«دنیای‌اقتصاد» سه مانع «تامین مالی» مقابل بانک تخصصی را بررسی می‌کند
لیزینگ مسکن زنده است؟
قدرت خرید وام مسکن در بازار جهانی تسهیلات رهنی، 69درصد است اما در ایران، نسبت پوشش وام خرید خانه به قیمت آپارتمان به 12درصد سقوط کرده است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نظام تامین مالی مسکن در کشور حاکی است، «وام رهنی» یا همان تسهیلات بلندمدت خرید خانه، به عنوان ابزار جهانی «تنظیم جریان رکود و رونق در بخش مسکن» و همچنین وسیله دست سیاستگذار برای اجرای «برنامه‌‌‌های حمایتی خانه‌‌‌دار شدن»، کارآیی خود را در داخل از دست داده است. بانک تخصصی در این حوزه برای راه‌‌‌اندازی بازار پرداخت وام خرید مسکن با سه مانع اساسی روبه‌رو است که شامل «تورم شدید مسکن سالانه و سقوط مرتب قدرت تسهیلات»، «نرخ سود دستوری با سطح بسیار کمتر از تورم» و «سطح بالای قیمت تمامشده منابع برای پرداخت تسهیلات» می‌شود.
روند رشد قیمت مسکن طی 6 سال گذشته باعث شد هر سال، به صورت میانگین 63درصد از «قدرت اسمی تسهیلات خرید خانه» کم شود. اگر‌چه طی این دوره، مبلغ وام مسکن حدودا 9 برابر شد اما متوسط قیمت مسکن حداقل 20 برابر شد و به این ترتیب، «تعدیل قدرت وام از تورم مسکن جا ماند». ضمن آنکه، حتی اگر شبکه بانکی توان لازم برای تعدیل به موقع و مناسب تسهیلات را داشت، «توان لازم در سمت تقاضا برای پرداخت اقساط وام‌‌‌های افزایش‌یافته» وجود نداشت. چالش «تامین مالی مسکن از مسیر وام» طی سال‌های اخیر می‌توانست با «لیزینگ مسکن» تا حدودی برطرف شود اما بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، عاملان لیزینگ مسکن در حال حاضر تحت‌تاثیر همان موانع سه‌گانه که بانک‌ها به آن دچار هستند، «سرمایه کافی» برای پرداخت تسهیلات لیزینگ خرید آپارتمان به متقاضیان را ندارند.
تسهیلات لیزینگ مسکن، نوعی «اعتبار کوتاه‌‌‌مدت یا میان‌‌‌مدت» برای خرید آپارتمان است که معمولا دهک‌‌‌های متوسط رو به بالا، مخاطب آن محسوب می‌‌‌شوند. تسهیلات لیزینگ مسکن اگر به شکل «واقعی و کارآمد» پرداخت شود، «وام نامحدود به لحاظ ارزش ریالی» است که با نرخ سود به مراتب بالاتر از نرخ سود مصوب ارائه می‌شود تا امکان «پوشش قیمت تمامشده منابع» از سوی پرداخت‌‌‌کننده را داشته باشد. اما از نیمه دهه 90 تاکنون که دستورالعمل راه‌‌‌اندازی شرکت‌های لیزینگ مسکن ابلاغ شد، این تسهیلات در تیراژ بسیار محدود و به شکل گلخانه‌‌‌ای به متقاضیان لیزینگ مسکن پرداخت شده است. عاملان لیزینگ مسکن موظفند تسهیلات را با نرخ سود 26درصد پرداخت کنند در حالی که «قیمت تمامشده منابع» برای آنها بالای 40درصد است. از طرفی، سرمایه چند صد میلیارد تومانی عاملان در مقایسه با «روند رشد ارزش ملک و صعود ریالی سالانه تقاضای تسهیلات لیزینگ مسکن»، سبب کوچک‌‌‌شدن ظرف لیزینگ شده است.
این تسهیلات در حال حاضر تا سقف 80درصد بهای آپارتمان توسط تعداد محدودی از عاملان پرداخت که شاید تعدادشان کمتر از انگشتان دست باشد، پرداخت می‌شود اما عمده آن، کمتر از 2 میلیارد تومان است و با دوره بازپرداخت زیر 3 سال ارائه می‌شود. موانع تامین مالی خرید مسکن با تسهیلات لیزینگی باعث شده، «دست متقاضیان در انتخاب واحد مسکونی» محدود یا بسته باشد، به‌طوری که عاملان پرداخت عمدتا خودشان واحد فروشی به مشتری معرفی می‌کنند؛ نوعی تسهیلات کانالیزه برای کنار زدن موانع پرداخت.
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، چنانچه روند تورم مسکن به «ثبات نسبی قیمت» منجر شود و همچنین امکان پرداخت تسهیلات خرید با نرخ سازگار با قیمت تمامشده منابع فراهم بیاید، «بازار مسکن کشورمان با وام رهنی می‌تواند از رکود تورمی به فاز رونق پایدار منتقل شود». بانک تخصصی در حوزه تامین مالی مسکن بر اساس ماموریتی که برای خود تعریف کرده، باید «نقش موثر در توانمندسازی مالی فاقدین مسکن و همچنین نوسازی خانه‌‌‌ها در بافت فرسوده» داشته باشد. این بانک همچنین باید تسهیلات مناسب جهت تامین مسکن کلیه خانوارهای فاقد مسکن پرداخت کند. اما وضع موجود وام مسکن نه پاسخگوی دهک‌‌‌های کم‌‌‌درآمد است، نه به درد دهک‌‌‌های متوسط می‌‌‌خورد و نه اینکه تقاضای دهک‌‌‌های بالا را تامین می‌کند. در بافت‌‌‌فرسوده نیز مطابق آمارهای پیشین، از هر سه واحد مسکونی که نوسازی می‌شود، یک واحد مشمول تسهیلات است که آن هم مناسب نیست.
