نسخه جدید تامین مالی بافت فرسوده

مطابق با نسخه جدید تامین مالی نوسازی بافت‌های فرسوده برای رفع چالش تامین یارانه سود برای پرداخت وام نوسازی،که طی سال‌‌های گذشته به‌عنوان اصلی‌ترین مانع نوسازی بافت‌های فرسوده شناسایی شد ۵ هزار میلیارد تومان منابع از محل صندوق توسعه ملی، بودجه دولت و شهرداری‌ها و منابع داخلی بانک‌ها به کمک گرفته خواهد شد تا از این طریق به‌طور متوسط سالانه ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات نوسازی به سازندگان در بافت‌های فرسوده پرداخت شود. در قالب این نسخه جدید قرار است ۳۹ درصد از منابع مالی مورد نیاز از طریق آورده نقدی بخش خصوصی،۲۶ درصد تجهیز منابع بانکی، ۵/ ۱۰ درصد وجوه اداره‌شده دولتی، ۵/ ۱۵ درصد گردش وجوه اداره شده دولتی و ۹ درصد از طریق تخفیف عوارض ساخت از سوی شهرداری تامین شود.

نسخه جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده در عین حال با یک ویژگی مهم دیگر نیز همراه شده است و آن اهرم قرار دادن زمین‌های دولتی در اختیار دستگاه‌ها و نهادها و سازمان‌های دولتی برای ساخت پروژه‌های مسکونی و تامین فضاهای خدماتی و روبنایی در محلات فرسوده شهری است. به نحوی که این پروژه‌ها هم واحدهای مسکونی نوساز جایگزین واحدهای فرسوده برای اسکان مالکان و ساکنان بافت‌های فرسوده را تامین کند و هم به‌عنوان پروژه‌های مشوق، الگوی سایر ساخت‌وسازها در این محدوده‌های شهری قرار بگیرد. مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت نسخه جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده را که به زودی با آغاز عملیات نوسازی روی اراضی دولتی ۴۰ شهر کشور کلید می خورد براساس ۸ رویکرد کلی طراحی کرده‌اند؛ طوری‌که دست‌کم تا پایان برنامه ششم توسعه-سال ۱۴۰۱- تمام برنامه‌های نوسازی بافت‌های فرسوده از طریق این مدل انجام خواهد شد.

«محله‌محوری به جای توجه صرف به مقوله مسکن» اولین و شاید مهم‌ترین ویژگی رویکرد جدید در نوسازی بافت‌های فرسوده است؛ از ابتدای دولت یازدهم توجه به نوسازی محلات جای خود را به نوسازی صرف واحدهای مسکونی در بافت‌های فرسوده داد؛ مدیران نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت طی چهار سال گذشته همواره اعتقاد داشته‌اند صرف نوسازی مسکن بدون توجه به نوسازی محلات فرسوده نه تنها مشکلی را در بافت‌های فرسوده حل نخواهد کرد بلکه به جهت ایجاد ناهماهنگی به‌واسطه فرسوده بودن محلات و امکانات زیربنایی و روبنایی در کنار واحدهای مسکونی نوسازی‌شده، مشکلات دیگری متوجه ساکنان این بافت‌ها خواهد شد. «توجه به اقتصاد محله به جای توجه صرف به اقتصاد ساکنان بافت‌های فرسوده» از دیگر رویکردهای کلی در مدل نوسازی بافت‌های فرسوده است؛ پیگیری اقتصاد خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسوده اگرچه موضوعی لازم و ضروری است اما در صورت ایجاد بسترهای مناسب اقتصاد و اشتغال در محلات و حاکمیت نگرش توجه به اقتصاد محله، به‌طور قطع مشکلات اقتصادی و معیشتی خانوارها نیز به میزان قابل توجهی کاهش می‌یابد. از این رو توجه به اقتصاد محله در رویکرد جدید نوسازی، یکی از اصول اساسی ورود به بافت‌های فرسوده محسوب می‌شود.

«توجه به ارتقای کیفیت محله و افزایش سرانه‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی محله» سومین رویکرد اساسی مورد توجه مدیران در مدل جدید نوسازی بافت‌های فرسوده است؛ مطابق با مدل جدید نوسازی، انجام پروژه‌های کالبدی در صورتی‌که با ارتقای سرانه‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی محلات همراه نشود چندان اثربخش نخواهد بود. «ارزش‌آفرینی در محلات فرسوده در طول زمان» از دیگر راهبردهای اساسی در نسخه عملیاتی جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده است؛ در مدل جدید، مدیران نوسازی معتقدند نوسازی محلات باید همراه با ارزش‌آفرینی در آنها و به‌صورت مرحله‌ای ایجاد و با خلق ارزش‌های جدید در این محلات همراه شود. استمرار ارزش‌آافرینی در محلات فرسوده در طول زمان نه تنها مشخصات کالبدی این محلات را دگرگون خواهد کرد بلکه ارزش‌های جدیدی را به این محدوده‌ها اضافه خواهد کرد.

«تاکید بر استفاده از اراضی دولتی» برای ساخت پروژه‌های محرک و مشوق نوسازی از دیگر رویکردهای اساسی در این برنامه است؛ دولت با اهرم قرار دادن اراضی تحت اختیار خود در بافت‌های فرسوده شهری در همه شهرها بنا دارد علاوه بر ایجاد مشوق و محرک برای نوسازی، واحدهای مسکونی جدیدی را به منظور اسکان مالکان اراضی فرسوده فراهم کند تا از همان بدو شروع عملیات نوسازی این افراد در واحدهای ساخته‌شده بر روی اراضی دولتی ساکن شوند و در واقع در ازای تحویل کلید واحد فرسوده خود، کلید واحد نوساز در همان محله یا محله مجاور را دریافت کنند. «هدفمند کردن تملک و تجمیع اراضی» از طریق شناسایی زمین‌های برخوردار از پتانسیل نوسازی برای ساخت واحدهای مسکونی یا احداث روبناها و زیربناهای مورد نیاز شهری از دیگر رویکردهای اساسی است؛ هم‌اکنون بنا بر اعلام مدیران نوسازی بافت‌های فرسوده، دولت در ۱۱۰ محله واقع در ۴۰ شهر کشور اراضی مستعد نوسازی در اختیار دارد که این اراضی در طول زمان همزمان با شناسایی اراضی جدید مستعد نوسازی به تدریج افزایش خواهد یافت.

«توسعه محله طی یک دوره زمانی ۱۰ساله» از دیگر هدف‌گذاری‌های صورت‌گرفته در قالب رویکرد جدید نوسازی بافت‌های فرسوده است؛ کارشناسان و مدیران نوسازی بافت‌های فرسوده معتقدند، توسعه باید تدریجی، مرحله به مرحله و همراه با فراهم شدن امکانات و زیرساخت‌های موردنیاز باشد؛ توسعه ناگهانی نه تنها منجر به بهبود زندگی و معیشت اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی ساکنان بافت‌های فرسوده نخواهد شد بلکه ممکن است اثرات مخربی را در این محلات بر جای بگذارد که رها‌سازی محلات از سوی ساکنان قبلی، فروش واحدهای ساخته شده و افزایش جمعیت حاشیه‌نشین به‌واسطه مهاجرت ساکنان بافت‌های فرسوده به حواشی کلان‌شهرها از پیامدهای آن محسوب می‌شود. از این‌رو توسعه محلات فرسوده در تمام ابعاد مربوط به خود باید در یک بازه زمانی میان‌مدت –به‌عنوان مثال ۱۰ ساله-انجام شود تا این بازسازی‌ها و نوسازی‌ها به همراه تمام تغییرات ایجاد شده به تدریج در این محلات و ساکنان آنها نهادینه شود و جامعه به اصطلاح این تغییرات را پس نزند.

«سرمایه‌گذاری اجتماعی به منظور پیشگیری از هزینه‌های آتی» از دیگر رویکردهای کلی در نسخه جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده است؛ اصلاح ساختارهای اجتماعی به منظور مطابقت اجتماعی و فرهنگی ساکنان با تغییرات ایجاد شده از مهم‌ترین ضرورت‌ها در نوسازی بافت‌های فرسوده است. بدون انجام اصلاحات اجتماعی نوسازی‌های کالبدی به هر میزان سریع و قدرتمند انجام شود نتیجه مطلوب را برای محلات فرسوده به همراه نخواهد داشت و حتی منجر به بروز آسیب‌های بعدی در این محلات خواهد شد.