سوت پایان فروش پایتخت

شهردار منتخب شورای پنجم تهران، به فاصله کمتر از یک ماه دو بخشنامه ضدفساد خطاب به خانواده شهرداری، تنظیم و صادر کرد که فعلا بیش از آنکه، آثار مثبت بیرونی آن قابل احساس باشد، تبعات مالی درونی برای مدیریت شهری به همراه دارد. مطابق بخشنامه اول که ۲۸ شهریور ماه صادر شد، «استفاده ابزاری» از تراکم ساختمانی برای تسویه حساب شهرداری با طلبکاران (عمدتا پیمانکاران) ممنوع اعلام شده است. ابلاغ این بخشنامه به معنی انسداد ساده‌ترین مسیر پرداخت مطالبات مالی طرف‌های حساب با شهرداری است. مدیریت شهری تهران از اوایل دهه ۹۰، برای پرداخت بخش قابل توجهی از طلب مالی پیمانکاران پروژه‌های شهری یا مالکان املاک معارض، مجوز تراکم ساختمانی سیار (تراکم شناور) در قالب برگه‌های حامل این مجوز (موسوم به هولوگرام اعتباری) به طلبکاران ارائه می‌کرد. این برگه‌ها، جزء اصلی بودجه غیرنقد شهرداری در کنار املاک قابل واگذاری برای تامین مالی هزینه‌های شهر را تشکیل می‌داد.

اما شهردار جدید تهران برای پایان دادن به فساد پنهان شده در پشت این برگه‌ها از یکسو –کارچاق کنی برای خرید و فروش هولوگرام‌های اعتباری و ابهام در نحوه قیمت‌گذاری تراکم شناور بابت سر به‌سر کردن با طلب افراد- و همچنین جلوگیری از شهرفروشی –ظرفیت آتی ساخت و ساز به‌عنوان دارایی ارزشمند پایتخت- در یک بخشنامه، صدور این برگه‌ها را ممنوع کرد. در مقطع فعلی، اگر چه منع استفاده ابزاری از تراکم ساختمانی، از جهات متنوع، به نفع شهر، علائم حیاتی شهر، آرامش و آسایش شهروندان و همچنین متغیرهای بازار مسکن تمام خواهد شد اما در این مقطع، جسارت انسداد یک کانال تسویه مالی هر چند مملو از فساد، از نگاه کارشناسان شهری، قابل قبول ارزیابی می‌شود. ۲۲ شهردار منطقه با دومین بخشنامه محمدعلی نجفی که ۵ مهر ماه صادر شد، مکلف شده‌اند به هر نوع «توافق با بساز و بفروش‌ها خارج از حریم مقرراتی طرح تفصیلی تهران» در شوراهای معماری مناطق پایان دهند.

شوراهای معماری مناطق طی سال‌های اخیر به اتاق‌های لابی برای دریافت تراکم ساختمانی بیشتر یا هر نوع اضافه‌خواهی مغایر با روح طرح‌های جامع و تفصیلی تهران مبدل شده بود. این شوراها وظیفه دارند گره‌های ریز ساخت و ساز در مناطق را با اعمال انعطاف در برخی مقررات ساختمانی طرح تفصیلی به گونه‌ای که انعطاف به مغایرت ختم نشود، باز کنند اما آنچه در عمل اتفاق افتاده مطابق گزارش‌هایی که در سال‌های اخیر توسط برخی اعضای شورای شهر و کمیسیون شهرسازی شورا اعلام شده، موافقت با ساخت و سازهای متفاوت از ضوابط طرح تفصیلی در برخی محله‌ها و پروژه‌های ساختمانی بوده است. این موافقت‌ها در برخی مواقع بدون امضای شهرداران مناطق، وارد مسیر اخذ مجوز نهایی در کمیسیون ماده ۵ شده و در نهایت به پروژه‌های ساختمانی تبدیل شده‌‌اند.

برخی از برج‌هایی که در پهنه‌های با کمترین تراکم ساختمانی یا پروژه‌هایی که در اراضی با کاربری خدماتی تثبیت شده، در حال احداث است یا مراحل آخر ساخت را پشت سر می‌گذارند، محصول توافقات نامتعارف است. بخشنامه پاییزی شهردار منتخب تهران، از این دست توافقات در شوراهای معماری مناطق را ممنوع کرده و در عین حال، شهرداران مناطق وظیفه دارند ریز هر نوع صورتجلسه و موافقت‌‌نامه‌های تنظیم شده در این شوراها را ابتدا در سامانه اتوماسیون معاونت شهرسازی شهرداری منعکس کنند (تا امکان رویت و مشاهده تصمیمات استثنایی شهرداری‌های مناطق برای مجوزهای ساختمانی توسط شهرداری مرکز برقرار شود) و سپس صورتجلسات شوراهای معماری مناطق به امضای شهردار منطقه ممهور شود. این بخشنامه، در عمل، راه توافق بد با فعالان ساختمانی در پایتخت را به دلیل افزایش ریسک شهرفروشی در مدیریت شهری، می‌بندد و بازدارندگی در مقابل دورزدن خطوط قرمز طرح تفصیلی تهران ایجاد می‌کند.

بررسی تحلیلی متن دو بخشنامه ضدفساد صادر شده از سوی شهردار تهران مشخص می‌کند: در حال حاضر سوت پایان برای بخشی از فرآیند فروش دارایی حیاتی شهر، نواخته شده است که این حرکت می‌تواند مقدمه و البته قسمت اعظم اقدام نهایی برای پایان دادن به خرید و فروش مقررات ساختمانی در پایتخت باشد. در حال حاضر، فروش تراکم ساختمانی متوقف نشده اما فروش بدون قاعده و حساب نشده آن به افرادی که سازنده نیستند، متوقف شده است. هولوگرام‌ها، بار اضافه ساختمانی ناشی از دست به دست شدن مجوزهای تراکم سیار تا رسیدن به یک سازنده را به شهر تحمیل می‌کرد و باعث می‌شد علاوه بر مراجعه روزانه سازنده‌های مسکن به شهرداری برای دریافت مجوز تراکم ساختمانی، حجم قابل توجهی مجوز تراکم ساختمانی شناور (قابل احداث در هر منطقه یا محله شهر) به‌صورت سرگردان در شهر توزیع شود. همین روند در سال‌های اخیر باعث شده امروز ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران از سقف تعریف شده در سال ۱۴۰۴،‌ فراتر برود و ساخت و سازها در مناطق شمالی پایتخت از گنجایش ساختمانی این مناطق،‌ سرریز شود.

هر چند در قالب بخشنامه دوم، می‌توان به پایان خرید و فروش مجوزهای مغایر ضوابط طرح تفصیلی (شهرفروشی) امیدوار بود اما گام نهایی برای تضمین ترک اعتیاد به تراکم فروشی باید از طریق اصلاحات بنیادین در کمیسیون ماده پنج شهر تهران برداشته شود. کارنامه این کمیسیون نشان می‌دهد: درخواست‌های متفاوت سازنده‌ها از شهرداران -خارج از متن صریح طرح تفصیلی- اغلب در کمیسیون ماده پنج رسیدگی می‌شود به‌طوری که اعضای این کمیسیون در برخی مواقع به جای پرداخت به اصول ضوابط شهرسازی و رفع اشکال یا نقص از متن طرح تفصیلی، بصورت موردی، درخواست‌های ریز و درشت سازنده‌ها برای دریافت تراکم ساختمانی بیشتر یا تغییر کاربری را مورد رسیدگی و غالبا موافقت قرار می‌دهند.