماری‌های فاخر، هویت جدیدی به این شهرها بخشید.
در کدام یک از شهرها خدمات روبنایی عقب‌ماندگی بیشتری دارد؟
عموما در بخش‌هایی که مسکن مهر ساخته شده است با کمبود خدمات روبنایی مواجه هستیم وگرنه در سایر نواحی شهری که به‌عنوان هسته اولیه شهرهای جدید هستند کاربری‌های مسکونی در کنار کاربری‌های خدماتی شکل گرفته‌اند. برای درک این موضوع از مثال شهرهای پرند و پردیس استفاده می‌کنم. در شهری مثل پردیس که در فاصله زمانی کم، بیش از ۸۰ هزار واحد مسکونی و در شهر پرند بیش از ۹۵ هزار واحد مسکونی به یکبار ساخته شده است، طبیعتا با فقر خدمات روبنایی در شهر مواجه هستیم.
مشکل فقر خدمات روبنایی این شهرها عمدتا در بخش‌های نوسازی که مسکن مهر شکل گرفته است؛ به چشم می‌خورد در سایر نواحی که هسته‌های اولیه شکل گرفته بود تمام خدمات هم در کنار آن هستند؛ ولی در بخش‌هایی صرفا مسکن ساخته شده است که تعداد آنها هم کم نیست. به‌عنوان مثال در شهر جدید پرند تاکنون در حدود ۶۶ هزار واحد ابنیه تکمیل‌شده و به مرحله افتتاح هم رسیده است اما بخشی از آنها امکان تحویل وجود ندارد چراکه نزدیک به ۲۰ هزار واحد به‌دلیل کمبود یک یا چند فاکتور خدماتی همچون آب، برق یا گاز امکان سکونت در آنها وجود ندارد، بنابراین فقط در حدود ۴۵ هزار واحد قابل سکونت در آنها رخ داده است.
یکی از مشکلاتی که سبب شده بخش عمده متقاضیان به سکونت در این شهرها رغبت نداشته باشند مساله حمل‌ونقل این شهرها است. چه اقداماتی برای پیشرفت در این حوزه انجام شده است؟
یکی از تاکیدات مهم وزیر راه و شهرسازی در خصوص شهرهای جدید به حوزه حمل‌ونقل مربوط می‌شود چراکه یکی از مشکلاتی که شهرهای جدید با آن مواجه است، عقب‌ماندگی مباحث حمل‌ونقل ریلی و جاده‌ای از ساخت‌وساز‌های درون شهر است. از این‌رو در مقطع زمانی کنونی، عمده مباحث جاده‌ای که در طرح جامع پیش‌بینی شده پیگیری می‌شود. به‌عنوان مثال در شهر سهند آزادراهی در نظر گرفته شده که دسترسی تبریز را به شهر سهند نزدیک‌تر می‌کند. تامین مالی این موضوع نیزدر قالب استفاده از منابع داخلی و مشارکت در اولویت قرار گرفته است و انتظار می‌رود تا پایان سال جاری به بهره‌برداری برسد.
موضوع حمل‌ونقل خصوصا اتصال ریلی شهرهای جدید به شهر مادر از سال‌های قبل در دستور کار این شرکت قرار گرفته است. در حال حاضر پروژه‌های قطار حومه‌ای (گلشهر-هشتگرد)، (بهارستان- اصفهان )، (فولادشهر- اصفهان)، (گلبهار-مشهد مقدس) در محله اجرا و پروژه‌های (سهند- تبریز)، (پردیس- تهران)، ( صدرا-شیراز) در مرحله مطالعه می‌باشند.
لازم به ذکر است تامین اعتبار پروژه های در دست اجرا از محل منابع عمومی دولت بوده که عدم تخصیص مناسب در سال‌های گذشته منجر به طولانی شدن در روند اجرا شده است. شرکت مادر تخصصی به منظور استفاده از ظرفیت راه‌آهن و بهره‌مندی شهرهای جدید اندیشه، بینالود، پرند و شیرین‌شهر از خطوط ریلی (ریل‌باس) اقدام به انعقاد تفاهمنامه با شرکت راه‌آهن جمهوری اسلامی کرده که به صورت مشارکت نسبت به احداث آنتنی و تکمیل خط اقدام می‌شود.
بخشی از واحدهای مسکونی مهر ساخته شده در شهرهای جدید فاقد متقاضی هستند. برای این واحدها چه برنامه‌ای در نظر گرفته شده است؟
در راستای تعیین تکلیف پروژه‌های راکد و فاقد متقاضی مسکن مهر شهرهای جدید، واگذاری این پروژه‌ها به گروه‌ها و نهادهای متولی اقشار کم‌درآمد در دست اقدام است. در این بین به موجب مصوبه بند الحاقی یک تبصره ۱۰ ماده واحده لایحه بودجه سال ۹۷، مبنی بر واگذاری واحدهای مسکن مهر فاقد متقاضی به مستمری‌بگیران تحت‌پوشش کمیته امداد امام و همچنین بهره‌مندی از ظرفیت‌های موجود در شهرهای جدید، شیوه‌نامه اجرایی واگذاری واحدهای مسکونی پروژه‌های مسکن مهر فاقد متقاضی در شهرهای جدید به مددجویان نیازمند مسکن در دست تدوین است. همچنین شرکت عمران شهرهای جدید در راستای تنظیم بازار مسکن و کمک به تامین مسکن اقشار مختلف جامعه برنامه تولید و عرضه مسکن را با تاکید بر عرضه مسکن در استطاعت در قالب برنامه احداث مسکن ویلایی، واگذاری زمین جهت تولید و عرضه مسکن در دستور کار برنامه‌های سال‌جاری قرار داده است. علاوه‌بر این تنوع بخشی منابع تامین مالی مسکن به‌منظور پاسخگویی به تنوع شرایط خانوارها و گروه‌های مختلف اجتماعی و درآمدی از طریق بهره‌گیری از ابزارهای تامین مالی نوین ساخت مسکن (لیزینگ، صندوق زمین و ساختمان، مدیریت دارایی، صکوک و...) از دیگر سیاست‌های شهرهای جدید در حوزه مسکن است.
ارسال نظر